摘 要 北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松一區(qū)114號(hào)樓的拆除重建項(xiàng)目是一項(xiàng)關(guān)鍵的城市更新工程，旨在解決一棟建于1978年的老舊危樓的多項(xiàng)居住問(wèn)題和安全隱患。原樓存在保溫隔音差和居住環(huán)境惡劣等問(wèn)題，被評(píng)為D級(jí)危險(xiǎn)建筑。作為北京市危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目采用創(chuàng)新的“四方共擔(dān)”模式，有效解決了資金籌集問(wèn)題，同時(shí)顯著提升了居民的居住安全和生活品質(zhì)，為類(lèi)似危舊樓房改造提供了可推廣的實(shí)施路徑。

關(guān)鍵詞：城市更新；老舊危樓改造；居住安全；四方共擔(dān)；實(shí)施路徑

1 基本情況

項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松一區(qū)114 號(hào)，原樓始建于1978 年，為6 層4 單元框架輕板實(shí)驗(yàn)樓，涉及居民66 戶(hù)（3 戶(hù)承租），存在保溫隔音差、居住環(huán)境惡劣等問(wèn)題，市民意見(jiàn)集中，并且該樓危險(xiǎn)等級(jí)為D 級(jí)，存在巨大安全隱患（圖1）。該項(xiàng)目在2021 年作為北京市危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目，由北京市第五建筑工程集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施。項(xiàng)目原建筑面積3，988.78m2，重建后建筑面積5，201.58m2，包括地上6 層原址重建，地下新增1 層用于便民服務(wù)，并于2023 年6 月正式竣工并交付居民使用。更新后實(shí)現(xiàn)建筑面貌煥然一新，居民居住安全得到保障，群眾生活品質(zhì)大幅提升。

2 實(shí)施成效

（1）房屋安全得到有效保障。原114 號(hào)樓樓體歪斜、外保溫層脫落，樓內(nèi)設(shè)施陳舊、線路老化，房屋危險(xiǎn)等級(jí)高，居住安全隱患大，但由于其特殊結(jié)構(gòu)無(wú)法實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)抗震加固和其他改造。通過(guò)拆除重建，新114 號(hào)樓為現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)，樓體抗震性、安全性、耐久性和建筑承載力大幅提升，同時(shí)為后續(xù)樓內(nèi)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提供了更多的靈活性，給予居民更強(qiáng)的安全感（圖2）。

（2）對(duì)有限空間進(jìn)行了合理規(guī)劃。由于項(xiàng)目緊鄰東三環(huán)、地鐵10 號(hào)線和垂楊柳醫(yī)院，且原樓本體緊鄰紅線，項(xiàng)目拓展空間極度受限。為能夠更好地實(shí)現(xiàn)樓體建筑面積擴(kuò)大，該項(xiàng)目通過(guò)優(yōu)化整體設(shè)計(jì)方案，深入研討規(guī)劃條件，最終實(shí)現(xiàn)在不影響周邊建筑原有日照條件的同時(shí)，極大地?cái)U(kuò)大了地上空間，給予居民更多的獲得感。

（3）舒適宜居得以充分實(shí)現(xiàn)。原114 號(hào)樓多數(shù)戶(hù)型無(wú)客廳，個(gè)別戶(hù)型vHrwIRP5mPxHKx8+lpwOTDfKF0RVijz79EirVX0NQQs=衛(wèi)生間、廚房不足1m2，樓內(nèi)無(wú)電梯，老人常年面臨“下樓難”的問(wèn)題，殘疾人更是出行受困。重建后的114 號(hào)樓每單元新增一部?jī)?nèi)置電梯和無(wú)障礙設(shè)施，聯(lián)通“最后幾節(jié)臺(tái)階”，解決了老人和殘障人士“下樓難”和“出行難”問(wèn)題；平均每戶(hù)增加建筑面積7.7m2，所有戶(hù)型結(jié)構(gòu)均有極大改善，均實(shí)現(xiàn)“有客廳化”“小臥室大客廳”的結(jié)構(gòu)更加符合現(xiàn)代居住標(biāo)準(zhǔn)；所有窗戶(hù)采用“三玻兩腔”設(shè)計(jì)，既提升了建筑節(jié)能效果，又滿足其臨三環(huán)路的高品質(zhì)保溫隔音需求；所有紗窗均采用金剛紗窗，提升了使用耐久性和嬰幼兒居住安全，居室門(mén)預(yù)留鋪磚距離，減少居民后期拆改麻煩。陽(yáng)臺(tái)預(yù)留上下水管道，方便居民日常生活需求，同時(shí)保證了建筑外觀的整潔美觀（圖3—圖5）。

（4）可實(shí)現(xiàn)居民放置洗衣機(jī)、烘干機(jī)等現(xiàn)代化家居需求，給予居民更多的幸福感。房屋管理推向市場(chǎng)化。利用拆除重建的契機(jī)，3 戶(hù)承租房在拆除前完成房改購(gòu)房，66 戶(hù)居民產(chǎn)權(quán)均實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，安居工程大產(chǎn)權(quán)的歷史問(wèn)題得以解決；后續(xù)房屋管理推向社會(huì)移交專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化，更好地減輕政府負(fù)擔(dān)、對(duì)接居民訴求。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)

3.1 開(kāi)創(chuàng)危舊樓房改建成本“四方共擔(dān)”的可復(fù)制模式，踐行了民生工程微利可持續(xù)理念

該項(xiàng)目為北京市首例改建成本采取政府、產(chǎn)權(quán)單位、社會(huì)資本、居民“四方共擔(dān)”模式的危舊樓房改建項(xiàng)目。出資原則為：在政府固定出資標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)單位主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任率先出資；居民按照原面積承擔(dān)除政府和產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助之外不足的部分、新增面積按照不低于綜合改建成本的標(biāo)準(zhǔn)出資；新增地下一層作為便民服務(wù)空間（圖6），引入便民服務(wù)業(yè)態(tài)，由社會(huì)資本投資、運(yùn)營(yíng)，該部分成本單獨(dú)核算，不計(jì)入綜合改建成本，規(guī)避居民出資爭(zhēng)議，在減輕居民負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也明晰了社會(huì)機(jī)構(gòu)出資方的成本，使其能夠充分行使權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，保障各方權(quán)益，實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)。在資金平衡方面，該項(xiàng)目秉承縝密的“算賬邏輯”，以“兩施一體”（ 實(shí)施主體與施工一體）的方式，一方面減少了重建過(guò)程中建設(shè)工程二類(lèi)費(fèi)用的支出，另一方面發(fā)揮施工主業(yè)優(yōu)勢(shì)，最大程度優(yōu)化建設(shè)成本，以此保障資金平衡。項(xiàng)目受邀參與市建委組織的“危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目成本明細(xì)方案研究”，為危改項(xiàng)目的指導(dǎo)造價(jià)提供了相對(duì)客觀的依據(jù)。

3.2 探索危舊樓房拆除重建可推廣全流程的路徑

依托實(shí)施主體自身產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，打破環(huán)環(huán)割裂的傳統(tǒng)模式，從統(tǒng)籌規(guī)劃、立項(xiàng)實(shí)施、方案設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、權(quán)籍登記，全過(guò)程一個(gè)團(tuán)隊(duì)“一體化”實(shí)施，從而降低溝通成本，提高實(shí)施效率。該項(xiàng)目通過(guò)實(shí)施前解讀政策預(yù)演流程、做好預(yù)案、完善設(shè)計(jì)；實(shí)施中按照計(jì)劃緊密推進(jìn)、減少調(diào)整；實(shí)施后及時(shí)總結(jié)復(fù)盤(pán)經(jīng)驗(yàn)、制定手冊(cè)，詳細(xì)記錄了項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、周期、對(duì)口單位、辦理流程、所需材料等，確保北京市《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》全流程政策落地，探索出完整、閉環(huán)、“一體化”可推廣的實(shí)施路徑，為同類(lèi)項(xiàng)目提供可復(fù)制的全流程實(shí)施思路，實(shí)現(xiàn)了以改造為契機(jī)，“一攬子”解決危舊樓房長(zhǎng)效管理的問(wèn)題。

3.3 多渠道做好居民工作，人性化實(shí)施保障民生

項(xiàng)目通過(guò)集體宣講、個(gè)別解釋的方式，同時(shí)以北京電視臺(tái)“向前一步”欄目為公開(kāi)平臺(tái)，向居民解讀政策、解答疑問(wèn)，確立共識(shí)，引導(dǎo)居民實(shí)現(xiàn)從“拆遷”到“還建”理念的改變，理解相關(guān)政策的利民性，樹(shù)立權(quán)利與義務(wù)共擔(dān)的意識(shí)，破解居民質(zhì)疑?；I備及決策過(guò)程中采用“兩上兩下”的方式聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，確定實(shí)施方案：一“上”，首先街道辦事處開(kāi)展摸底調(diào)查，征詢(xún)居民改建的意愿；二“下”，根據(jù)規(guī)自分局的初步意見(jiàn)形成設(shè)計(jì)方案，公示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、改建實(shí)施方案，征詢(xún)居民意見(jiàn)；三“上”，居民根據(jù)公示的內(nèi)容提出反饋意見(jiàn)；四“下”，根據(jù)居民意見(jiàn)修改后的方案再次公布，消除居民顧慮?！耙粦?hù)一策”開(kāi)展溝通工作，為有特殊困難的居民提供個(gè)性化的暖心服務(wù)：為獨(dú)居老人尋找房源、收拾搬家，為有產(chǎn)權(quán)糾紛的家庭聘請(qǐng)法律顧問(wèn)，為殘疾人聯(lián)系民政、殘聯(lián)，給予經(jīng)濟(jì)救助，聯(lián)系公積金中心和相關(guān)金融單位，為居民提供多種資金籌措渠道，解決居民困難。

3.4 全過(guò)程邀請(qǐng)居民監(jiān)督，大力度暢通反饋渠道

項(xiàng)目啟動(dòng)前，召開(kāi)居民全員大會(huì)，充分征求意見(jiàn)；建設(shè)過(guò)程中，施工前召開(kāi)居民代表座談會(huì)，傳達(dá)施工的要點(diǎn)、節(jié)點(diǎn)，做到良好溝通，盡量減少擾民；項(xiàng)目部編寫(xiě)致居民的一封信及告知書(shū)，充分宣傳項(xiàng)目的意義及工作安排，使居民能夠隨時(shí)了解項(xiàng)目施工的動(dòng)態(tài)；將66 戶(hù)居民分組，每組設(shè)立專(zhuān)人對(duì)接，24 小時(shí)開(kāi)通反饋熱線，保障居民反饋合理意見(jiàn)的渠道暢通；施工過(guò)程中，施工相關(guān)材料及時(shí)公示，分批次組織業(yè)主開(kāi)放日，接受居民的監(jiān)督；交付過(guò)程中，房屋驗(yàn)收及交付階段邀請(qǐng)居民代表全程參與，對(duì)居民提出的合理意見(jiàn)予以及時(shí)答復(fù)和整改（圖7）。

3.5 流程前置籌劃，確保項(xiàng)目按步驟順利進(jìn)行

項(xiàng)目涉及的房屋涵蓋房改房、商品房、承租房，以及安居工程大產(chǎn)權(quán)等多種產(chǎn)權(quán)。在原樓拆除前，通過(guò)完成承租房居民的房改購(gòu)房工作，厘清安居工程大產(chǎn)權(quán)，避免了后續(xù)證照辦理中房屋大、小產(chǎn)權(quán)不明晰造成的工作障礙。同時(shí)，在項(xiàng)目施工接近收尾階段，做好產(chǎn)權(quán)單位證照后續(xù)注銷(xiāo)及新辦的政策咨詢(xún)和相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)工作，確保新舊證件辦理銜接的順利，并積極做好居民產(chǎn)權(quán)辦理方面的相關(guān)知識(shí)儲(chǔ)備，為后續(xù)交付過(guò)程中開(kāi)展居民解釋工作打好基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)精心策劃和周密實(shí)施，該項(xiàng)目在各類(lèi)困難和疫情的影響下，仍提前150 天高質(zhì)量交付，進(jìn)一步降低了成本，減輕各方負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)居民早日回家、安心回家。

2023北京城市更新優(yōu)秀實(shí)踐

項(xiàng)目類(lèi)型：居住類(lèi)更新（危舊樓房）

項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)勁松一區(qū)114號(hào)樓

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積約0.08hm2，建筑面積5，201.58m2

實(shí)施主體：北京市第五建筑工程集團(tuán)有限公司

設(shè)計(jì)單位：華合（北京）國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司

施工單位：北京市第五建筑工程集團(tuán)有限公司

運(yùn)營(yíng)單位：北京愿景華城復(fù)興管理咨詢(xún)有限公司