2015年1月百?gòu)?qiáng)房企銷售降幅僅個(gè)位數(shù)，降幅明顯收窄。百城房?jī)r(jià)也開(kāi)始企穩(wěn)回升，開(kāi)局顯現(xiàn)出積極跡象。已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束的2025年各地方兩會(huì)上，對(duì)于房地產(chǎn)的關(guān)注也是重點(diǎn)內(nèi)容之一。全力推進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)向好、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是各地方對(duì)房地產(chǎn)工作的首要目標(biāo)。

自2024年9月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。12月初的中央政治局會(huì)議又明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市股市”，緊跟著召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，2025年要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

政策確立方向后，房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”不可能一蹴而就實(shí)現(xiàn)，這需要從中央到地方的政策協(xié)同發(fā)力，這樣才能實(shí)現(xiàn)從量的回升傳導(dǎo)至價(jià)格的企穩(wěn)。目前，止跌已漸近，回穩(wěn)亦有望看見(jiàn)希望。正如高盛證券而言，自2024年9月份政策寬松加碼以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)初現(xiàn)曙光。

房?jī)r(jià)和地價(jià)，猶如面包和面粉，要讓房?jī)r(jià)企穩(wěn)，源頭上的地價(jià)也是關(guān)鍵因素。進(jìn)入2025年以來(lái)，土地市場(chǎng)好消息不斷傳來(lái)，首先是房企土拍市場(chǎng)逐漸回暖，且不少地塊出現(xiàn)了一定的溢價(jià)，這對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一個(gè)支撐；另一方面，土地市場(chǎng)的供給改善也出現(xiàn)積極變化，廣東、北京等省市也在積極推進(jìn)發(fā)行專項(xiàng)債收儲(chǔ)工作，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)有更多地方跟進(jìn)，這有利于地價(jià)的穩(wěn)定，從而支撐房?jī)r(jià)的企穩(wěn)。

回暖明顯

克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2276.1億元，同比降低3.2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，疊加春節(jié)假期因素影響，整體保持低位運(yùn)行。作為對(duì)比，2024年1月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2350.6億元，同比降低34.2%。

與全年相比，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年12月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4513.9億元，同比基本持平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，2024年全年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額38840.2億元，同比下降了28.1%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年，新建商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

無(wú)論是新建商品房銷售面積還是銷售額，同比降幅收窄趨勢(shì)明顯。銷售面積看，2024年1-10月，新建商品房銷售面積降幅都在15%以上，全年降幅迅速收窄至接近一成。銷售金額上，2024年1-10月，新建商品房銷售金額降幅都超過(guò)了兩成。

2024年1-11月降幅也達(dá)到19.2%，基本接近兩成。2024年全年新建商品房銷售金額迅速收窄至兩成以內(nèi)，回暖跡象積極且明顯。

不僅如此，房?jī)r(jià)也有了企穩(wěn)趨勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)顯示，1月百城新房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比齊漲。1月，百城新建住宅均價(jià)為16693元/平方米。較2024年同期上漲了2.76%。其中，47個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲、41個(gè)城市下跌、12個(gè)城市環(huán)比持平。

機(jī)構(gòu)跟蹤的數(shù)據(jù)也顯示，樓市成交在回暖。中信建投跟蹤數(shù)據(jù)，1月40城新房成交787萬(wàn)平方米，同比降低8%，主要系政策效果減弱以及春節(jié)月季節(jié)性影響。剔除春節(jié)假期影響，1月1日-1月27日40城新房成交面積783萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)8%。春節(jié)期間40城新房成交面積為8.3萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)3%。

土拍火熱

上游土拍市場(chǎng)也開(kāi)始火熱起來(lái)，單月宅地成交溢價(jià)率創(chuàng)2022年以來(lái)新高。中信建投指出，2021-2024年百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值連續(xù)四年下降。2025年1月百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值2406億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增速實(shí)現(xiàn)階段性由負(fù)轉(zhuǎn)正。

新增貨值與銷售金額基本持平，但北上深杭等核心城市土地市場(chǎng)熱度回升影響，1月土地成交溢價(jià)率達(dá)到11.7%，是2022年以來(lái)新高。

以熱點(diǎn)城市北京為例，2月中旬北京市朝陽(yáng)園一住宅組合用地宣布出讓，在經(jīng)過(guò)百余輪的競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪后，保利發(fā)展和中國(guó)金茂組成的聯(lián)合體以87.3億元的價(jià)格，擊敗中海地產(chǎn)和招商局的爭(zhēng)奪，成功競(jìng)得該組合地塊，溢價(jià)率達(dá)到10.5%。

之前的1月，北京海淀區(qū)一地塊的競(jìng)拍中，競(jìng)價(jià)輪次更是達(dá)到244輪。最后拍賣的兩幅塊以總價(jià)181.92億元成交，平均溢價(jià)率21.04%。其中華潤(rùn)+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體競(jìng)得的地塊成交價(jià)為91.52億元，溢價(jià)率達(dá)17.33%，成交樓面價(jià)約為8.92萬(wàn)元/平方米。另一幅地塊由建發(fā)地產(chǎn)以90.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到25.04%。

其他地區(qū)如上海、深圳和杭州等地，土地市場(chǎng)的熱度同樣高漲。如1月底，位于杭州拱墅區(qū)的一幅地塊，在經(jīng)過(guò)220輪報(bào)價(jià)后由濱江集團(tuán)以54.56億元競(jìng)得，樓面價(jià)6.48萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率71.25%。該樓面價(jià)超過(guò)2024年10月綠城所拍江灣新城核心板塊宅地塊，刷新了杭州土拍史上最高成交樓面價(jià)，成為杭州新單價(jià)地王。

從樓市回穩(wěn)的節(jié)奏看，一線城市具有風(fēng)向標(biāo)的意義。一般情況下，樓市回暖周期啟動(dòng)時(shí)，都是一線城市率先啟動(dòng)，然后帶動(dòng)二線城市回暖，之后擴(kuò)散至三四線等更多地方。因此，一線樓市能否企穩(wěn)，具有非常重要的風(fēng)向標(biāo)意義。

地方收儲(chǔ)成新看點(diǎn)

在已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束的各地方兩會(huì)中，推進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖已是工作的主要內(nèi)容之一。如北京2025年政府工作報(bào)告指出，要更好滿足城鄉(xiāng)居民住房需求。不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)向好，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

上海在提到2025年工作任務(wù)時(shí)表示，要提升市民居住品質(zhì)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

更多的地方如廣東、浙江和重慶等地方的政府工作報(bào)告中，對(duì)于房地產(chǎn)的目標(biāo)是“止跌回穩(wěn)”。

去庫(kù)存上，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年末，商品房待售面積75327萬(wàn)平方米，比上年末增長(zhǎng)10.6%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)16.2%。

開(kāi)源證券指出，本輪樓市銷售量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)連續(xù)下降月份均已超30個(gè)月，遠(yuǎn)高于前兩輪寬松周期，新開(kāi)工和銷售最大降幅也高于前兩輪，整體規(guī)模收縮明顯。因此，本輪房地產(chǎn)周期量?jī)r(jià)表現(xiàn)壓力較大，去庫(kù)存是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的必然選擇。

當(dāng)前去庫(kù)存措施主要以地方政府收儲(chǔ)、城中村改造貨幣化安置、專項(xiàng)債回收土地為主，假設(shè)各類去庫(kù)存工具使用效果較好，預(yù)計(jì)至2026年末，廣義庫(kù)存下降至9.6億平，去化周期13.7個(gè)月，較2024年底水平降低15個(gè)月，處于歷史較低水平；超廣義庫(kù)存庫(kù)存約14.1億平，去化周期20.2個(gè)月，較2024年底水平降低約24個(gè)月，去庫(kù)存效果較明顯。

開(kāi)源證券表示，在市場(chǎng)量?jī)r(jià)均下行的環(huán)境下，啟動(dòng)去庫(kù)存政策是實(shí)現(xiàn)銷售量?jī)r(jià)平穩(wěn)、修復(fù)購(gòu)房信心的重要舉措，預(yù)計(jì)政府收儲(chǔ)、城中村改造貨幣化安置、專項(xiàng)債回收土地等多項(xiàng)措施將有效推動(dòng)去庫(kù)存進(jìn)程，將商品住宅去化周期控制在合理范圍內(nèi)。

而地方政府發(fā)行專項(xiàng)債收儲(chǔ)將成為2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新看點(diǎn)。來(lái)自中指院的數(shù)據(jù)顯示，截至2月11日，廣東省佛山、惠州、珠海、中山、江門等地均發(fā)布涉及土地收儲(chǔ)的公告，土地?cái)?shù)量超160宗，土地使用面積超680萬(wàn)平方米，擬收購(gòu)價(jià)格合計(jì)超350億元。

東吳證券在研報(bào)中表示，這意味著，廣東近期將啟動(dòng)相關(guān)土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行工作。土儲(chǔ)專項(xiàng)債曾于2017-2019年發(fā)行，用途是為新增土儲(chǔ)前期開(kāi)發(fā)提供資金，后于2019年叫停，要求專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。

2月18日，北京發(fā)行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項(xiàng)債券，均為新增債券。其中，462.9億元新增專項(xiàng)債券，募集資金主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造、土地儲(chǔ)備、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境整治、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。這意味著，2月18日，北京打響重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行的第一槍。