房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資存在著受環(huán)境政策影響大、外源融資中銀行貸款占比較高、融資結(jié)構(gòu)不合理、融資方式具有局限性、融資周期長(zhǎng)且風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，融資環(huán)境較為嚴(yán)峻，從資金占比來(lái)看，自籌資金、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款一直是資金的主要來(lái)源，2021年合計(jì)占比高達(dá)85.39%，故結(jié)合外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策及自身特點(diǎn)來(lái)深入分析融資不足，優(yōu)化融資策略就迫在眉睫了。

截止2021年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸及個(gè)人住房貸余額分別為12萬(wàn)億元和38.30萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)17.3%和35.15%，但受2020年12月房地產(chǎn)貸款集中度政策的影響，增速有所下降。隨著房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的不斷升高，尤其在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下，市場(chǎng)各類資源仍通過(guò)不同渠道向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，房地產(chǎn)成為我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)最大的“灰犀?！?，融資的難度持續(xù)增大。融資策略的優(yōu)化關(guān)系到融資渠道的獲取、融資成本高低及融資收益取得，故探尋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的融資優(yōu)化策略對(duì)緩解企業(yè)融資遇到的困難，減少企業(yè)的投資杠桿，保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資的瓶頸和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資的瓶頸。受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的融資難度日益加大，但在不斷探索發(fā)展過(guò)程中逐漸發(fā)展出房地產(chǎn)信托、股權(quán)質(zhì)押、永續(xù)債融資等渠道，2006～2020年融資渠道的變化：2006年前后主要融資渠道是股票及IPO；2009年底股權(quán)融資受限制，非標(biāo)準(zhǔn)化融資興起；2014年前后股權(quán)融資叫停，IPO基本停滯；2015～2016年間債券融資迅猛發(fā)展；2017年以來(lái)融資回歸銀行貸款和信托。在經(jīng)濟(jì)下行背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的融資正處于瓶頸期：首先，企業(yè)資金需求量大。根據(jù)2010～2020年房地產(chǎn)業(yè)三大宏觀指標(biāo)（銷售價(jià)格、開(kāi)工面積、成交額）的變動(dòng)情況，整體存在較大的波動(dòng)幅度，最大低谷點(diǎn)集中在2014～2015年，因國(guó)家宏觀調(diào)控力度有效，使得銷售價(jià)格漲幅基本維持在10%以內(nèi)；整體成交額增長(zhǎng)率處于穩(wěn)步向好的發(fā)展趨勢(shì)，意味著未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ匀淮嬖冢恍麻_(kāi)工面積在大幅下跌波動(dòng)后進(jìn)入平緩增長(zhǎng)期，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)從快速增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)增長(zhǎng)型開(kāi)發(fā)模式?；谏鲜鲎兓?，房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量將呈現(xiàn)迅猛化的上升態(tài)勢(shì)。此外，近十年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的土地購(gòu)置費(fèi)、計(jì)劃總投資、本年完成投資額及累計(jì)完成投資額都呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，尤其是計(jì)劃投資額的上升趨勢(shì)較為顯著，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)融資需求將持續(xù)增加。其次，融資渠道較為單一。2019年房地產(chǎn)業(yè)整體開(kāi)發(fā)資金中有64%為自籌資金，有28%為國(guó)內(nèi)貸款，而僅1%為利用外資，雖然國(guó)內(nèi)貸款占比不低，但自籌資金仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的首選融資方式，融資渠道有待多元化。近十年來(lái)國(guó)內(nèi)貸款漲幅趨于平穩(wěn)而自籌資金整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)越來(lái)越重視利用自籌資金進(jìn)行籌款，國(guó)內(nèi)貸款雖有所下降但占比仍然較高，并且銀行貸款占據(jù)了90%以上，在經(jīng)濟(jì)下行背景下，銀行貸款這一融資方式并非長(zhǎng)久之計(jì)。再其次，較高的資產(chǎn)負(fù)債率帶來(lái)了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。相較于其他大多數(shù)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的高負(fù)債率特點(diǎn)十分顯著，高負(fù)債率帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不同于其他行業(yè)。從2010年到2019年，雖然房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率從82.9%下降到78.6%，但整體仍然處于較高水平，長(zhǎng)此以往難以迅速下降的負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致的債務(wù)過(guò)重會(huì)存在財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)的隱患。央行自2010年進(jìn)行了重大貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整，無(wú)論是短期貸款還是長(zhǎng)期貸款，其整體趨勢(shì)都是不斷下降的，特別是中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)容易因大規(guī)模舉債而引發(fā)更嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)，如果不及時(shí)調(diào)整融資策略，很容易產(chǎn)生不良效應(yīng)。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。第一，宏觀調(diào)控的不確定性。房地產(chǎn)通常被稱為“政策市”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投融管退各環(huán)節(jié)的資金效率都受到政策不確定性的極大影響，尤其普通企業(yè)除依靠自有資金籌資外，更依賴于金融機(jī)構(gòu)借款，一旦貨幣政策、信貸政策、利率政策等發(fā)生變化，則融資類和資金成本將受到極大影響，產(chǎn)生很高的融資風(fēng)險(xiǎn)。第二，現(xiàn)金流的無(wú)法預(yù)測(cè)性。房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，就算企業(yè)全面預(yù)算管理有效開(kāi)展，當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)啟后，資金需求仍存在較多變數(shù)，計(jì)劃外資金的缺口越大則產(chǎn)生越高的融資風(fēng)險(xiǎn)。例如，受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體信心的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的去化速度、交房能力及銷售情況等大幅下降，銷售回款不利導(dǎo)致預(yù)收賬款難以確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入，不少企業(yè)爆發(fā)出現(xiàn)金流危機(jī)，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的消極態(tài)度放慢了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的審核速度，企業(yè)陷入“外部輸血”不足和“內(nèi)部造血”有限的兩難境地，產(chǎn)生較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。第三，經(jīng)營(yíng)者的管理不善。在金融紅利和土地紅利時(shí)代，風(fēng)險(xiǎn)偏高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)雖然背負(fù)著高杠桿和高負(fù)債融資，但容易獲得更多的社會(huì)資源，一旦經(jīng)營(yíng)者投資決策失誤、項(xiàng)目管理不善、缺乏有效內(nèi)部控制措施來(lái)處理資金鏈問(wèn)題，那么財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)面效應(yīng)就會(huì)最終引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資的優(yōu)化策略

1.改變運(yùn)營(yíng)模式，合理降低資金需求量。近年來(lái)不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)始向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，經(jīng)營(yíng)和投資活動(dòng)發(fā)生了系列變化，重資產(chǎn)和應(yīng)收賬款占比降低，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快，業(yè)務(wù)范圍拓寬，盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力增強(qiáng)，這些變化對(duì)所需資金的規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)等產(chǎn)生了一定的影響。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的融資策略也要相應(yīng)調(diào)整，如積極探索“房地產(chǎn)+金融”的新型融資模式，重視在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的基礎(chǔ)上更多依靠資本運(yùn)作和多元化投資來(lái)實(shí)施增值，可采用的融資方式包括但不限于商業(yè)地產(chǎn)投資基金、中期票據(jù)和債券、供應(yīng)鏈金融ABS資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)因交易與N個(gè)上游供應(yīng)商形成應(yīng)收賬款，供應(yīng)商可將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理商，而保理商則負(fù)責(zé)為供應(yīng)商提供融通資金等服務(wù)）、互聯(lián)網(wǎng)金融、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（將流動(dòng)性相對(duì)較差的商業(yè)地產(chǎn)作為抵押品來(lái)獲取貸款，然后通過(guò)相關(guān)安排和組合來(lái)將流通性較差的債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)換）、公募房地產(chǎn)信托投資基金、H股市場(chǎng)等。但在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施多元化融資策略時(shí)要特別重視如下兩點(diǎn)。一是股權(quán)融資的合理利用。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式本身具有較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，則需要保持相對(duì)較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此要合理利用債務(wù)融資，適度利用財(cái)務(wù)杠桿，考慮通過(guò)股權(quán)融資等模式滿足資金需求。二是股權(quán)集中度的適當(dāng)提高。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的股權(quán)處于相對(duì)分散的狀態(tài)，意味著股東大會(huì)在一定程度上發(fā)揮了真正作用，大股東間相互制約，任何一個(gè)股東無(wú)法單獨(dú)控制決策，決策的民主性更高，但過(guò)于分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)也會(huì)影響決策效率，故在股權(quán)融資的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要重點(diǎn)關(guān)注控制權(quán)，通過(guò)定向增發(fā)等方式適度提高股權(quán)集中度。

2.優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，切實(shí)降低融資成本。①融資原則。為更好的管理融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在優(yōu)化融資策略時(shí)要嚴(yán)格遵守如下原則：成本效益原則，即科學(xué)計(jì)算各融資方案的成本，將融資方案的成本控制在可接受的合理范圍內(nèi)，避免企業(yè)陷入還貸還息的惡性循環(huán)中；經(jīng)濟(jì)規(guī)模原則，即避免過(guò)度擴(kuò)充融資規(guī)模，要結(jié)合發(fā)展規(guī)劃和實(shí)際需求進(jìn)行合理預(yù)算，制定合適的融資金額，減輕償貸壓力；風(fēng)險(xiǎn)收益平衡原則，如果通過(guò)融資獲得一定資金，這部分資金的使用成本占融資資金超過(guò)12%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過(guò)這部分資金進(jìn)行二次投資獲得的預(yù)期收益小于使用成本，則意味著企業(yè)是虧損的，融資方案不合理，故面對(duì)不同融資方案的選擇，要斟酌其使用成本及利率，平衡收益和風(fēng)險(xiǎn)間的關(guān)系，將融資風(fēng)險(xiǎn)和收益盡量保持相對(duì)平衡。

②提高直接融資比重，合理降低融資成本。銀行貸款仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)使用頻率最高的融資貸款方式，這意味著一旦國(guó)家出臺(tái)政策加強(qiáng)行業(yè)管理，并限制銀行貸款金額、提高行業(yè)貸款利率，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將處于十分被動(dòng)的狀態(tài)，因此要以如下方面著手來(lái)提高直接融資比例：如果企業(yè)成功上市，可以適當(dāng)提高發(fā)行股票的形式獲得融資，此舉可短時(shí)間內(nèi)為企業(yè)帶來(lái)較大的融資金額，同時(shí)證券法等明確對(duì)上市企業(yè)在股票交易市場(chǎng)進(jìn)行融資時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入審核，這意味著發(fā)展股權(quán)融資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合實(shí)力；提高債券融資比例，例如發(fā)行公司債券或其他債券（2018年底，國(guó)家為鼓勵(lì)企業(yè)更進(jìn)一步的發(fā)展，支持發(fā)展前景較好的企業(yè)發(fā)行債券，該政策鼓勵(lì)了更多優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過(guò)債券的方式獲得資金，同時(shí)也可以增加企業(yè)直接融資來(lái)改善市場(chǎng)的資金環(huán)境，緩解銀行的資金壓力）；市場(chǎng)會(huì)根據(jù)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求來(lái)推出不同融資模式，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)融資模式變化來(lái)優(yōu)化融資方案，如為了降低銀行的高額利息成本，使用房地產(chǎn)信托的方式獲得較多的融資資金，此外海外融資、資產(chǎn)證券化、融資租賃等創(chuàng)新性融資模式都可以采用。

③合理規(guī)劃長(zhǎng)、短期負(fù)債比例，減少流動(dòng)負(fù)債。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)因項(xiàng)目擴(kuò)張速度過(guò)快，資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期處于高位，且負(fù)債資金中短期負(fù)債比例較高，給企業(yè)留下的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，因此資金鏈很容易斷裂而造成企業(yè)破產(chǎn)。反之，長(zhǎng)期負(fù)債比例較高則會(huì)給企業(yè)留下充分的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，保證企業(yè)按時(shí)收回資金，保證項(xiàng)目的順利完成和順利交付。此外，需要引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)關(guān)注的還有流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比例，減少流動(dòng)負(fù)債要做到：交替發(fā)行企業(yè)的債券和優(yōu)先票據(jù)，替代將要到期的流動(dòng)負(fù)債；在經(jīng)濟(jì)下行背景下，使用境外融資可適當(dāng)延長(zhǎng)資金的負(fù)債期限，使企業(yè)獲得較為穩(wěn)定的貸款以用于項(xiàng)目發(fā)展。

3.完善融資風(fēng)險(xiǎn)管理體系。首先，構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在融資過(guò)程中常涉及多方合作，當(dāng)需要與其他組織或機(jī)構(gòu)合作時(shí)，合作過(guò)程中存儲(chǔ)諸多風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資時(shí)，融資方案制定后要配備專門(mén)的融資管理人員，分析融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性、定量評(píng)估，之后制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、識(shí)別及處理方案。在管理過(guò)程中，要對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注（資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)提醒企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況是否需要引起重視），此外在貸款時(shí)要重視還款時(shí)間的安排，盡量將貸款時(shí)間分開(kāi)設(shè)置，減少短期貸款，并對(duì)短期貸款設(shè)置預(yù)警值，一旦超出預(yù)警值要及時(shí)處理。其次，及時(shí)采取融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以將風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的情況大致分類，但無(wú)法準(zhǔn)確掌握融資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的時(shí)機(jī)和動(dòng)態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有周期性和不確定性，因此無(wú)法完全預(yù)估融資風(fēng)險(xiǎn)，正確的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施應(yīng)是在平時(shí)加強(qiáng)防范工作，并當(dāng)問(wèn)題發(fā)生時(shí)能快速積極解決。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況，關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)，制定順應(yīng)企業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)政策，并包括專門(mén)的融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策。企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)，要對(duì)每一筆資金的來(lái)源進(jìn)行審核，對(duì)整個(gè)資金架構(gòu)進(jìn)行盤(pán)查，選擇成本較低的融資方式為企業(yè)節(jié)省不必要的開(kāi)支，并規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)等。

4.其他策略。 第一，持續(xù)維護(hù)外部融資合作伙伴。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資計(jì)劃的實(shí)施需要各合作伙伴的支持與保障，根據(jù)外部合作伙伴的不同，可采取針對(duì)性維護(hù)策略。對(duì)于政府及相關(guān)專業(yè)部門(mén)，企業(yè)要提高相關(guān)人員的專業(yè)技能，在報(bào)批報(bào)建過(guò)程中與政府部門(mén)順暢溝通，提升企業(yè)形象，積極參與相關(guān)部門(mén)的會(huì)議，爭(zhēng)取綜合授信機(jī)會(huì)，通過(guò)與相關(guān)單位組建合資公司方式創(chuàng)新融資模式。對(duì)于銀行、券商、基金等機(jī)構(gòu)，提高企業(yè)信息透明化和公開(kāi)化水平，減少信息不對(duì)稱情況，提高金融機(jī)構(gòu)投資信心，達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，避免發(fā)生違約，積累企業(yè)信譽(yù)。對(duì)于供應(yīng)商、承建方，企業(yè)要篩選實(shí)力強(qiáng)、資質(zhì)佳的供應(yīng)商，在成本招標(biāo)環(huán)節(jié)將后續(xù)供應(yīng)鏈融資額度、需求寫(xiě)進(jìn)合同作為招標(biāo)附加條件。對(duì)于購(gòu)房客戶，注重客戶關(guān)系維護(hù)、例如開(kāi)展豐富多樣的業(yè)主活動(dòng)等，增強(qiáng)客戶黏性與對(duì)企業(yè)的信任感，促進(jìn)銷售回款。第二，重視配備與培養(yǎng)專業(yè)化人才。人才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資策略順利實(shí)施的基石，以財(cái)務(wù)部為例，應(yīng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，選擇專業(yè)性強(qiáng)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行科學(xué)建賬、規(guī)范管賬，構(gòu)建貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全局的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理體系。此外，應(yīng)配備專門(mén)融資管理人員，對(duì)各項(xiàng)融資方式的融資條件、利率、額度等進(jìn)行測(cè)算與評(píng)估，從中篩選綜合成本較優(yōu)的融資組合，提升融資效率。 第三，增強(qiáng)研判能力以提高對(duì)政策及市場(chǎng)環(huán)境的敏銳度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要提升內(nèi)功，增強(qiáng)對(duì)政策、市場(chǎng)環(huán)境的研判能力及敏銳度，確?？焖儆行У貞?yīng)對(duì)外界環(huán)境變動(dòng)，在有利環(huán)境中因勢(shì)利導(dǎo)，在不利環(huán)境中披荊斬棘。例如，2017年證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)常委擴(kuò)大會(huì)議上提出，協(xié)會(huì)將研究推出“公募基金+資產(chǎn)證券化”的房地產(chǎn)信托基金模式，其后財(cái)政部、人民銀行和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目資產(chǎn)證券化有關(guān)事宜的通知》中指出，鼓勵(lì)項(xiàng)目公司控股股東行業(yè)龍頭企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。這些政策的出臺(tái)均表明政府對(duì)資產(chǎn)證券化這一融資方式持肯定態(tài)度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可視自身需求積極選擇該融資渠道。第四，構(gòu)建長(zhǎng)期融資規(guī)劃?rùn)C(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的融資壓力普遍較大，要根據(jù)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，制定未來(lái)3年、5年、甚至是10年的項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃，然后根據(jù)長(zhǎng)期項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃，厘清未來(lái)資金來(lái)源及資金支出，做出長(zhǎng)期資金需求計(jì)劃，初步做出未來(lái)幾年的融資規(guī)劃，將現(xiàn)有資源在短期和長(zhǎng)期融資計(jì)劃中合理分配，并積極拓展可用的融資資源，在融資規(guī)劃執(zhí)行中，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，保證長(zhǎng)期融資規(guī)劃的合理性和可執(zhí)行性。

三、結(jié)語(yǔ)

自零八年金融危機(jī)開(kāi)始，盡管我國(guó)GDP總量在逐漸增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度整體呈波動(dòng)下降狀態(tài)，近年來(lái)受全球經(jīng)濟(jì)增速變緩的影響，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)在未來(lái)還將持續(xù)波動(dòng)降低。經(jīng)濟(jì)下行背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資金需求量大，過(guò)高依賴銀行貸款，在國(guó)家調(diào)控力度加大和經(jīng)濟(jì)下行背景下，融資難度加大，故必須重新規(guī)劃融資目標(biāo)，確保有多種融資模式可選可用，不受制于單一融資模式；各類融資模式比例配置合理，降低綜合融資成本；內(nèi)部盈利能力較強(qiáng)，內(nèi)源融資充足；長(zhǎng)、短期融資配置合理，貸款和還款壓力低；外部融資模式多樣，并不斷創(chuàng)新。