摘 要：隨著中國經濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的加速推進，商業(yè)地產市場迎來了前所未有的發(fā)展機遇。持續(xù)增長的產業(yè)經濟需求、創(chuàng)新經濟需求以及廣闊的消費需求為商業(yè)地產的蓬勃發(fā)展營造了有利環(huán)境。在此背景下，房地產投資信托基金（REITs）作為一種新型的金融工具備受市場關注。本文通過探討以辦公類商業(yè)地產REITs在中國市場的實踐案例及落地策略，分析其在中國發(fā)展的可行性和挑戰(zhàn)，重點聚焦以辦公類產業(yè)園為主的產品，并針對性地提出相應的落地策略建議，以供參考。

關鍵詞：房地產投資信托基金；商業(yè)地產；辦公產業(yè)園；REITs；市場機遇

中圖分類號：F830.91 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2025）04（b）--04

房地產投資信托基金（REITs）作為一種集合投資工具，通過發(fā)行股份或單位，匯集投資者的資金，用于投資能夠產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產項目。REITs不僅為更多投資者提供了進入商業(yè)地產市場的機會，還為商業(yè)地產項目提供了新的融資渠道。REITs是經營性不動產上市的最佳渠道，也在一定程度上解決了企業(yè)資產結構優(yōu)化、融資再發(fā)展的長期核心訴求。隨著中國金融市場的逐步開放和監(jiān)管政策的完善，商業(yè)地產REITs在中國市場的發(fā)展前景備受期待。

1 中國REITs市場概述

1.1 近年中國REITs市場的發(fā)展歷程

過去十年，中國REITs市場的發(fā)展已從起步逐步走向成熟。2002年相關研究啟動，2005年越秀REITs在香港上市，標志著市場進入加速發(fā)展階段。2014年，首個類REITs產品中信啟航獲準發(fā)行，開啟了類REITs時代。2019年，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委發(fā)布通知，正式推動基礎設施REITs試點，中國REITs市場進入新階段。2020年，新冠疫情雖沖擊全球經濟，卻也促進了中國REITs市場的快速發(fā)展。同年，中國首單基礎設施公募REITs產品——“華夏越秀高速REIT”成功上市，為市場注入了信心。2021年，中國REITs市場迎來了快速發(fā)展，全年共有9單基礎設施REITs產品成功發(fā)行，募集資金超過300億元人民幣，覆蓋高速公路、倉儲物流、環(huán)保等多個領域。政策推動和市場實踐豐富了中國資本市場的投資工具，為商業(yè)地產尤其是寫字樓市場開辟了新的融資和投資途徑。中國REITs市場經過初期探索，正逐漸展現(xiàn)其在商業(yè)地產領域的潛力。

1.2 相關政策對REITs市場的影響分析

近年來，中國政府高度重視REITs市場，并推出多項政策促進其健康發(fā)展。這些政策為REITs的成立和運作提供了清晰的法律和監(jiān)管支持，同時通過稅收優(yōu)惠和簡化審批流程降低了其運營成本，增強了市場競爭力。

政策規(guī)范了REITs市場，設定了設立條件、投資范圍和信息披露要求，確保了市場透明性和公平性，保護了投資者權益，增強了市場信心，促進了市場的穩(wěn)定發(fā)展。稅收優(yōu)惠和費用減免降低了運營成本，提高了盈利能力，吸引了更多投資者，擴大了市場規(guī)模，提升了市場活躍度[1]。政策還鼓勵REITs創(chuàng)新產品設計和投資策略，滿足投資者多樣化需求，支持與其他金融工具結合，拓展融資渠道和應用領域。這些政策對REITs市場產生了深遠影響，推動了規(guī)范發(fā)展，降低了運營成本，促進了創(chuàng)新，為商業(yè)地產REITs在中國市場的落地和商業(yè)地產市場的健康發(fā)展提供了有力支持。

2 辦公產業(yè)園區(qū)REITs產品發(fā)行案例

2.1 案例一：華安張江產業(yè)園REIT

上海作為中國的經濟中心之一，擁有龐大的辦公產業(yè)園與寫字樓市場。近年來，隨著商業(yè)地產REITs的逐步推廣，越來越多的辦公產業(yè)園項目嘗試通過REITs模式開展融資和運營。本案例分析將重點分析華安張江產業(yè)園REIT。華安張江產業(yè)園REIT是國內首批、上海首單基礎設施類REITs，于2021年6月上市發(fā)行。該產品底層資產為張江光大園和張潤大廈，兩個項目作為商務型產業(yè)園，入駐了包括互聯(lián)網企業(yè)、電子、生物醫(yī)藥和新能源等一批科技類企業(yè)。

華安張江產業(yè)園REIT在架構設計上展現(xiàn)了充分的靈活性和創(chuàng)新性。它采用了“公募基金+資產支持”專項計劃雙層結構，既保證了REITs的流動性，又實現(xiàn)了對底層資產的有效控制。在稅收籌劃方面，華安張江產業(yè)園REIT充分利用了稅收優(yōu)惠政策，通過合理的稅務規(guī)劃降低了整體財務成本，有效提高了投資者的投資回報。此外，注重風險控制，通過嚴格的盡職調查、風險評估和風險管理措施，確保了項目的穩(wěn)健運營。

該REIT底層資產作為國家級高科技產業(yè)園區(qū)的核心項目，具有良好的租金收益和出租率優(yōu)勢，經營方也積極發(fā)揮張江科學城區(qū)域平臺效應，在招商及存量客戶維護方面成績卓著。園區(qū)內入駐了眾多科技類企業(yè)，這些企業(yè)通常具有較高的成長性和盈利能力，為園區(qū)帶來了穩(wěn)定的租金收入和良好的市場前景。同時，張江光大園還享有優(yōu)越的地理位置和完善的配套設施，進一步提升了其租金水平和出租率。這些優(yōu)勢特點為華安張江產業(yè)園REIT的發(fā)行提供了堅實的基礎，也為投資者帶來了可觀的收益回報。

發(fā)行后，華安張江產業(yè)園REIT在市場上近三年的表現(xiàn)令人矚目。其優(yōu)異的業(yè)績表現(xiàn)和穩(wěn)健的運營策略贏得了投資者的廣泛認可，并吸引了大量資金的涌入。在面臨近期市場壓力及大租戶退租風險時，通過快速恢復出租率，實現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)經營。當然，其成功經驗也為后續(xù)商業(yè)地產REITs產品的發(fā)行提供了寶貴的借鑒和參考，推動了市場的進一步發(fā)展。

在稅務籌劃方面，團隊深入研究了國家及地方稅收政策，通過合理的稅務結構設計，充分利用了稅收優(yōu)惠政策，如增值稅即征即退、企業(yè)所得稅減免等，有效降低了項目的稅負成本，提升了項目盈利能力。此外，團隊非常注重稅務風險的防范，通過定期與稅務部門溝通、及時申報納稅等方式，確保了稅務合規(guī)性，降低了稅務風險的發(fā)生概率。

在風險控制方面，華安張江產業(yè)園REIT建立了完善的風險管理體系。他們通過嚴格的盡職調查，對底層資產進行了全面的評估，確保了資產的質量和穩(wěn)定性。同時，他們還制定了詳細的風險評估模型，對可能面臨的市場風險、信用風險、流動性風險等進行了充分的預測和評估。在風險管理措施上，采取了多元化的投資策略，降低了單一資產對整體投資組合的影響。此外，他們還建立了風險預警機制，對潛在風險進行實時監(jiān)控和預警，確保了項目的穩(wěn)健運營。

綜上，華安張江產業(yè)園REIT在產品設計、經營管理、稅務籌劃和風險控制等方面都展現(xiàn)出了高度的專業(yè)性和創(chuàng)新性。其底層資產作為國家級高科技產業(yè)園區(qū)的核心項目，具有顯著的租金收益和出租率優(yōu)勢，優(yōu)質的經營管理也為投資者帶來了可觀的收益回報。同時，它的成功發(fā)行也為商業(yè)地產及辦公產業(yè)園REITs市場的發(fā)展提供了有益借鑒。

2.2 案例二：博時招商蛇口產業(yè)園REIT

博時招商蛇口產業(yè)園REIT是國內首批基礎設施公募REITs項目之一，也是粵港澳大灣區(qū)唯一的產業(yè)園區(qū)公募REITs項目。該REIT于2021年6月正式在深圳證券交易所上市，其底層資產主要為深圳蛇口約20.48萬平方米的萬海大廈、萬融大廈等辦公類產業(yè)園項目，其中在2023年繼續(xù)擴募了光明加速器二期項目。

在產品結構設計上，博時招商蛇口產業(yè)園REIT同樣采用“公募基金+資產支持”專項計劃雙層結構。以項目公司 100%股權和其他附屬權益及衍生權益作為基礎資產，設立招商蛇口博時產業(yè)園基礎設施1期資產支持專項計劃，發(fā)行基礎設施資產支持證券。博時招商蛇口產業(yè)園REIT通過全額認購專項計劃發(fā)行的基礎設施資產支持證券，獲得基礎設施項目的全部所有權、控制權和處置權。博時招商蛇口產業(yè)園底層資產客戶中包括蛇口產業(yè)園內的多個高科技企業(yè)，主要聚焦于新一代信息技術、文化創(chuàng)意、物聯(lián)網和電子商務行業(yè)。在底層產品運營上，博時招商蛇口產業(yè)園REIT通過強有力的產業(yè)招商能力，在2023—2024年的市場波動中始終保持穩(wěn)定的租金收入，避免了市場下行波動的影響。

在稅務籌劃方面，博時招商蛇口產業(yè)園REIT充分利用了國家對公募REITs的稅收優(yōu)惠政策，通過合理的稅務籌劃，優(yōu)化了產品結構。同時，該REIT在經營管理上注重與地方政府的溝通協(xié)作，確保了產業(yè)園區(qū)的持續(xù)發(fā)展和優(yōu)化，為投資者創(chuàng)造了長期穩(wěn)定的投資價值。

在風險控制方面，博時招商蛇口產業(yè)園REIT同樣采取了多元化的投資策略，在2023年實現(xiàn)擴募，優(yōu)化投資組合，并建立了完善的風險預警系統(tǒng)，對市場風險、信用風險和流動性風險等進行實時監(jiān)控，確保了投資組合的穩(wěn)健性。

該REIT在合規(guī)性與監(jiān)管方面，嚴格遵守中國證監(jiān)會和交易所的相關規(guī)定，確保信息披露的透明度和及時性。在市場推廣與銷售策略上，團隊通過對蛇口工業(yè)園轉型發(fā)展的歷程進行挖掘與重塑，將底層資產的特殊歷史意義及經濟價值進行深度挖掘，吸引了眾多機構及投資者的關注。

博時招商蛇口產業(yè)園REIT的成功發(fā)行和運營，不僅盤活存量產業(yè)園重資產，提前收回投資資金，為產業(yè)園區(qū)的發(fā)展注入了新的活力，也為投資者提供了新的投資渠道，促進了區(qū)域經濟的繁榮。展望未來，博時招商蛇口產業(yè)園REIT作為具有標志性意義的辦公產業(yè)園REITs，一定能夠堅持創(chuàng)新和穩(wěn)健的經營理念，為投資者創(chuàng)造更大的價值，并推動產業(yè)片區(qū)的高質量發(fā)展。

2024年10月，招商基金蛇口租賃住房REIT已成功上市，在博時招商蛇口產業(yè)園REIT作為國內公募REITs首批發(fā)行和擴募項目推出后，招商蛇口全新租賃住房板塊公募REITs平臺，實現(xiàn)了招商蛇口在資產證券化領域實踐的領先地位。

3 商業(yè)地產REITs在中國市場的落地策略

總體來看，以辦公產業(yè)園為主要產品的商業(yè)地產資產管理方通過REITs實現(xiàn)輕重資產分離，重資產部分充分釋放物業(yè)價值，實現(xiàn)出表回籠資金，提升ROE，將能夠持續(xù)滾動實現(xiàn)更多優(yōu)質項目投資開發(fā)。同時，對經營管理輕資產能力的建立與打造，更能夠在當前競爭激烈的市場中建立 “護城河”，提升企業(yè)整體投資效益，因此具有很強的必要性及可操作性。通過前文分析，針對后續(xù)資產管理方成功開展REITs實踐，提出以下策略建議。

3.1 資產選擇與評估

在選擇作為房地產投資信托（REITs）底層資產的商業(yè)地產項目時，必須特別關注那些能夠提供穩(wěn)定經營現(xiàn)金流和具備升值潛力的項目。產權方需要對潛在項目進行深入的評估，這包括但不限于地理位置的優(yōu)越性、市場定位的準確性、租戶質量的高低及租金水平的合理性[2]。通過這些詳盡的評估步驟，確保所選資產具備良好的投資價值，從而吸引投資者并實現(xiàn)資產的長期增值。此外，評估過程中還應考慮項目的建筑質量、物業(yè)管理水平以及周邊基礎設施的完善程度，這些都是影響項目長期穩(wěn)定運營的重要因素。

3.2 產品架構設計

設計一個合理的REITs產品架構至關重要，不僅需要確保產品結構的清晰和透明度，而且要能夠滿足不同投資者的多樣化需求。產品架構設計應具備靈活性，以適應市場環(huán)境變化和投資者偏好轉變，從而在競爭激烈的金融市場中保持競爭力[3]。同時，產品架構的設計還應考慮資金的籌集方式、投資策略的制定以及收益分配機制的合理安排，確保產品在滿足投資者需求的同時，實現(xiàn)資產的高效運作。

3.3 稅務籌劃

合理利用國家對REITs提供的稅收優(yōu)惠政策進行稅務籌劃是降低投資者稅收負擔、提高產品吸引力的有效手段。通過精心規(guī)劃，可以最大化地利用政策優(yōu)勢，確保投資者在享受投資收益的同時，承擔盡可能低的稅務成本[4]。此外，稅務籌劃還應考慮不同地區(qū)的稅收政策差異，以及可能的稅收法規(guī)變化，確保稅務策略的長期穩(wěn)定性和合規(guī)性。針對REITs產品的稅收優(yōu)惠措施主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，在企業(yè)所得稅方面，對于REITs項目中的收入，政府可能會采取特定的稅收減免政策。例如，REITs將部分收益分配給投資者時，這些收益分配可能享受免稅或減稅待遇，從而降低REITs的稅負壓力。同時，對于REITs項目中的特定支出，如運營費用、維護費用等，也可能允許在計算企業(yè)所得稅時進行加計扣除，進一步減輕企業(yè)負擔[5]。

其次，在增值稅方面，政府可能會對REITs項目中的資產轉讓、租賃等交易行為，給予增值稅減免或優(yōu)惠稅率。這不僅可以降低REITs在運營過程中的稅負成本，還有助于提高REITs項目的市場競爭力。

最后，為了鼓勵REITs市場的發(fā)展，政府還可能出臺其他稅收優(yōu)惠政策，如印花稅減免、房產稅優(yōu)惠等。這些政策將進一步降低REITs產品的整體稅負水平，吸引更多投資者參與其中。

值得特別注意的是，在享受稅收優(yōu)惠政策的同時，REITs項目必須嚴格遵守相關法規(guī)和政策要求。例如，REITs項目需要滿足一定的投資比例、收益分配等條件，才能享受相應的稅收優(yōu)惠政策。因此，在籌備和運營REITs項目時，發(fā)行方和投資者需要充分了解并遵守相關政策規(guī)定，以確保項目的合規(guī)性和可持續(xù)發(fā)展[6]。

綜上所述，新稅務政策對REITs產品的稅收優(yōu)惠措施，將有助于降低發(fā)行方及投資者的總體稅負水平，提高REITs項目的市場競爭力和吸引力。然而，在享受稅收優(yōu)惠政策的同時，需要嚴格遵守相關法規(guī)和政策要求，確保項目的合規(guī)性和可持續(xù)發(fā)展。

3.4 經營重點籌劃

在REITs的經營過程中，需要對股權結構、租金價格、出租率等關鍵要素進行周密籌劃。通過構建多元化的投資主體或穩(wěn)定的股東結構，可以確保項目的長期穩(wěn)定運營。此外，與重點優(yōu)質租戶簽訂長期租賃合同或建立更為緊密的產業(yè)關聯(lián)度、提升服務黏性，不僅有助于確保租金收入的穩(wěn)定性，還能提高出租率，從而保障項目的整體運營效益。同時，還應關注租戶的行業(yè)背景和信用狀況，避免因租戶違約帶來的經營風險。自2023—2024年以來，全國辦公及園區(qū)市場持續(xù)呈現(xiàn)向下波動態(tài)勢，系統(tǒng)性風險對項目經營帶來的影響同樣不可忽視[7]。

3.5 風險管控

為確保資產的保值和增值，構建一個完善的資產運營管理體系至關重要的。這不僅包括對項目進行嚴格的監(jiān)管，確保每個環(huán)節(jié)都符合標準，還要求及時發(fā)現(xiàn)并應對可能出現(xiàn)的風險，防止問題擴大化。同時，制定相應的風險控制措施，對潛在風險進行深入評估和應對，以確保資產的安全和穩(wěn)定增長[8]。此外，還應建立應急預案，對突發(fā)事件進行快速反應并采取有效措施，最大限度地減少可能造成的損失。通過這些措施，可以有效提高資產運營的效率和效果，確保資產的長期穩(wěn)定發(fā)展。

3.6 合規(guī)性與監(jiān)管

確保REITs產品的發(fā)行和運營嚴格遵守國家相關法律法規(guī)的要求至關重要。這不僅是為確保整個過程的合法性和合規(guī)性，更是為了保障投資者的合法權益，增強其信心。接受監(jiān)管機構的監(jiān)督，保證產品的合法合規(guī)，能夠有效避免因違規(guī)操作而帶來的法律風險和經濟損失。此外，密切關注法律法規(guī)的變化，及時調整產品架構和運營策略，以確保產品始終符合最新的監(jiān)管要求。只有這樣，REITs產品才能在不斷變化的市場環(huán)境中保持競爭力，為投資者創(chuàng)造穩(wěn)定的收益[9]。

3.7 投資者關系管理

為構建一個有效的投資者關系管理體系，必須確保及時向投資者披露項目的運營情況與財務信息。通過透明的信息披露和積極主動的溝通策略，可以顯著提升投資者對項目的信任度，從而為投資決策的順利進行創(chuàng)造有利條件。此外，定期組織投資者見面會和項目參觀活動也至關重要[10]。通過這種方式，投資者可以更深入地理解項目的內在價值和潛力，從而進一步加深他們對項目的了解和信任?？傊?，通過構建一個全面的投資者關系管理體系，結合透明的信息披露、積極的溝通以及定期的互動活動，可以有效提升投資者的信心和滿意度，為項目的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。

3.8 市場推廣與銷售策略

制定有效的市場推廣計劃與銷售策略，對于吸引投資者、維護投資者關系以及確保產品的順利發(fā)行和良好的市場表現(xiàn)至關重要。通過精準的市場定位與有針對性的推廣活動，可以提高產品的知名度和吸引力，從而在競爭激烈的市場中脫穎而出。同時，還應利用多種營銷渠道，如線上廣告、線下活動、媒體宣傳等，全方位提升產品的市場影響力，吸引更多潛在投資者的關注。

通過上述策略的綜合運用，地產產權方可以更好地把握REITs產品的發(fā)行機會，實現(xiàn)商業(yè)地產資產的高效流通和價值最大化。在政策支持和市場環(huán)境的共同推動下，中國商業(yè)地產REITs市場有望迎來更加廣闊的發(fā)展前景。

4 結語

在當前的經濟環(huán)境下，房地產投資信托（REITs）作為一種創(chuàng)新的金融工具，為商業(yè)地產的融資和運營提供了新的思路和解決方案。通過合理的產品架構設計、稅務籌劃、經營要點籌劃、風險管控、合規(guī)性與監(jiān)管以及投資者關系管理，REITs能夠實現(xiàn)資產的高效運作與長期穩(wěn)定發(fā)展。更重要的是，REITs產品作為打通包括產業(yè)園產品在內的商業(yè)地產全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，促進產業(yè)園項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，增強持續(xù)經營能力有著極其關鍵的作用。展望未來，隨著政策的不斷完善和市場的逐步成熟，REITs在中國的發(fā)展前景將更加廣闊，寫字樓等更多類型的成熟優(yōu)質資產也或將逐步全方面打開，實現(xiàn)向資本市場的全面開放。政府和企業(yè)也應繼續(xù)加強合作，共同推動REITs市場的健康發(fā)展，既為投資者提供更多優(yōu)質的投資機會，又為商業(yè)地產的運營提供更加靈活和高效的融資渠道。我們有理由相信，未來，中國商業(yè)地產REITs市場的創(chuàng)新發(fā)展，將為投資者和整個經濟帶來更多的價值和機遇。

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