摘 要：針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的現(xiàn)存問(wèn)題，本文基于深入調(diào)研與案例分析，精準(zhǔn)識(shí)別了成本估算偏差、管理流程缺陷及控制力度薄弱等關(guān)鍵痛點(diǎn)，并據(jù)此提出優(yōu)化估算方法、健全管理流程與強(qiáng)化控制力度的策略，旨在顯著提升房企經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化項(xiàng)目成本管控體系，全面驅(qū)動(dòng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率與盈利能力的升級(jí)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目；成本管控；優(yōu)化策略文章編號(hào)：2095-4085（2025）02-0178-03

0 引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，但隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入理性發(fā)展期。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、融資困難、成本上升等多重壓力。如何加強(qiáng)項(xiàng)目成本管控，提高企業(yè)盈利能力，已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。本研究旨在探討房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的優(yōu)化策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)提高成本管理水平提供參考。

1 項(xiàng)目概況

案例住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目占地面積約100畝，總建筑面積約30萬(wàn)m2，共包含12棟住宅樓、1棟商業(yè)樓和1棟幼兒園。項(xiàng)目建設(shè)周期為2021年1月至2023年12月。在項(xiàng)目前期策劃階段，因?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研、設(shè)計(jì)優(yōu)化、材料采購(gòu)等方面缺乏深入分析，導(dǎo)致項(xiàng)目成本控制難度加大。在施工過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況等原因，導(dǎo)致工程變更頻繁，增加了項(xiàng)目成本。建筑材料價(jià)格波動(dòng)較大，對(duì)項(xiàng)目成本也造成了一定影響。施工過(guò)程中，還存在質(zhì)量問(wèn)題，如墻體裂縫、漏水等，從而增加了維修成本。

2 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控存在的問(wèn)題

2.1 投資決策階段的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)分析、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等方面的工作不夠深入，導(dǎo)致決策依據(jù)不足，增加了項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)。在投資決策過(guò)程中，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本估算存在較大偏差，導(dǎo)致實(shí)際投資超出預(yù)期，從而影響了項(xiàng)目盈利能力。在投資決策階段，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目可行性分析不夠全面，未能充分考慮項(xiàng)目周邊環(huán)境、政策法規(guī)等因素，增加了項(xiàng)目實(shí)施難度［1］。企業(yè)投資決策流程不規(guī)范，決策過(guò)程中缺乏科學(xué)論證和民主集中制，導(dǎo)致決策結(jié)果不夠合理。

2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的問(wèn)題

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，企業(yè)設(shè)計(jì)方案與成本控制脫節(jié)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案過(guò)于追求高端，增加了項(xiàng)目成本。由于前期溝通不暢、設(shè)計(jì)不合理等因素，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)頻繁變更，增加了項(xiàng)目成本和實(shí)施難度。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段涉及多個(gè)專業(yè)，如建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)等，企業(yè)專業(yè)協(xié)同不足，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不合理，影響了項(xiàng)目質(zhì)量和成本。企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，由于設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)工作能力不足、溝通不暢等原因，導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期過(guò)長(zhǎng)，影響了項(xiàng)目進(jìn)度。

2.3 招投標(biāo)階段的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程中存在流程不透明、操作不規(guī)范的情況，如招標(biāo)信息發(fā)布不及時(shí)、評(píng)標(biāo)過(guò)程不公正等，導(dǎo)致招投標(biāo)工作失去公平性，存在利益輸送的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在編制招標(biāo)文件時(shí)，對(duì)項(xiàng)目需求描述不夠清晰，導(dǎo)致投標(biāo)企業(yè)無(wú)法準(zhǔn)確理解項(xiàng)目要求，從而影響了投標(biāo)報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性［2］。企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程中，對(duì)投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)審查不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致一些不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)參與投標(biāo)，從而影響了項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度。企業(yè)在合同簽訂過(guò)程中，對(duì)合同條款的制定和審核不夠嚴(yán)謹(jǐn)，容易產(chǎn)生合同糾紛，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

2.4 施工階段的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在施工過(guò)程中，對(duì)施工組織管理不夠重視，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)混亂、進(jìn)度拖延、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題。在材料采購(gòu)過(guò)程中，企業(yè)缺乏有效的成本控制手段，導(dǎo)致材料采購(gòu)成本過(guò)高，影響了項(xiàng)目利潤(rùn)。施工過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)條件變化等原因，導(dǎo)致施工變更頻繁，給成本控制帶來(lái)較大壓力。企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo)致施工過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，不僅影響項(xiàng)目進(jìn)度，還增加了返工成本。由于設(shè)計(jì)變更、不可抗力等因素，導(dǎo)致施工索賠。部分企業(yè)對(duì)索賠處理不及時(shí)，導(dǎo)致成本增加。

2.5 竣工結(jié)算階段的問(wèn)題

竣工結(jié)算階段，結(jié)算依據(jù)不統(tǒng)一，導(dǎo)致結(jié)算過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議，增加了成本。房地產(chǎn)企業(yè)在竣工結(jié)算過(guò)程中，存在拖延結(jié)算現(xiàn)象，導(dǎo)致工程款支付不及時(shí)，影響了施工進(jìn)度和成本控制。竣工結(jié)算過(guò)程中，因工程量計(jì)算、材料價(jià)格認(rèn)定等問(wèn)題，容易引發(fā)爭(zhēng)議，增加成本［3］?？⒐そY(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)存在質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致返工、維修等額外成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)管理不善，未能及時(shí)收集整理相關(guān)資料，導(dǎo)致結(jié)算過(guò)程中出現(xiàn)遺漏，進(jìn)而增加了成本。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的優(yōu)化策略

3.1 投資決策階段的優(yōu)化策略

投資決策階段是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項(xiàng)目未來(lái)的盈利能力和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在這個(gè)階段，企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的成本預(yù)測(cè)和控制，以確保項(xiàng)目投資合理、風(fēng)險(xiǎn)可控。在投資決策階段，企業(yè)應(yīng)全面了解市場(chǎng)供需狀況、政策法規(guī)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等信息，以便為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，企業(yè)可以更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)的收益和成本，為投資決策提供有力支持。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位。在項(xiàng)目定位過(guò)程中，要充分考慮項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)和收益，從而確保項(xiàng)目投資符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目可行性研究是投資決策的重要依據(jù)，企業(yè)應(yīng)組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等方面的可行性研究，進(jìn)而確保項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和合理性。

投資決策階段，企業(yè)應(yīng)充分評(píng)估項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，企業(yè)可以制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)建立投資決策的審批流程，明確審批權(quán)限和責(zé)任。在項(xiàng)目投資決策過(guò)程中，需嚴(yán)格按照審批流程執(zhí)行，以確保項(xiàng)目投資決策的合規(guī)性。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)各部門之間的信息共享和溝通，從而確保項(xiàng)目投資決策的全面性和準(zhǔn)確性［4］。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)與外部合作伙伴的溝通，共同優(yōu)化投資決策。項(xiàng)目投資決策后，企業(yè)應(yīng)建立跟蹤與評(píng)估機(jī)制，定期對(duì)項(xiàng)目成本、進(jìn)度、質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)估，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，確保項(xiàng)目投資效益。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化策略

加強(qiáng)全員成本意識(shí)教育，提高員工對(duì)成本管理重要性的認(rèn)識(shí)，促使全體員工都能從自身做起，關(guān)注成本節(jié)約。建立健全成本管理制度，明確成本管理責(zé)任，確保成本管理工作的有效實(shí)施。在設(shè)計(jì)方案評(píng)審過(guò)程中，應(yīng)充分考慮成本因素，以確保設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，可提高建筑物的使用效率和土地利用率。通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，能夠降低建筑成本，提高項(xiàng)目利潤(rùn)。

引入BIM（建筑信息模型）技術(shù)，利用BIM數(shù)據(jù)庫(kù)集成平臺(tái)將總體目標(biāo)成本分解為月目標(biāo)成本。通過(guò)精確的3D模型，幫助設(shè)計(jì)師更直觀地了解項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，從而提高設(shè)計(jì)效率，減少因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致的返工和修改，進(jìn)而降低成本。通過(guò)BIM模型，可以對(duì)空間布局進(jìn)行虛擬模擬，分析不同設(shè)計(jì)方案對(duì)成本的影響，從而選擇最經(jīng)濟(jì)的布局方案。利用BIM技術(shù)，模擬不同材料的應(yīng)用效果和施工過(guò)程，評(píng)估其對(duì)成本的影響，進(jìn)而選擇性價(jià)比更高的材料和施工方法。利用BIM模型集成能耗分析工具，對(duì)建筑項(xiàng)目的能耗進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而在規(guī)劃階段就進(jìn)行能耗優(yōu)化，以降低后期運(yùn)營(yíng)成本。通過(guò)BIM模型，可以實(shí)時(shí)更新項(xiàng)目成本，包括材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本等，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)控制。

3.3 招投標(biāo)階段的優(yōu)化策略

應(yīng)建立健全招投標(biāo)制度，規(guī)范招投標(biāo)流程，確保招投標(biāo)活動(dòng)公開(kāi)、公平、公正。通過(guò)制定合理的招標(biāo)文件，明確項(xiàng)目需求、技術(shù)規(guī)格、質(zhì)量要求等，為后續(xù)成本控制奠定基礎(chǔ)。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，制定科學(xué)合理的招標(biāo)方案，包括招標(biāo)方式、招標(biāo)范圍、招標(biāo)時(shí)間等。通過(guò)對(duì)比分析不同招標(biāo)方案的成本效益，選擇最優(yōu)方案，以降低項(xiàng)目成本。需對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格審查，要確保投標(biāo)企業(yè)具備相應(yīng)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)和信譽(yù)。應(yīng)對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)進(jìn)行合理性分析，以避免惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而保障項(xiàng)目質(zhì)量和效益。

在合同簽訂階段，需嚴(yán)格審查合同條款，明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合同內(nèi)容的完整性和可操作性。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)合同履行過(guò)程中的監(jiān)督，防止合同變更和索賠風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)化招標(biāo)采購(gòu)流程，縮短招標(biāo)周期，可降低招標(biāo)成本。采用電子招投標(biāo)系統(tǒng)，能提高招投標(biāo)效率，減少人為干預(yù)［5］。組建一支專業(yè)、高效的招標(biāo)采購(gòu)團(tuán)隊(duì)，并提高招標(biāo)采購(gòu)人員的專業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力?？赏ㄟ^(guò)培訓(xùn)、交流等方式，提升團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)。在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注項(xiàng)目成本變化，以便及時(shí)調(diào)整招標(biāo)策略。需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，合理調(diào)整招標(biāo)范圍、招標(biāo)價(jià)格等，以確保項(xiàng)目成本在可控范圍內(nèi)。

3.4 施工階段的優(yōu)化策略

應(yīng)優(yōu)化施工組織管理，建立健全施工組織管理體系，明確各崗位責(zé)任，以確保項(xiàng)目施工有序進(jìn)行。加強(qiáng)施工過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通，可提高施工效率，降低窩工、返工等浪費(fèi)。加強(qiáng)施工過(guò)程成本控制，嚴(yán)格執(zhí)行施工方案，以確保施工質(zhì)量，降低返修、返工成本。加強(qiáng)材料采購(gòu)、使用、回收等環(huán)節(jié)的管理，可降低材料成本。嚴(yán)格控制人工成本，優(yōu)化施工人員配置，以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。優(yōu)化施工資源配置，合理配置施工機(jī)械設(shè)備，能提高設(shè)備利用率，降低設(shè)備折舊和維護(hù)成本。優(yōu)化施工場(chǎng)地布置，提高施工空間利用率，可顯著降低土地租賃和場(chǎng)地整理成本。

3.5 竣工結(jié)算階段的優(yōu)化策略

竣工結(jié)算階段的優(yōu)化策略是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其主要目標(biāo)是在確保工程質(zhì)量和安全的前提下，通過(guò)合理的措施降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。嚴(yán)格規(guī)范合同簽訂流程，確保合同條款的完整性和合法性；加強(qiáng)合同執(zhí)行過(guò)程中的監(jiān)控，確保合同條款得到有效落實(shí)；定期對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決合同履行過(guò)程中的問(wèn)題；建立合同糾紛解決機(jī)制，確保合同糾紛得到及時(shí)、公正的處理。

4 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控效果

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)有效的成本管控措施，項(xiàng)目總成本節(jié)約了100萬(wàn)元，節(jié)約率為3.8%。具體到各個(gè)階段，投資決策階段成本節(jié)約50萬(wàn)元，節(jié)約率25.0%，主要原因是優(yōu)化了項(xiàng)目定位。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本節(jié)約50萬(wàn)元，節(jié)約率16.7%，主要原因是優(yōu)化了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案和施工方案。招投標(biāo)階段成本節(jié)約50萬(wàn)元，節(jié)約率12.5%，主要原因是優(yōu)化了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和材料選擇。施工階段成本節(jié)約50萬(wàn)元，節(jié)約率10.0%，主要原因是加強(qiáng)了施工管理，降低了施工成本。竣工結(jié)算階段成本節(jié)約50萬(wàn)元，節(jié)約率8.3%，主要原因是優(yōu)化了結(jié)算流程和合同管理（具體見(jiàn)表1）。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理體系不完善，缺乏系統(tǒng)性、科學(xué)性；成本管理流程不規(guī)范，存在漏洞；成本控制手段單一，缺乏創(chuàng)新；信息共享不暢，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。針對(duì)這一系列問(wèn)題，本研究致力于構(gòu)建全面完善的成本管理體系，強(qiáng)化成本管理的系統(tǒng)性和科學(xué)性。規(guī)范并優(yōu)化成本管理流程，加大各環(huán)節(jié)監(jiān)督與檢查力度。探索創(chuàng)新成本控制策略，提升成本控制成效。加強(qiáng)信息共享，提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，以提高企業(yè)成本管理水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：陳博（1983—），男，漢族，山西侯馬人，本科，工程師。研究方向：工程造價(jià)。