納稅籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的重要手段，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)目標，并緩解經(jīng)營壓力。因此，企業(yè)需要在納稅籌劃方面加強管理，以提高經(jīng)營效率。

房地產(chǎn)開發(fā)公司進入微利時代，內(nèi)部成本控制和資金分配仍存在壓力。在這種情況下，房地產(chǎn)公司需要通過稅務(wù)籌劃來緩解經(jīng)營壓力，要遵從國家宏觀調(diào)控理念，構(gòu)建科學(xué)合法的稅務(wù)籌劃方案。稅務(wù)籌劃是一項復(fù)雜的工作，需要企業(yè)了解國家稅收政策，掌握稅務(wù)籌劃技巧，制定科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方案。稅務(wù)籌劃可以幫助企業(yè)合法降低稅負，提高利潤，提高企業(yè)競爭力。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，越來越多的企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致競爭過于激烈，利潤水平持續(xù)下滑。在房地產(chǎn)直接成本已經(jīng)優(yōu)化到極點的時代，企業(yè)必須加強財務(wù)管理，制定科學(xué)合理的融資方案，并有效控制稅務(wù)成本。其中，稅務(wù)籌劃是企業(yè)財務(wù)管理中的重頭戲。企業(yè)需要在事前、事中和事后進行控制和執(zhí)行。在事前，企業(yè)需要制定合理的稅務(wù)策略，避免不必要的稅務(wù)風(fēng)險。在事中，企業(yè)需要及時對稅務(wù)問題進行處理，以避免出現(xiàn)不必要的罰款和處罰。在事后，企業(yè)需要對稅務(wù)問題進行稽核和檢查，以確保稅務(wù)合規(guī)性、減少稅務(wù)風(fēng)險。同時，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的融資方案，有效控制稅務(wù)成本。財務(wù)管理的核心在于控制成本，同時確保企業(yè)的盈利。因此，企業(yè)需要對財務(wù)管理進行全面的規(guī)劃和分析，以確保企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

一、財務(wù)管理與稅務(wù)籌劃概述

（一）財務(wù)管理

在企業(yè)的運營發(fā)展中，財務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要組成部分之一?？茖W(xué)的現(xiàn)代化財務(wù)管理模式可以幫助企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理的自動化、信息化和智能化，提高企業(yè)的財務(wù)管理效率和精度。可持續(xù)發(fā)展是企業(yè)財務(wù)管理的重要目標之一，它可以幫助企業(yè)實現(xiàn)長期的經(jīng)濟效益和社會效益。真實可靠的會計核算資料是企業(yè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)，它可以幫助企業(yè)了解自己的財務(wù)狀況和經(jīng)營情況，及時調(diào)整經(jīng)營策略。合法和誠信的社會機制是企業(yè)財務(wù)管理的重要保障，它可以保證企業(yè)財務(wù)活動的合法性和誠信性，促進企業(yè)的健康發(fā)展。因此，企業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中至關(guān)重要的一環(huán)。企業(yè)應(yīng)該注重財務(wù)管理的科學(xué)化、規(guī)范化和合法化，以實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和長期的經(jīng)濟效益。

（二）稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃在西方國家已經(jīng)有很長的歷史，而我國在這方面的基礎(chǔ)相對薄弱，稅務(wù)籌劃發(fā)展緩慢。然而，隨著市場環(huán)境的不斷變化，國外的企業(yè)也紛紛加入我國市場，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)和機遇。為了應(yīng)對這種情況，國家頒布了高新行業(yè)優(yōu)惠政策，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要認真研讀稅收政策，并制定稅務(wù)籌劃方案，以緩解經(jīng)營壓力。但是，在制定稅務(wù)籌劃方案時，必須結(jié)合企業(yè)的實際情況，避免制定無效或損害企業(yè)利益的方案?？茖W(xué)合理的納稅方案能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)合理節(jié)稅，規(guī)避陷阱，實現(xiàn)稅負合理最小化的目標。這需要企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃方案時，充分考慮市場環(huán)境的變化，了解稅收政策的變化和趨勢，以及企業(yè)自身的實際情況，最大限度地實現(xiàn)稅務(wù)優(yōu)惠。

（三）財務(wù)管理和稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是企業(yè)財務(wù)管理中的一項基本管理活動，二者是相輔相成的，它需要企業(yè)具有完善的財務(wù)會計制度以及規(guī)范的財務(wù)管理體制，同時對財務(wù)會計人員也有較高的要求，財務(wù)人員應(yīng)對會計準則及稅法有詳細的了解，并通過一定的會計手段降低企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，在這一過程中，不僅可以合法有效地降低企業(yè)的稅務(wù)成本及費用，節(jié)省大量的經(jīng)營資金，并能使企業(yè)的財務(wù)利益盡量達到最大化，從而實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)目標。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理及稅務(wù)籌劃

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理及稅務(wù)籌劃的要點

1.積極解讀財稅政策

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，相關(guān)企業(yè)可以通過合理的利息扣除方式來降低土地增值稅的負擔(dān)。其中，銀行發(fā)放貸款的利息仍需遵守相關(guān)規(guī)定，不得超過限定范圍。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目開發(fā)過程中需規(guī)范化和合理化地進行評估，選擇符合自身利益的利息扣除方式。

企業(yè)可以通過適當(dāng)?shù)耐恋剡x擇，用地價格抵減增值稅，明確定義各種類型的業(yè)態(tài)，來有效減少應(yīng)納的增值稅額，從而降低土地增值稅的負擔(dān)。

在確定銷售價格時，企業(yè)需要充分考慮土地增值稅稅負計算規(guī)則，避免超過超率累進稅率的臨界點而增加項目稅負，因此要選擇合理的銷售價格。此外，針對普通住宅在20%臨界點的升值率，可以通過合理控制銷售價格來避免繳納土地增值稅。

最后，企業(yè)需要注意，相關(guān)金融機構(gòu)可以向企業(yè)提供利息有效扣除的證明，以便企業(yè)進行相應(yīng)的稅務(wù)申報。在進行稅務(wù)申報時，企業(yè)需遵守相關(guān)法規(guī)和規(guī)定，確保稅務(wù)處理的合法性和規(guī)范性。

2.創(chuàng)新稅務(wù)籌劃思維

稅務(wù)規(guī)劃和籌劃是企業(yè)管理中的重要組成部分，它們不僅關(guān)乎企業(yè)的生存和發(fā)展，還關(guān)系到企業(yè)的聲譽和形象。然而，在進行稅務(wù)規(guī)劃和籌劃時，企業(yè)往往面臨著各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)。因此，加強企業(yè)全員的風(fēng)險意識，避免稅務(wù)糾紛，成為企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃和籌劃的首要任務(wù)。

為了有效地避免稅務(wù)糾紛，稅務(wù)規(guī)劃師應(yīng)告知委托人稅務(wù)籌劃的范圍和原則，建立風(fēng)險預(yù)警機制。這樣，企業(yè)就可以在籌劃稅務(wù)方案時，充分考慮稅務(wù)風(fēng)險，設(shè)定合理的稅務(wù)目標，并制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。同時，企業(yè)應(yīng)認真考慮相關(guān)稅收政策，確保稅務(wù)籌劃的合理性和合法性。這樣企業(yè)就可以通過合理的稅務(wù)規(guī)劃和籌劃，減輕稅負，提高納稅能力，從而促進企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

另外，企業(yè)在建立科學(xué)合理的風(fēng)險控制制度的同時還應(yīng)注意自身財務(wù)狀況，做好內(nèi)部財務(wù)管理，采取稅務(wù)籌劃方案，減輕稅負，提高納稅能力。這不僅需要企業(yè)細化業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，充分分析業(yè)務(wù)特點，做出科學(xué)合理的決策，還需要建立完善的稅務(wù)籌劃體系，將稅務(wù)籌劃理念貫穿于企業(yè)管理鏈的始終，這樣企業(yè)才能在納稅管理方面做到有效規(guī)劃和控制。

企業(yè)還需要加強與政府部門的溝通。積極爭取區(qū)域性優(yōu)惠政策，與政府部門達成共識，促使企業(yè)合理享受部分政策待遇，得到更多政策方面的支持，減輕稅務(wù)負擔(dān)，提高企業(yè)的盈利能力。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理及稅務(wù)籌劃的對策

1.土地增值稅籌劃

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，大多數(shù)企業(yè)更注重自建銷售，但這種銷售方式并沒有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，一些企業(yè)開始嘗試采用代建制和聯(lián)合建制來獲得更大的稅務(wù)籌劃空間。

代建制方案是指客戶被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)替代，收取相應(yīng)的代建費，開發(fā)房地產(chǎn)的做法。這種方式下，房地產(chǎn)所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，因此不屬于土地增值稅繳納范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以使用代理建設(shè)來減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，但需要在房地產(chǎn)開發(fā)的初期經(jīng)過用戶確認后進行。

聯(lián)合建制方案中，甲乙雙方分別提供土地使用權(quán)和資金，共同合作完成房屋建設(shè)。建成后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)比例共同使用；如果需要轉(zhuǎn)讓房屋，需要根據(jù)有關(guān)規(guī)定繳納一定的土地增值稅。

普遍做法是拿地配建保障性住房，保障性住房具有較低的增值額度，或者可以免繳土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)盡可能不要按照建造面積進行成本分攤，否則會導(dǎo)致保障性住房多繳納部分土地增值稅。

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過采用代建制和聯(lián)合建制來獲得更大的稅務(wù)籌劃空間。這可以減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，同時也能夠更好地滿足市場需求，促進行業(yè)的健康發(fā)展。但需要注意的是，這些方案需要在合法合規(guī)的前提下進行，避免出現(xiàn)不必要的風(fēng)險和糾紛。

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的角色也越發(fā)重要。而在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極與政府溝通，明確保障性住房的定向材料。這樣可以使政府更好地了解房地產(chǎn)企業(yè)的需求，從而提供更好的政策支持。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該爭取土地增值稅的暫不預(yù)征政策，以減少資金占壓。這樣可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地管理自己的資金，從而確保企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)在爭取土地增值稅暫不預(yù)征政策的同時，也需要避免因為后期土地增值稅退稅而產(chǎn)生問題。因為土地增值稅是一個非常復(fù)雜的稅收制度，如果房地產(chǎn)企業(yè)不了解相關(guān)政策和法規(guī)，就很容易出現(xiàn)退稅問題，從而影響企業(yè)的正常運營。

房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅征稅對象是土地和地上的建筑物。每年根據(jù)房地產(chǎn)項目的預(yù)計銷售收入進行預(yù)收，然后在項目竣工后接受土地清算。這個過程需要經(jīng)過三個環(huán)節(jié)，對稅負有著深遠的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認真對待土地增值稅管理，加強相關(guān)知識的學(xué)習(xí)和了解，以確保企業(yè)在稅務(wù)方面的合法合規(guī)。

如何避免不必要的土地增值稅支出？

土地增值稅是指在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者以其他形式處置不動產(chǎn)時，因不動產(chǎn)的增值而應(yīng)繳納的稅款。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，土地增值稅是不可避免的成本，但是通過一些規(guī)劃和措施，可以減少不必要的支出。

首先，在開發(fā)前期，需要進行項目規(guī)劃，明確劃分繳納的滯納金性質(zhì)。在土地獲取階段，將其列為土地轉(zhuǎn)讓合同中土地出讓金的一部分，從而降低土地增值稅的支出。

其次，在施工中期，開發(fā)商必須選擇正確的成本分攤方式，以享受免稅或優(yōu)惠政策，避免增加不必要的土地增值稅支出。例如，在拆遷補償中，開發(fā)商可以采取以物抵債的方式，通過拆遷補償分攤一部分成本，從而避免土地增值稅的支出。

最后，在建設(shè)后期，需要根據(jù)項目扣除金額以及房地產(chǎn)取得的收入總額計算土地增值稅的增值額，并計算增值率，最終根據(jù)增值率采用稅率計算出應(yīng)繳納的稅額。開發(fā)商需要了解相關(guān)政策，并根據(jù)實際情況進行合理計算，避免不必要的支出。

2.其他稅種籌劃方面

近來，房地產(chǎn)市場行情遇冷，銷售下滑，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)稅款預(yù)收制的特殊性，導(dǎo)致本不富裕的資金流更是雪上加霜，因此在整個項目開發(fā)周期中控制預(yù)繳稅款的資金流出，成為納稅籌劃的重中之重。

（1）增值稅及附加方面

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期較長，通常為2～3年開發(fā)周期，在竣工備案后才能確認收入成本，由于開發(fā)階段無法確認收入成本，因此會有大量增值稅留抵存在，一是在預(yù)繳增值稅及附加階段，要充分利用留抵退稅政策，減少資金沉淀。二是根據(jù)財稅[2016]36號的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時點為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。在收取預(yù)售款時直接開具發(fā)票，以提前觸發(fā)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，減少增值稅的預(yù)繳。但需注意實操中各地對該操作的認可程度不同，建議提前與稅務(wù)機關(guān)溝通。另外，即便稅務(wù)機關(guān)認可該操作，也應(yīng)注意交房后退面積差等需要紅沖發(fā)票的情形造成的潛在稅務(wù)風(fēng)險。

（2）企業(yè)所得稅方面

一是項目處于預(yù)售階段，增值稅及附加、土增稅均按照回款金額預(yù)繳，企業(yè)所得稅以銷售回款為基數(shù)，并按照房企毛利率減去當(dāng)期費用后的利潤25%進行預(yù)繳。因增值稅及附加、土增稅預(yù)繳無抵扣項，無法調(diào)節(jié)；所得稅可通過適當(dāng)增加期間費用、扣除已預(yù)繳的土地增值稅、附加稅費來減少當(dāng)期利潤，實現(xiàn)當(dāng)期少預(yù)繳或者不預(yù)繳企業(yè)所得稅的目標。

二是盡量提前實現(xiàn)項目竣工備案，縮短預(yù)繳稅款的時間，壓實項目成本費用，合理釋放利潤，將預(yù)繳的企業(yè)所得稅壓到確認收入成本當(dāng)年。

結(jié)語：

稅務(wù)是企業(yè)運營中不可避免的一項費用，而稅務(wù)風(fēng)險則是企業(yè)常見的經(jīng)營風(fēng)險之一。房地產(chǎn)開發(fā)公司在面對稅務(wù)風(fēng)險時，需要樹立良好的風(fēng)險意識，并在風(fēng)險發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生后，及時采取有效措施應(yīng)對，這包括對稅務(wù)部門進行有效的溝通，尋求合理的解決方案，以及盡可能減少負擔(dān)。