房地產(chǎn)政策迎來“轉(zhuǎn)向之夜”。

9月29日晚間，中國人民銀行（下稱“央行”）一口氣公告落地四項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)政策，其中包括統(tǒng)一下調(diào)存量房貸利率、優(yōu)化調(diào)整房貸利率定價(jià)機(jī)制等。

根據(jù)相關(guān)公告，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP（基點(diǎn)）的存量房貸有望降至-30BP。以北京為例，存量首套房貸利率將由LPR+55BP調(diào)整為LPR-30BP。

隨后，六大行均發(fā)布公告稱，2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜，2024年10月31日之前統(tǒng)一對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施批量調(diào)整，大部分客戶無需另行申請(qǐng)或提供材料。

同時(shí)，央行表示，批量調(diào)整存量房貸利率的方式治標(biāo)不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，需要破除制度性障礙，促進(jìn)商業(yè)銀行、借款人雙方基于市場化原則自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整。

由此，央行宣布對(duì)房貸利率定價(jià)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化：11月1日起，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度；取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制，最短可調(diào)整至一個(gè)季度。

央行公告當(dāng)晚，上海、廣州、深圳三個(gè)一線城市相繼宣布松綁限購、下調(diào)首付比例等一系列政策優(yōu)化舉措。其中，廣州宣布取消房地產(chǎn)限購措施，打響了一線城市全面取消限購第一槍。

一系列增量房地產(chǎn)政策集中落地，距離9月26日中央政治局會(huì)議明確“要推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”僅僅過去了三天。

“這次存量房貸利率下調(diào)落地速度快，超出市場預(yù)期。這是對(duì)9月26日中央政治局會(huì)議部署的一個(gè)迅速落實(shí)，釋放了兩個(gè)信號(hào)：第一個(gè)加力提振居民消費(fèi)，第二個(gè)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青表示。

9月30日早間，中國股、債、匯、商齊漲。其中，A股上證指數(shù)高開3.47%，深證成指高開4.58%，創(chuàng)業(yè)板指高開5.77%；港股恒生指數(shù)高開2.63%。開盤35分鐘后，滬深兩市成交額突破1萬億元。

存量房貸利率調(diào)降：百萬貸款年息少約5600元

根據(jù)市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布的《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》），各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于10月31日前將LPR加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸加點(diǎn)幅度批量調(diào)整至-30BP，調(diào)整范圍包括首套、二套及以上存量房貸。

一位來自北京的房貸借款人對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，其房貸利率目前為4.4%（LPR+ 55BP），此番批量調(diào)整存量房貸利率后，房貸利率有望降至3.55%（LPR-30BP）。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

整體來看，據(jù)央行行長潘功勝此前預(yù)計(jì)，本次存量房貸利率平均下調(diào)幅度為0.5個(gè)百分點(diǎn)，將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息總支出約1500億元。

值得注意的是，《倡議》明確，批量調(diào)整后的存量房貸利率加點(diǎn)幅度為不低于-30BP，且不低于所在城市目前22gfzmYj1yZRDHI71laDyamIA+6OMd+MPJK+NbMaVaE=執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。也就是說，部分房貸利率下限高于LPR-30BP的城市，本次調(diào)整后的加點(diǎn)幅度為其所在城市規(guī)定的下限。

以北京為例，當(dāng)前北京五環(huán)以內(nèi)二套房貸利率下限是LPR-5BP，五環(huán)外是LPR-25BP。對(duì)應(yīng)的存量二套房貸利率批量調(diào)整后，分別為LPR-5BP和LPR-25BP。

根據(jù)工商銀行發(fā)布的公告，目前來看，除北京、上海、深圳執(zhí)行二套房貸政策的住房貸款調(diào)整為目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率政策下限，其他大部分地區(qū)的存量住房貸款都可以調(diào)整為不低于LPR-30BP，大部分利率較高的存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款都在調(diào)整范圍內(nèi)。

此外，據(jù)央行公告，對(duì)于固定利率存量房貸，允許以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為-30BP。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%=LPR+15BP，再將15BP調(diào)整為-30BP。

權(quán)威人士表示，截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。調(diào)整后，存量房貸利率將降至約3.55%（LPR-30BP），略低于2024年前八個(gè)月全國新發(fā)放房貸平均利率水平3.61%。調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)降幅為平均值，具體到每個(gè)合同將各有不同。

“如果考慮到央行政策利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出?！鼻笆鰴?quán)威人士稱。

中金公司研究部副總經(jīng)理、銀行業(yè)分析師林英奇表示，由于今年5年期及以上LPR已下調(diào)35BP，對(duì)于今年還未重定價(jià)的貸款，在重定價(jià)日還有額外35BP的降幅。

以北京為例，目前不少重定價(jià)日為1月1日的存量首套房貸利率為4.75%，本次批量調(diào)整加點(diǎn)后，降至3.9%，降幅85BP；2025年1月1日LPR重定價(jià)后，這部分存量房貸利率有望降至3.35%，累計(jì)降幅高達(dá)140BP。

權(quán)威人士表示，由于合同約定的重定價(jià)日不同，不同借款人的利率在本次批量調(diào)整后會(huì)有所差異，但最終會(huì)趨向一致。

利率定價(jià)機(jī)制優(yōu)化：加點(diǎn)幅度、重定價(jià)周期可調(diào)

“這可能是存量房貸利率最后一次批量調(diào)整。”多位分析人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示。

在宣布批量下調(diào)存量房貸利率的同時(shí)，央行公告稱將對(duì)房貸利率定價(jià)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，主要包括兩項(xiàng)內(nèi)容：一是允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度；二是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。

在9月29日晚間發(fā)布的答記者問中，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著利率市場化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制暴露出一些不足，人民群眾反映較為強(qiáng)烈，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。

根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點(diǎn)幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。

2023年8月，央行引導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行了一次批量下調(diào)，平均下調(diào)幅度達(dá)73BP。但由于現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制下加點(diǎn)幅度不能自主調(diào)整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴(kuò)大。由此，近日央行引導(dǎo)商業(yè)銀行再次批量下調(diào)存量房貸利率。

“但是上述方式治標(biāo)不治本，要想從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護(hù)合同嚴(yán)肅性的同時(shí)，破除制度性障礙，促進(jìn)商業(yè)銀行、借款人雙方基于市場化原則自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整?！鼻笆鲅胄胸?fù)責(zé)人表示。

根據(jù)央行公告，自2024年11月1日起，浮動(dòng)利率存量房貸與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行協(xié)商，通過新發(fā)放貸款置換存量房貸，調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度。

“國際上有很多經(jīng)濟(jì)體，如美國、德國、英國、日本、中國香港等，都允許房貸發(fā)放滿一定時(shí)間后，若市場利率變動(dòng)較大，借貸雙方通過適當(dāng)?shù)姆绞剑匦录s定利率等相關(guān)條款?！鼻笆鰴?quán)威人士表示。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》了解，中國香港等經(jīng)濟(jì)體主要通過跨行轉(zhuǎn)按揭等方式調(diào)整存量房貸利率。所謂跨行轉(zhuǎn)按揭，即通過擔(dān)保公司擔(dān)保等手段把住房按揭貸款從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行，將房貸利率調(diào)整至市場最新水平。2007年前后，內(nèi)地部分銀行曾推出“轉(zhuǎn)按揭”貸款，但出于防止地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)等因素考量，相關(guān)產(chǎn)品被監(jiān)管部門叫停。

表1：本次調(diào)整后的存量房貸利率水平

表2：重定價(jià)日位于不同區(qū)間的房貸加點(diǎn)調(diào)整后利率示例

一位銀行業(yè)分析人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，11月1日后房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制如何執(zhí)行落地，有待相關(guān)部門進(jìn)一步明確。不過，此前潘功勝在回復(fù)相關(guān)媒體問詢時(shí)表示，對(duì)于存量房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整，初期會(huì)先在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。

同時(shí)，央行宣布取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，允許借款人與銀行協(xié)商約定重定價(jià)周期，重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。

所謂重定價(jià)周期，指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔，過去房貸利率重定價(jià)周期要求最短為一年。

“需要說明的是，在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率?！鼻笆鰴?quán)威人士稱。

前述央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)?！?/p>

三項(xiàng)金融政策落地：推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)

除了存量房貸利率調(diào)整，9月29日央行同步落地了三項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策。

一是下調(diào)房貸首付比例。對(duì)于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。各城市可在此基礎(chǔ)上因城施策，自主調(diào)整。

“將全國層面的二套房貸最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%，為歷史上最低首付比例，將更好滿足居民改善性住房需求?！闭新?lián)首席研究員董希淼表示。

二是優(yōu)化保障性住房再貸款。將3000億元保障性住房再貸款中，央行出資比例由原來的60%提高到100%，即商業(yè)銀行每發(fā)放100億元貸款，央行對(duì)應(yīng)提供100億元低成本資金支持。該工具創(chuàng)設(shè)于2024年6月，主要用于支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。

“保障性住房再貸款利率1.75%，按照銀行平均負(fù)債成本2.2%計(jì)算，在100%的支持比例下能夠節(jié)約該筆貸款的負(fù)債成本約為40BP-50BP，能夠提高對(duì)于銀行發(fā)放貸款的激勵(lì)?！绷钟⑵姹硎?，“截至上半年，央行審核發(fā)放再貸款資金超過120億元。”

三是延長兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限。此前央行和金融監(jiān)管總局共同出臺(tái)的“金融16條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款這兩項(xiàng)政策，期限從2024年12月31日延長到2026年12月31日。

林英奇認(rèn)為，“金融16條”包括房企存量融資多展期一年、不調(diào)整貸款分類的政策，有利于穩(wěn)定房企融資現(xiàn)金流，減少流動(dòng)性壓力，同時(shí)減輕房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的壓力。

央行房地產(chǎn)金融政策“四箭齊發(fā)”，其他部門也迅速反應(yīng)。

9月29日深夜，上海、廣州、深圳先后宣布優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，其中包括降低或取消購房門檻。

其中，廣州宣布取消居民家庭購房的各項(xiàng)限購政策，成為一線城市中第一個(gè)全面取消住房限購措施的城市。

上海明確縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。非上海市戶籍居民家庭和單身人士購買外環(huán)外住房，購房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，從連續(xù)繳納滿3年調(diào)整為1年。

深圳明確非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購一套住房。在福田區(qū)、羅湖區(qū)等部分區(qū)域購房需連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿一年，鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）等區(qū)域購房無需提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

對(duì)此，原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇表示，廣州市落實(shí)中央取消住房限購的要求做得徹底，為其他城市包括一線城市作出了榜樣。孟曉蘇呼吁，所有城市都應(yīng)取消商品房限購，“限購政策”要全面調(diào)整到保障房分配與管理領(lǐng)域，需要政府充分發(fā)揮作用。

商業(yè)銀行端：凈息差影響有望中性

存量房貸利率調(diào)整將對(duì)商業(yè)銀行產(chǎn)生何種影響？

截至2024年二季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，同比下行20BP，已至有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。

據(jù)林英奇此前估算，若存量按揭利率平均下調(diào)約60BP，將影響銀行凈息差7BP，營業(yè)收入4%，凈利潤7%。

“批量調(diào)整完成后，預(yù)計(jì)存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸會(huì)明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量?！鼻笆鰴?quán)威人士稱，“考慮到央行降準(zhǔn)50BP，降息20BP，預(yù)計(jì)帶動(dòng)MLF（中期借貸便利）利率等利率下行，也節(jié)省了銀行負(fù)債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，對(duì)銀行凈息差的影響基本中性?！?/p>

潘功勝預(yù)計(jì)，本次LPR和存款利率將會(huì)對(duì)稱下行，疊加此前存款利率自律機(jī)制多次引導(dǎo)存款利率下行，隨著時(shí)間推移，存款重定價(jià)效果將慢慢顯現(xiàn)。

林英奇表示，假設(shè)1年期和5年期及以上LPR下調(diào)20BP，存量房貸利率平均下調(diào)50BP，預(yù)計(jì)對(duì)息差的影響分別為9BP和6BP，合計(jì)約15BP?！凹僭O(shè)存款利率下調(diào)25BP、降準(zhǔn)50BP能夠基本對(duì)沖對(duì)于銀行息差的影響。”林英奇稱。

“從銀行端來看，最直接的就是按揭貸款量會(huì)增加，利差收益會(huì)有所提升，客戶黏度會(huì)增加?！币患夜煞菪兴饺算y行部門負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，“盡管降息導(dǎo)致銀行存貸差收窄，但如果按揭業(yè)務(wù)量因此大幅度提升，存貸差帶來的收益規(guī)模也會(huì)提升?！?/p>

“本次房貸利率下調(diào)有望減輕借款人負(fù)擔(dān)，同步出臺(tái)的一線城市放松限購、金融十六條和經(jīng)營物業(yè)貸政策延期、全國首付比例下限下調(diào)的政策都旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場‘止跌回穩(wěn)’。同時(shí)后續(xù)存款利率的下調(diào)在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場的同時(shí)充分考慮了對(duì)銀行息差和資產(chǎn)質(zhì)量的影響，有助于在銀行穩(wěn)健經(jīng)營的同時(shí)實(shí)現(xiàn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的共生共榮?！绷钟⑵姹硎?。

“預(yù)計(jì)四季度全國各地仍將有重磅加碼政策集中推出，全力促使房地產(chǎn)行業(yè)探底回升?！被葑u(yù)博華工商企業(yè)部高級(jí)分析師王興萍表示，“未來的各項(xiàng)政策細(xì)則將著力于嚴(yán)控增量、加快去庫存和改善居民信心。若后續(xù)政策能成功落地，將有望形成房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)的重要拐點(diǎn)?！?/p>

截至9月30日收盤，A股上證指數(shù)漲破8%，站上3300點(diǎn)；深證成指漲破10%；創(chuàng)業(yè)板指漲超15%。兩市成交額近2.6萬億元，刷新歷史紀(jì)錄。其中，A股房地產(chǎn)板塊漲超9%，保利發(fā)展、萬科A、我愛我家等近40股漲停。