摘 要 海淀區(qū)鼎好電子大廈A座的更新項目是一個典型的城市產業(yè)類更新案例。該項目位于中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的核心區(qū)域，原為電子大賣場，隨著區(qū)域定位的轉變，其業(yè)態(tài)已不適應新時代的需求。該項目通過整體改造，將原有的低效樓宇轉變?yōu)楦咂焚|的科技辦公樓宇，不僅提升了建筑內部的空間品質，重塑了外立面形象，還與周邊城市環(huán)境實現(xiàn)了融合。改造后的大廈吸引了全球科創(chuàng)頭部企業(yè)入駐，成為中關村科技商務的新地標。本研究分析了項目的實施過程、成效和創(chuàng)新經(jīng)驗，探討了城市更新在促進產業(yè)升級和提升城市品質方面的重要作用。

關鍵詞：城市更新；老舊低效樓宇；產業(yè)升級；區(qū)域發(fā)展；環(huán)境融合；科技辦公

1 基本情況

該項目位于中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)域，總占地面積0.72 hm2，建筑規(guī)模為8.85萬m2，包括地上19 層和地下5 層。該項目原為電子大賣場，與海龍電子城、中關村e 世界構成了北京中關村的“黃金三角”，隨著中關村區(qū)域定位變化，嘈雜混亂的賣場不再適宜區(qū)域定位。隨著電子賣場業(yè)態(tài)逐步疏解騰退，2020 年10 月，鼎好電子大廈A座啟動整體改造，2022 年4 月投入使用。改造后業(yè)態(tài)由電子賣場轉變?yōu)楦咂焚|科技辦公，大幅提升了樓宇內部空間品質，重塑外立面形象，并與周邊城市環(huán)境相融合，吸引了全球科創(chuàng)頭部企業(yè)入駐，實現(xiàn)了將鼎好電子大廈A 座打造為中關村科技商務綜合新地標的目標（圖1）。

2 實施成效

一是大幅提升樓宇品質，使低效樓宇轉變?yōu)楦咂焚|智慧樓宇。該項目通過更換外立面，打造全新外部形象；通過局部結構改造，解決了項目平面面積過大、采光不足等問題，提升辦公舒適度；通過增設屋頂花園和健身步道，為辦公人員提供工作之余欣賞美景和鍛煉身體的休閑場所；通過景觀綠化和交通動線改造，提高與周邊環(huán)境的開放性、互動性和融合性，整體形成了高品質及內外生態(tài)交互的智慧辦公環(huán)境（圖2，圖3）。

二是品質提升帶動產業(yè)升級，吸引頭部企業(yè)入駐。該項目緊緊圍繞區(qū)域發(fā)展定位，將原來的電子賣場業(yè)態(tài)提升為高品質辦公及商業(yè)配套業(yè)態(tài)，引入創(chuàng)新奇智、深勢科技、知存科技、米哈游、世意法半導體等科技類企業(yè)和創(chuàng)新工場、中信銀行、大都會保險、格蘭富投資、盛景網(wǎng)聯(lián)等專業(yè)服務類企業(yè)，優(yōu)化了樓宇產業(yè)結構和從業(yè)人員結構，與中關村區(qū)域整體產業(yè)發(fā)展緊密契合。

三是以客戶為中心，結合客戶需求提升樓宇運營服務能力。運營方著力完善物業(yè)服務管理，全方位保障入駐企業(yè)需求，讓入駐企業(yè)安心、放心，從而激發(fā)工作效率和提高工作舒適度。打造聚集交互服務功能的首層大堂，吸引為商務談判提供品質空間的品牌咖啡店等入駐（圖4，圖5）。為企業(yè)提供路演、活動、宣講展示等各類服務空間，并整合政企資源，組織政策宣講、企業(yè)路演等政企互動交流活動，為企業(yè)發(fā)展賦能，為政企交流構筑橋梁紐帶（圖6，圖7）。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗

3.1 創(chuàng)新立體多維設計，打造高品質樓宇

該項目以打造科技創(chuàng)新生態(tài)交互平臺為理念，通過建筑空間設計，融合地下空間與地上空間，貫通樓宇和城市地鐵，開放首層大堂連通地下商業(yè)，讓鼎好電子大廈A 座與周邊公共空間融為一體。其中地鐵4 號線中關村站與項目地下商業(yè)連通，實施主體創(chuàng)新性地將普通連接通道設計為通行兼具展覽展示功能的空間，為入駐企業(yè)打造展覽展示場所。同時，實施主體通過對地面人流慢行動線設計、首層大堂陽光中庭設計、臨街商業(yè)街區(qū)化設計、屋頂花園和健身步道設計（圖8， 圖9），讓鼎好電子大廈A 座更具人性化魅力。

鼎好電子大廈A 座原有建筑2 ～ 10 層平面中心位置是封閉樓板，改造后將每層樓板進行部分切除，形成了50 m 高的沐光中庭，讓辦公區(qū)域實現(xiàn)雙面采光，極大提升了辦公空間環(huán)境品質。圍繞中庭布局觀光電梯、會議區(qū)、交流區(qū)等空間功能，為入駐企業(yè)及企業(yè)相互間提供更開放舒適、適宜交流的空間環(huán)境。

該項目外立面設計采用“榫卯”理念，通過兩種幕墻系統(tǒng)的結合，加上垂直金屬裝飾翼，使大廈整體更加簡潔、挺拔，科技感十足，既呼應科技人才在此聚集碰撞的主題，也符合中關村科技創(chuàng)新的區(qū)域屬性，成為北四環(huán)區(qū)域新的地標建筑。

此外，項目在設計上采用節(jié)能幕墻、變頻設備、節(jié)能燈具等先進設施，合理選用建筑材料，獲得了綠色建筑二星級標識證書、WELL 金級和LEED 金級雙重認證證書。

3.2 創(chuàng)建大運營服務體系，打造國際創(chuàng)新生態(tài)交互平臺

項目運營方積極打造智能、人文、共享開放的工作社區(qū)，提升樓宇內商務體驗，助力入駐企業(yè)交流發(fā)展；通過搭建企業(yè)與政府溝通的橋梁，提供企業(yè)孵化、項目落地的交流平臺；通過整合各方面資源與信息，組織線上、線下交流互動活動，持續(xù)為入駐企業(yè)賦能；通過升級運營服務，打造集員工社交、企業(yè)服務、項目交流、發(fā)布展示、智力創(chuàng)新、政府協(xié)會聯(lián)動于一體的科技生態(tài)交互平臺。

3.3 政府部門高位統(tǒng)籌主動靠前服務，探索更新實施路徑

鼎好電子大廈A 座更新改造過程中，海淀區(qū)政府會同住建、規(guī)自、城管、區(qū)人防辦等多個部門，主動靠前服務，多次召開項目實施改造的研究會、協(xié)調會，綜合考慮面積平衡、建筑輪廓線、建筑高度、消防疏散及消防撲救面、新舊規(guī)范執(zhí)行等多方面問題，以及更新主體的實際困難，尊重事實，解決問題，探索解決政策堵點，最終以不突破原有建筑面積和規(guī)劃高度為原則，推進報批報建手續(xù)的辦理，促使項目如期開工，為商業(yè)辦公類更新改造實施提供了可參考路徑。

3.4 引入社會資本，發(fā)揮資金管理優(yōu)勢，高效推動更新實施

鼎好電子大廈A 座升級改造資金全部引自社會資本，基金聯(lián)合運作主體（ 管理人） 利用先進預算模型指導更新改造過程中的各項工作。改造實施前，全部資金先期到位，保障項目順利實施；項目實施中，結合預算模型推動項目進度，把控資金風險控制，動態(tài)監(jiān)控收益及回報，提高資金使用效率。

3.5 創(chuàng)新施工技術，攻克施工難題

項目改造工程對拆除作業(yè)體量大、工期緊、危險性高、技術難、各專業(yè)交叉施工、場地狹小等各種實際難題，進行綜合評估，合理組織施工，創(chuàng)新施工技術，確保施工安全和如期完工。

施工建造采用多項改造工程創(chuàng)新技術（如高層建筑改造工程屋面塔吊安拆施工技術，90 m 高復雜幕墻體系拆除安全防護技術，13.5 m超長懸挑飛檐拆除技術，懸空吊柱加固、復雜單元體幕墻體系掛裝、更新改造綠色施工和BIM 應用等關鍵施工技術），成功解決了城市建成區(qū)復雜環(huán)境工況下高層建筑更新改造施工組織復雜、垂直運輸難、安全防護風險大等難題。鼎好電子大廈A 座更新改造技術措施，經(jīng)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會組織鑒定，形成發(fā)明專利1 項，實用新型專利10 項，發(fā)表論文7 篇，技術成果達到國際先進水平。

2023北京城市更新最佳實踐

項目類型：產業(yè)類更新（老舊低效樓宇）

項目位置：海淀區(qū)海淀大街3號

項目規(guī)模：占地面積0.72 hm2，建筑面積8.85萬m2

實施主體：北京鼎固鼎好實業(yè)有限公司

設計單位：株式會社日建設計

施工單位：中國建筑第八工程局有限公司

運營單位：北京華旭顥城企業(yè)管理有限公司