在減量發(fā)展的背景下，城市更新在保民生、穩(wěn)投資、促消費(fèi)、調(diào)結(jié)構(gòu)方面的作用更加突出。近年來，北京市實(shí)施了一批城市更新項(xiàng)目，形成了符合首都城市戰(zhàn)略定位和具有北京特點(diǎn)的城市更新樣本與發(fā)展路徑。

攻堅(jiān)之年提速更新

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前全國已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超過6.6萬個(gè)，完成投資2.6萬億元。全國已完成78億平方米的建筑改造，啟動(dòng)2900多個(gè)完整社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，更新改造了2600多個(gè)老廠區(qū)和老商業(yè)街區(qū)。

作為首個(gè)減量發(fā)展的大城市，北京的城市更新被賦予了更多使命，不僅是千年古都的城市更新，也是落實(shí)新時(shí)代首都城市戰(zhàn)略定位的城市更新，更是滿足人民群眾對(duì)美好生活需要的城市更新。

根據(jù)《北京城市更新研究報(bào)告（2023）》，新中國成立以來，北京城市更新發(fā)展經(jīng)歷了“先生產(chǎn)、后生活”“生產(chǎn)與生活并重”“城市文脈有機(jī)更新”“減量發(fā)展背景下的綜合更新”4個(gè)階段。

在《北京城市總體規(guī)劃（2016年―2035年）》的指引下，“控增量、促減量、優(yōu)存量”成為現(xiàn)階段北京城市更新的重要方向。與前幾個(gè)階段相比，減量發(fā)展對(duì)更新目標(biāo)的綜合性、更新政策的體系性、更新方式的創(chuàng)新性、更新主體的多元性等提出了更多要求。北京市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究院黨委書記、院長徐逸智表示，必須從“一刀切”式的剛性更新規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)換到因地制宜、分區(qū)施策的政策導(dǎo)向和實(shí)踐邏輯，去探尋地方性、差異化的問題解決路徑。

近年來，北京市完善“1+N+X”政策支持體系，“1”即《北京市城市更新條例》，“N”即針對(duì)各類更新對(duì)象的管控政策，根據(jù)核心區(qū)平房院落，老舊小區(qū)、老舊廠房、老舊樓宇等更新對(duì)象的差異性、更新階段的多元性，深化城市更新配套政策研究，“X”即各類政策文件和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

2023年3月1日，《北京市城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式施行，為在減量發(fā)展形勢(shì)下推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、在現(xiàn)行法律框架內(nèi)破解現(xiàn)實(shí)難題提供頂層設(shè)計(jì)?！稐l例》明確北京市的城市更新包括居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等5大類12項(xiàng)更新內(nèi)容，不包括土地一級(jí)開發(fā)、商品住宅開發(fā)等項(xiàng)目；明確實(shí)行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主要基本原則；明確先治理后更新、補(bǔ)齊城市功能短板、加強(qiáng)既有建筑安全管理、嚴(yán)格城市風(fēng)貌管控等9項(xiàng)基本要求。10月26日，《北京市實(shí)施城市更新行動(dòng)三年工作方案（2023―2025年）》啟動(dòng)實(shí)施，朝外片區(qū)更新定位于打造城市活力創(chuàng)新中心確定了89個(gè)重點(diǎn)區(qū)域重大項(xiàng)目。與此同時(shí)，建設(shè)用地、低效產(chǎn)業(yè)空間改造利用、老舊小區(qū)綜合治理等層面的配套政策相繼出臺(tái)。

為了更好地推進(jìn)城市更新工作，北京市優(yōu)化組織協(xié)調(diào)機(jī)制，形成了市級(jí)牽頭制定政策、區(qū)級(jí)統(tǒng)籌實(shí)施，各區(qū)積極創(chuàng)新，形成了各具特色的工作模式，加強(qiáng)對(duì)城市更新工作和重點(diǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)力度。西城區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等區(qū)積極搭建政企對(duì)接平臺(tái)，為城市更新的投融資、項(xiàng)目孵化提供服務(wù)。很多街鄉(xiāng)以街道或街區(qū)為單元，建立推動(dòng)區(qū)域綜合更新的工作機(jī)制。

市場(chǎng)主體則以更大力度參與城市更新的各類項(xiàng)目實(shí)施。2023年，42個(gè)引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的試點(diǎn)項(xiàng)目已完工15個(gè)。市場(chǎng)資金持續(xù)參與低效樓宇和傳統(tǒng)商圈更新提質(zhì)，運(yùn)營主體不斷探索街區(qū)和公共空間整體運(yùn)營的新機(jī)制、新模式。

隨著在政策體系建設(shè)、完善組織協(xié)調(diào)機(jī)制、推動(dòng)主體參與等方面的持續(xù)發(fā)力，北京市的城市更新項(xiàng)目推進(jìn)力度也不斷加大。數(shù)據(jù)顯示，2023年，北京市重點(diǎn)滾動(dòng)推進(jìn)市級(jí)示范項(xiàng)目153個(gè)，共完成城市更新固定資產(chǎn)投資約440億元。五類城市更新項(xiàng)目中，居住類項(xiàng)目提升人居環(huán)境品質(zhì)。核心區(qū)平房院落完成申請(qǐng)式退租2009戶、完成修繕1287戶。市屬老舊小區(qū)改造新開工355個(gè)、完工183個(gè)，民意調(diào)查滿意度達(dá)95%。老樓加裝電梯新開工1099部、完工822部，完工量創(chuàng)歷史新高；產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目為首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更多優(yōu)質(zhì)空間，“一圈一策”推動(dòng)15個(gè)重點(diǎn)商圈更新升級(jí)，老舊低效樓宇改造累計(jì)完成130萬平方米，500余個(gè)老舊廠房納入更新資源范圍；設(shè)施類項(xiàng)目著力補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)，推動(dòng)利用騰退、閑置空間補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)了82個(gè)“一刻鐘”便民生活圈，完成1700公里老舊市政管線改造；公共空間類項(xiàng)目推動(dòng)高品質(zhì)公共空間塑造和環(huán)境提升，建設(shè)22處休閑公園、城市森林，建成口袋公園及小微綠地50處。與“疏整促”專項(xiàng)行動(dòng)相結(jié)合，整治1620條背街小巷；區(qū)域綜合類項(xiàng)目超過30個(gè)片區(qū)，具體改造項(xiàng)目超過示范項(xiàng)目總數(shù)的1/3。

2023年是北京市城市更新工作向縱深開展的關(guān)鍵之年，2024年則是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，全面提速城市更新的攻堅(jiān)之年。

作為住建部首批城市更新試點(diǎn)城市，北京市在為期兩年的試點(diǎn)中，探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制，可持續(xù)模式及建立城市更新配套制度政策，涌現(xiàn)出一批值得推廣的實(shí)踐案例。2024年1月，住建部發(fā)布城市更新典型案例名單（第一批），北京的中國建筑科學(xué)研究院建筑光伏零碳改造項(xiàng)目、首鋼老工業(yè)區(qū)（北區(qū)）更新項(xiàng)目、昌盛園社區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目、模式口歷史文化街區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目入選。

今年以來，《北京市工業(yè)用地先租后讓指導(dǎo)意見（試行）》《北京市責(zé)任規(guī)劃師制度實(shí)施辦法》《老舊廠房更新改造工作實(shí)施細(xì)則（試行）》等有關(guān)城市更新的配套細(xì)化文件密集出臺(tái)。其中最受關(guān)注的是已于5月10日正式施行的《北京市城市更新實(shí)施單元統(tǒng)籌主體確定管理辦法（試行）》《北京市城市更新項(xiàng)目庫管理辦法（試行）》《北京市城市更新專家委員會(huì)管理辦法（試行）》3個(gè)規(guī)范性文件，依次明確了可以將區(qū)域綜合類更新項(xiàng)目或者多個(gè)城市更新項(xiàng)目，劃定為一個(gè)城市更新實(shí)施單元，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌實(shí)施；城市更新項(xiàng)目庫的定位與管理要求，理順了城市更新項(xiàng)目庫運(yùn)行機(jī)制，并與現(xiàn)行審批機(jī)制無縫銜接；專家的職責(zé)、權(quán)利及義務(wù)等內(nèi)容。

如何打造出更多的城市更新“北京樣本”，推廣“北京經(jīng)驗(yàn)”？相關(guān)專家表示，一方面，北京市要加快推動(dòng)關(guān)鍵性政策出臺(tái)，另一方面，也要做好既有政策的評(píng)估。要在已有項(xiàng)目收集和示范帶動(dòng)的基礎(chǔ)上，以點(diǎn)帶面、連線成網(wǎng)，以更大的力度開展好城市更新行動(dòng)。

產(chǎn)業(yè)煥新激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力

近年來，北京注重引導(dǎo)騰退低效產(chǎn)業(yè)發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的疏解升級(jí)為北京城市更新提供有力支持。

在豐臺(tái)區(qū)南苑路上，南中軸國際文化科技園是北京新興產(chǎn)業(yè)集聚的新地標(biāo)。

海知見信息技術(shù)（北京）有限公司、北京智立未來教育科技有限公司等高精尖企業(yè)日前相繼在此落地。截至今年6月底，在這里落戶的企業(yè)超過220家，其中，國家高新技術(shù)企業(yè)超過70家，專精特新企業(yè)4家，高精尖產(chǎn)業(yè)集聚初具規(guī)模。

2018年前，這里曾經(jīng)是喧鬧熙攘、車水馬龍的大紅門服裝商貿(mào)城所在地。作為當(dāng)時(shí)北京乃至華北地區(qū)最大的服裝批發(fā)交易中心之一，這里曾最多容納了7000多家商戶，日客流量10萬人。

2014年，大紅門地區(qū)啟動(dòng)疏解，直至2021年底，最后4家服裝市場(chǎng)全面閉市，大紅門地區(qū)區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)完成疏解任務(wù)。

2021年7月，豐臺(tái)區(qū)與中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)簽署合作協(xié)議，共同成立南中軸（北京）國際文化科技發(fā)展有限公司，針對(duì)大紅門地區(qū)盤活存量、做優(yōu)增量、落實(shí)減量，共同打造“南中軸國際文化科技園”，園區(qū)占地5.82公頃，建筑面積約18.6萬平方米。當(dāng)年年底，南中軸國際文化科技園正式揭牌。

如今，南中軸國際文化科技園已經(jīng)成為大紅門地區(qū)疏解騰退空間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的代表性項(xiàng)目?！爱a(chǎn)業(yè)園就是產(chǎn)業(yè)鏈，上下樓就是上下游。”北京市發(fā)展改革委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自開園以來，園區(qū)整體圍繞新一代信息技術(shù)為主導(dǎo)，數(shù)字貿(mào)易文化貿(mào)易、高端科技服務(wù)為支撐的“一主兩翼”產(chǎn)業(yè)定位，錨定元宇宙、人工智能等重點(diǎn)賽道，加速打造高精尖產(chǎn)業(yè)集群，培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。

“園區(qū)元宇宙上下游企業(yè)相對(duì)集中，便于企業(yè)間的溝通交流及項(xiàng)目合作?！比腭v園區(qū)的企業(yè)大恒炫璟科技有限責(zé)任公司的負(fù)責(zé)人說。據(jù)悉，園區(qū)瞄準(zhǔn)新一代信息技術(shù)、元宇宙產(chǎn)業(yè)為特色定位，按照“龍頭引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)先行”的思路推進(jìn)產(chǎn)業(yè)招商工作，取得了初步成效，2023年底落地企業(yè)為150家，2024年一季度落地企業(yè)達(dá)到180家，二季度落地企業(yè)超過220家，初步形成了元宇宙產(chǎn)業(yè)集群，集聚效應(yīng)日益顯現(xiàn)。

與大紅門地區(qū)產(chǎn)業(yè)疏解升級(jí)的更新模式不同，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在常規(guī)做法外，摸索出了低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新的“亦莊模式”。

作為北京高精尖產(chǎn)業(yè)主陣地，經(jīng)開區(qū)是全市工業(yè)用地集中區(qū)域，約95%的工業(yè)用地已經(jīng)完成供應(yīng)。因此，進(jìn)入存量更新期，如何走好城市更新這條路對(duì)該地區(qū)來說尤為關(guān)鍵。對(duì)此，經(jīng)開區(qū)摸索出“工改工”更新模式，通過將低效存量工業(yè)用地盤活再利用，走出了一條產(chǎn)業(yè)用地更新的良性循環(huán)之路。

在經(jīng)開區(qū)景園街拔地而起的“摩天工廠”天空之境產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)采取“工業(yè)上樓”的模式，將以往“平鋪”占地的工廠“疊”起來，向天空要空間，將建筑面積由原來的1.45萬平方米擴(kuò)展到9.8萬平方米，土地利用率提高近7倍。實(shí)現(xiàn)了工業(yè)用地節(jié)約集約利用，已經(jīng)成為經(jīng)開區(qū)城市更新供地模式的典型代表。

據(jù)悉，天空之境產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)已于2023年投入使用，20余家醫(yī)療器械企業(yè)入駐，初步估算2024年將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值近4億元。除了該項(xiàng)目，經(jīng)開區(qū)還推動(dòng)健康智谷·產(chǎn)業(yè)公園、美巢這兩個(gè)低效產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目通過老舊廠房更新改造實(shí)現(xiàn)“工業(yè)上樓”。

經(jīng)開區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為首都高質(zhì)量發(fā)展先鋒，經(jīng)開區(qū)在加快增量土地開發(fā)的同時(shí)，持續(xù)探索低效工業(yè)用地盤活再利用模式。堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，注重政府引導(dǎo)、市場(chǎng)參與、政策創(chuàng)新，突出產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)城融合，堅(jiān)持城市更新“工改工”，在北京市范圍內(nèi)率先啟動(dòng)了產(chǎn)業(yè)用地的城市更新，走出了一條產(chǎn)業(yè)用地更新的良性循環(huán)之路。

老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)改造“蝶變”

城市更新寄托著人們對(duì)城市美好生活的向往，老舊小區(qū)改造作為城市更新重要工作內(nèi)容，極大提升了市民的幸福感和獲得感。

近日，平谷區(qū)南小區(qū)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目全面完工并投入使用。該小區(qū)在改造后，樓道翻新粉刷整潔，去除滿樓道的小廣告。樓道墻面新安裝了扶手，方便老人出行，居民對(duì)煥然一新的樓道贊不絕口。

這是平谷區(qū)首個(gè)采取“投資+設(shè)計(jì)+建設(shè)+運(yùn)營”一體化運(yùn)作的城市更新項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2022年啟動(dòng)，包含老舊小區(qū)綜合治理和存量資產(chǎn)鍋爐房提升兩部分。該項(xiàng)目改變了以往城市更新項(xiàng)目主要依靠政府資金的局面?？偼顿Y5106萬元，其中市、區(qū)財(cái)政資金投入約3466萬元，用于老舊小區(qū)綜合整治，已于2023年11月竣工。作為社會(huì)資本，北京住總集團(tuán)投資約1640萬元，用于存量資源更新提升改造。2022年8月開工建設(shè)，今年7月初竣工并投入使用。

該城市更新項(xiàng)目的存量資源更新提升部分，通過引入嵌入功能性設(shè)施和適配性服務(wù)，進(jìn)一步補(bǔ)齊社區(qū)服務(wù)短板，更好地匹配“一老一小”群體便捷化服務(wù)，目前項(xiàng)目已引入便民生鮮超市、體育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，未來還將分步引入少兒教培機(jī)構(gòu)、專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

據(jù)悉，該項(xiàng)目按照“微利可持續(xù)”原則，探索“投資+設(shè)計(jì)+建設(shè)+運(yùn)營”一體化的城市更新模式，形成了“整體授權(quán)、分步實(shí)施、多點(diǎn)盈利”的市場(chǎng)化運(yùn)作體系，打造城市更新領(lǐng)域的“平谷模式”和“住總解決方案”，力求做到城市更新項(xiàng)目模式可復(fù)制、可推廣。

近年來，北京市加大資金支持，探索社會(huì)資本參與城市更新機(jī)制。與平谷區(qū)南小區(qū)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目不同，朝陽勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目由民營企業(yè)參與運(yùn)營。

街巷干凈清爽，停車有序，居民進(jìn)出可“刷臉”，便民商業(yè)設(shè)施齊全……朝陽勁松北社區(qū)這個(gè)40年的老小區(qū)絲毫不見垂暮之氣，經(jīng)過改造早已舊貌變新顏。

勁松北社區(qū)位于北京東三環(huán)勁松橋西側(cè)，總占地約26公頃，包含43棟居民樓，總戶數(shù)約4100戶，是1978年建成的第一批成建制小區(qū)。自21世紀(jì)初，居民生活服務(wù)不便等問題愈發(fā)凸顯。到2018年，社區(qū)路面破爛，綠地斑禿，商鋪的外擺攤位占用了一半的人行道。

與很多老舊小區(qū)相似，勁松北社區(qū)也曾陸續(xù)開展過抗震加固、外墻保溫等改造工程，并由政府聘用第三方負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)、停車管理等。不過，政府只能提供“兜底”服務(wù)，很難大幅提升居住品質(zhì)。

2018年，勁松北社區(qū)成為首個(gè)引入社會(huì)力量、利用社會(huì)資本開展老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，具備投資、設(shè)計(jì)、運(yùn)營等全鏈條業(yè)務(wù)能力的愿景集團(tuán)被確定為運(yùn)營方。勁松街道、北社區(qū)居委會(huì)、愿景集團(tuán)、社區(qū)居民，以及朝陽區(qū)的規(guī)劃、住建、房管等部門擰成一股繩，五方共治開展小區(qū)的綜合改造和提升。

居委會(huì)和愿景集團(tuán)共走訪了2380位居民，舉辦10多場(chǎng)問需會(huì)。很快，涉及公共空間、智能化、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化4方面共30余項(xiàng)的改造工程啟動(dòng)。

2019年9月，勁松北老舊小區(qū)改造示范區(qū)完工。在不改變物業(yè)產(chǎn)權(quán)的前提下，愿景集團(tuán)作為社會(huì)資本投資對(duì)社區(qū)進(jìn)行改造，從而獲得小區(qū)公共空間和設(shè)施的經(jīng)營權(quán)作為回報(bào)。在朝陽區(qū)政府和勁松街道辦授權(quán)下，企業(yè)獲得了改造后的社區(qū)商店、餐廳和社區(qū)服務(wù)中心等服務(wù)空間的長期運(yùn)營權(quán)。

如今，位于街道兩側(cè)、原本閑置的平房和小攤位，經(jīng)過改造，已轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)社區(qū)的公用空間和商業(yè)設(shè)施。社區(qū)增添了鄰里食堂、理發(fā)店、匠心工坊、便民菜站以及百年義利副食店等。

企業(yè)的投入如何產(chǎn)生收益？基于公開數(shù)據(jù)，勁松北社區(qū)項(xiàng)目改造收益主要來自兩部分。一是服務(wù)管理收益，主要是基本物業(yè)管理收益和便利服務(wù)及商業(yè)等收益。二是設(shè)施經(jīng)營類收益，包含存量用房改造后的租金及停車管理費(fèi)。根據(jù)企業(yè)測(cè)算，在動(dòng)態(tài)平衡運(yùn)營、財(cái)務(wù)等成本的基礎(chǔ)上，運(yùn)營10年可實(shí)現(xiàn)資金平衡，運(yùn)營20年可實(shí)現(xiàn)8%的收益率。

城市更新也需要?jiǎng)?chuàng)新。昌平區(qū)城南街道昌盛園社區(qū)形成的“昌盛模式”，通過將21個(gè)物業(yè)管理區(qū)域合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，統(tǒng)籌進(jìn)行改造和管理，老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)美麗“蝶變”，并已成功推廣。

建于20世紀(jì)90年代的昌盛園社區(qū)，是所屬的城南街道內(nèi)最大的連片開放式老舊小區(qū)。40棟居民樓分屬21家產(chǎn)權(quán)單位，被“圈”出36個(gè)獨(dú)立小院。其中只有兩棟高層樓房有實(shí)際的物業(yè)管理。多年來，社區(qū)內(nèi)一層外接、頂樓加蓋違建等現(xiàn)象普遍，臟亂差問題也長期得不到解決。

從2020年開始，昌盛園社區(qū)分步啟動(dòng)改造，一期工程于2021年竣工，二期在2022年夏天完成。改造后，私搭亂建和內(nèi)部圍墻被拆除，2萬余平方米的公共空間連成一體，敞亮通達(dá)；新增綠化美化面積1.4萬平方米，規(guī)范調(diào)整停車位1000余個(gè)，還增設(shè)了環(huán)形步道、兒童樂園等，適小適老空間達(dá)到1800平方米，社區(qū)舊貌變新顏。

昌盛園社區(qū)的做法可總結(jié)為“一并二拆三統(tǒng)籌”?！耙徊ⅰ笔菍?1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)現(xiàn)一體化管理，形成規(guī)模效應(yīng)，攤低物業(yè)管理成本。同時(shí)，物業(yè)公司收取停車管理費(fèi)、商業(yè)廣告等獲取增值服務(wù)收益，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)持續(xù)提升。居民形成付費(fèi)享受服務(wù)的消費(fèi)習(xí)慣，兩年內(nèi)物業(yè)收費(fèi)率從10%增長至70%，實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理良性循環(huán)。“二拆”是拆除了私搭亂建和內(nèi)部圍墻，重新整合使用了2萬余平方米的公共空間?！叭y(tǒng)籌”是統(tǒng)籌社區(qū)空間、統(tǒng)籌使用資金進(jìn)行集中建設(shè)、統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)一家物業(yè)接管。多渠道籌措改造資金，一次規(guī)劃、集中實(shí)施，前后3期工程總用時(shí)6個(gè)月，破除以往每年小額資金分項(xiàng)投入、反復(fù)施工的弊端，公共空間改造每平方米綜合投入僅267元，大幅降低成本的同時(shí)保障了高品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了小投入、大提升。

在“昌盛模式”1.0版本基礎(chǔ)上，城南街道還在不斷探索、迭代新版本。目前“昌盛模式”已成功推廣到拓然家苑、砂石廠等社區(qū)，并被住建部納入《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單》（第四批），為國內(nèi)其他城市的老舊小區(qū)改造提供范例。

區(qū)域綜合類更新探索新路徑

盡管北京市的城市更新在組織體系、政策機(jī)制、協(xié)商共治等方面已取得一些成效與經(jīng)驗(yàn)，但仍面臨項(xiàng)目實(shí)施推動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制有待完善、市場(chǎng)主體參與渠道不暢通、可復(fù)制的更新盈利模式尚未形成等挑戰(zhàn)。

北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新規(guī)劃所所長王崇烈表示，隨著北京城市更新進(jìn)入“啃骨頭”的關(guān)鍵階段，更新類型多、任務(wù)重，以往的“盆景式”更新已難以滿足系統(tǒng)性改善的需求。他認(rèn)為，區(qū)域綜合類城市更新作為《北京市城市更新條例》五大更新類型的創(chuàng)新領(lǐng)域，為破解當(dāng)下更新難題提供了新平臺(tái)，建立起跨項(xiàng)目、跨區(qū)域、跨類型、全流程的區(qū)域整體聯(lián)動(dòng)模式，旨在整合各類資源要素、統(tǒng)籌多種更新類型、改善人居環(huán)境、促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市整體運(yùn)行效能的全面提升。

《2023北京城市更新白皮書》中提到，“片區(qū)化+綜合性”是城市更新的重要方向和趨勢(shì)，有利于統(tǒng)籌資源、由零化整，發(fā)揮專業(yè)化、規(guī)?；б妫龅秸w更新、綜合運(yùn)營。

當(dāng)前北京的城市更新存在點(diǎn)狀更新和區(qū)域綜合更新共存的局面，點(diǎn)狀更新易操作、數(shù)量多，區(qū)域綜合更新水平高、難度大、成效好。在打造活力商業(yè)街區(qū)、老城保護(hù)更新、提升社區(qū)人居品質(zhì)方面，區(qū)域綜合類城市更新項(xiàng)目正在扮演著越來越重要的角色。

東城區(qū)隆福寺地區(qū)便通過區(qū)域綜合更新，走出了一條老城區(qū)轉(zhuǎn)型文化消費(fèi)新地標(biāo)的更新之路。隆福寺地區(qū)擁有隆福大廈和隆福寺街，曾是北京的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。2012年，北京國資公司與東城區(qū)政府合作啟動(dòng)了隆福寺地區(qū)風(fēng)貌保護(hù)和城市更新，共同成立北京新隆福文化投資有限公司，負(fù)責(zé)推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、策劃定位、招商運(yùn)營等工作。

該項(xiàng)目分3期改造。2019年8月，包含隆福大廈和隆福寺北里的隆福寺一期項(xiàng)目正式進(jìn)入運(yùn)營階段。改造后的隆福大廈一改從前的單一入口，徹底打破建筑的邊界壁壘，融入周邊街區(qū)。在隆福寺北里，老食堂變身新銳美術(shù)館，廢棄車庫被改造為運(yùn)動(dòng)生活方式空間，修理間變成了精釀啤酒吧……一塊塊紅磚留住了城市記憶，也通過多元業(yè)態(tài)煥發(fā)新生機(jī)。據(jù)悉，入駐隆福寺一期的30多家商戶是從500多家商戶中甄選出的兼具特色、情懷、品質(zhì)的優(yōu)秀品牌，讓潮流、年輕、時(shí)尚成為隆福寺地區(qū)的新標(biāo)簽。項(xiàng)目二期包含隆福寺東院、隆福寺南坊、Funfly環(huán)游天地影城，總建筑面積約11萬平方米，將于今年對(duì)外營業(yè)。項(xiàng)目三期主要開展平房（院落）申請(qǐng)式退租及恢復(fù)性修建，保護(hù)歷史文化街區(qū)胡同肌理和傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善居民居住環(huán)境和區(qū)域整體品質(zhì)，打造四合院傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)。

老城保護(hù)也因區(qū)域綜合更新煥發(fā)生機(jī)，東城區(qū)三眼井片區(qū)開展申請(qǐng)式退租，取得明顯成效，劃定了9個(gè)院落為啟動(dòng)區(qū)，打造三大樣板院，構(gòu)建商住辦多功能一體化的復(fù)合型空間。西城區(qū)大柵欄觀音寺片區(qū)以姚江胡同、櫻桃斜街211號(hào)院為試點(diǎn)，探索打造“共生街區(qū)”，大幅提升騰退院落的利用效率和品質(zhì)。

目前，各區(qū)和街鄉(xiāng)正在積極探索以街區(qū)為單元主動(dòng)謀劃區(qū)域綜合性更新，以更加明確的片區(qū)發(fā)展目標(biāo)和清晰的規(guī)劃思路為引領(lǐng)，統(tǒng)籌各類資源，協(xié)調(diào)各類單體項(xiàng)目和公共空間、公共設(shè)施提升，有計(jì)劃地推動(dòng)實(shí)施。

以豐臺(tái)區(qū)為例，區(qū)域綜合類城市更新項(xiàng)目包括位于方莊的全市首個(gè)區(qū)域綜合類城市更新示范區(qū)，完善首都功能和強(qiáng)化首都形象的南中軸地區(qū)更新，以軌道站點(diǎn)建設(shè)帶動(dòng)一體化的豐臺(tái)站及周邊地區(qū)城市更新，以傳統(tǒng)平房院落為主的長辛店老鎮(zhèn)地區(qū)更新，以涼水河治理為引導(dǎo)的公共空間帶動(dòng)區(qū)域更新等項(xiàng)目。

王崇烈在分析區(qū)域綜合類城市更新特點(diǎn)與經(jīng)驗(yàn)時(shí)談到，這需要自上而下強(qiáng)化區(qū)級(jí)體制機(jī)制創(chuàng)新，以完善的組織服務(wù)保障機(jī)制推動(dòng)項(xiàng)目落地實(shí)施。區(qū)級(jí)政府在城市更新組織實(shí)施維度上不斷完善工作機(jī)制，優(yōu)化項(xiàng)目管理，將城市更新工作全面納入?yún)^(qū)重大辦統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制工作中。

同時(shí)，區(qū)域綜合類城市更新項(xiàng)目應(yīng)吸引社會(huì)資本多元參與，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入更新，城市煥新。探索搭建“街企結(jié)對(duì)”合作更新機(jī)制，積極調(diào)動(dòng)街鎮(zhèn)、企業(yè)等各方力量，圍繞不同街鎮(zhèn)的規(guī)劃發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)街道挖掘資源稟賦，聚焦可統(tǒng)籌利用和調(diào)配的轄區(qū)資源，算好家底，找準(zhǔn)訴求，為未來發(fā)展騰出空間，在導(dǎo)入相適宜產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，匹配相應(yīng)的投融資模式，解決城市發(fā)展歷史遺留問題，不斷實(shí)現(xiàn)城市管理向社會(huì)治理角色轉(zhuǎn)換。

還要鼓勵(lì)企業(yè)積極與街道對(duì)接合作，凝聚發(fā)展共識(shí)，引導(dǎo)幫助企業(yè)挖掘利用產(chǎn)業(yè)資源，轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，以“微利可持續(xù)”的投資建設(shè)理念參與城市更新的合作共建，深化“城市更新+產(chǎn)業(yè)煥新”發(fā)展理念。

在王崇烈看來，區(qū)域綜合類城市更新具有實(shí)施范圍廣、更新類型多、統(tǒng)籌主體多、部門協(xié)調(diào)多，產(chǎn)業(yè)落地難、資金需求量大等特點(diǎn)。而城市更新的創(chuàng)新探索離不開政府部門深入項(xiàng)目層面，以實(shí)施為導(dǎo)向的政策適配與機(jī)制創(chuàng)新，與市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)型回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)定決心，以及各方凝聚共識(shí)共建共治的長遠(yuǎn)恒心，這可能會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長而艱難的過程，但最終會(huì)實(shí)現(xiàn)理想的區(qū)域綜合類城市更新。