摘 要 北投奧園1314項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，是一個(gè)城市更新項(xiàng)目，成功將廢棄的廠(chǎng)房轉(zhuǎn)變?yōu)轶w育特色商業(yè)園區(qū)。該項(xiàng)目通過(guò)冬奧遺產(chǎn)的再利用，注入了體育、休閑、文化等多元功能，使園區(qū)成為促進(jìn)社區(qū)活力和國(guó)際運(yùn)動(dòng)時(shí)尚體驗(yàn)的新平臺(tái)。園區(qū)的高承租率和豐富的體育賽事活動(dòng)，展現(xiàn)了其在城市更新中的創(chuàng)新和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：老舊廠(chǎng)房更新；體育文化綜合體；社區(qū)活力提升；功能混合利用

1 基本情況

北投奧園1314 項(xiàng)目是北投集團(tuán)精心打造的城市更新和冬奧遺產(chǎn)再利用項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于北中軸路東側(cè)，北鄰國(guó)家?jiàn)W林匹克體育中心（圖1），占地面積約7.55hm2，其前身是北京市第四清潔車(chē)輛廠(chǎng)，包括10 余棟老舊廠(chǎng)房，既有建筑總建筑面積約2.16 萬(wàn)m2。2022 年北京冬奧村（ 冬殘奧村） 運(yùn)行區(qū)選址于此，北投集團(tuán)對(duì)老舊廠(chǎng)房進(jìn)行改造，并于2021 年5 月移交北京冬奧組委使用。冬奧（ 冬殘奧） 會(huì)結(jié)束后，為更好地利用奧運(yùn)遺產(chǎn)，北投集團(tuán)經(jīng)充分謀劃后，對(duì)空間再次進(jìn)行了升級(jí)，將園區(qū)打造成集體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、文化交流、購(gòu)物餐飲、主題體驗(yàn)于一體的體育特色商業(yè)園區(qū)，使其成為“新世代國(guó)際運(yùn)動(dòng)時(shí)尚體驗(yàn)場(chǎng)”。目前，園區(qū)已匯集籃球、壁球、攀巖、泵道、卡丁車(chē)等多個(gè)體育健身項(xiàng)目，并引入肥福等多個(gè)時(shí)尚餐飲、生活品牌，承租率達(dá)98%。

2 實(shí)施成效

北投集團(tuán)秉承“節(jié)儉辦奧”理念，對(duì)原北京第四清潔車(chē)輛廠(chǎng)老舊廠(chǎng)房進(jìn)行翻新、改造后，用于冬奧（ 冬殘奧） 賽時(shí)冬奧村（ 冬殘奧村） 運(yùn)行區(qū)辦公，為冬奧會(huì)順利舉辦貢獻(xiàn)了力量。冬奧會(huì)后在保留原有廠(chǎng)房建筑肌理的基礎(chǔ)上，進(jìn)行適度更新改造，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目功能新舊共融（圖2）。

作為冬奧遺產(chǎn)，本項(xiàng)目緊鄰國(guó)家?jiàn)W林匹克體育中心，具有十分鮮明的體育特色定位，依托“雙奧元素”及“北京中軸文化積淀”，將時(shí)尚潮玩和體育運(yùn)動(dòng)相融合，將園區(qū)打造成為雙奧遺產(chǎn)傳承地、體育文化時(shí)尚潮流新地標(biāo)，滿(mǎn)足廣大民眾強(qiáng)身健體、舒緩身心、親子暢游、休閑玩樂(lè)等需求。

本項(xiàng)目通過(guò)對(duì)奧運(yùn)遺產(chǎn)和老舊廠(chǎng)房的利舊改造，有效盤(pán)活了存量資產(chǎn)，完善了街區(qū)功能和公共服務(wù)設(shè)施，帶動(dòng)了區(qū)域消費(fèi)升級(jí)，補(bǔ)齊了城市功能短板，優(yōu)化了城市設(shè)計(jì)，延續(xù)了歷史文脈，彰顯了首都城市特色。

截至目前，本項(xiàng)目園區(qū)商戶(hù)入駐率高達(dá)98%，匯集羽毛球、籃球、壁球等多項(xiàng)體育健身項(xiàng)目；同時(shí)積極開(kāi)展多項(xiàng)體育賽事與主題活動(dòng)，如2023 年舉辦了平衡車(chē)方程冠軍系列賽、輪滑冠軍系列賽、卡丁車(chē)俱樂(lè)部聯(lián)賽總決賽、“金企杯”北京高校商學(xué)院羽毛球聯(lián)賽、“擁抱春天”親子趣味定向越野賽等賽事活動(dòng)。目前，客流量累計(jì)達(dá)50 萬(wàn)人次，不僅彰顯了體育IP 主題體驗(yàn)功能，還取得了良好的社會(huì)效應(yīng)，帶動(dòng)了整個(gè)園區(qū)的人流量，拉動(dòng)了地區(qū)消費(fèi)。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)

3.1 提前謀劃布局，統(tǒng)籌冬奧前后

本項(xiàng)目秉承“可利用、可經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)”的改造原則，從籌辦開(kāi)始就充分考慮冬奧遺產(chǎn)的傳承，提前謀劃布局，統(tǒng)籌冬奧賽事需求和賽后利用。在初次改造全面滿(mǎn)足冬奧功能需求的前提下，提前預(yù)留文化、娛樂(lè)、辦公的使用條件，實(shí)現(xiàn)了從“體育”到“體育+”的無(wú)縫銜接，降低了后期更新成本。該園區(qū)作為冬奧會(huì)的運(yùn)行區(qū)，改造中充分考慮建筑空間的適用性、賽后改造的經(jīng)濟(jì)性，將機(jī)電用房、衛(wèi)生間等保障性功能布置在建筑西側(cè)（ 背側(cè)），建筑北側(cè)、東側(cè)保留完整高大空間，不僅滿(mǎn)足了賽時(shí)代表團(tuán)注冊(cè)、安檢、禮賓、媒體接待等功能，還充分兼顧賽后運(yùn)營(yíng)需要，提前預(yù)留文化、娛樂(lè)、辦公綜合體的使用條件。在保留原有廠(chǎng)房建筑肌理的基礎(chǔ)上，將內(nèi)部空間全部打通，重新進(jìn)行動(dòng)線(xiàn)安排，實(shí)現(xiàn)了空間靈活轉(zhuǎn)換。

3.2 發(fā)揮建筑使用功能，保留城市文化記憶

本項(xiàng)目充分挖掘原地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物工業(yè)遺存的歷史文化和時(shí)代價(jià)值，將其打造成冬奧會(huì)文化遺產(chǎn)，延續(xù)冬奧精神，留存冬奧記憶。項(xiàng)目改造高度重視老舊廠(chǎng)房遺產(chǎn)價(jià)值，突出紅磚立面特色，以喚醒人們對(duì)老舊廠(chǎng)房的記憶。改造方案通過(guò)打磨、清洗等手段使原廠(chǎng)房立面恢復(fù)老工業(yè)廠(chǎng)房原有紅磚墻的效果，再加入鋁單板、金屬漆、玻璃幕墻等現(xiàn)代元素點(diǎn)綴，使建筑物煥然一新，更加精致。

室內(nèi)設(shè)計(jì)也充分挖掘現(xiàn)有建筑的空間特色，紅磚墻、混凝土結(jié)構(gòu)等非常具有工業(yè)感魅力，并融入了玻璃、鋁合金、室外美陳等少量恰到好處的當(dāng)代建筑設(shè)計(jì)，在恢復(fù)其獨(dú)特空間品質(zhì)的同時(shí)，也滿(mǎn)足了功能使用的要求（圖3）。

園區(qū)場(chǎng)地內(nèi)樹(shù)木眾多，不乏高大珍貴樹(shù)種。在設(shè)計(jì)中充分考慮既有環(huán)境因素，將現(xiàn)狀樹(shù)木作為建筑布局策劃的重要出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)化零為整、塑造院落、靈活布置連廊等策略，使建筑與環(huán)境交相呼應(yīng)（圖4）。

3.3 充分利用冬奧遺產(chǎn)，打造“體育+”運(yùn)營(yíng)模式

實(shí)施主體依托項(xiàng)目自身集“雙奧元素”“北京中軸文化積淀”于一體的獨(dú)特“體育+”文化底蘊(yùn)與內(nèi)涵，深挖奧運(yùn)文化遺產(chǎn)價(jià)值，將該項(xiàng)目定位為“新世代國(guó)際運(yùn)動(dòng)時(shí)尚體驗(yàn)場(chǎng)”，融合體育及文化主題體驗(yàn)、零售、餐飲、辦公等豐富功能。項(xiàng)目以體育IP 為核心，著重引入精品賽事、培訓(xùn)和體育活動(dòng)品牌，打造城市中心稀缺的體育活動(dòng)空間（圖5）。同時(shí)在運(yùn)營(yíng)上拓展文化旅游等功能，深挖會(huì)、展、演、典等新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)全季運(yùn)營(yíng)和利用效益最大化，輻射帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2023北京城市更新優(yōu)秀實(shí)踐

項(xiàng)目類(lèi)型：產(chǎn)業(yè)類(lèi)更新（老舊廠(chǎng)房）

項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村街道奧園西路1號(hào)院

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積7.55hm2，建筑面積2.16萬(wàn)m2

實(shí)施主體：北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司

北京北投體育產(chǎn)業(yè)有限公司

設(shè)計(jì)單位：北京市建筑設(shè)計(jì)研究院股份有限公司

北京世紀(jì)安泰建筑工程設(shè)計(jì)有限公司

施工單位：北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司

運(yùn)營(yíng)單位：北京北投體育產(chǎn)業(yè)有限公司