羅志恒

5月17日，四部委出臺(tái)房地產(chǎn)重磅新政，最受市場(chǎng)關(guān)注的舉措之一是支持地方政府以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地和住房，幫助企業(yè)解困。此輪“政府收儲(chǔ)”去庫(kù)存，會(huì)面臨哪些政策難點(diǎn)？去庫(kù)存的體量和效果會(huì)如何呢？

目前政府收儲(chǔ)主要分為兩類：一是收購(gòu)存量新房，受中央政策支持。按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵(lì)21家全國(guó)性銀行機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作保障性住房。二是收購(gòu)二手房，地方自主出臺(tái)。地方政府為暢通“賣舊買新”置換鏈條，由國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)部分二手房，用作保障性住房或重新出售。資金來(lái)源包括地方財(cái)政、城投平臺(tái)自籌資金等。

預(yù)計(jì)政府收儲(chǔ)將以存量新房為主，二手房規(guī)模較小。資金來(lái)源上，新房收儲(chǔ)有央行的保障性住房再貸款支持，而二手房收儲(chǔ)更依賴地方財(cái)政；前期收儲(chǔ)和后續(xù)管理上，新房方便集中收購(gòu)和統(tǒng)一管理，二手房則需分散處置，更加復(fù)雜；問(wèn)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)上，新房收儲(chǔ)可依據(jù)規(guī)范流程開展，二手房收儲(chǔ)的自主操作空間較大，容易產(chǎn)生利益輸送問(wèn)題。

總的來(lái)看，當(dāng)前收儲(chǔ)去庫(kù)存存在三個(gè)政策難點(diǎn)：

第一，部分城市的成本收益不匹配導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)有一定難度。政策要求新房收儲(chǔ)按照市場(chǎng)化原則運(yùn)作，而市場(chǎng)化運(yùn)作的前提是成本收益至少要大致匹配。配售型保障性住房的原則是“保本微利”。如果政府向房企收購(gòu)新房，再以可負(fù)擔(dān)的價(jià)格配售給受保障群體，便要求收購(gòu)價(jià)相較市場(chǎng)價(jià)有較大折扣，否則要么政府虧本，要么價(jià)格偏高以致缺乏吸引力。

配租型保障性住房則要比較租金回報(bào)率和資金成本。保障性住房再貸款的政策利率是1.75％，期限1年，可展期4次，人民銀行按照貸款本金的60％發(fā)放再貸款，因此收購(gòu)主體的貸款利率要更高。然而2024年4月，上海、深圳、廣州、北京的二手房租金回報(bào)率分別僅為1.75％、1.61％、1.58％、1.43％，租金覆蓋利息支出及運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的難度較大。

2023年2月，央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計(jì)劃，在重慶市、濟(jì)南市、鄭州市、長(zhǎng)春市、成都市、福州市、青島市、天津市等8個(gè)城市開展試點(diǎn)，支持市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。但截至2024年3月，1000億元的額度僅使用了20億元，反映出政府收儲(chǔ)在落地中面臨一定難度。

第二，保障性住房需求與商品房庫(kù)存之間錯(cuò)位。保障性住房缺口較大的是一二線城市，而商品房去庫(kù)存緊迫性較高的是三四線城市。

第三，地方財(cái)政面臨較大壓力。雖然當(dāng)前政策要求地方政府量力而行，不增加隱性債務(wù)，但無(wú)論是維持項(xiàng)目收支平衡，還是三四線城市去庫(kù)存，大概率還是需要地方財(cái)政提供支持。

目前市場(chǎng)熱議較多的問(wèn)題是：5000億元的收儲(chǔ)規(guī)模是否足夠？3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60％發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。然而市場(chǎng)普遍認(rèn)為消化存量商品房的收儲(chǔ)規(guī)模要達(dá)萬(wàn)億元以上，例如克而瑞研究中心估算所需資金可能超過(guò)5萬(wàn)億元。

首先，政策啟動(dòng)初期，5000億元的收儲(chǔ)規(guī)模相對(duì)充裕。如前所述，政府收儲(chǔ)不會(huì)像之前的棚改貨幣化那樣大規(guī)模鋪開，而是集中于高庫(kù)存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域；同時(shí)，市場(chǎng)化運(yùn)作的政府收儲(chǔ)面臨一些難點(diǎn)，推進(jìn)可能相對(duì)緩慢。

其次，若政府收儲(chǔ)順利快速推進(jìn)，政策額度可以追加。例如2023年央行新增5000億元PSL（抵押補(bǔ)充貸款）額度，支持保障性住房等“三大工程”建設(shè)。

最后，政府收儲(chǔ)具有帶動(dòng)效應(yīng)，供需失衡改善的效果或不止5000億元。如果政府收儲(chǔ)穩(wěn)步推進(jìn)，消化部分存量商品房的同時(shí)，能夠有效提振市場(chǎng)信心和預(yù)期，甚至可能不需要用完所有額度。

基于以上分析，可以預(yù)計(jì)的是：

一方面，政府收儲(chǔ)將產(chǎn)生積極作用：一是加快存量商品房去庫(kù)存，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題；二是加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求；三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制，加快房企回籠資金。另一方面，受制于前面提到的三個(gè)政策難點(diǎn)，本輪政府收儲(chǔ)去庫(kù)存的效果可能不如上一輪棚改貨幣化，但相應(yīng)地，也不太會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)過(guò)熱和房?jī)r(jià)大漲的副作用。

此輪新政以金融支持為主，在地方政府收購(gòu)存量商品房和閑置土地時(shí)，均特別強(qiáng)調(diào)不能增加地方政府隱性債務(wù)。因此政府收儲(chǔ)方面，應(yīng)加大中央財(cái)政對(duì)地方的支持力度，緩解地方財(cái)政壓力，推進(jìn)收儲(chǔ)工作順利進(jìn)行。