中金公司

投資要點

1、調(diào)控政策趨穩(wěn)。

2、股價超調(diào)后存交易機會。

一二線城市下半年銷售面積增速受益于推盤回暖料將持續(xù)復(fù)蘇，但政策端對房價的高壓態(tài)度不改；三四線城市去庫存政策力度逐漸減弱，銷售增速預(yù)計將小幅放緩。中長期政策層面，我們認(rèn)為在公共住房供應(yīng)占比得到有效提升之前，非市場化的調(diào)控手段不會退出，以維持市場短期平穩(wěn)，而長租公寓的大力發(fā)展和房地產(chǎn)信托投資基金通道的打開將是構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制的首要出發(fā)點。

我們測算今年房企各類外部融資渠道合計將出現(xiàn)499億元凈流出，較去年2.3萬億元的凈流入大幅走弱，主要因非標(biāo)融資顯著收縮且境內(nèi)信用債進入償付高峰期。受此影響，下半年投資和新開工可能承壓，但在房企補庫存需求下失速風(fēng)險并不大。我們小幅下調(diào)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋新開工面積增速預(yù)測至8%、8%（原預(yù)測為10%、10%）。

鑒于本輪去杠桿控風(fēng)險的政策態(tài)度堅決，我們不認(rèn)同當(dāng)前以對賭政策放松的邏輯全面買入地產(chǎn)股的觀點。杠桿過高、銷售欠佳的中小房企可能在下半年暴露風(fēng)險，行業(yè)加速整合隨之而來。建議投資者：1）當(dāng)前在左側(cè)積極布局財務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企；2）待信用風(fēng)險有所釋放后追加配置都市圈土儲資源豐厚、銷售高增長的高彈性標(biāo)的。

重點推薦：招商蛇口、萬科A和保利地產(chǎn)。