摘 要：在現代生活中，車位緊張的情況逐漸成為常見的“城市病”，為緩解這一困境，大部分開發(fā)商選擇了將小區(qū)相應的人防工程建設成小區(qū)停車位。但由于人防車位帶有公法功能的背景，其權屬問題變得頗為復雜，反而在市場流轉過程中引發(fā)了一些糾紛。欲促進車位的交易，讓其不再囿于產權不明的法律困境，需對小區(qū)人防車位的權屬進行分析。根據實際情況，人防車位自建造至交易的不同階段對應著有不同的權屬關系，應按階段探明人防車位的所有權權屬，厘清人防車位與各相關方所涉及的權利義務關系，才能推動小區(qū)車位交易市場的良性發(fā)展。

關鍵詞：人防車位 權屬問題 業(yè)主所有權 國家所有權 開發(fā)商所有權

中圖分類號：F294

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2024）09-039-03

一、問題的提出

在現代城市生活中，汽車已經成為了人們的日常代步工具，而隨著車輛的逐漸增多，停車難、車位緊張等情況也隨之增加。為滿足居民這種日漸增加的生活需求，越來越多的開發(fā)商選擇在樓盤的規(guī)劃中增加停車位作為小區(qū)的配套設施。而在小區(qū)車位之中，存在普通車位與人防車位的區(qū)別，相較于普通車位，人防車位在產生背景與權利功能上更為特殊，在交易過程中也就更容易引發(fā)糾紛。為促進車位的交易，讓其不再囿于產權不明的法律困境，需對小區(qū)人防車位的權屬進行分析，才能推動小區(qū)車位交易市場的良性發(fā)展。

基于國防角度的考慮，《中華人民共和國人民防空法》要求城市新建民用建筑均配備一定規(guī)模的防空地下室，并且鼓勵平時在不影響其防空效能的前提下利用人民防空工程服務與便利人民生活。大部分開發(fā)商將履行法律對其課以的這種社會義務與滿足業(yè)主需求相結合，將相應的人防工程建設成小區(qū)人防車位。也是由于人防車位這種帶有公法背景的由來，使得它與普通車位產生了明顯的權利區(qū)別，即后者具有可登記的產權，而前者的所有權歸屬不明。在車位買賣和租賃流轉頻繁的當下，基于人防車位的糾紛也逐漸變多，在一定程度上對車位交易市場的秩序造成了影響。經總結與統(tǒng)計，這些糾紛主要集中于小區(qū)停車使用費引發(fā)的產權糾紛，以及因業(yè)主無法進行登記而引發(fā)的人防車位買賣合同糾紛[1]。而這些糾紛的根源又共同指向了人防車位權屬不明這一問題。

在現代社會，法律與經濟相互滲透、相互融合。許多市場問題、市場秩序需要通過法律手段來解決、來保障。從法律角度看，人防車位的權屬不明反映了兩個問題，一是現行法律對此的缺位，《中華人民共和國民法典》與《中華人民共和國人民防空法》等法律都沒有對其進行明確的回應；二是各地方立法不統(tǒng)一，導致全國范圍來看產生了“同案不同判”情形，無法達成橫向司法公正的目的。而從社會經濟角度看，人防車位權屬不明使得各方利益相關人的權利邊界模糊，對未來交易信心不足，易導致城市土地空間資源配置無效率。因此，人防車位的權屬問題亟待解決，需盡早經由法律的手段厘清人防車位的權屬關系以維護市場的交易秩序。

二、小區(qū)人防車位的權屬分析

人防車位的權屬問題較為復雜，在不同的階段反映出的是不同主體之間的權利義務關系，并且其中影響所有權權屬關系的因素也各有不同。具體而言，在目前的討論中，主要有三種觀點，分別是國家所有說、開發(fā)商所有說與業(yè)主所有說。筆者將按階段逐一分析：首先在建成之后出售之前，要解決的爭議問題是小區(qū)人防車位是屬于國家所有還是私人所有；其次，在樓盤售出之后，待解決的問題是小區(qū)人防車位是歸開發(fā)商所有還是業(yè)主所有；同時，在該階段還需要進一步分析的問題是人防車位歸全體業(yè)主共同所有還是個別業(yè)主專有。

（一）出售前階段：國家所有說與開發(fā)商所有說的爭論

在小區(qū)人防車位建成之后出售之前，主要涉及兩個主體，分別是國家與具體投資建造的私主體。其中，支持國家所有說的學者主要是認為根據《中華人民共和國人民防空法》，“人民防空是國防的組成部分”，而國防資產又是《中華人民共和國民法典》規(guī)定的國家所有的客體，由此，人防工程也應該歸國家所有[2]。

但是細究之下，這一觀點未必符合現行法的規(guī)定。首先，“人民防空是國防的組成部分”這一法條陳述并沒有明確指向人防工程與國防資產之間的關系問題，在筆者看來，它更像是在強調人防事業(yè)是國防事業(yè)的一部分，人防工程在管理上應該依據國防的相關規(guī)定。其次，當具體考察“國防資產”的文義時，這一邏輯也難以說通。國防資產的界定強調國家對其的投資建設。而實踐中，城市新建小區(qū)人防工程并非由國家直接投入資金建設，而是國家基于城市規(guī)劃的需求對樓盤建設附加了一種強制性要求，由開發(fā)商進行投資建設。由此可知，在小區(qū)人防工程的建設階段，實際投資人是開發(fā)商。

筆者認為，出現國家所有與開發(fā)商所有的觀點沖突的原因在于兩點。一是上位法對人防工程的權屬問題規(guī)定不明?！吨腥A人民共和國民法典》與《中華人民共和國人民防空法》等法律都沒有對其規(guī)定，相關的部門規(guī)范性文件如《人民防空國有資產管理規(guī)定》第2條中對何種人防工程為國有資產有過一定的解釋，但是其也仍將“在法律上確認為國家所有”作為要件之一，這就將人防國有資產的認定再次引向法律這一層級的規(guī)范。而根據上述說明可知，國家所有權說在現行法中并沒有足夠的支撐依據。并且，依照解釋論角度，國家所有權的范圍屬于民事基本制度，而根據《中華人民共和國立法法》第11條規(guī)定，民事基本制度需要由法律進行規(guī)定，而現行的相關法律并沒有對此進行明確規(guī)定，因而才造成這一觀點分歧久不能統(tǒng)一。

二是部分學界及實務界人士擔心人防車位歸私人所有會影響其發(fā)揮戰(zhàn)時功能[3]。故而，在對人防車位權屬進行討論前還需要說明的一點是，所有權的歸屬并不會影響其戰(zhàn)時人防功能的實現，因為現代的民法理論對羅馬法中所有權絕對的觀念進行了修正，并不排斥在他人所有的物上設置社會義務，使其受到公法的管理與制約。相反，若因擔心戰(zhàn)備功能的實現而認為其歸國家所有，反而不利于其和平時期使用價值的實現。

綜上，筆者認為，在此情形下，根據《中華人民共和國民法典》現有物權制度中的所有權取得原理來確認開發(fā)商這一實際投資人依建造的事實行為取得人防車位所有權的合法性更有利于維護法律整體的統(tǒng)一。

（二）出售后階段：開發(fā)商所有說與業(yè)主所有說的爭論

1.人防車位實際投資人的確定。根據上述說明，基本可以厘清在小區(qū)人防車位建成之后出售之前，開發(fā)商取得其所有權的合法性了。但在房屋出售完畢之后，開發(fā)商是否仍具有人防車位的所有權呢？學界對此又產生了不同的觀點，主要是開發(fā)商所有說與業(yè)主所有說。

由于《中華人民共和國人民防空法》第5條確立了“誰投資、誰使用、誰受益”的人防工程基本原則，主張開發(fā)商所有說或業(yè)主所有說的學者基本順著該思路推理認為建設成本的最終承擔者即為人防車位的所有者，此時雙方的爭議點主要集中在了人防車位的建設成本最終由誰承擔。支持開發(fā)商所有說的學者認為在這一階段人防車位的所有權并不當然轉移向業(yè)主，其權屬的認定應當以其是否算入容積率或公攤為標準。具體來說，這些學者主張，若建筑物的某部分不計入容積率或公攤，則業(yè)主實際上不分攤土地使用權成本，那么也就不能取得其上的所有權。而依據原建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第4條的規(guī)定，人防車位不計入商品房的建筑面積，故而也不能為業(yè)主所有[4]。

但是這一觀點考慮得并不全面：一是是否計入容積率與是否取得其上的建設用地使用權并無必然關聯，容積率是用于控制城市發(fā)展的規(guī)模與密度的管理性指標，并非實體權利的取得依據；二是公攤具有法定性，因此，也并不存在本應計入公攤卻由開發(fā)商證明其建造成本未計入房價從而保留人防車位所有權的可能。

從實踐角度說，開發(fā)商建造人防車位的主要目的是為了售賣該住宅樓盤，因此，也必然會將人防車位的建設成本計入購房價格之中。根據學者的調研可以發(fā)現，以萬科集團為代表的開發(fā)商的通常做法就是以人防設施屬于報規(guī)劃指標為由，對其進行成本分攤，計入房屋成本[3]。

最后，從糾紛處理的便利性與效率角度來說，在房屋銷售完畢之后，開發(fā)商也不再適合作為人防車位的所有者。因為人防車位最重要的價值在于使用，而不論是平時作為車位的使用還是戰(zhàn)時作為人民防空工程的使用都是以業(yè)主為主體的。此時開發(fā)商對于業(yè)主而言是外部主體，若認為開發(fā)商仍保留人防車位所有權容易將糾紛矛盾復雜化。且實踐中開發(fā)商往往基于逐利的目的經由自己旗下物業(yè)將人防車位出租給小區(qū)業(yè)主以外的人，容易引發(fā)侵權糾紛，且不利于小區(qū)的安全與管理。

綜上，筆者認為，依照“最終投資人取得人防車位所有權”的邏輯，在房屋銷售完畢后，既然成本已經分攤，開發(fā)商就不能再被認定為投資者，人防車位所有權應由業(yè)主取得。

2.開發(fā)商單獨出售或出租人防車位行為的分析。雖然前兩部分已述明在房屋出售之后，人防車位的所有權人不再是開發(fā)商而是業(yè)主。但是現實中還存在開發(fā)商將人防車位所有權單獨讓與部分業(yè)主的情況，那么人防車位所有權究竟是由全體業(yè)主共有還是部分業(yè)主專有呢？

依照前文的結論，在小區(qū)人防車位建成之后出售之前，由開發(fā)商取得其所有權，那么作為所有權人，開發(fā)商單獨轉移其物上的所有權自然是合法的，不因成本是否合理分攤而受限。另一方面，基于現實的考慮，現在已經有開發(fā)商對人防車位單獨出售，若要強制其回歸業(yè)主共有的規(guī)制路徑，不僅很難處理糾紛，還易造成已購買車位業(yè)主的損失。這樣的邏輯看似合理，實則是一種屈從于現實的權宜之計，其所顧慮的隱憂在于：一旦判決開發(fā)商不可單獨轉讓人防車位的產權，將引發(fā)大量的車位買賣合同或車位租賃合同糾紛的訟累。但這卻恰恰違背了法的精神，當下的正義不應屈就于未來可能的訟累。

在江蘇省無錫市中級人民法院（2017）蘇02民終2052號二審民事判決書中不僅指出人防車位面積未計入公用配套面積與建設成本的分擔無關，還指出本案開發(fā)商益多公司報送物價局的銷售價格報告所載明的內容證實了涉訴小區(qū)人防工程的建筑成本已分攤至地面商品房的購房款中。因此，法院認為涉訴人防車位的建設成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購房的完成，實際已轉化為金馬國際花園全體業(yè)主承擔。據此可推知，在房屋出售之后，開發(fā)商并不具有對人防車位的相關權利，無權再對其進行處分，也不能據此前的建設行為再從中獲益。

由于部分業(yè)主專有說的前提是承認開發(fā)商具有人防車位的處分權，故而依據該案例可知部分業(yè)主專有模式喪失了合法依據，而業(yè)主共有模式也不無合理性。首先，有些地區(qū)的業(yè)主在專有模式下將面臨人防車位產權登記的問題。雖然人防車位能夠在觀念上被獨立認知，具有構造上的獨立性與利用上的排他性；但是其登記制度并未在全國范圍內確立，僅有部分地區(qū)開始嘗試進行人防車位的不動產登記，如上海、蘇州、廈門等地[5]。所以盡管人防車位的業(yè)主專有模式并不違背物權法理，可是仍將面臨一定的阻礙。

其次，人防車位是房屋的附屬設施，在目的上是為服務于所有業(yè)主便利而建造的，并以小區(qū)內的建筑面積為核算基礎[3]。那么不論業(yè)主當下是否有車、是否需要停車位，其都應該有使用人防車位的機會才較為合理。

最后，考慮到人防車位的價格與成本，開發(fā)商單獨出售未必合理。因為開發(fā)商通常不將人防車位的成本單獨計算并只由車位購買者負擔，而是將其成本均攤給所有業(yè)主。為求公平，該問題還將留待未來加強人防車位的價格管控以及監(jiān)督開發(fā)商的成本核算來解決。

所以筆者的結論是，業(yè)主共有模式對于所有業(yè)主的使用機會分配更加公平，但是業(yè)主專有模式在實踐中已經不可避免地出現故而無法完全取消。基于這樣不統(tǒng)一的實踐情況，筆者認為應承認開發(fā)商已單獨出售的人防車位歸部分業(yè)主專有，而其他人防車位則應推定為全體業(yè)主共有。此種處理模式也受到最高法的支持，在最高法的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，建筑區(qū)劃內，“不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”，都應當屬于業(yè)主共有[5]。

三、結語

隨著城市化的發(fā)展，人們在城市生活中的交通需求與購房需求不斷增加，從而也加劇了小區(qū)人防車位權屬糾紛的出現，對車位交易市場造成了負面影響。該問題的懸而不決一定程度上是立法滯后所導致的，但同時也受復雜多變的現實情況和利益主體間相互博弈的影響。尤其是開發(fā)商與購置車位的業(yè)主之間的相互博弈實際上異化了立法中對小區(qū)配建車位“全體共享”的理想化設計。當現實境況與立法預期不相匹配時，未來的法律發(fā)展路徑便存在有待修正的可探討空間，筆者亦基于此衍發(fā)了上述分析，希望能為車位交易市場的發(fā)展創(chuàng)造良好的法治基礎?？偨Y上文，筆者認為小區(qū)人防車位的所有權在不同階段歸屬于不同的主體：在建造完成后，應由開發(fā)商基于事實行為取得小區(qū)人防車位的所有權；而樓盤售罄后其所有權應隨之轉移向業(yè)主，且應為全體業(yè)主共同所有。

參考文獻：

[1] 梁飛躍.居民小區(qū)地下人防車位糾紛及其法治路徑[J].湖南工業(yè)大學學報（社會科學版），2022，27（03）：62-68.

[2] 何麗新，池騁.結建人防車庫物權歸屬法律問題研究[J].北方法學，2018，12（04）：48-58.

[3] 劉閱春.區(qū)分所有建筑物的人防工程歸屬論[J].法學，2013（02）：134-42.

[4] 徐海燕.論停車位的權屬[J].社會科學，2009（04）：99-107+190.

[5] 張鵬.論我國結建防空地下室的權利歸屬[J].學習與探索，2020（11）：87-94.

（作者單位：福建師范大學 福建福州 350117）

［作者簡介：潘彥璇，福建師范大學法學院2022級民商法學專業(yè)在讀碩士研究生，研究方向：民法學。］

（責編：賈偉）