臥龍

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)今年頭五個(gè)月新建商品房銷售面積3.66億平方米，按年下跌20.3%，其中住宅銷售面積跌23.6%。新建商品房銷售額3.57萬(wàn)億元人民幣，按年下跌27.9%，其中住宅銷售額下跌30.5%。最新商品房待售面積7.43億平方米，按年升15.8%，其中住宅待售面積按年升24.6%。

事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)銷售已經(jīng)連續(xù)幾年下跌，2021年為最高峰，當(dāng)年商品房銷售額18.19萬(wàn)億元，銷售面積17.94億平方米。2022年商品房銷售額跌至13.33萬(wàn)億元，按年下跌26.7%；銷售面積13.58億平方米，按年下跌24.3%。2023年商品房銷售額再跌至11.66萬(wàn)億元，按年下跌12.5%；銷售面積11.17億平方米，按年下跌17.7%。而2016年商品房銷售額為11.76萬(wàn)億元，銷售面積15.73億平方米。好消息是2023年商品房平均售價(jià)為1.04萬(wàn)元，而2016年則只有0.75萬(wàn)元；壞消息是最新商品房待售面積7.43億平方米，創(chuàng)歷史新高，2015年次高點(diǎn)是7.18億平方米。

面對(duì)嚴(yán)峻局面，上個(gè)月人民銀行出招救市，但由于至今時(shí)間偏短，暫時(shí)還未見到顯著效果，政策的作用還需要更多時(shí)間來(lái)體現(xiàn)。

地產(chǎn)泡沫爆破、人口老齡化及出生人口急降，市場(chǎng)將此情形與1989年日本地產(chǎn)泡沫爆破時(shí)相提并論。作為投資者，不妨回顧日本地產(chǎn)股歷史走勢(shì)，看能否從中有所借鑒和啟發(fā)！

1985年9月，G5（美日德英法）財(cái)長(zhǎng)及央行行長(zhǎng)在紐約廣場(chǎng)飯店建立匯兌協(xié)調(diào)干預(yù)機(jī)制，最終達(dá)成各主要貨幣兌美元匯率有秩序升值協(xié)議，史稱“廣場(chǎng)協(xié)議”。廣場(chǎng)協(xié)議之后，日元匯率持續(xù)升值。廣場(chǎng)協(xié)議簽訂時(shí)，美金兌日元匯率為240，到1985年底該匯率便升值到200，1986年夏已突破150大關(guān)。1987年2月G7達(dá)成“盧浮宮協(xié)議”。1986年11月至1987年2月，日本兩度減息至2.5%，前所未有。但日元匯率依舊強(qiáng)勁，1988年5月升至120。日元升值及低利率水平，促使日本金融地產(chǎn)泡沫膨脹。證券公司慫恿投資者買入股票，銀行則大量買入土地、股票及藝術(shù)品，各路非銀機(jī)構(gòu)加入炒作行列。1988年至1990年，東京、大阪及名古屋地價(jià)飚升2倍至2.5倍。

住友不動(dòng)產(chǎn)（8830）乃日本大型不動(dòng)產(chǎn)公司及綜合地產(chǎn)開發(fā)商，隸屬于住友集團(tuán)旗下，成立于1949年。住友不動(dòng)產(chǎn)與三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地產(chǎn)并稱“不動(dòng)產(chǎn)御三家”。主要業(yè)務(wù)包括房屋租賃、房屋銷售、房屋建設(shè)等。住友目前市值約139億美金，排在三井、三菱及大和之后，屬于“梗頸四”。1984年7月短期低點(diǎn)319.9日元，到1989年12月最高升至2254.5日元，升幅6倍！再看看另一只市值較?。ㄊ兄?.7億美金）地產(chǎn)股平和不動(dòng)產(chǎn)（8803）走勢(shì)，1984年7月短期低點(diǎn)1980日元，到1989年12月最高升至10692日元，升幅4.4倍。同期日經(jīng)平均指數(shù)由1984年7月9703點(diǎn)升至1989年12月38957點(diǎn)，升幅3倍。

1989年5月，日本央行加息，到12月加息至4.25%，日經(jīng)38975點(diǎn)見頂。1990年3月，日本央行慌死股市跌得不夠味，一次性加息1%至5.25%，8月又再次加息0.75%至6%。日本股市見頂之后，住友股價(jià)由1989年12月2254.5日元跌至1992年8月低點(diǎn)500日元，跌幅77.8%。同期平和股價(jià)由10692日元跌至2875日元，跌幅73.1%。同期日經(jīng)跌至14194點(diǎn)，跌幅63.6%。

日本央行1991年7月開始減息，由6%減至5.5%，到1993年2月日本基準(zhǔn)利率減到前低水平的2.5%。日本股市1992年8月中期見底，進(jìn)入反彈周期。住友股價(jià)由1992年8月低點(diǎn)500日元回升至1993年5月824日元，升幅為64%；平和股價(jià)由1992年8月低點(diǎn)2875日元回升至1993年5月5150日元，升幅為79%。同期日經(jīng)升47%，兩只地產(chǎn)股跑贏大市。

日經(jīng)反彈高點(diǎn)出現(xiàn)在1996年6月，自1992年8月低點(diǎn)回升60%，住友1997年6月股價(jià)才見頂，股價(jià)翻倍有余。1998年爆發(fā)亞洲金融風(fēng)暴，住友股價(jià)由1060日元跌至1998年10月最低201日元，跌幅81%。而計(jì)算自1989年最高價(jià)2254.5日元之后跌幅則跌幅高達(dá)91%。平和股價(jià)則一直跌至2002年12月最低1080日元，距離1989年高位下跌九成。

日經(jīng)1989年最高38975點(diǎn)，2003年4月最低7605點(diǎn)，跌幅80.5%。2003年至2007年全球股市大牛市，但日本股市走勢(shì)疲弱，日經(jīng)最多反彈至2007年7月18295點(diǎn)，雖然反彈幅度高達(dá)140.6%，但指數(shù)仍然比1996年甚至2000年高點(diǎn)更低。住友股價(jià)自1998年10月最低201日元升至2007年2月最高5270日元，升幅高達(dá)25倍！平和股價(jià)走勢(shì)雖然較弱，但從2002年底升至2005年11月最高5270日元，升幅高達(dá)3.9倍。

即便是日本股市崩盤，但并非所有股票都要陪葬。相反，那些全球化公司仍然展示其強(qiáng)大生命力。1985年廣場(chǎng)協(xié)議之后日本地產(chǎn)股開始持續(xù)上升，但著名消費(fèi)電子公司索尼（6758）股價(jià)則從1985年3月跌至1987年4月?！氨R浮宮協(xié)議”之后，1987年3月日本央行將基準(zhǔn)利率減至2.5%，索尼股價(jià)自1987年4月低點(diǎn)1163日元升至1989年10月高點(diǎn)4318日元，升2.7倍。1989年10月至1992年8月，索尼股價(jià)從4318日元跌至1675日元，跌幅61.2%。然而，從1992年8月1675日元，到2000年3月最高，索尼股價(jià)升至16950日元，近8年時(shí)間升幅9倍，表現(xiàn)遠(yuǎn)超同期日經(jīng)指數(shù)，其走勢(shì)呈現(xiàn)清晰一組5浪型態(tài)。

很明顯，1990年代即便是日本金融地產(chǎn)崩盤，并非“天塌下來(lái)”如索尼這類全球化公司，憑著IT概念，順應(yīng)當(dāng)時(shí)科網(wǎng)股熱潮，股價(jià)朝上，照樣有利可圖。而地產(chǎn)股本身，亦非一跌到底，而是遵循“下跌—反彈—下跌”模式行進(jìn)。所謂“上吊都要透透氣啦”！