從增量時(shí)代步入存量時(shí)代后，寫字樓市場(chǎng)正經(jīng)歷著前所未有的變革。世界各國(guó)的商務(wù)樓宇紛紛開(kāi)始尋求通過(guò)轉(zhuǎn)型或創(chuàng)新來(lái)重塑自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

住友大廈：超高層建筑中的全天候活動(dòng)場(chǎng)

日本新宿住友大廈建于1974年，位于東京新宿區(qū)，曾是日本首座突破200米天際線的超高層建筑。在建成近30年時(shí)，這座大廈開(kāi)始面臨樓宇更新的問(wèn)題。

據(jù)記載，1991年，東京都廳遷至新宿，自此，新宿的城市功能開(kāi)始集聚。到2010年前后，這里成為約20萬(wàn)人工作的商業(yè)聚集地。

然而，問(wèn)題也逐漸凸顯。

此時(shí)的新宿，盡管擁有大量超高層建筑區(qū)和豐富的街道空間，但約80%的開(kāi)放空間反而消失。公共空間的破碎、通勤成本的上升和城市多元化發(fā)展的需求，疊加新宿復(fù)雜的地形結(jié)構(gòu)，大大阻礙了人們的正常洄游性，削弱了城市中心區(qū)域的活力。

于是，在2014年3月，日本政府提出“西新宿城市發(fā)展指南”，其中明確了城市開(kāi)放空間的綜合利用。

而住友大廈的翻新改造即是該指南發(fā)布后該區(qū)域的優(yōu)秀案例。

住友大廈的改造主體部分是在室外廣場(chǎng)上覆蓋一個(gè)大型玻璃屋頂，這成了“日本國(guó)內(nèi)最大級(jí)別的全天候型活動(dòng)空間”。

在廣場(chǎng)空間的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)上，住友大廈也下足了功夫。在空間設(shè)計(jì)上，這里采用了“無(wú)立柱”設(shè)計(jì)，天花板最高約25米，最多可容納約2000人，配備了4K、564英寸的大型視覺(jué)顯示屏，以適應(yīng)各種活動(dòng)布局需求。在運(yùn)營(yíng)配套上，這里全年無(wú)休，離新宿站步行8分鐘，與都廳前站直接相連，日均乘客量達(dá)353萬(wàn)人次。

櫻丘町：從商辦聚集地到多功能生活圈

在日本，除了像住友大廈一樣在大廈原有基礎(chǔ)上進(jìn)行改造重組的模式外，還有另一種樓宇更新的方式——拆除重建。

東京澀谷區(qū)的櫻丘町曾是許多中高層商辦樓宇的聚集地。與住友的困境類似，隨著時(shí)代發(fā)展，該區(qū)域動(dòng)線混亂、功能雜糅，且大型活動(dòng)承載力不足等問(wèn)題逐漸暴露，該區(qū)域樓宇和其他地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值受到極大的限制。

于是，在東京不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社的參與下，SHIBUYA SAKURA STAGE即“澀谷櫻花舞臺(tái)”項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施，這是一個(gè)融辦公、商業(yè)、教育、文化及住宅等多種功能為一體的大型綜合設(shè)施項(xiàng)目，該項(xiàng)目不僅針對(duì)區(qū)域內(nèi)的樓宇，而且將樓宇和周邊街區(qū)的其他空間進(jìn)行整合改造，包括兩個(gè)街區(qū)、兩座塔樓、一個(gè)露臺(tái)和一幢中央大樓。

其中，SHIBUYA塔提供舒適且開(kāi)闊的辦公樓層，靈活容納各種規(guī)模的企業(yè)；中央大樓的低層部分設(shè)有大規(guī)模商業(yè)區(qū)，傳播前沿趨勢(shì)和文化；SAKURA塔則將高層部分建設(shè)成環(huán)保高端公寓，以實(shí)現(xiàn)都市白領(lǐng)城市中心的舒適生活；SAKURA露臺(tái)主要提供綠色空間和休閑設(shè)施，也可承辦大型集會(huì)活動(dòng)。

“澀谷櫻花舞臺(tái)”可以與澀谷站周邊現(xiàn)有城市功能聯(lián)動(dòng)，形成“工作、娛樂(lè)、居住”的無(wú)縫連接，并以此為契機(jī)，使該地區(qū)形成充滿活力、適合多代人居住和訪問(wèn)的城市空間。

PONG大樓：?jiǎn)误w建筑的多功能革新

在日本，樓宇更新已經(jīng)成為城市更新的重要一環(huán)，與樓宇周邊街區(qū)、住宅、公共設(shè)施、公共空間等幾乎做到了協(xié)同煥新。

那么，針對(duì)一個(gè)單位建筑而言，樓宇的改造應(yīng)該如何進(jìn)行呢？

新近完成改造的法國(guó)PONG大樓項(xiàng)目或許值得參考。這座原建于20世紀(jì)70年代的建筑位于法國(guó)巴黎第十五區(qū)，有近8000平方米，曾經(jīng)是ADOMA總部大樓。2024年，經(jīng)過(guò)全面改造后，該大樓現(xiàn)已成為獨(dú)一無(wú)二的綜合性空間，集共享居住空間、共享辦公空間、電子競(jìng)技中心、咖啡廳和餐廳等多種功能于一身。

該建筑由幾個(gè)疊加的體量構(gòu)成，彼此之間通過(guò)空心連接層隔開(kāi)。其中，大樓上部是共享居住公寓，擁有植被覆蓋的開(kāi)放式屋頂。建筑師將這一新功能與原有建筑進(jìn)行融合，基于不同的功能分區(qū)將大樓上部劃分為共享空間、半私人空間和私人空間。

大樓的中低層則主要用于聯(lián)合辦公，這里更像是一個(gè)孵化器場(chǎng)所或是一個(gè)跨文化、跨代際交流的多功能場(chǎng)所。大樓前3層的聯(lián)合辦公空間主要采用開(kāi)放式布局，天花板高度經(jīng)過(guò)優(yōu)化后，能夠構(gòu)成不同功能分區(qū)之間的空心接縫，既適應(yīng)功能的融合，也構(gòu)成了空間的輪廓。這一部分的內(nèi)部設(shè)計(jì)則利用了大玻璃窗立面，與大樓外部的城市空間形成視線上的交流。

地面層和地下層則被改造成向公眾開(kāi)放的雙層活動(dòng)空間，為了滿足不斷變化的生活方式，該空間為年輕的專業(yè)人士提供了一系列新的具有互補(bǔ)用途的空間，如咖啡館及社區(qū)中心。

（摘自《解放日?qǐng)?bào)》）