住建部6月20日召開(kāi)會(huì)議，明確表示，要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。目前已有約30個(gè)城市出臺(tái)政策鼓勵(lì)收儲(chǔ)去庫(kù)存。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉將有利于緩解房企壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。

The Ministry of Housing and Urban-Rural Development held a meeting on June 20th， clearly stating that it will promote cities at or above the county level to acquire in an effective and orderly way existing commercial housing to be used as affordable housing. Currently， about 30 cities have launched policies to encourage inventory clearance through acquisition. Industry insiders believe that this move will help alleviate pressure on real estate developers， stabilize market expectations， and promote the stabilization and recovery of the real estate market.

多城施策“去庫(kù)存”

近期，四川遂寧、廣東惠州、廣西桂林等多地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告，鼓勵(lì)國(guó)資平臺(tái)通過(guò)“收儲(chǔ)”已建未售新房用作保障性住房。與此同時(shí)，支持消化存量住房的金融與財(cái)政政策也不斷加碼，保障性住房再貸款穩(wěn)步推進(jìn)，財(cái)政補(bǔ)貼持續(xù)落地。

四川遂寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《促進(jìn)市主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》的通知。其中提到，支持收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房，“在摸清保障性住房需求底數(shù)的基礎(chǔ)上”，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”和“以需定購(gòu)”的原則，可選擇地方國(guó)有企業(yè)，自主決策市場(chǎng)化收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房。

廣東惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，提到擬由政府選定的專業(yè)化國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格收購(gòu)在惠州市行政區(qū)域已建成未出售的商品房用作保障性住房。

此外，山東青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)實(shí)施住房“以舊換新”工作的通知提到，支持國(guó)有平臺(tái)公司參與“以舊換新”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有約30個(gè)城市出臺(tái)政策，鼓勵(lì)國(guó)資平臺(tái)通過(guò)“收儲(chǔ)”模式盤活存量房市場(chǎng)，用作市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房等用途。

多地公告明確將“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”作為“合理價(jià)格”的補(bǔ)充說(shuō)明，但未明確具體的定價(jià)規(guī)則。如惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過(guò)周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)”，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)則采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從已出臺(tái)相關(guān)政策的城市來(lái)看，多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)。房企相關(guān)人士表示，鼓勵(lì)國(guó)資平臺(tái)通過(guò)“收儲(chǔ)”已建未售新房用作保障性住房，價(jià)格是政策推進(jìn)的關(guān)鍵，仍需綜合考慮“收儲(chǔ)”參與各方資金和收益需求的平衡，要“因城施策”合理評(píng)估房產(chǎn)交易價(jià)格。

此外，多地也加大對(duì)“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系的金融與財(cái)政政策支持力度。

中國(guó)人民銀行5月17日明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障性住房再貸款作為創(chuàng)設(shè)的新型結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，是中國(guó)人民銀行針對(duì)“收儲(chǔ)”工作給出的明確方向，為相關(guān)城市去庫(kù)存工作形成了直接支持。

與此同時(shí)，不少地方“因城施策”，基于地方實(shí)際情況加大“收儲(chǔ)”工作財(cái)政支持。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，多地密集施策，通過(guò)“收儲(chǔ)”模式盤活存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，是統(tǒng)籌“消化存量”和“優(yōu)化增量”過(guò)程中的重要舉措，有利于緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。

“多地將收儲(chǔ)對(duì)象定為已建成未出售商品房，有利于緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，也將助力保交房。”未來(lái)各方對(duì)于保障性住房“以購(gòu)代建”的支持政策有望逐步落地，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于整體市場(chǎng)而言，金融和財(cái)政政策的支持能有效發(fā)揮托底效應(yīng)和更好發(fā)揮撬動(dòng)、激活作用，使得長(zhǎng)租房企業(yè)盈利性更可持續(xù)，助力房地產(chǎn)行業(yè)周期筑底，也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式有效轉(zhuǎn)型。

“收儲(chǔ)”如何激活樓市

今年上半年，各地“去庫(kù)存”政策落地步伐有所加快。

4月30日，政治局會(huì)議明確提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”；5月17日，央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用于收儲(chǔ)已建成未出售的商品房，同時(shí)將2023年初設(shè)立的租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理。

隨后于6月7日，國(guó)常會(huì)再次強(qiáng)調(diào)要“著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見(jiàn)效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施”。而在6月12日，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，強(qiáng)調(diào)著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存。

從整體基調(diào)上可以看出，各地正逐漸開(kāi)啟新一輪“去庫(kù)存”舉措。

事實(shí)上，早在2023年初，央行便設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃。2023年2月，央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計(jì)劃，在重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津這8個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，支持市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。

此后，租賃住房貸款支持計(jì)劃先后在濟(jì)南、福州、天津、青島、重慶等地落地，如今年1月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行青島市分行成功發(fā)放首批試點(diǎn)貸款18.5億元，支持收購(gòu)首批存量住房項(xiàng)目7個(gè)，涉及房屋總套數(shù)2319套。

“近兩年，試點(diǎn)城市已經(jīng)積累了部分成功經(jīng)驗(yàn)，可以為其他城市提供更多參考借鑒，這也有助于推動(dòng)3000億元保障性住房再貸款加快落地見(jiàn)效，加快去庫(kù)存?！敝兄冈悍治鰩煴硎尽?/p>

對(duì)房企而言，收購(gòu)市場(chǎng)未售新房后改建為保障房，有利于緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫(kù)存效果最為直接；其次多地將收儲(chǔ)對(duì)象定為已建成未出售商品房，也將有利于加快房企項(xiàng)目竣工節(jié)奏；此外，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

“保障性住房再貸款支持國(guó)企收儲(chǔ)未售新房，是監(jiān)管部門支持存量商品房去庫(kù)存的第一步?！敝兄冈悍治鰩煼Q，支持國(guó)企收舊換新、允許土地調(diào)整規(guī)劃、支持收回或收購(gòu)已出讓閑置存量住宅用地等政策預(yù)計(jì)也是重要方向，未來(lái)配套政策有望逐步落地，以激活市場(chǎng)并幫助企業(yè)解困。

“作為去庫(kù)存，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘終極大招’，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障房，在517新政中已經(jīng)出臺(tái)。這一次住建部專題推動(dòng)，表明了管理層的態(tài)度”，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委副主任趙卓文表示。

6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議。會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確表示，各地要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

此次會(huì)議明確，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重要決策部署，有利于推動(dòng)已建成存量商品房去庫(kù)存、助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，盤活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)和“白名單”機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

值得關(guān)注的是，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，將收儲(chǔ)商品房用作保障房擴(kuò)展至市縣，是結(jié)合當(dāng)下樓市行情、貫徹政策的新部署。

一方面，今年5月，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅創(chuàng)階段性新高，需要加大政策落地的力度和范圍。另一方面，三四線、縣級(jí)等低能級(jí)城市庫(kù)存消化周期更長(zhǎng)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，50個(gè)重點(diǎn)城市中，三四線代表城市出清周期為29.6個(gè)月，去化周期最長(zhǎng)。

“同時(shí)，近年來(lái)，我國(guó)大力推進(jìn)縣域?yàn)檩d體的城鎮(zhèn)化，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，教師、醫(yī)生、環(huán)衛(wèi)等提供基礎(chǔ)公共服務(wù)的人員會(huì)大量增加，三四線及縣城靈活就業(yè)人員也在增加。為了降低城鎮(zhèn)化的成本，迫切需要在縣城也增加保障性住房（公租房、保租房、配售房）?！崩钣罴畏治稣f(shuō)，三四線和縣域近年來(lái)房?jī)r(jià)下跌明顯，收購(gòu)相比新建無(wú)論在效率、成本還是配套上都是最劃算的。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政府酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房，可以總結(jié)為“以購(gòu)代建”。此類模式響應(yīng)了此前中央“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，其將庫(kù)存房源的收購(gòu)消化、保障房的新建工作進(jìn)行了結(jié)合?！耙再?gòu)代建”的政策重心在于房企新房庫(kù)存，有助于房企銷售數(shù)據(jù)改善和資金狀況改善。

實(shí)現(xiàn)三方利益平衡

雖然已有多地鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)商品房，但收購(gòu)究竟如何定價(jià)，目前尚未統(tǒng)一。

“從收購(gòu)房源的定價(jià)方面來(lái)看，目前多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確會(huì)按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

“收儲(chǔ)參與各方（地方政府、開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行）訴求不一，對(duì)收購(gòu)價(jià)格、對(duì)象存在不同傾向。考慮到保障房需求主要集中在一二線，這意味著收儲(chǔ)將以一二線為主，銀行在信貸投放面臨壓力疊加一二線風(fēng)險(xiǎn)較小背景下，或不局限前期開(kāi)發(fā)貸項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可能折價(jià)出售公寓或品質(zhì)較低住宅，地方國(guó)企在控制價(jià)格成本背景下可能通過(guò)招標(biāo)完成收儲(chǔ)，實(shí)現(xiàn)三方利益平衡。”有分析師表示。

但有分析師指出，收儲(chǔ)未售新房在落地過(guò)程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問(wèn)題，導(dǎo)致地方政府動(dòng)力不足。

從當(dāng)前落地城市的情況來(lái)看 ，整體規(guī)模還不是很大，這很正常。受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，各地財(cái)政經(jīng)濟(jì)實(shí)力也不同，大規(guī)模推進(jìn)收儲(chǔ)的可能性不大，需量力而行，而且各地保障任務(wù)大小也不一。

難點(diǎn)之二，在于收購(gòu)定價(jià)。在流程上，政府收儲(chǔ)涉及到國(guó)企參與，不管收儲(chǔ)的房源用作什么途徑，收儲(chǔ)的資金是多少，都必須是商業(yè)化操作，收儲(chǔ)必然會(huì)有很長(zhǎng)的流程去走。

在定價(jià)上，“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于下行階段。開(kāi)發(fā)商多少價(jià)格愿賣、政府和公司多少價(jià)格愿買？這是個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題?！?/p>

難點(diǎn)之三，在于收儲(chǔ)房源。“核心在于按照市場(chǎng)化、法制化的原則做好收儲(chǔ)商品房交易。對(duì)于涉險(xiǎn)房企旗下項(xiàng)目，如果被大幅折扣收儲(chǔ)一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，企業(yè)考慮到債務(wù)重組并不會(huì)賤賣資產(chǎn)?！?/p>