陳洪杰

5月中旬以來，房地產(chǎn)利好政策頻出。多家銀行也參與其中，加大了先息后本還款方式的推出力度。

近期，平安銀行發(fā)布的《房貸利好政策來啦》一文中介紹了多種還款方式，其中：借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

這就是所謂的氣球貸（Balloon Loan），貸款前期每期還款金額較小，但是在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像氣球。

不僅是平安銀行，另有多家銀行也實行了房貸的先息后本還款方式。有行業(yè)人士稱，“貸款者可在部分國有大行、股份制銀行的手機銀行上申請先息后本的方式，無需按照傳統(tǒng)的等額本息和等額本金還款。”

另有人士在社交平臺上分享，有銀行已允許貸款者從等額本息改成先息后本，不過兩三年之后再變更回等額本息。

多位行業(yè)人士稱，先息后本的還款方式比較適合那些前期資金緊張但預(yù)計未來會有更多可支配資金的客群?！靶枰⒁獾氖?，先息后本的還款方式，其綜合融資成本也是比較高的。對客戶來說，先息后本在前期的還貸壓力較小，短期內(nèi)迅速提高了資金使用效率，但后續(xù)償還貸款的壓力明顯放大，如果客戶的還款能力不強，可能會造成違約等問題?！苯鹑诒O(jiān)管政策專家、冠苕咨詢創(chuàng)始人周毅欽稱。

“欠債總是要還的?！绷硪晃汇y行業(yè)人士稱，購房者需要有合理的還款規(guī)劃，以及對未來可支配收入有著清晰的認(rèn)識，若采取過高的杠桿，則會帶來風(fēng)險。

先息后本，減輕還款壓力

近日，平安銀行推出了多個前期還款金額小的特色還款方式。氣球貸為其中之一，借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還給平安銀行剩余本金。

平安銀行在后續(xù)回應(yīng)稱，氣球貸還款方式僅適用該行個人商住兩用房按揭業(yè)務(wù)。

平安銀行于近期推出的其他還款也有氣球貸的屬性，例如二階段還款、雙周供、輕松還。其中二階段還款是“第一階段只還利息、第二階段等額本息”。雙周供是指由月供改為兩周一次還款。輕松還是指“每月還利息、每六個月還一定比例的本金、最后一次性還剩余本金”。

早在2008年之前，氣球貸已經(jīng)出現(xiàn)，并在房貸政策較為寬松的2008年、2009年受到過熱捧。但此后，房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)時，先息后本的還款方式被一些炒房客所利用，放大購房杠桿，有些銀行也因此被監(jiān)管叫停此類金融服務(wù)。

到了2021年7月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)中介機構(gòu)規(guī)范經(jīng)營專項整治工作的通知》稱，各房地產(chǎn)中介機構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)對照以下整治重點進行自查自糾：誘導(dǎo)消費者使用氣球貸等金融產(chǎn)品，但對消費者隱瞞后續(xù)可能產(chǎn)生無法續(xù)貸的情況及風(fēng)險；誘導(dǎo)消費者偽造銀行流水等違法違規(guī)行為等。

“目前，有銀行推出了按揭貸款可以申請變更還款方式，從等額本息改成先息后本，兩三年之后再等額本息，從而減輕還款壓力。對于無法償還的存量客戶，有的銀行從每月還款變成按季度還款，甚至半年還一次利息，相當(dāng)于給客戶多半年時間，有的直接延期一年還款。”另有人士在社交平臺上分享。

這幾年，商業(yè)銀行的創(chuàng)新不僅僅有氣球貸，還有百歲貸等產(chǎn)品。百歲貸是指，“借款人子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”。

購房者需要有合理的還款規(guī)劃，以及對未來可支配收入有著清晰的認(rèn)識。圖/IC

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，鑒于2024年房貸政策歷史上較為寬松，且購房者的收入狀況出現(xiàn)了很多變化和新情況，所以此類創(chuàng)新的關(guān)鍵在于，能否和還款能力匹配且不出現(xiàn)違約風(fēng)險。從這個角度看，建議風(fēng)控能力強且信貸質(zhì)量管控能力強的銀行，可以進行試點和營銷。

關(guān)注氣球貸風(fēng)控

氣球貸等還款方式的創(chuàng)新，與銀行資產(chǎn)端投放壓力加大有關(guān)。國家金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年一季度末，中國銀行業(yè)金融機構(gòu)總資產(chǎn)逼近430萬億元。截至2023年末，銀行業(yè)金融機構(gòu)的總資產(chǎn)為417.29萬億元，較2019年增長了47.71%。

然而，就個人房貸業(yè)務(wù)而言，一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，抵押充足，再加上不良率較低，為國有大行和全國性股份制銀行的核心業(yè)務(wù)之一。

不過，2023年是個分水嶺。中國人民銀行發(fā)布的《2023年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8個百分點。

2024年以來，陸續(xù)有重點城市松綁或者全面取消限購政策，尤其是在5月17日，史上最大力度降息降首付出現(xiàn)，保交樓、去庫存等政策相繼出臺。“氣球貸等先息后本產(chǎn)品的推出，背后的動力在于銀行想在個貸市場上有更多的作為?！币晃汇y行業(yè)資深人士稱。

在房地產(chǎn)新形勢下，銀行、購房者需要注意些什么？

不同于等額本金和等額本息等傳統(tǒng)償還方式，先息后本的還款方式比較適合那些前期資金緊張但預(yù)計未來會有更多可支配資金的客群。周毅欽表示，如果借款者的還款能力不強，可能會造成違約等問題。因此也需要商業(yè)銀行對客戶的財務(wù)狀況和還款能力進行準(zhǔn)確評估。

在嚴(yán)躍進看來，若隨意發(fā)放此類貸款，則很容易造成一種錯覺，即還款壓力不大。因為若是后續(xù)收入狀況不及預(yù)期，其壓力會變得越來越大，會產(chǎn)生不可控的貸款違約和金融風(fēng)險問題?！皩ι暾堎J款的人從職業(yè)情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產(chǎn)業(yè)情況、過往購房情況和貸款情況等角度進行分析，細(xì)化不同群體的收入曲線結(jié)構(gòu)和趨勢，以更精準(zhǔn)推進差異化和個性化的房貸還款計劃和產(chǎn)品?！彼ㄗh。

從風(fēng)控的角度，嚴(yán)躍進還稱，關(guān)鍵還是要做好現(xiàn)金流的工作，即此類還貸資金的測算工作。除了要做好還貸人的收入狀況審核，對于經(jīng)濟形勢、房產(chǎn)價值走向等也需要持續(xù)進行嚴(yán)密的監(jiān)測。即時刻關(guān)注還貸者的還款來源和還款壓力情況，主動提前預(yù)測問題。同時也需要明確一點，即類似業(yè)務(wù)可以推，但需要設(shè)定上限，否則過多業(yè)務(wù)集中在此類領(lǐng)域，本身會產(chǎn)生較大的金融風(fēng)險問題。

有數(shù)據(jù)顯示，從居民杠桿視角來看，2023年中國家庭杠桿率處于較高水平、達(dá)64%。居民可支配收入增速亦放緩，2020年-2023年平均增速為3%、低于2016年-2019年7%的均值，且2023年底居民就業(yè)、收入預(yù)期指數(shù)亦處低位、尚在修復(fù)。

“經(jīng)濟還在緩慢復(fù)蘇，購房者不要盲目加杠桿，需認(rèn)真考慮當(dāng)下消費以及未來收入預(yù)期，做好相應(yīng)的資產(chǎn)規(guī)劃?！绷碛行袠I(yè)人士稱。