在市場競爭日益激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身的經(jīng)營管理水平和核心競爭力，必須加強(qiáng)全面預(yù)算管理，以優(yōu)化資源配置，提高運(yùn)營效率，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)?；诖耍疚慕榻B了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概況，分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題，并提出了有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)提供有益參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理是指房地產(chǎn)企業(yè)基于自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，通過編制經(jīng)營預(yù)算、資本支出預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算等，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)等進(jìn)行合理規(guī)劃，以優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理具有全過程控制、全方位管理及全員參與等特點(diǎn)。

（1）全過程控制。全面預(yù)算管理是一種全過程、系統(tǒng)化的管理活動(dòng)，涵蓋事前控制、事中控制和事后控制等環(huán)節(jié)。全面預(yù)算管理通過預(yù)算編制、執(zhí)行、控制、監(jiān)督、調(diào)整、考核等一系列活動(dòng)，能夠有效組織和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

（2）全方位管理。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營包含產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、交付、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)。通過全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立完善的預(yù)算管理體系和信息溝通機(jī)制，確保各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)相互配合，從而全方位統(tǒng)籌經(jīng)營管理中的各項(xiàng)工作。

（3）全員參與。全面預(yù)算管理貫穿房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程，需要全體員工共同參與。在全面預(yù)算管理過程中，員工需要深入了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和業(yè)務(wù)運(yùn)營情況，積極參與預(yù)算編制和執(zhí)行過程，從而為企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和進(jìn)一步發(fā)展提供有力支持。

二、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化全面預(yù)算管理的現(xiàn)實(shí)意義

（一）有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)

全面預(yù)算管理可以將企業(yè)抽象的戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)化為階段性的、具體的經(jīng)營目標(biāo)。通過加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行過程管控，房地產(chǎn)企業(yè)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理問題及外部經(jīng)營環(huán)境變化，從而合理調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，推動(dòng)內(nèi)部組織變革，提高經(jīng)營決策的科學(xué)性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)營目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)。

（二）有助于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)容易受到國家政策調(diào)整和市場經(jīng)濟(jì)周期的影響，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投入資金大、運(yùn)營周期長等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)可以準(zhǔn)確識(shí)別和分析潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而最大限度地降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）有助于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平

通過全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以合理分配資源，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)營效率，還可以有效控制風(fēng)險(xiǎn)，更好地應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)，從而提高自身的核心競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。例如，在全面預(yù)算管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)不同部門和項(xiàng)目的需求編制更加準(zhǔn)確的預(yù)算，實(shí)現(xiàn)資源的合理分配和高效利用，從而提高整體經(jīng)營管理水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）預(yù)算管理意識(shí)不強(qiáng)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營周期較長，如果預(yù)算控制不足，房地產(chǎn)企業(yè)就可能陷入財(cái)務(wù)危機(jī)和經(jīng)營困境。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)全面預(yù)算管理不夠重視，沒有意識(shí)到全面預(yù)算管理在企業(yè)經(jīng)營過程中的重要性；部分房地產(chǎn)企業(yè)員工認(rèn)為全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，與其他部門無關(guān)，因此，他們往往不愿積極參與全面預(yù)算管理工作，導(dǎo)致全面預(yù)算管理流于形式。

（二）預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配

戰(zhàn)略目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理的出發(fā)點(diǎn)和方向標(biāo)，全面預(yù)算管理是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的量化和流程化。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預(yù)算目標(biāo)時(shí)，既沒有分析自身實(shí)際情況和市場發(fā)展趨勢，也沒有以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)背離。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有考慮項(xiàng)目實(shí)際情況，如區(qū)域、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、工程建設(shè)進(jìn)度、市場環(huán)境等，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)脫離企業(yè)實(shí)際情況，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。

（三）預(yù)算編制不科學(xué)

部分房地產(chǎn)企業(yè)采用“自上而下、逐級(jí)攤派”的方式編制全面預(yù)算，即根據(jù)上一年度的實(shí)際經(jīng)營情況，并結(jié)合當(dāng)年的內(nèi)外部環(huán)境變化來確定預(yù)算目標(biāo)，然后將預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解并提交下達(dá)，從而完成預(yù)算目標(biāo)的逐層分解落實(shí)。然而，對(duì)集團(tuán)公司來說，這種預(yù)算編制方式缺乏科學(xué)性。集團(tuán)公司容易存在信息不對(duì)稱、數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確等問題，其制定的預(yù)算目標(biāo)缺乏真實(shí)性，再加上各子公司可能會(huì)從自身利益最大化的角度出發(fā)來編制預(yù)算，導(dǎo)致編制的預(yù)算不合理。

（四）預(yù)算編制信息不準(zhǔn)確

全面預(yù)算管理涉及房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期，對(duì)數(shù)據(jù)信息要求較高。然而，目前部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門之間缺乏有效溝通，部門間存在信息不對(duì)稱的問題，導(dǎo)致預(yù)算數(shù)據(jù)失真。此外，預(yù)算數(shù)據(jù)的收集與匯總往往需要較長時(shí)間，數(shù)據(jù)的利用和整合有效率較低。

（五）預(yù)算執(zhí)行過程管控不力

在預(yù)算編制完成后，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有動(dòng)態(tài)管理預(yù)算執(zhí)行效果，存在重編制輕執(zhí)行的現(xiàn)象。例如，當(dāng)預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)偏差時(shí)，它們沒有深入分析偏差的成因，也未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行中存在的問題，或根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)整預(yù)算目標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行情況反饋不及時(shí)，預(yù)算執(zhí)行不到位。

（六）全面預(yù)算考核機(jī)制不完善

全面預(yù)算考核是全面預(yù)算管理的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)全面預(yù)算考核，及時(shí)總結(jié)預(yù)算執(zhí)行過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，才能更好地規(guī)劃未來發(fā)展。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立行之有效的全面預(yù)算考核機(jī)制，或者全面預(yù)算考核機(jī)制存在考核指標(biāo)不完善的問題，如只重視收入、回款、成本、費(fèi)用、凈利潤等指標(biāo)，而忽略現(xiàn)金流、償債能力、凈資產(chǎn)回報(bào)率等指標(biāo)；只重視財(cái)務(wù)指標(biāo)考核，而缺少非財(cái)務(wù)指標(biāo)考核；只重視靜態(tài)數(shù)據(jù)考核，而缺少動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，導(dǎo)致全面預(yù)算考核機(jī)制的價(jià)值無法得到充分發(fā)揮。

四、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化全面預(yù)算管理的策略

（一）增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識(shí)

全面預(yù)算管理不僅有助于房地產(chǎn)企業(yè)貫徹落實(shí)發(fā)展戰(zhàn)略，還有助于其提高經(jīng)營管理效率。因此，無論是企業(yè)管理層還是基層員工，都要樹立全面預(yù)算管理意識(shí)，積極參與全面預(yù)算管理工作，以確保全面預(yù)算管理工作的順利開展。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，自上而下地傳達(dá)全面預(yù)算管理理念，加深全體員工對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期組織員工參加全面預(yù)算管理知識(shí)培訓(xùn)，使其了解和掌握預(yù)算編制的基本原則、預(yù)算執(zhí)行方式、預(yù)算監(jiān)控與調(diào)整方法等。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過工作坊、在線課程、案例分析等形式，增強(qiáng)員工的全面預(yù)算管理意識(shí)，提高他們的預(yù)算執(zhí)行能力。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部溝通與交流，將全面預(yù)算目標(biāo)逐層分解并落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，使全體員工參與到預(yù)算編制、執(zhí)行、考核等環(huán)節(jié)中來，從而增強(qiáng)全面預(yù)算管理效果。

（二）確保預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配

全面預(yù)算管理工作應(yīng)以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以確保預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從整體戰(zhàn)略出發(fā)，構(gòu)建靈活、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜骖A(yù)算管理體系，將財(cái)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算和現(xiàn)金流預(yù)算等有機(jī)結(jié)合，以確保實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)，編制更加細(xì)致的項(xiàng)目預(yù)算，并針對(duì)不同的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)（如土地購置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、市場營銷及物業(yè)管理等）編制具體的費(fèi)用預(yù)算，確保每筆支出都經(jīng)過科學(xué)預(yù)測與合理規(guī)劃。

（三）采用“上下結(jié)合”的預(yù)算編制方式

預(yù)算編制方式主要有“自下而上”及“自上而下”兩種。前者基于零基預(yù)算獨(dú)立編制，有助于加強(qiáng)各部門之間的溝通合作，優(yōu)化資源配置，確保預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配。后者由房地產(chǎn)企業(yè)管理層先設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo)并分解至各項(xiàng)目組，然后由項(xiàng)目組根據(jù)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)制定具體的預(yù)算目標(biāo)，并編制相應(yīng)的預(yù)算。這種預(yù)算編制方式有助于提高企業(yè)的整體管理效率。在生產(chǎn)實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合運(yùn)用兩種預(yù)算編制方式，并自身經(jīng)營狀況、行業(yè)發(fā)展趨勢及上年業(yè)績來制訂預(yù)算方案，并要求各項(xiàng)目組嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算方案，以確保全面預(yù)算管理效益最大化。

（四）提高預(yù)算管理信息化水平

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作涉及多個(gè)方面，包括前期報(bào)建、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、工程建設(shè)、營銷、物業(yè)、財(cái)務(wù)等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)，及時(shí)收集、整理和分析運(yùn)營管理中的數(shù)據(jù)，從而提高預(yù)算管理的信息化水平。例如，通過引入SAP、財(cái)務(wù)共享、資金結(jié)算等先進(jìn)的信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，減少部門間信息傳遞的時(shí)間，最大限度地提高信息傳遞效率；通過搭建全面預(yù)算管理信息化平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)可以及時(shí)收集業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，提高預(yù)算數(shù)據(jù)分析和處理的準(zhǔn)確性，降低預(yù)算管理過程中人為錯(cuò)誤的發(fā)生概率。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預(yù)算管理信息化建設(shè)提升至戰(zhàn)略規(guī)劃的高度，加快推進(jìn)業(yè)財(cái)一體化平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的深度融合，從而為預(yù)算的編制、執(zhí)行、調(diào)整和考核提供有力支持。

（五）加大預(yù)算執(zhí)行過程管控力度

在全面預(yù)算管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取有效的措施加大對(duì)預(yù)算執(zhí)行過程的管控力度，全面落實(shí)過程分析、調(diào)整和監(jiān)督機(jī)制，避免出現(xiàn)重編制輕執(zhí)行的情況。在全面預(yù)算編制完成后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預(yù)算方案分解落實(shí)到各子公司、各部門，并將預(yù)算執(zhí)行情況納入績效考核體系，以確保各子公司、各部門嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算方案，并對(duì)自身的預(yù)算目標(biāo)負(fù)責(zé)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)細(xì)致分析實(shí)際支出與預(yù)算之間的偏差，通過將實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)、上年同期數(shù)據(jù)、行業(yè)數(shù)據(jù)及對(duì)標(biāo)企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，找到預(yù)算偏差的成因，并制定相應(yīng)的解決策略，以確保預(yù)算目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

（六）完善預(yù)算考核激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)合理的預(yù)算考核激勵(lì)機(jī)制，設(shè)計(jì)合理、全面的預(yù)算考核指標(biāo)，并根據(jù)項(xiàng)目所處的不同建設(shè)時(shí)期，對(duì)同一考核指標(biāo)設(shè)置不同的權(quán)重。預(yù)算考核指標(biāo)不僅要包含收入、成本、費(fèi)用、凈利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)，還要包括工程建設(shè)、客戶滿意度、組織建設(shè)等非財(cái)務(wù)指標(biāo)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以引入平衡計(jì)分卡，從財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程和學(xué)習(xí)發(fā)展四個(gè)維度，客觀、公正地評(píng)價(jià)全面預(yù)算管理效果。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)員工的不同需求制定不同的激勵(lì)方式，完善預(yù)算考核激勵(lì)機(jī)制，明確獎(jiǎng)懲規(guī)則，如將業(yè)績、薪酬與預(yù)算目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果掛鉤，以充分調(diào)動(dòng)員工執(zhí)行預(yù)算的積極性。

五、結(jié)語

全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)全面預(yù)算管理，以戰(zhàn)略思維指導(dǎo)全面預(yù)算管理，通過增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識(shí)、確保預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配、提高預(yù)算管理信息化水平、加大預(yù)算執(zhí)行過程管控力度、完善預(yù)算考核激勵(lì)機(jī)制等策略，提高自身的全面預(yù)算管理水平，促進(jìn)自身可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：鄭州元盛企業(yè)管理有限公司）