雖然從中央到各地方放松政策不斷優(yōu)化，核心城市限購等也不斷松綁，但行業(yè)的風(fēng)險仍未出清，市場信心和預(yù)期修復(fù)仍需要時間，2024年開年房地產(chǎn)的銷售并不理想?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年前兩月百強房企銷售下降接近五成。由于需求還未恢復(fù)，難改當(dāng)下的觀望氣氛。即便“兩會”后繼續(xù)出臺放松政策，也需要時間落地。

住建部已經(jīng)要求各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，截至2月底，已有276個城市完成。2024年市場需要更加關(guān)注放松政策的實際落地效果，明確且可執(zhí)行的放松政策是房地產(chǎn)行業(yè)“扭轉(zhuǎn)”的關(guān)鍵因素。

2024年政府工作報告中，防風(fēng)險放到了第一位，提出要標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)和中小金融機構(gòu)等風(fēng)險，并表示要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設(shè)和供給、完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等方面。

銷售仍未好轉(zhuǎn)

克而瑞公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2024年2月，TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額1858.6億元，環(huán)比降低20.9%，同比降低60%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)創(chuàng)近年新低；前兩個月累計銷售4209.1億元，同比降幅較1月擴大近十五個百分點至48.8%。

“近期，雖然地方政策層面不斷優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市“四限”松綁，但當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險出清期，市場信心和行業(yè)預(yù)期修復(fù)尚需時日，”克而瑞表示。

克而瑞認(rèn)為，3月供求有望修復(fù)，環(huán)比持增，但是同比或?qū)⒀永m(xù)降勢，“小陽春”難現(xiàn)，市場信心和行業(yè)預(yù)期修復(fù)尚需時日，預(yù)計短期內(nèi)市場供求不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。

2023年年初，疫情恢復(fù)常態(tài)化管控，前期積壓的部分需求得到釋放，地產(chǎn)銷售有了階段性的回暖。2023年2月單月，百強房企全口徑銷售額5184億元，單月同比增長了11.8%，自2021年6月以后時隔20個月重新回正。2023年1-2月，百強房企累計全口徑銷售額9179億元，同比下降了12.5%。

之后的2023年3-5月，百強房企的銷售持續(xù)增長，之后負(fù)增長一直延續(xù)至今。

統(tǒng)計局統(tǒng)計的全國地產(chǎn)情況也基本有著類似的走勢。2023年上半年，全國商品房銷售額63092億元，增長1.1%；1-5月的漲幅還超過了8%，即6月份單月銷售開始回落。

由于有疫情期間積壓的銷售需求，2023年上半年全國商品房月均銷售額超過1萬億元。在這樣的高基數(shù)下，2024年前期的增長壓力可想而知。

解決核心問題

落實具體政策已經(jīng)成為當(dāng)下房地產(chǎn)放松的核心方向。2月29日，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議，要求3月15日前，地級及以上城市要建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，并建立房地產(chǎn)“白名單”。

截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，全國已有約6000個房地產(chǎn)項目納入“白名單”。商業(yè)銀行快速進(jìn)行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

2024年1月中旬，住建部和國家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)通知，要求地級及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目具體情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單。

這一政策快速得到落實，1月底第一批房地產(chǎn)項目“白名單”就已經(jīng)出爐，涉及的房地產(chǎn)公司包括融創(chuàng)、碧桂園和世茂集團(tuán)等多家出險房企。實際上，第一批公開的房地產(chǎn)項目名單，主要以民營房企和混合所有制房企開發(fā)的項目為主。

融資協(xié)調(diào)機制和白名單是房地產(chǎn)支持政策的具體落實，且指向性明確。當(dāng)下，陷入財務(wù)困境的房企尚存在大量的項目需要資金，因此以項目層面進(jìn)行融資協(xié)調(diào)符合當(dāng)前的市場情況。

眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，出險房企遇到的問題多數(shù)都是資金鏈遇到了危機，進(jìn)而影響了項目的開發(fā)進(jìn)度。在房地產(chǎn)外部資金來源中，銀行的支持最為重要。

2024年1月，全國新增社融6.5萬億元，同比多增5061億元，增量遠(yuǎn)超市場預(yù)期，社融信貸實現(xiàn)開門紅。其中，居民端新增中長期貸款6272億元，同比多增4041億元；企業(yè)端新增中長期貸款3.31萬億元，同比少增1900億元。

2023年的情況同樣并不理想。央行數(shù)據(jù)顯示，2023年年末，人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.88萬億元，同比增長1.5%，增速比上年末低2.2個百分點；個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8個百分點。

2023年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.63萬億元，同比下降1%，增速比上年末低2.5個百分點。

從上市房企借款情況來看，也基本如此。由于年報還未發(fā)布，以三季報為例，2023年前三季度，A股上市房企“取得借款收到的現(xiàn)金”為8744.06億元，2021年和2022年同期分別為11803.55億元和9361.54億元。

實際上，疫情以來上市房企獲得的借款在持續(xù)下降。2020-2022年，A股上市房企“取得借款收到的現(xiàn)金”分別為18446.95億元、14873.36億元和12330.34億元，2022年獲得的借款已經(jīng)不足2020年的七成。

從央行的數(shù)據(jù)看，2023年房地產(chǎn)開發(fā)貸增長明顯下降，房地產(chǎn)貸款余額已經(jīng)開始下降。2023年中的政治局會議首次提出“地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來，從中央到地方的房地產(chǎn)放松政策層出不窮。

房地產(chǎn)正常發(fā)展的核心是得到資金的支持。從央行的數(shù)據(jù)和上市房企公布的結(jié)果看，房企融資真正落實到位尚需時間。

建立城市融資協(xié)調(diào)機制以來，政府、銀行和企業(yè)三方努力，確?！鞍酌麊巍表椖咳谫Y實現(xiàn)順利推進(jìn)。根據(jù)公開信息，工農(nóng)中建交五大銀行獲取、對接超8200個項目。

金融支持房地產(chǎn)的力度還要加強。以河南為例，截至2月27日，全省銀行機構(gòu)已對協(xié)調(diào)機制推送的項目授信67.1億元，發(fā)放融資26.79億元，二者還有很大的空間。

正因如此，住建部和金融監(jiān)管總局召開的前述調(diào)度會議，在要求地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制、完成“白名單”推送的同時，還要求全力支持房地產(chǎn)在建項目融資和建設(shè)交付。

中指院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次調(diào)度會強調(diào)金融機構(gòu)要細(xì)化盡職免責(zé)規(guī)定，有利于減輕金融機構(gòu)及相關(guān)人員的擔(dān)憂，助推項目融資加快落地見效。

定調(diào)新模式

全國“兩會”是給全年經(jīng)濟定調(diào)的重要窗口，政府工作報告提到的關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容給行業(yè)發(fā)展定下了基調(diào)。申萬宏源指出，統(tǒng)籌發(fā)展和安全兩手抓、構(gòu)建新模式和新制度是此次報告的重點。

2024年新增強調(diào)標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，并再次強調(diào)要對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，這與前期中央金融工作會議的提法基本一致。如前所述，在建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制初期，最先獲得“白名單”融資支持的就是以民營房企為主。

在精準(zhǔn)滿足房企合理融資需求的同時，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式被反復(fù)強調(diào)。機構(gòu)指出，“保障+市場”的住房供應(yīng)體系由此得到進(jìn)一步的明確。申萬宏源表示，住房雙軌制確立，加大保障房供應(yīng)、滿足多樣化需求。

這次新發(fā)展模式將基于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和供求關(guān)系變化兩大前提，意味著新發(fā)展模式也將與時俱進(jìn)。

申萬宏源認(rèn)為，強調(diào)“加大保障性住房建設(shè)和供給”，預(yù)計保障房建設(shè)力度將進(jìn)一步加大；首次提及“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，包括資金監(jiān)管、預(yù)售政策、住房品質(zhì)等方面仍將繼續(xù)完善。

因此，申萬宏源表示，新發(fā)展模式下，“商品房+保障房”并重的住房雙軌制供應(yīng)體系將是未來市場的大勢所趨，預(yù)計保障房建設(shè)將以需定供，而商品房將有望打造高品質(zhì)住宅成長新賽道。