最近兩年，存量房貸越來(lái)越成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中一個(gè)不可忽視的問(wèn)題。其起因在于，在2021年之前，我國(guó)的房貸利率處于歷史高位，當(dāng)時(shí)很多買房人的貸款利率都是在LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上加點(diǎn)上浮，利率高達(dá)5%甚至6%以下。

2022年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，我國(guó)的房貸利率快速下調(diào)，房貸利率的定價(jià)方式從加點(diǎn)變?yōu)闇p點(diǎn)，這就使得新發(fā)放房貸利率快速下降，存量房和新發(fā)放房之間的貸款利率差距越來(lái)越大。

更重要的是，出于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的，我國(guó)最近幾年的利率快速下調(diào)，存款利率屢創(chuàng)歷史新低，3年期和5年期存款的掛牌利率都不到2%。存款利率大幅下降之后，市場(chǎng)上各種理財(cái)產(chǎn)品的收益率也隨之下降，最高也就略高于2%。

由于很多人的房貸利率處在高位，即使這兩年有所下降，但還是高達(dá)4%甚至5%。當(dāng)市場(chǎng)上的理財(cái)產(chǎn)品收益率和房貸利率的差距越來(lái)越大之后，很多人手上如果有一定的閑置資金，則會(huì)理性選擇提前償還房貸。所以，這兩年提前還貸的規(guī)模越來(lái)越大，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)沖擊。

我國(guó)的存量房貸問(wèn)題涉及約5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，由于社會(huì)各界對(duì)于下調(diào)存量房貸利率的呼聲極高，2023年8月份，央行同意存量房貸利率可以下調(diào)。

不過(guò)，央行當(dāng)時(shí)對(duì)存量房貸利率的調(diào)整并沒(méi)有一步到位，而是推出了一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的辦法——新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

這個(gè)辦法雖然能夠在一定程度上下調(diào)部分存量房貸款的利率，但是力度相對(duì)有限，而且部分業(yè)主如果當(dāng)年申請(qǐng)房貸時(shí)，利率已經(jīng)是當(dāng)時(shí)的最低下限水平，就沒(méi)有下調(diào)的空間。

從去年央行放松存量房貸利率到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了一年時(shí)間。在這一年時(shí)間里，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向下調(diào)整，部分城市房?jī)r(jià)開始加速下跌，如果不能及時(shí)緩解這部分業(yè)主的房貸壓力，有可能催生出更多的斷供悲劇。

最近幾年，我國(guó)法拍房數(shù)量快速增長(zhǎng)，而成交量和成交價(jià)格卻越來(lái)越低。法拍房數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快，意味著越來(lái)越多的業(yè)主因無(wú)力還貸等原因放棄房產(chǎn)。通常法拍房?jī)r(jià)格普遍較低，當(dāng)法拍房數(shù)量形成一定規(guī)模之后，過(guò)低的價(jià)格會(huì)影響二手房乃至新房的市場(chǎng)價(jià)格，最終導(dǎo)致樓市的壓力越來(lái)越大。

由于我國(guó)當(dāng)前樓市仍在下行周期，很多城市的房?jī)r(jià)距離高點(diǎn)已經(jīng)下跌超過(guò)三成，30%的房?jī)r(jià)跌幅是很多業(yè)主的斷供臨界點(diǎn)。假如你用100萬(wàn)元買一套房，其中30萬(wàn)元是自己的首付，70萬(wàn)元是銀行貸款，當(dāng)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)30%之后，房子的價(jià)值不足70萬(wàn)元，已經(jīng)低于銀行貸款。所以，當(dāng)房子的市值低于房貸之后，很多人可能就會(huì)選擇斷供，放棄房產(chǎn)。

對(duì)于監(jiān)管層而言，如果出現(xiàn)大規(guī)模斷供潮，將會(huì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)層面引發(fā)更大的連鎖反應(yīng)。所以，及時(shí)下調(diào)存量房貸利率，減輕民眾的房貸壓力，已經(jīng)刻不容緩。

下調(diào)存量房貸利率，不僅可以減輕民眾的房貸壓力，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也大有好處。從民眾角度來(lái)看，當(dāng)房貸支出減輕之后，就可以有更多的資金用于其他消費(fèi)，最終刺激消費(fèi)增長(zhǎng)。

按照最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2024年第二季度末，全國(guó)新發(fā)放房貸利率大概為3.45%，這是歷史上的最低房貸利率。不過(guò)，存量房貸利率還是平均保持在4.21%左右，部分業(yè)主的存量房貸利率比平均水平高。

按照央行的測(cè)算，這一次存量房貸利率下調(diào)，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。具體到個(gè)人，假如按照100萬(wàn)元房貸、30年等額本息還款來(lái)計(jì)算，每個(gè)月減少的還款額大概為284元，每年減少還款3408元。

不過(guò)，允許存量房貸利率下調(diào)，并不意味著就此可以完全解決存量房的所有問(wèn)題。

首先看提前還貸的問(wèn)題。民眾選擇提前還貸，根源在于手上的閑置資金沒(méi)有合適的投資渠道，所以，提前償還房貸就成為最穩(wěn)妥的理財(cái)方式。允許存量房貸利率下調(diào)之后，雖然可以減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)，但即使下調(diào)到最低的貸款利率，也還在3.45%左右，依然大大高于當(dāng)前市場(chǎng)上各種理財(cái)產(chǎn)品的收益率。對(duì)于普通民眾而言，如果手上有一筆閑置資金，又沒(méi)有太好的投資渠道，就有可能還是會(huì)選擇提前償還房貸。

其次，從房貸壓力的角度來(lái)看，民眾的房貸壓力來(lái)自于兩個(gè)方面，一是房貸本身的高低，二是業(yè)主本人和家庭的收入水平。很多時(shí)候，后者起到主導(dǎo)作用。如果家庭收入較高且穩(wěn)定，足以應(yīng)付房貸支出，那么房貸利率高一些也不會(huì)帶來(lái)太大的壓力；反之，如果家庭收入出現(xiàn)下降，那么即使房貸支出再低，也還是會(huì)帶來(lái)壓力。

無(wú)論如何，這一次存量房貸利率能夠?qū)嵸|(zhì)性下調(diào)，而且未來(lái)還有繼續(xù)下調(diào)的空間，這對(duì)于5000萬(wàn)存量房家庭而言，已經(jīng)是一個(gè)難得的好消息。

（摘自《三聯(lián)生活周刊》謝九）