摘要：現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易管理公眾中較為常見的房地產(chǎn)評估方法有成本法、市場比較法、收益法三種。這三種評估方法所依據(jù)的理論基礎(chǔ)各不相同，適用范圍、效果也存在明顯差別。本文主要對房地產(chǎn)交易管理實(shí)際情況、影響房地產(chǎn)評估的各類因素等進(jìn)行分析，然后在優(yōu)化房地產(chǎn)交易管理模式的基礎(chǔ)上，提出幾點(diǎn)評估策略，以供相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；交易管理；評估策略

DOI：10.12433/zgkjtz.20242213

一、房地產(chǎn)交易管理中常見的評估方法

（一）成本法

所謂成本法，是指在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中對房地產(chǎn)的建設(shè)施工成本、銷售運(yùn)營成本等加以客觀分析，并將成本結(jié)果納入經(jīng)濟(jì)交易管理可行性中進(jìn)行綜合考量。該方法是目前國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常使用的一種評估方法，有利于最大限度上保障房地產(chǎn)開發(fā)商及廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益。

一般情況下，使用成本法對房地產(chǎn)交易管理活動(dòng)進(jìn)行客觀評估，具體流程如下：第一，結(jié)合現(xiàn)階段國內(nèi)土地資源開發(fā)利用市場價(jià)格、所需投入成本等，客觀評估房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。通過計(jì)算所得的土地投入成本，就是房地產(chǎn)開發(fā)公司在運(yùn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目初期階段所需支付的成本費(fèi)用，其中不僅包含土地資源收購成本、開發(fā)利用成本，還涉及一定采購稅費(fèi)。第二，依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方向、施工工藝難度、施工周期等因素，進(jìn)一步計(jì)算房地產(chǎn)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，具體是指建筑施工單位在獲得土地資源使用權(quán)利后，投入到地塊整改、建筑施工材料、設(shè)備等方面的經(jīng)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。這部分的成本費(fèi)用可以納入到土地開發(fā)成本或房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本中統(tǒng)一核算。第三，依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況計(jì)算施工管理費(fèi)用。該環(huán)節(jié)所損耗的成本費(fèi)用多用于房地產(chǎn)品的市場宣傳、銷售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)上，例如，銷售人員的工資、銷售活動(dòng)的組織費(fèi)用、市場考察費(fèi)用等。在計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目管理費(fèi)用過程中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合該環(huán)節(jié)涉及的人數(shù)、實(shí)現(xiàn)承諾的薪酬福利等因素進(jìn)行綜合計(jì)算。第四，資金息金費(fèi)用。這一費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易中的重要構(gòu)成內(nèi)容，相較于普通成本費(fèi)用，該類費(fèi)用表現(xiàn)為土地資源獲取成本、土地資源整合開發(fā)成本、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理成本等。資金息金費(fèi)用多出現(xiàn)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售活動(dòng)中。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工完畢以后，需要面向市場進(jìn)行宣傳銷售，在銷售環(huán)節(jié)中會(huì)產(chǎn)生廣告宣傳成本、銷售代理成本、客戶關(guān)系維系成本等。通常情況下，資金息金費(fèi)用可以參照房地產(chǎn)項(xiàng)目總體銷量的百分比設(shè)定報(bào)銷額度。第六，銷售稅費(fèi)。該費(fèi)用屬于房地產(chǎn)交易中的一種，即房地產(chǎn)產(chǎn)品面向市場銷售清空以后，房地產(chǎn)開發(fā)商向國家稅務(wù)部門按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)繳納的稅費(fèi)。第七，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)利潤。在計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)利潤過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注重審核計(jì)算基數(shù)與開發(fā)所得利潤是否匹配。第八，計(jì)算房地產(chǎn)市場價(jià)值，借助成本計(jì)算方法，充分考慮多種影響因素，最終明確好房地產(chǎn)的市場評估價(jià)值，為后續(xù)交易活動(dòng)及下一項(xiàng)目的市場定價(jià)提供科學(xué)依據(jù)。

成本法在房地產(chǎn)價(jià)值評估中的作用并非固定的。成本會(huì)受內(nèi)部及外部因素影響發(fā)生波動(dòng)，因此，房地產(chǎn)交易最終效益也會(huì)受到不同程度的影響。由此可見，房地產(chǎn)建筑價(jià)值、最終盈利效益等均會(huì)受到各種成本的影響?；诖耍嚓P(guān)管理人員應(yīng)協(xié)同財(cái)務(wù)人員立足房地產(chǎn)行業(yè)及項(xiàng)目實(shí)際，控制好房屋建筑的計(jì)提折舊額度，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大化效益價(jià)值。

對最新建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評估，需要從土地資源開發(fā)利用價(jià)格、項(xiàng)目建設(shè)施工成本、房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場營銷價(jià)格、項(xiàng)目后續(xù)管理及服務(wù)成本、開發(fā)最終所得利潤等多個(gè)層面加以客觀評估。

在使用成本法過程中，相關(guān)財(cái)務(wù)人員可以直接套用公式，但是需要注意進(jìn)一步明確好特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用情況、整體受損情況、當(dāng)前的市場價(jià)值等。在最初的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中扣除上述費(fèi)用，最終所得已建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本損耗。

直線折舊方法的計(jì)算公式為：D＝（C－S）/N＝C ×（1－R）/N

其中，D代表尚未進(jìn)行評估的房地產(chǎn)計(jì)提折舊費(fèi)用總額，C代表如果重新建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要投入的成本，S代表已經(jīng)建設(shè)完畢待評估的房地產(chǎn)項(xiàng)目的受損情況，R代表損耗率，N代表并未評估的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以使用年限。

成新折扣法也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易管理中所經(jīng)常使用的一種評估方法，通常為結(jié)合待評估的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完工時(shí)間、市場銷售率、新舊程度、使用價(jià)值等，進(jìn)一步判定房地產(chǎn)項(xiàng)目的新舊率。

待評估房地產(chǎn)的價(jià)格＝新建房地產(chǎn)的市場價(jià)格×新舊率＝重新建設(shè)成本×新舊率

上述兩種折舊計(jì)算方式中，相較于成本法，成新率計(jì)算方法的精準(zhǔn)度更高。但是該方法不適用于建設(shè)年限較短的房地產(chǎn)項(xiàng)目，較容易因細(xì)微的新舊率差異影響最終計(jì)算結(jié)果。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的整體價(jià)格環(huán)境、區(qū)域地理因素、歷史文化因素、地塊未來發(fā)展?jié)摿?，都?huì)影響成新法的應(yīng)用成效。

如果選擇使用成本法客觀評估房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)獲取當(dāng)前土地資源的市場價(jià)格、房屋建筑的施工成本、區(qū)域環(huán)境中房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)利用成本等。然后整合上述數(shù)據(jù)客觀評估特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本。但在這一過程中需要注意影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本因素，如土地資源開發(fā)利用收益波動(dòng)、投資資金變化等。

此外，如果采用成本法計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)利潤，相關(guān)工作人員則需要重點(diǎn)關(guān)注以下因素：第一，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在推進(jìn)某一房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，很可能采用自己的計(jì)算模式。多表現(xiàn)為以項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場價(jià)值進(jìn)行評估。而這一模式下所產(chǎn)生的評估結(jié)果會(huì)受到房地產(chǎn)開發(fā)商的市場信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等因素影響。第二，投資息金是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目評估效果的又一因素?，F(xiàn)階段，可以將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資息金劃分為自用與貸款兩種類型。其中，自用資金并不涉及投資息金，但是其中潛在各種機(jī)會(huì)成本，因此也需要考量好對應(yīng)的投資息金?；诖?，相關(guān)工作人員在計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資息金過程中，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期、市場供需關(guān)系等，動(dòng)態(tài)化把握好投資息金的波動(dòng)情況。

（二）市場比較方法

在房地產(chǎn)交易管理中開展房地產(chǎn)評估工作，另外一種普遍應(yīng)用的方法是市場比較法。該方法將區(qū)位、實(shí)體相似的房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)歸集到一起，通過對比最終交易價(jià)格、合同簽訂時(shí)間、建筑所處地理位置、周圍環(huán)境及交通等因素，適當(dāng)調(diào)整價(jià)值，以此提高房地產(chǎn)評估精準(zhǔn)度。市場比價(jià)方法主要適用于房地產(chǎn)交易市場比較活躍的地區(qū)，可以為相關(guān)工作者提供充足的對比分析對象及數(shù)據(jù)。如果所處區(qū)域的案例較少，則不適用于市場比較法。

市場比較法的計(jì)算公式為：

P＝P’×A×B×C×D＝P’×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）

其中，P代表尚未參與評估的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期評估價(jià)格，P’代表預(yù)期與實(shí)際交易價(jià)格的對比結(jié)果，A代表房地產(chǎn)項(xiàng)目交易修正以后的市場價(jià)格，B代表房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易日期，C代表區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場價(jià)值，D代表個(gè)別影響因素。在運(yùn)用市場比較法計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場價(jià)值過程中，相關(guān)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)注意以100為基數(shù)進(jìn)行結(jié)算，以此確保最終計(jì)算結(jié)果的精準(zhǔn)度。

（三）收益法

收益法也是當(dāng)前房地產(chǎn)交易管理中所使用的評估方法之一。該方法是指通過計(jì)算資本轉(zhuǎn)化率、房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來預(yù)期效益等，客觀評估當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)上房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場價(jià)值。借助收益法對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行客觀評估，相關(guān)工作人員還需結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益、租金等因素，避免其影響房地產(chǎn)項(xiàng)目評估的客觀性與精準(zhǔn)度。

還原率是收益法的重要構(gòu)成內(nèi)容，具體包含土地資源、房屋建筑、項(xiàng)目綜合等還原率，有利于房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營效益最大化。第一，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)劂y行匯率對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行客觀評估。這一做法主要是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金多通過銀行貸款渠道獲取。因此，在計(jì)算過程中需要確保房地產(chǎn)最低經(jīng)濟(jì)回報(bào)率高于銀行貸款，這樣才代表該房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利。如果某一房地產(chǎn)項(xiàng)目中潛在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，在使用收益法評估房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中就會(huì)出現(xiàn)效益還原率與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利要求不一致的情況。第二，注重關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全利率。在使用收益法評估房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，相關(guān)工作人員還應(yīng)以合作銀行一年的存款利率為標(biāo)準(zhǔn)，客觀評估項(xiàng)目價(jià)值。第三，采用投資組合方法，將房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過程中產(chǎn)生的貸款、自用資金進(jìn)行整合評估。公式為：r＝mrb＋（1－m）re。其中，m代表貸款資金占比，rb代表貸款利率，re代表自有資金收益率。收益額會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)最終收益，對此，工作人員應(yīng)當(dāng)明確相應(yīng)環(huán)節(jié)的計(jì)提折舊率。在使用收益法計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體收益情況時(shí)，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的成新率、房屋建筑中的家具配置情況、質(zhì)量等影響因素。待明確好相關(guān)費(fèi)用后，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行客觀評估，形成最終市場價(jià)格。

（四）三種評估方法各自的特點(diǎn)

第一，使用成本法對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行客觀評估，主要是從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商角度出發(fā)，參照相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用管控理論，估算特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場價(jià)值。但是該方法在使用過程中會(huì)受到諸多因素影響，如房屋建筑原材料市場價(jià)格波動(dòng)、建筑施工難度等，最終形成的成本與房地產(chǎn)項(xiàng)目市場價(jià)值相脫節(jié)。第二，市場比較法在應(yīng)用過程中，更為注重房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價(jià)值，需要結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系對房地產(chǎn)項(xiàng)目市場價(jià)值加以合理評估。該方法能夠較為精準(zhǔn)地反映當(dāng)前市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。但是在實(shí)際使用過程中，需要使用大量案例、對比數(shù)據(jù)，并且只有參考數(shù)據(jù)達(dá)到要求數(shù)量以后，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的精準(zhǔn)度方能得到保障。第三，收益法。該類方法主要采用預(yù)期收益原則對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其中包含了使用者對房地產(chǎn)的投資意愿等，對房地產(chǎn)價(jià)值的確定起到了一定作用。該類方法比較適用于對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性評估，最終所得的評估結(jié)果存在較大的不確定性。

二、房地產(chǎn)交易管理工作中的評估策略

（一）根據(jù)實(shí)際建立評估理論

思想是行動(dòng)的先導(dǎo)，理論是實(shí)踐的指南?，F(xiàn)階段，各大房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)交易管理工作的工具箱，這對推動(dòng)房地產(chǎn)評估行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行具有積極意義。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本及資源密集型產(chǎn)業(yè)，需要投入大量人力、物力、財(cái)力。而且房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、投資資本市場、房地產(chǎn)供需關(guān)系等因素影響。相關(guān)單位及人員應(yīng)當(dāng)注重完善評估理論體系，結(jié)合不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，選用適合的方法客觀評估房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體效益。

房地產(chǎn)交易管理工作中，相關(guān)工作人員可以從以下三個(gè)方面進(jìn)一步完善好房地產(chǎn)評估理論體系：第一，基于投資管理層面客觀分析房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的成本投入合理性、使用規(guī)范性等，為后續(xù)房地產(chǎn)交易提供科學(xué)依據(jù)。第二，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場供需環(huán)境，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況分析交易活動(dòng)成效，然后利用現(xiàn)存的各種影響房地產(chǎn)交易的因素，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目評估結(jié)果的真實(shí)性、精準(zhǔn)度、客觀性。第三，從國家相關(guān)政策層面著手，為后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目評估活動(dòng)的順利推進(jìn)提供制度支撐。

科學(xué)完善的評估理論，可以為具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目評估活動(dòng)提供理論指導(dǎo)，進(jìn)一步提高評估活動(dòng)的規(guī)范性與合理性。房地產(chǎn)項(xiàng)目評估最終效果會(huì)受到國家宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系、實(shí)際項(xiàng)目投入成本等因素影響。因此，在實(shí)際評估活動(dòng)中應(yīng)充分考量以下因素：其一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投入成本，并結(jié)合評估結(jié)果完善好房地產(chǎn)交易模式。第二，市場供需關(guān)系。結(jié)合市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)際需求變化動(dòng)態(tài)化調(diào)整交易管理側(cè)重點(diǎn)，以此獲取最佳房地產(chǎn)項(xiàng)目交易成效。

（二）加快房地產(chǎn)交易管理信息建設(shè)

在房地產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，構(gòu)建信息化系統(tǒng)可以有效提升房地產(chǎn)評估水平及效率。在房地產(chǎn)交易操作環(huán)節(jié)，相關(guān)工作人員可以借助信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)對各類數(shù)據(jù)信息的自動(dòng)采集與整合，為后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析、評估、管理等活動(dòng)提供參考數(shù)據(jù)。以市場比較法為例，建立云端數(shù)據(jù)庫，及時(shí)收集和儲(chǔ)存房地產(chǎn)交易管理工作中的各項(xiàng)信息，可為市場比較法在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的合理運(yùn)用奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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