房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的內(nèi)在要求。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房商品化改革初期沿用至今的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式日漸暴露其弊端，為推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重掣肘。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，新發(fā)展階段呼喚發(fā)展新模式。黨的二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》（以下簡(jiǎn)稱“《決定》”）提出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。這意味著，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需同步建立完善與之相匹配的融資、銷售、財(cái)稅、土地等基礎(chǔ)性制度。其中銷售制度處于樞紐地位，它上聯(lián)企業(yè)融資和銀行開(kāi)發(fā)貸款，中聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管，下聯(lián)購(gòu)房者按揭貸款和權(quán)益保護(hù)，是基礎(chǔ)性制度安排中的重中之重?！稕Q定》之所以強(qiáng)調(diào)改革商品房預(yù)售制度，根本原因就在這里。房地產(chǎn)發(fā)展新模式呼喚商品房預(yù)售制度變革。

發(fā)展新模式呼喚銷售制度變革

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索新的發(fā)展模式”。2022年和2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)此的表述是“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”和“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。從“探索”到“推動(dòng)”再到“加快”，蹄疾步穩(wěn)，有序推進(jìn)。

《決定》沿用了2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。后者在表述“新模式”前，用了“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”（包括融資、銷售、財(cái)稅、土地等制度）一語(yǔ)，而《決定》提出的“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，則聚焦靶心，精準(zhǔn)瞄向“相關(guān)基礎(chǔ)性制度”中最關(guān)鍵最核心的“融資和銷售”兩大目標(biāo)。

商品房預(yù)售制度作為商品房銷售制度的兩大組成部分之一，與之相對(duì)應(yīng)的是商品房現(xiàn)售制度（我們將其稱之為“現(xiàn)房銷售制”）。商品房預(yù)售制度是指將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“房企”）規(guī)劃擬建或在建的商品房提前確立為雙方交易關(guān)系，并向購(gòu)房者收取首付款或定金的商品房銷售制度。該制度根據(jù)商品房交付前后預(yù)售房?jī)r(jià)與首付款差額的付款安排不同，又具體細(xì)分為以下兩種模式：

一種是購(gòu)房者支付首付款后，借助住房金融系統(tǒng)，通過(guò)適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，房企獲得預(yù)售房剩余價(jià)款（預(yù)售房?jī)r(jià)與首付款的差額，下同），購(gòu)房者則需要在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的約定期限內(nèi)分期償還銀行住房按揭貸款。在這種模式下，購(gòu)房者與房企之間的關(guān)系并非“一手錢一手貨”的關(guān)系，而是一個(gè)需要漫長(zhǎng)等待的遠(yuǎn)期合約關(guān)系，因而我們將這種模式稱之為“期房預(yù)售制”。我國(guó)的商品房預(yù)售制度實(shí)行的就是該模式。

另一種是購(gòu)房者支付首付款后，待商品房完工交付購(gòu)房者后再借助住房金融系統(tǒng)，同時(shí)辦理房企預(yù)售房剩余價(jià)款收取和購(gòu)房者住房按揭貸款手續(xù)。在這種模式下，購(gòu)房者只有得到合乎承諾條件的現(xiàn)房后，才可辦理房企預(yù)售房剩余價(jià)款收取手續(xù)，因而我們將這種模式稱之為“現(xiàn)房預(yù)售制”。遺憾的是，我國(guó)幾乎從未實(shí)行過(guò)該模式。

我國(guó)為何偏愛(ài)“期房預(yù)售制”

我國(guó)之所以偏愛(ài)“期房預(yù)售制”，這顯然跟住房商品化初期房源供應(yīng)和建設(shè)開(kāi)發(fā)資金“雙緊缺”直接相關(guān)。我國(guó)自1998年住房商品化啟動(dòng)迄今長(zhǎng)達(dá)二十余年的時(shí)間里，由于城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、家庭小型化、土地要素市場(chǎng)發(fā)育不成熟等原因，商品房市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)（尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出），直至近年，供求關(guān)系出現(xiàn)由緊轉(zhuǎn)松跡象，這種狀況才有所緩解。

實(shí)行“期房預(yù)售制”，說(shuō)白了其實(shí)也是一種無(wú)奈選擇。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，在我國(guó)住房商品化初期階段，為了有效破解資金約束壓力這一最大難題，便催生出了“期房預(yù)售制”。在當(dāng)時(shí)條件下，實(shí)行該模式不僅符合房企的融資需求，而且也合乎購(gòu)房者的現(xiàn)實(shí)需要。對(duì)于后者，他們“通過(guò)預(yù)售鎖定價(jià)格要比買現(xiàn)房節(jié)省資金”確實(shí)可以得到實(shí)實(shí)在在的好處（供不應(yīng)求時(shí)代房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯）。

不過(guò)，偏愛(ài)“期房預(yù)售制”也是有代價(jià)的。只不過(guò)這種代價(jià)要么被快速發(fā)展階段的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期所掩蓋，要么推給社會(huì)，最終由購(gòu)房者承擔(dān)。在“期房預(yù)售制”下，購(gòu)房者支付房屋全部?jī)r(jià)款后得到的只是期房，將來(lái)房屋交付時(shí)是否合乎預(yù)購(gòu)時(shí)的承諾條件，還存在很多變數(shù)——購(gòu)房者幾乎為此承擔(dān)了爛尾、貨不對(duì)板、延期交付等全部風(fēng)險(xiǎn)。與此不同的是，在“現(xiàn)房預(yù)售制”下，則風(fēng)險(xiǎn)能夠被購(gòu)房者自主鎖定。因?yàn)橹挥匈?gòu)房者得到合乎承諾條件的現(xiàn)房后才能辦理預(yù)售房剩余價(jià)款收取等手續(xù)，否則便無(wú)條件“退貨”。就此而言，前者重于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資功能而輕于購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)，而后者則做到了兩者間的統(tǒng)籌兼顧和利益平衡。

偏愛(ài)“期房預(yù)售制”的結(jié)果，導(dǎo)致其成為推高房地產(chǎn)“三高”的幫兇。美國(guó)著名金融經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯圖爾特·邁爾斯早就指出，有形資產(chǎn)在破產(chǎn)后容易轉(zhuǎn)讓，無(wú)形資產(chǎn)則難以轉(zhuǎn)賣，因而資本密集企業(yè)破產(chǎn)成本低，無(wú)形資產(chǎn)密集企業(yè)破產(chǎn)成本高，導(dǎo)致前者的最優(yōu)負(fù)債率高于后者。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本特征又使其最優(yōu)負(fù)債率高于其他行業(yè)，尤其是在房?jī)r(jià)預(yù)期上漲期間，提高負(fù)債率成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高投資回報(bào)率的最優(yōu)路徑。這也即米勒·莫迪利亞安尼模型（美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪格利安尼和默頓·米勒所建立的公司資本結(jié)構(gòu)于市場(chǎng)價(jià)值不相干模型的簡(jiǎn)稱）所描述的基本含義?！捌诜款A(yù)售制”無(wú)疑為房企加杠桿打開(kāi)了方便之門。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)“期房預(yù)售制”住宅銷售面積占住宅銷售總面積的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年、2021年則分別達(dá)到87.9%、89.8%、89.6%。購(gòu)房者通過(guò)“期房預(yù)售制”將購(gòu)房?jī)r(jià)款全部支付給房企，成為其無(wú)須支付成本的開(kāi)發(fā)資金，大大降低了其自有資金門檻，這在客觀上對(duì)推高“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”又起到了推波助瀾的作用。

可見(jiàn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，尋求房企融資與購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)兩者間的平衡點(diǎn)，為房地產(chǎn)降“三高”，應(yīng)從改革現(xiàn)行商品房預(yù)售制度做起，盡快創(chuàng)造條件實(shí)現(xiàn)“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，并加快推動(dòng)實(shí)施“現(xiàn)房銷售制”。

推動(dòng)“期房預(yù)售制”

向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型

推動(dòng)“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，形成“現(xiàn)房預(yù)售制”和“現(xiàn)房銷售制”各盡其職、各負(fù)其責(zé)、協(xié)同發(fā)展的格局，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)在要求。

目前，“現(xiàn)房預(yù)售制”是西方發(fā)達(dá)國(guó)家普遍實(shí)行的一種商品房銷售制度。西方發(fā)達(dá)國(guó)家之所以普遍實(shí)行該模式，根本原因就在于它們進(jìn)入后工業(yè)社會(huì)、城市化率達(dá)到80%以上的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)后所表現(xiàn)出來(lái)的人口結(jié)構(gòu)、住房結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等特征在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的“映射”——商品房市場(chǎng)已跨越交易活躍期，進(jìn)入供過(guò)于求、“按需定制”的冰河期。這時(shí)的“現(xiàn)房預(yù)售制”，事實(shí)上被鍛造成了一種用于防范和化解房地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”的機(jī)制。如加拿大、澳大利亞等國(guó)家規(guī)定在房屋設(shè)計(jì)圖紙獲得審批后房屋即可預(yù)售，只有預(yù)售到規(guī)定的數(shù)量后才能建造。否則，政府不允許開(kāi)工，銀行也不敢發(fā)放貸款。

在這種意義上，“自動(dòng)穩(wěn)定器”不僅被賦予了洞悉商品房市場(chǎng)購(gòu)房者真實(shí)需求的“調(diào)查問(wèn)卷”的功能，同時(shí)還扮演了宏觀統(tǒng)籌房屋投資結(jié)構(gòu)與最大程度滿足購(gòu)房者需求匹配度的“校準(zhǔn)儀”角色。也就是說(shuō)，當(dāng)預(yù)售達(dá)不到規(guī)定的數(shù)量時(shí)，就要根據(jù)市場(chǎng)反饋的信息及時(shí)調(diào)整規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以最大程度滿足市場(chǎng)需求作為房屋投資的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。

迄今為止，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生根本性變化，商品房市場(chǎng)已告別供不應(yīng)求時(shí)代，進(jìn)入向供求平衡過(guò)渡的新階段，整體上尚未跨越交易活躍期，進(jìn)入供過(guò)于求、“按需定制”的冰河期。但短期的、局部性的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，如存在局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩（人口凈流出的城市和小城鎮(zhèn)）與短缺（人口凈流入的大型和特大型城市）并存現(xiàn)象。該階段的基本特征是，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逐漸減弱，房?jī)r(jià)總體趨于穩(wěn)定，住房商品化初期的資金約束“瓶頸”已基本破除。這無(wú)疑為“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型提供了基礎(chǔ)條件。

由上所述，“現(xiàn)房預(yù)售制”僅限于房地產(chǎn)供求關(guān)系松平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)中的新開(kāi)發(fā)商品房，不適用于存量房和二手房。讓“現(xiàn)房預(yù)售制”充當(dāng)“校準(zhǔn)儀”角色和發(fā)揮“自動(dòng)穩(wěn)定器”作用，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，以有效防范因盲目投資而導(dǎo)致的商品房供過(guò)于求式“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)行“現(xiàn)房預(yù)售制”時(shí)，還應(yīng)同步解決以下兩大問(wèn)題。一是降低首付款比例。2024年5月17日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定，首套房最低首付比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%。基于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、弱化房地產(chǎn)融資功能、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的視角，該比例還是明顯過(guò)高，應(yīng)進(jìn)一步下調(diào)至5%左右的水平。在美國(guó)，很多州都將該比例控制在1%至3%之間；在法國(guó)，該比例的上限也只有5%。之所以如此之低，原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，首付款不是用來(lái)融資的，而是用來(lái)作為購(gòu)房者無(wú)故毀約風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)盅航鸬?。二是?qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。應(yīng)通過(guò)健全監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)體系，完善配套政策措施，嚴(yán)厲各方責(zé)任，建立信息共享機(jī)制等，將落腳點(diǎn)放在有效遏制房企向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)上。

加快推動(dòng)實(shí)施“現(xiàn)房銷售制”

目前，我國(guó)“現(xiàn)房銷售制”的適用范圍較廣，除了大量的存量房和二手房外，還包括房地產(chǎn)供求關(guān)系緊平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性短缺的人口凈流入大型和特大型城市中的新開(kāi)發(fā)商品房，但不適用于房地產(chǎn)供求關(guān)系松平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)中的新開(kāi)發(fā)商品房。因?yàn)樵诓贿m宜的范圍內(nèi)，雖然“一手錢一手貨”的交易機(jī)制不會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)任何風(fēng)險(xiǎn)，但由于缺失“校準(zhǔn)儀”和“自動(dòng)穩(wěn)定器”功能，無(wú)法避免供過(guò)于求式“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

2023年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.2%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)家庭戶住房自有率為73.8%，高于60%左右的世界平均水平。透過(guò)這兩組數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展、剛需下降與二手房存量巨大并存，市場(chǎng)交易活躍度不會(huì)減弱，但滿足剛需將更多地轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)?！艾F(xiàn)房銷售制”發(fā)展空間廣闊。

在適宜“現(xiàn)房銷售制”的情形下，購(gòu)房者所見(jiàn)即所得，只需“一手錢一手貨”直接購(gòu)買現(xiàn)房即可，而且可以“貨比三家”，安全、可靠、簡(jiǎn)便、高效。反而通過(guò)簽訂一個(gè)遠(yuǎn)期合約來(lái)等待一個(gè)尚未完工的商品房的做法實(shí)屬多余。

當(dāng)下，“現(xiàn)房銷售制”應(yīng)用場(chǎng)景豐富，適用條件完備，正是積極推廣實(shí)施的好時(shí)機(jī)。

一是轉(zhuǎn)軌成本低。對(duì)于“現(xiàn)房銷售制”本身來(lái)說(shuō)，與其說(shuō)是轉(zhuǎn)軌成本，倒不如說(shuō)是“期房預(yù)售制”融資壓力測(cè)試成本。至于由此帶來(lái)的房企流動(dòng)性壓力問(wèn)題，完全可以借助住房金融系統(tǒng)或常態(tài)化“白名單”融資協(xié)調(diào)機(jī)制得以解決。

二是有經(jīng)驗(yàn)可循。早在2020年3月，海南就成為全國(guó)第一個(gè)在全省落地“現(xiàn)房銷售制”的省份，2020至2022年，海南現(xiàn)房銷售占比分別為20%、24%和39%。目前，北京、杭州、濟(jì)南、西安、福州、合肥等城市也先后加入“現(xiàn)房銷售制”隊(duì)伍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)，我國(guó)的現(xiàn)房銷售面積占比從13.0%上升至22.5%。

三是短期有空間。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積短期庫(kù)存出清周期為21.3個(gè)月。其中，三四線代表城市出清周期為30.7個(gè)月。短期庫(kù)存去化壓力巨大。無(wú)論購(gòu)房者是個(gè)人還是企業(yè)，為庫(kù)存去化減壓，唯“現(xiàn)房銷售制”能堪大任。