《信心與動(dòng)能：未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力與改革前瞻》

賈康 著

中信出版集團(tuán)

2024年6月

從全局看中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的大趨勢(shì)，可以做出一個(gè)大概率的判斷。2021年時(shí)，從年初的三條紅線開始，作為政策調(diào)控的主要取向，各個(gè)公共權(quán)力環(huán)節(jié)一起發(fā)力，從嚴(yán)從緊防范風(fēng)險(xiǎn)，看起來(lái)政策取向都正確，在實(shí)踐中卻引出了“合成謬誤”宏觀負(fù)面效應(yīng)這樣一個(gè)結(jié)果。毋庸諱言，這和2021年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所說(shuō)的我們面對(duì)的“三重壓力”的成因有關(guān)，在解讀2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的時(shí)候，中財(cái)辦負(fù)責(zé)常務(wù)工作的韓文秀副主任就言簡(jiǎn)意賅、直言不諱地指出了這種合成謬誤。決策層在指導(dǎo)糾偏的實(shí)際工作中，房地產(chǎn)業(yè)界是相當(dāng)?shù)湫偷卦谙铣芍囌`。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)界在政策上可謂“暖風(fēng)頻吹”，一直延續(xù)到管理部門在金融方面推出的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，以一系列措施具體指導(dǎo)幫助房地產(chǎn)業(yè)界進(jìn)一步回暖。支持發(fā)展的政策文件下發(fā)后，2023年1月，中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，細(xì)化規(guī)則。各個(gè)地方政府轄區(qū)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來(lái)看，當(dāng)?shù)厝齻€(gè)月的房地產(chǎn)成交均價(jià)是下降的，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)里的首貸利率，就可以往下做調(diào)整，寬松、優(yōu)惠的政策依據(jù)，已經(jīng)細(xì)化為這樣一種可操作的狀態(tài)。

2023年春節(jié)長(zhǎng)假期間，房地產(chǎn)業(yè)總體的發(fā)展態(tài)勢(shì)就是經(jīng)濟(jì)回暖，景氣回升，消費(fèi)在很多地方表現(xiàn)為“報(bào)復(fù)性反彈”，這個(gè)反彈之后它的延續(xù)性現(xiàn)在看也比較明顯，復(fù)工復(fù)產(chǎn)將會(huì)更順利。上半年總體的經(jīng)濟(jì)回暖是加速的，二季度在指標(biāo)上會(huì)進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，而如能提升信心改善預(yù)期，就為我們下半年三季度、四季度乘勢(shì)把中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣水平繼續(xù)往上推升，進(jìn)一步打開2023年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新局面，提供了非常好的客觀條件。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩重結(jié)構(gòu)

中國(guó)人的一個(gè)傳統(tǒng)認(rèn)知就是無(wú)論在哪一行業(yè)、哪一領(lǐng)域做事情，都要“取勢(shì)”，即看大勢(shì)，乘勢(shì)而上，所以在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體乘勢(shì)而上這個(gè)有極大概率的情況之下，我們要特別注意“機(jī)遇偏愛有準(zhǔn)備的人”。房地產(chǎn)市場(chǎng)在已經(jīng)形成的一輪輪的冷熱交替中，早已形成了“冰火兩重天”的結(jié)構(gòu)特征。在2023年整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)打開新局面、景氣回升的大趨勢(shì)和主基調(diào)之下，我認(rèn)為在中國(guó)，將會(huì)是房地產(chǎn)業(yè)界“火”的一邊率先回暖——其實(shí)在一些一線城市已經(jīng)很明顯，這樣一種以主導(dǎo)的復(fù)蘇為特征的局面，將會(huì)在全局中成為主基調(diào)。我們也不排除有些地方還會(huì)有困難；“冰”的一邊，比如最極端的是鶴崗，正式宣布財(cái)政重組，但是鶴崗的最冰冷期已經(jīng)過(guò)去了。有人誤打誤撞地看到在鶴崗買房子很便宜，有閑錢就買了一套，而后他忽然發(fā)現(xiàn)自己可以做中介為其他人提供買賣服務(wù)，結(jié)果很快就發(fā)展出自己的業(yè)務(wù)來(lái)了。中國(guó)發(fā)展的機(jī)會(huì)，在我們實(shí)際生活中應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)地注意并把握好它。

接著我想說(shuō)前面提到的“冰火兩重天”的框架不會(huì)很快改變，各個(gè)具體城市、各個(gè)具體的地方政府轄區(qū)之內(nèi)，一定要具體地做考察分析，做專門的討論，不可能套用一個(gè)解決方案。從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，人們注重所謂“新一線”的概念。過(guò)去“一線”是清楚的，現(xiàn)在的“新一線”，人們首先想到的是杭州。二線、三線的概念在邏輯上跟“一線”也有點(diǎn)兒像，就是得有“新二線”“新三線”，這應(yīng)該是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)成長(zhǎng)性的體現(xiàn)，合乎我們經(jīng)濟(jì)學(xué)研究者非常關(guān)注的中國(guó)長(zhǎng)期潛力，從中期到長(zhǎng)期逐漸打開潛力空間。我們繼續(xù)使城鎮(zhèn)化的紅利得到釋放，相關(guān)的重要概念就是“新一線”“新二線”“新三線”。我覺得可以把它概括成一個(gè)概念，就是“有新興市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)的中心區(qū)域”。中國(guó)的這些中心區(qū)域，比如“建成區(qū)”，全中國(guó)將近700個(gè)建制化的大中小城鎮(zhèn)里面，發(fā)展機(jī)會(huì)仍是主要方面。在“冰”的一邊，還要逐漸恢復(fù)，還要經(jīng)過(guò)陣痛，而新興的中心區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)，即“新一線”“新二線”“新三線”，實(shí)際上蘊(yùn)含著市場(chǎng)機(jī)遇、理財(cái)機(jī)會(huì)。三線以下的市縣鎮(zhèn)，還有農(nóng)村地區(qū)的市場(chǎng)，一般被稱為“下沉市場(chǎng)”。據(jù)我所知，快手是比較早在下沉市場(chǎng)做出努力的平臺(tái)，快手用現(xiàn)代信息技術(shù)，以短視頻這種很多年輕人特別愿意接受的方式，溝通信息，并迅速地對(duì)接供需。顯然，這也是在快手開拓下沉市場(chǎng)的基礎(chǔ)之上，面對(duì)全局的發(fā)展，進(jìn)一步結(jié)合中央強(qiáng)調(diào)的鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)一體化，以及推進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的回暖，抓住機(jī)遇發(fā)展。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)象其實(shí)是必然存在的，那它形成的不動(dòng)產(chǎn)到底是投資品還是消費(fèi)品呢？如果按照中央特別強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”的政策，那么實(shí)際上它是滿足人民美好生活需要的住房，從房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性制度建設(shè)、打造長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，倘若落在盡可能遏制住炒作之后，以住宅為代表的不動(dòng)產(chǎn)，表現(xiàn)為老百姓、人民群眾“大項(xiàng)耐用消費(fèi)品”的有效供給，那就是落在“房子是用來(lái)住的”這個(gè)主要目的上。這樣就可以按照中央精神更好地防范和抑制市場(chǎng)可能出現(xiàn)的扭曲和泡沫。

任何市場(chǎng)都不可能完美無(wú)缺。我們過(guò)去見到不少偏差、扭曲，這些年在強(qiáng)調(diào)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制過(guò)程中，正在努力總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，掌握防范這些扭曲的方法，特別是老百姓不滿意的泡沫化的一些現(xiàn)象——?jiǎng)硬粍?dòng)就“熱”得難受。當(dāng)然，“冷”起來(lái)也是問(wèn)題。其實(shí)前些年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控方面未能令人滿意，主要來(lái)說(shuō)，多輪調(diào)控措施治標(biāo)不治本。

2023年以后，結(jié)合基礎(chǔ)性制度建設(shè)，貫徹中央的指導(dǎo)方針，我們能夠使這個(gè)市場(chǎng)越來(lái)越帶有長(zhǎng)期健康發(fā)展特征。那么這里的內(nèi)在邏輯，當(dāng)然就要弱化住房的金融、投資屬性。我們不必否定老百姓有了住房，在可能的情況下，會(huì)形成金融上的便利性。他拿住房做抵押，就可以取得貸款，拿了貸款資金，就可以進(jìn)行下一輪創(chuàng)業(yè)，因此房子就有了金融屬性。前些年有些人組織炒房團(tuán)，是要炒什么呢？就是不斷倒手獲利，拿了很多的房源以后，一方面不愁賣不出好價(jià)錢，另一方面可以進(jìn)一步做抵押取得貸款，收更多的房子，滾雪球式地越做越大，但這造成了扭曲和泡沫化。我們這些年已經(jīng)越來(lái)越有把握遏制這種惡性炒房，但是真正怎樣處理這些問(wèn)題，形成中央所說(shuō)的健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，還有很多問(wèn)題需要解決。

雖然以后要使住房落在讓老百姓過(guò)日子的“大項(xiàng)耐用消費(fèi)品”的有效供給上，但從房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)看，不能理解為房地產(chǎn)市場(chǎng)包括住房會(huì)完全失去投資屬性。因?yàn)樵谡麄€(gè)房地產(chǎn)有效供給里，必須有商業(yè)性的租房市場(chǎng)，我們搞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，很難設(shè)想只有保障性的長(zhǎng)租房，只有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，而沒有一個(gè)商業(yè)性的租房市場(chǎng)與整個(gè)市場(chǎng)相配套，形成它必要的多元化的結(jié)構(gòu)特征。全球都是這樣，但是這種商業(yè)化的租房市場(chǎng)不能過(guò)于發(fā)達(dá)，不能動(dòng)不動(dòng)就被人炒起來(lái)。我的一個(gè)觀點(diǎn)是：在房地產(chǎn)越來(lái)越多以住房的概念落在“大項(xiàng)耐用消費(fèi)品”有效供給上的同時(shí)，也要注意這個(gè)市場(chǎng)必然是多樣化的。

從住房供給來(lái)說(shuō)，政府要牽頭跟市場(chǎng)主體合作，做好保障房的供給。比如公租房、政策性的長(zhǎng)租房，以及共有產(chǎn)權(quán)房，這些都屬于保障軌，在把保障軌托好，托到年輕白領(lǐng)都能夠以共有產(chǎn)權(quán)房比較便捷地解決自己“住有所居”問(wèn)題之后，再往上配套，就是一般商品住宅、中高檔商品住宅，還有高檔商品住宅，中國(guó)社會(huì)里不可能不讓一些成功人士在市場(chǎng)上挑選自己中意的別墅。當(dāng)然，在商品房的軌道上，同時(shí)存在著商業(yè)性的租房市場(chǎng)。租房市場(chǎng)的房源從哪兒來(lái)？還是從買主來(lái)說(shuō)，他有自己的剛需，有改善性需求，而后可能還買第三套房，第三套房在自己占有產(chǎn)權(quán)的過(guò)程中，可以把它租出去，到了老年，他可能把這個(gè)房子賣出去，形成他自己的“商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)”，因?yàn)樗钚旁谶@幾十年中國(guó)社會(huì)城市化的發(fā)展過(guò)程中，好地段的房子大概率是不斷升值的，這等于投資式地給自己買了一個(gè)“商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)”，這也無(wú)可厚非。這種投資行為也契合我們商業(yè)性租房市場(chǎng)房源的形成。

完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人制度

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有必要的經(jīng)紀(jì)人制度。我注意到，在中國(guó)買賣雙方交易時(shí)大多數(shù)的情況是找一個(gè)中介就行了，這個(gè)中介一手托兩家，撮合買賣雙方成交。但我后來(lái)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)中介市場(chǎng)與國(guó)際上相比有明顯的區(qū)別，比如，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍適用的是單邊代理經(jīng)紀(jì)人模式，這個(gè)模式對(duì)我們也有一定的借鑒意義。多重上市服務(wù)系統(tǒng)，是由買賣雙方各自的經(jīng)紀(jì)人展開的。買方和賣方各自挑選自己的經(jīng)紀(jì)人，這種經(jīng)紀(jì)人按照規(guī)則，單獨(dú)代理買賣雙方中的一方，再確定必要的律師事務(wù)所、各個(gè)環(huán)節(jié)上各種合規(guī)認(rèn)定的主體，要找有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)派人員來(lái)，只有政府最后認(rèn)為完全合規(guī)，才能完成交易。這種單邊代理經(jīng)紀(jì)人是各為其主的，成交以后各自收取傭金。這適合于法治化程度比較高的社會(huì)環(huán)境，它的好處就是在形成細(xì)致服務(wù)的同時(shí)，可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和后續(xù)可能的糾紛，買賣雙方不見面，整個(gè)事情就辦完了。中國(guó)社會(huì)如果采用這種模式，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)該模式還有其他好處。買賣雙方見面后，各自的性格都可能帶來(lái)交易的不確定性：兩邊若覺得有共同語(yǔ)言，談得熱乎，可能有利于成交；但如果看著就不對(duì)付，交易可能就泡湯了。

在美國(guó)那種模式下，買賣雙方從頭到尾不見面，不涉及“印象分”，避免不必要的糾紛，談不成就各自再去找，談成了就自然而然一步一步達(dá)成交易。所有的問(wèn)題都是由雙方的經(jīng)紀(jì)人解決的，各環(huán)節(jié)上都有律師把關(guān)，對(duì)房屋要一一驗(yàn)證，要填寫非常復(fù)雜的表格。中國(guó)在法治化的道路上，首先在二手房市場(chǎng)，也不排除由原來(lái)的以一個(gè)經(jīng)紀(jì)人主體為中心的撮合方式向單邊代理演變。我們聽說(shuō)已有這樣的方式，被稱為經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)模式，是將房源、客源分開，各有專門的負(fù)責(zé)者，這種演變已經(jīng)產(chǎn)生了越來(lái)越明顯的影響。當(dāng)前有影響力的“直播帶貨”方式，對(duì)接到現(xiàn)在的“直播帶房”。這樣的一些情況，在創(chuàng)新方面我覺得是非常值得肯定的。直播帶房主播者，怎么形成社會(huì)上的美譽(yù)度，讓“粉絲”認(rèn)可你是值得信任的主播這是最關(guān)鍵的。信任值千金，自然而然它就有一種內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)力，在陽(yáng)光化、負(fù)責(zé)到底、不斷接受社會(huì)評(píng)價(jià)的情況下，千方百計(jì)體現(xiàn)自己對(duì)“粉絲”的忠誠(chéng)和服務(wù)的耐心、周到、細(xì)致，于是較好地消除信息的不對(duì)稱，提高服務(wù)質(zhì)量，方方面面形成共存、共榮關(guān)系，共同促進(jìn)社會(huì)服務(wù)和公共福利環(huán)境的優(yōu)化，這是信息技術(shù)支持的一個(gè)非常好的演變。這種房產(chǎn)主播在帶房過(guò)程中直觀地看，主要為買方服務(wù)的方式，是不是也可以認(rèn)為帶有單邊特征呢？這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中可以進(jìn)一步認(rèn)識(shí)和總結(jié)的。

（本文摘自《信心與動(dòng)能：未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力與改革前瞻》；編輯：許瑤）