摘 要 本文探討了西城區(qū)法源寺文保區(qū)的保護(hù)更新項(xiàng)目，特別關(guān)注爛縵胡同的景觀提升與試點(diǎn)院落改造。該項(xiàng)目自2018年啟動(dòng)，以問題和目標(biāo)為導(dǎo)向，實(shí)施了小規(guī)模、漸進(jìn)式的有機(jī)更新策略，通過市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善、建筑騰退、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型等措施，旨在提升居民生活質(zhì)量并保護(hù)街區(qū)的歷史風(fēng)貌。項(xiàng)目通過強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，形成了共治共享的社區(qū)治理模式；深入挖掘歷史文化價(jià)值，采用新材料、新技術(shù)推動(dòng)市政改造，精心設(shè)計(jì)以保護(hù)歷史文化街區(qū)風(fēng)貌，盤活騰退空間，實(shí)現(xiàn)低效樓宇升級(jí)改造，科學(xué)組織交通，引入城市大腦實(shí)現(xiàn)管理智能化，并推動(dòng)社區(qū)營造長效化，打造品牌力量。

關(guān)鍵詞：老舊平房院落更新；法源寺文保區(qū)；景觀提升；試點(diǎn)院落改造

1 基本情況

法源寺歷史文化街區(qū)是北京市第二批歷史文化保護(hù)區(qū)，核心區(qū)保護(hù)范圍約16.16 hm2。爛縵胡同位于法源寺歷史文化街區(qū)中部，是街區(qū)中主要的一條南北走向的胡同，北起蓮花胡同，南至南橫西街（圖1）。2018 年9 月，啟動(dòng)爛縵胡同兩側(cè)建筑整治和試點(diǎn)院落改造，統(tǒng)一謀劃、協(xié)同建設(shè)，開展建筑騰退、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善、胡同景觀提升、沿街立面整飭修繕、重點(diǎn)院落改造等工作，補(bǔ)齊民生短板，推進(jìn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型提升。

2 實(shí)施成效

為落實(shí)新版北京總規(guī)、核心區(qū)控規(guī)要求，項(xiàng)目以問題和目標(biāo)為雙導(dǎo)向，從風(fēng)貌、空間、秩序、功能、業(yè)態(tài)、管理等多方面入手實(shí)施小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新，推動(dòng)街區(qū)整體風(fēng)貌保護(hù)、文化遺產(chǎn)展示和傳承。

項(xiàng)目通過集約化利用胡同空間，最大限度實(shí)現(xiàn)街區(qū)各類市政配套，讓老城居民過上現(xiàn)代化生活。更新老舊隱患管線，新建雨水、污水、電力、電信、燃?xì)?、干式消防等多條管道，實(shí)現(xiàn)雨污分流、上水提級(jí)改造，電力、電信架空線入地，引入燃?xì)?，消除消防隱患，徹底解決低洼院落排水等問題（圖2—圖4）。

項(xiàng)目以共享街區(qū)、共享生活為業(yè)態(tài)定位，圍繞“七有”“五性”，補(bǔ)足街區(qū)功能短板，利用騰退房屋優(yōu)先植入便民商業(yè)和文化服務(wù)設(shè)施（如文創(chuàng)咖啡店、咖啡書屋、花店等），精選入駐品牌，注重運(yùn)營品質(zhì)，提升街區(qū)活力；對(duì)接區(qū)域內(nèi)企業(yè)住房服務(wù)需求，利用騰退房屋打造高端人才公寓，促進(jìn)老城區(qū)職住平衡。爛縵胡同131 號(hào)花韻?丁香酒店改造后實(shí)現(xiàn)老城區(qū)住宿業(yè)態(tài)升級(jí)和建筑外觀、胡同景觀的大幅提升（圖5，圖6）。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)

3.1 強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，形成共治共享的社區(qū)治理模式

項(xiàng)目圍繞“政府主導(dǎo)，國企運(yùn)作，專業(yè)化團(tuán)隊(duì)運(yùn)營”這一特色模式，建立集政府、企業(yè)、居民、專家智庫、社會(huì)組織“五位一體”的協(xié)同治理新格局，形成可持續(xù)的長效治理機(jī)制。成立“民意會(huì)客廳”，累計(jì)舉辦100 多場次活動(dòng)，邀請(qǐng)居民全過程參與，充分聽取民意、民聲（圖7）。

3.2 深挖歷史文化價(jià)值，梳理會(huì)館資源

項(xiàng)目委托專業(yè)團(tuán)隊(duì)編制《法源寺歷史街區(qū)核心區(qū)保護(hù)規(guī)劃》，對(duì)片區(qū)歷史文化價(jià)值進(jìn)行深入挖掘與梳理，研究法源寺區(qū)域會(huì)館的歷史、環(huán)境變遷、名人軼事、建筑格局、在中國革命和社會(huì)發(fā)展中的價(jià)值和意義等，形成《法源寺歷史文化街區(qū)價(jià)值挖掘與發(fā)展策略研究》報(bào)告。

3.3 采用新材料、新技術(shù)推動(dòng)胡同市政改造

市政管道采用一體化聚乙烯纏繞結(jié)構(gòu)壁管道和檢查井，井壁占用空間減少近2/3，施工速度提高10 倍；路面兩側(cè)采用一體式線性排水槽，擴(kuò)大匯水面積，提高路面排水能力；胡同內(nèi)共架設(shè)3 根智慧燈桿全方位覆蓋5G 設(shè)備，構(gòu)建高效、共享的街區(qū)空間；試點(diǎn)院落使用綠色清潔能源光伏發(fā)電瓦，為街區(qū)景觀照明提供能源；試點(diǎn)院落內(nèi)引入全電廚房、生態(tài)化糞池等創(chuàng)新技術(shù)。

3.4 精心設(shè)計(jì)，最大限度保護(hù)歷史文化街區(qū)風(fēng)貌

項(xiàng)目實(shí)施過程中廣泛搜集歷史文獻(xiàn)、圖片等資料，大量走訪知情人，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)場勘損、數(shù)據(jù)實(shí)測等基礎(chǔ)信息作為胡同整治及試點(diǎn)院落修繕的工作依據(jù)。以不改變?cè)ㄖ沃啤⒔Y(jié)構(gòu)、材料和工藝技術(shù)為工作原則，執(zhí)行“保護(hù)為主、搶救第一、合理利用、加強(qiáng)管理”的工作方針，對(duì)不同層級(jí)的建筑采取切實(shí)可行的保護(hù)方式。該項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)融合片區(qū)歷史文化元素與在地居民需求，對(duì)重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，并保留不同歷史時(shí)期在胡同中展現(xiàn)的風(fēng)貌，通過老北京寓意吉祥的綠植及城市家具小品等，提升胡同空間品質(zhì)。

3.5 盤活騰退空間，低效樓宇升級(jí)改造

項(xiàng)目利用零散空間優(yōu)先植入便民商業(yè)及文化服務(wù)設(shè)施，聯(lián)同街道將爛縵胡同108 號(hào)院（ 原江寧郡館舊址） 改造為紅色會(huì)客廳，功能定位為在地黨建中心，內(nèi)含黨史展廳、規(guī)劃展廳、共享書吧和多功能廳，為黨建引領(lǐng)下的社區(qū)營造提供場所。收回原粟海酒店產(chǎn)權(quán)，并對(duì)其外立面和內(nèi)部空間進(jìn)行升級(jí)改造，使其轉(zhuǎn)型為文化主題酒店，通過數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)實(shí)現(xiàn)酒店的數(shù)字信息化服務(wù)，形成“酒店+ 人才公寓”的綜合運(yùn)營體系，并成為業(yè)態(tài)提升的標(biāo)桿項(xiàng)目。

3.6 科學(xué)交通組織，開展停車自治，打造胡同靜生活

項(xiàng)目制頂胡同交通專項(xiàng)規(guī)劃，在胡同內(nèi)實(shí)施單行禁停管制。利用爛縵胡同北口西側(cè)邊角地打造智慧停車場，盤活和整合周邊路側(cè)停車資源，為爛縵胡同停車自治提供車位保障。同時(shí)配合街道完成胡同內(nèi)機(jī)動(dòng)車的有序疏導(dǎo)，非機(jī)動(dòng)車的有序停放管理，將街區(qū)打造為“安全、安靜、安心、安逸”的“四安”不停車街區(qū)，不斷提升老城更新與管理的業(yè)務(wù)水平。

3.7 引入城市大腦，實(shí)現(xiàn)管理智能化

項(xiàng)目積極探索老城街區(qū)智慧化管理模式，在西城區(qū)科信局的支持下，建立法源寺街區(qū)智慧運(yùn)管平臺(tái)體系。利用“智能應(yīng)用系統(tǒng)+ 智慧運(yùn)營管理”的模式，打造貼近胡同生活，連接用戶、商家、管理者的智慧街區(qū)，提高街區(qū)管理精細(xì)化水平，實(shí)時(shí)更新、調(diào)取街區(qū)數(shù)據(jù)，將街區(qū)更新成果有效串聯(lián)、形成合力，實(shí)現(xiàn)街區(qū)資源的互聯(lián)互通、高效運(yùn)轉(zhuǎn)和管理模式升級(jí)，助力老城街區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。該項(xiàng)目創(chuàng)新采用智慧巡更系統(tǒng)管理街區(qū)騰退散房和街巷風(fēng)貌秩序，巡更人員將影像資料實(shí)時(shí)上傳至平臺(tái)服務(wù)器并存檔，建立數(shù)字巡更臺(tái)賬，便捷高效，節(jié)省街區(qū)管理的人力、物力成本。

3.8 社區(qū)營造長效化，打造品牌力量

項(xiàng)目成立“老城更新聯(lián)盟”“大德交大聯(lián)合工作坊”，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民、專家學(xué)者、項(xiàng)目主體等多方互動(dòng)，借腦借智為街區(qū)更新凝聚社會(huì)力量。連續(xù)5 年主辦北京國際設(shè)計(jì)周法源寺街區(qū)分會(huì)場論壇系列活動(dòng)，2021 年參與北京城市建筑雙年展活動(dòng)，同時(shí)作為“四名”匯智的理事單位，每年支持及主辦相關(guān)活動(dòng)，分享老城保護(hù)、城市更新的經(jīng)驗(yàn)與創(chuàng)新成果。

2023北京城市更新最佳實(shí)踐

項(xiàng)目類型：居住類更新（老舊平房院落）

項(xiàng)目位置：西城區(qū)牛街街道法源寺社區(qū)

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積16.16 hm2（胡同長約310 m，寬度為6～8 m）

實(shí)施主體：北京宣房大德置業(yè)投資有限公司

設(shè)計(jì)單位：中鐵建工集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)院

施工單位：北京宣房建筑工程有限責(zé)任公司

運(yùn)營單位：北京宣房大德置業(yè)投資有限公司