[摘 要]網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的經(jīng)營模式高度依賴平臺規(guī)則、算法技術(shù)、房源數(shù)據(jù)、用戶數(shù)據(jù)等要素。一旦平臺利用算法組織平臺內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成壟斷協(xié)議，或是濫用市場支配地位，利用平臺規(guī)則及數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)處理能力，收取高價經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，濫用平臺內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者的數(shù)據(jù)，就會對網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的競爭秩序造成破壞。為此，應(yīng)結(jié)合網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的模式與特點(diǎn)，審慎衡量平臺行為對市場競爭產(chǎn)生的影響，著重關(guān)注平臺是否合理利用算法、房源數(shù)據(jù)、客戶數(shù)據(jù)等生產(chǎn)要素實(shí)施經(jīng)營行為，考察網(wǎng)絡(luò)平臺行為是否違反《反壟斷法》。

[關(guān)鍵詞]網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺 壟斷協(xié)議 濫用市場支配地位

[作者簡介]夏迪旸，南開大學(xué)法學(xué)院博士研究生（天津 300350）

[DOI編號]10.13761/j.cnki.cn23-1073/c.2024.03.007

一、問題的提出

房地產(chǎn)是人類生活的必需品，居民在房屋買賣、租賃上有剛性需求。數(shù)據(jù)、算法等科學(xué)技術(shù)的運(yùn)用幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)突破了傳統(tǒng)業(yè)態(tài)下面臨的地域、時間、交易規(guī)模、信息溝通等因素的限制，創(chuàng)新性地形成了網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺，但同時也滋生了壟斷協(xié)議行為與濫用市場支配地位行為。平臺很有可能利用算法等要素，實(shí)現(xiàn)敏感信息的交換，達(dá)成壟斷協(xié)議。平臺也有可能利用自身在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場上的支配地位，對消費(fèi)者收取不公平的高價傭金，濫用平臺內(nèi)經(jīng)營者與消費(fèi)者的數(shù)據(jù)、信息，排除、限制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場上的競爭。

受限于房源信息、客源信息的收集與經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)的搭建需要大量成本，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場具有較高的市場進(jìn)入壁壘，不利于潛在競爭者進(jìn)入市場開展經(jīng)營活動。這意味著消費(fèi)者以及平臺內(nèi)經(jīng)營者可能缺少其他可供替代的選擇。網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場上的競爭秩序問題已引起有關(guān)部門的重視：2023年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，明確房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強(qiáng)制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此后，廣東、黑龍江、江西等地也發(fā)布了相關(guān)規(guī)定，聚焦于引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺不得強(qiáng)制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

在對數(shù)字經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管模式上，我國經(jīng)歷了由“寬松監(jiān)管”到“包容審慎”監(jiān)管再到強(qiáng)化專項(xiàng)監(jiān)管，隨后步入常態(tài)化監(jiān)管的過程^[1]。我國平臺經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域常態(tài)化監(jiān)管，既要防止資本無序擴(kuò)張，又要保護(hù)平臺企業(yè)的創(chuàng)新動力^[2]。既要約束平臺的壟斷行為，避免平臺破壞網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的競爭秩序，又要促進(jìn)平臺經(jīng)濟(jì)釋放創(chuàng)新動能，提升網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量與效率。對于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺實(shí)施的壟斷協(xié)議行為與濫用市場支配地位行為，應(yīng)當(dāng)明確其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)主體的責(zé)任承擔(dān)、抗辯、豁免、責(zé)任承擔(dān)方式等問題。

二、網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場競爭環(huán)境分析

（一）平臺經(jīng)營模式：以數(shù)據(jù)、算法、平臺規(guī)則等要素推動服務(wù)智能化

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往通過線下的宣傳模式，在房屋的供給端與需求端間搭建橋梁。這些機(jī)構(gòu)往往立足于單個城市內(nèi)部競爭，以小門店線下經(jīng)營為主^[3]，行業(yè)利潤率低，從業(yè)人員綜合素質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量參差不齊。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開始利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搜集、發(fā)布房源信息，尋找潛在的房屋供給者與需求者。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)打破時間、空間上的界限，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)信息門戶網(wǎng)站逐漸成熟。

web3.0時代的到來，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融合進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)。以數(shù)據(jù)為基本要素，以算法為底層支撐，以平臺為核心構(gòu)造的數(shù)字經(jīng)濟(jì)正在深刻地影響和改變著我國經(jīng)濟(jì)社會的生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)和人民群眾的生活與行為方式。在服務(wù)質(zhì)量的提升方面，平臺將房地產(chǎn)交易雙方、經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)等市場參與主體連接，以線上交易的方式提升了服務(wù)效率。平臺可利用用戶數(shù)據(jù)、算法技術(shù)進(jìn)行房源信息的整合，保證了房源信息的準(zhǔn)確真實(shí)。平臺憑借房源數(shù)據(jù)庫，可以針對用戶需求提供真實(shí)性更有保障、個性化更加充分的服務(wù)，保證了消費(fèi)者獲得更良好的用戶體驗(yàn)。

在業(yè)務(wù)流程的分工方面，平臺將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)進(jìn)一步精細(xì)化與標(biāo)準(zhǔn)化，通過數(shù)字信息技術(shù)為業(yè)務(wù)鏈條賦能，為不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供合作機(jī)會，減少了機(jī)構(gòu)間的“零和博弈”：其中最為典型的是經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)模式（Agent Cooperation Network，簡稱ACN）。在ACN合作模式下，經(jīng)紀(jì)人以不同角色共同參與交易中。經(jīng)紀(jì)人可依據(jù)角色不同分為房源方經(jīng)紀(jì)人與客源方經(jīng)紀(jì)人，房源方經(jīng)紀(jì)人包括房源錄入人、房源維護(hù)人、房源實(shí)勘人、房源鑰匙人，客源方經(jīng)紀(jì)人包括客源推薦人、客源成交人、客源合作人、客源首看人、交易顧問等。經(jīng)紀(jì)人們由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時代的競爭者，變成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺中的合作者，共享交易傭金?？梢哉f，ACN模式重新定義了經(jīng)紀(jì)人之間的分工與協(xié)作，重新構(gòu)造了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的模式，通過建立有秩序的競合網(wǎng)絡(luò)，解決了平臺內(nèi)部信息共享與合作的問題，形成了房源聯(lián)賣的模式。此外，平臺還積極吸引線下的傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為平臺內(nèi)經(jīng)營者加入平臺。機(jī)構(gòu)加盟平臺就可以享受到平臺的房源和客源信息。平臺通過交易系統(tǒng)的統(tǒng)一管理，使加入平臺的企業(yè)獲得更多的交易機(jī)會，實(shí)現(xiàn)了平臺與平臺內(nèi)經(jīng)營者的共贏。

（二）市場競爭狀況：中小機(jī)構(gòu)與大型網(wǎng)絡(luò)平臺競爭較為困難

首先，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場進(jìn)入壁壘較高。平臺往往具有房源數(shù)據(jù)數(shù)量與質(zhì)量上的優(yōu)勢。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，虛假房源問題較為突出。發(fā)布房源后，部分經(jīng)紀(jì)人會選擇發(fā)布虛假房源信息以獲得更多客戶關(guān)注，而消費(fèi)者由于信息不對稱，無法驗(yàn)證房源信息的真實(shí)性。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺化后，平臺會將房源信息匯總整理，形成數(shù)據(jù)庫。以某平臺為例，其從2008年開始搭建“樓盤字典”，借助人力、數(shù)字技術(shù)和工具從門牌號碼、面積、戶型，對系統(tǒng)內(nèi)每一套房屋的朝向、區(qū)位條件等多個方面標(biāo)注解釋，保證了房源信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性?？梢哉f，經(jīng)過長時間的數(shù)據(jù)積累，該平臺積攢了行業(yè)內(nèi)數(shù)量最多、質(zhì)量最優(yōu)的房源數(shù)據(jù)資產(chǎn)。這些豐富的數(shù)據(jù)資產(chǎn)導(dǎo)致想要進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的潛在競爭者面臨較高的市場進(jìn)入壁壘，這些潛在競爭者獲取如此海量的房源數(shù)據(jù)較為困難，同時也缺乏技術(shù)與資金上的支持搭建同樣的房源數(shù)據(jù)系統(tǒng)，往往只能選擇作為平臺內(nèi)經(jīng)營者加入這一生態(tài)系統(tǒng)之中，獲取房源信息數(shù)據(jù)。

其次，平臺內(nèi)經(jīng)營者對平臺有一定程度的依賴性。在某大型平臺所搭建的ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)中，不同機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人們需要在遵守平臺制定的房源信息共享等規(guī)則的前提下，以不同的角色共同參與到同一筆交易中，成交后按照各個角色的分傭比例進(jìn)行傭金分成。經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)降低了惡性競爭的發(fā)生概率，促進(jìn)了良性競爭，但也意味著經(jīng)紀(jì)人和機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格遵守平臺的相關(guān)規(guī)則，由平臺明確經(jīng)紀(jì)人的角色與作用，對平臺依賴程度較強(qiáng)。

最后，從市場上提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的平臺數(shù)量來看，市場集中度在逐漸增長。隨著數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)技術(shù)與信息通信技術(shù)的發(fā)展，各家互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛推出移動房地產(chǎn)交易APP，在經(jīng)過房地產(chǎn)政策的調(diào)整與平臺經(jīng)濟(jì)的波浪式發(fā)展后，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的份額已為少數(shù)幾家平臺所占據(jù)。平臺會通過收購股權(quán)等方式，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不同市場層次間實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合，導(dǎo)致了市場集中度進(jìn)一步提高。從全國來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已超過 26萬家，擁有1—10家門店的小機(jī)構(gòu)占比超過 90%，擁有 50 家門店以上的中大型機(jī)構(gòu)占比低于 1%。但在主要一、二線城市，已經(jīng)形成了少數(shù)頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占據(jù)大部分市場份額的壟斷競爭格局^[4]。有學(xué)者指出，某市前5家公司在市場的份額已接近壟斷—競爭，但任意一家公司對市場的價格并沒有決定能力^[5]。也有學(xué)者認(rèn)為，在某些局部區(qū)域，某平臺的壟斷效應(yīng)已經(jīng)形成^[6]。

（三）壟斷行為滋生：壟斷協(xié)議行為與濫用市場支配地位行為

傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域的壟斷行為，主要表現(xiàn)為機(jī)構(gòu)間固定或共同調(diào)整價格的行為。例如2014年，天津市出臺的《進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)的通知》，隨后該市前三大企業(yè)——我愛我家、鏈家、中原同時漲價，將二手房交易服務(wù)費(fèi)上漲，從總房款的2%提升到了3%，上漲幅度達(dá)到了50%。因達(dá)成協(xié)議同時上調(diào)二手房中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，被指違反《反壟斷法》相關(guān)規(guī)定參見《不滿房產(chǎn)中介收費(fèi)過高，一購房者發(fā)起反壟斷訴訟！最高法判了》，https：//new.qq.com/rain/a/20230117A05QLG00.html.2023年10月12日最后訪問。。2014年12月，天津市價格主管部門依法對上述三家公司的違法行為作出罰款總計(jì)531萬元的處罰。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也有很大的概率在行業(yè)協(xié)會的組織下，達(dá)成并實(shí)施壟斷協(xié)議行為。2018年，蕪湖市發(fā)改委對市房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會進(jìn)行約談，指出其下發(fā)通知調(diào)整該市存量房租賃市場服務(wù)傭金的行為涉嫌行業(yè)壟斷，必須立即予以撤銷；2020年，寧德市市場監(jiān)管局以約談的方式，對房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談提醒；2023年年底，福州市房地產(chǎn)估價協(xié)會因組織相關(guān)評估企業(yè)簽訂含有約束評估企業(yè)價格競爭內(nèi)容的《承諾函》，而被福建省市場監(jiān)督管理局責(zé)令停止違法行為并處以罰款參見閩市監(jiān)反壟斷字〔2023〕005號。。

隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺化的不斷成熟，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)已突破了線下傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中的信息壁壘，也更易滋生出壟斷行為：平臺可能通過算法、平臺規(guī)則等要素，通過意思聯(lián)絡(luò)、交換敏感信息、行為協(xié)調(diào)一致等方式，組織平臺內(nèi)經(jīng)營者固定服務(wù)費(fèi)用，達(dá)成壟斷協(xié)議；平臺也有可能利用自身在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的支配地位，利用消費(fèi)者或平臺內(nèi)經(jīng)營者的相關(guān)數(shù)據(jù)開展不公平競爭行為，或向消費(fèi)者索取高價服務(wù)費(fèi)用。

1.網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺可能組織實(shí)施算法共謀行為

房地產(chǎn)市場上的競爭問題引發(fā)了美國實(shí)務(wù)界的關(guān)注。這些問題主要圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會通過控制經(jīng)紀(jì)人訪問房源信息的方式，固定中介服務(wù)的價格。2023年10月，MLS房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)公司，以及美國房地產(chǎn)公司Anywhere和RE/MAX與原告Nosalek達(dá)成和解See RE/MAX， Anywhere Settle in Nosalek Lawsuit，https：//nowbam.com/re-max-anywhere-settle-in-nosalek-lawsuit/.

Judge Approves MLS PIN Settlement in Nosalek Suit，https：//www.housingwire.com/articles/judge-approves-mls-pin-settlement-in-nosalek-suit/. Last visited on Nov 24th，2023.。原告認(rèn)為，Anywhere和RE/MAX等房地產(chǎn)公司使用MLS系統(tǒng)規(guī)則，要求任何在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫上發(fā)布房產(chǎn)信息的經(jīng)紀(jì)人要向買方經(jīng)紀(jì)人提供補(bǔ)償，固定了傭金費(fèi)用，防止傭金費(fèi)率下降。美國波士頓地方法院法官帕蒂·薩里斯批準(zhǔn)了MLS房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)公司與Nosalek的和解協(xié)議，然而，美國司法部表示對該案的反壟斷和解方案表示嚴(yán)重關(guān)切，認(rèn)為這一和解方案的競爭效果仍需經(jīng)過仔細(xì)評估。

通過算法在房地產(chǎn)領(lǐng)域達(dá)成的壟斷協(xié)議也引發(fā)了美國社會的關(guān)注。2022年11月，美國11家房屋管理公司因被指控實(shí)施了共謀行為，正面臨著反壟斷訴訟。這11家房屋管理公司通過共享數(shù)據(jù)和復(fù)雜算法來制定商業(yè)計(jì)劃，操縱學(xué)生住房市場的租房價格。一家名為RealPage的軟件開發(fā)公司由于為這些房屋管理公司提供了幫助而牽涉其中。據(jù)原告稱，房屋管理公司在RealPage的幫助下達(dá)成了這項(xiàng)非法協(xié)議。RealPage專門為學(xué)生住房市場設(shè)計(jì)了一項(xiàng)名為YieldStar student算法，將房屋管理公司與實(shí)時算法驅(qū)動的共享數(shù)據(jù)聯(lián)系起來，其中包括“100多萬張學(xué)生床位的深度市場數(shù)據(jù)”以及近1000所大學(xué)的關(guān)鍵績效指標(biāo)。YieldStar student有助于提高學(xué)生住房市場的租金，讓出租人實(shí)現(xiàn)收入最大化。它可以根據(jù)包括地理位置和需求在內(nèi)的各種因素計(jì)算出公寓的定價。此外，RealPage通過信息反饋，幫助房東在同一時間保持最佳數(shù)量的房產(chǎn)空置，以避免供過于求，從而推高需求和房價See Rent-calculating Software Biz Accused of Colluding with “Cartel” of Landlords，https：//www.theregister.com/2022/10/25/realpage_rent_lawsuit/. Last visited on Nov 24th，2023.。有學(xué)者認(rèn)為，人工智能設(shè)定了較高的固定租金，導(dǎo)致過去十年租金上漲了25%至50%See One Man’s Quest To Label Real Estate Data Companies as Cartels，https：//propmodo.com/one-mans-quest-to-label-real-estate-data-companies-as-cartels/. Last visited on Nov 24th，2023.。在這一案件中，房地產(chǎn)出租方涉嫌通過算法的方式，在彼此間達(dá)成了壟斷協(xié)議，排除、限制了房地產(chǎn)租賃市場上的競爭。盡管本案中并不涉及網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺，但考慮到平臺的經(jīng)營模式與運(yùn)作特點(diǎn)：平臺作為“管理者”，連接著大量作為平臺內(nèi)經(jīng)營者的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，掌握著大量房源數(shù)據(jù)與客源數(shù)據(jù)，并通過算法根據(jù)用戶的需求為用戶生成房源推薦。因此，應(yīng)對平臺通過算法引導(dǎo)平臺內(nèi)經(jīng)營者達(dá)成壟斷協(xié)議的行為予以重視。

2.網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺可能實(shí)施濫用市場支配地位行為

第一，排他性濫用行為。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代，數(shù)據(jù)作為一種重要的生產(chǎn)要素，其可獲得性與可復(fù)制性往往成為潛在競爭者能否進(jìn)入市場的關(guān)鍵。如若平臺在不存在正當(dāng)理由的情況下，拒絕向潛在競爭者開放數(shù)據(jù)，亦或是通過不公平的平臺規(guī)則，限制平臺內(nèi)經(jīng)營者與其他平臺進(jìn)行交易，便會抑制房地產(chǎn)中介市場的創(chuàng)新活力，破壞公平競爭秩序。

韓國反壟斷監(jiān)督機(jī)構(gòu)在2020年10月對Naver公司處以10.3億韓元的罰款，原因是該公司濫用其房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的市場優(yōu)勢地位，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的競爭。Naver是韓國占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)信息平臺，擁有 40% 以上的在線房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在獨(dú)立訪客和頁面瀏覽量方面占據(jù) 70% 的市場份額。Naver利用平臺規(guī)則，禁止房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商向其他在線平臺提供已確認(rèn)的待售房產(chǎn)信息，如果房地產(chǎn)公司違反上述新規(guī)定，將立即終止與它們的合同。

韓國公平交易委員會認(rèn)定Naver利用其平臺壟斷地位，阻止了房地產(chǎn)信息提供商與其競爭對手Kakao Corp.簽訂協(xié)議，后者運(yùn)營著另一個門戶網(wǎng)站Daum。Naver實(shí)行的一系列行為使得 Kakao 幾乎無法進(jìn)入在線房地產(chǎn)市場，這實(shí)際上使得Naver進(jìn)一步鞏固了其房地產(chǎn)市場的市場主導(dǎo)權(quán)。由于阻止房地產(chǎn)信息提供商與競爭對手Kakao Corp.簽訂協(xié)議，Naver得以維持其房地產(chǎn)在線市場的壟斷地位，限制了市場上的競爭，而可能對市場公平性和消費(fèi)者選擇產(chǎn)生負(fù)面影響See KFTC Imposes Corrective Measures on Naver for Favoring Its Own Real-estate Search， Shopping， and Video Services over Competitors，https：//competition.tistory.com/entry/KFTC-imposes-corrective-measures-on-Naver. Last visited on Nov 24th，2023.。

第二，剝削性濫用行為。

在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場中，剝削性濫用行為主要表現(xiàn)為平臺濫用市場支配地位，收取不公平、不合理的高價傭金費(fèi)用，以及不當(dāng)收集、使用用戶的數(shù)據(jù)，等等。2022年12月，中國裁判文書網(wǎng)公布了王某某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等濫用市場支配地位糾紛民事二審民事判決書。在該案中，原告王某某認(rèn)為，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在提供服務(wù)的過程中存在多種濫用市場支配地位的行為，具體包括以不公平高價交易、將交易保障服務(wù)與居間服務(wù)捆綁交易、將十三項(xiàng)交易保障服務(wù)進(jìn)行搭售、交易時規(guī)定過戶后出具發(fā)票等附加不合理?xiàng)l件的濫用行為。最高法作出終審判決，認(rèn)為原審法院在本案相關(guān)市場及支配地位的認(rèn)定上雖有瑕疵，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明該公司實(shí)施了濫用行為參見（2020）最高法知民終1463號民事判決書。。

網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺也面臨著個人信息保護(hù)方面的難題。面對倒賣信息的巨大利潤空間，部分平臺或機(jī)構(gòu)采取掃碼登記、人臉識別等各種方式違法收集個人信息，更有甚者還專門開發(fā)收集個人信息軟件，誘導(dǎo)用戶注冊后，大量獲取與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)無關(guān)的個人信息。隨后便將利用職務(wù)便利非法獲取的用戶個人信息出售，導(dǎo)致大量買房用戶信息被非法泄露。有數(shù)據(jù)顯示，90%以上的買房者、看房者都接到過各種銷售、裝修的騷擾電話與短信^[7]。對于此類現(xiàn)象，除了通過《個人信息保護(hù)法》的路徑，扎牢消費(fèi)者個人信息保護(hù)的藩籬外，還應(yīng)探索通過《中華人民共和國反壟斷法》（以下簡稱“《反壟斷法》”）及相關(guān)規(guī)定，有的放矢地規(guī)制具有市場支配地位的房地產(chǎn)平臺的剝削性濫用行為。

三、網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場平臺壟斷行為的認(rèn)定

平臺利用數(shù)據(jù)、算法、平臺規(guī)則等要素，固然有可能實(shí)施壟斷協(xié)議、濫用市場支配地位的行為，破壞市場競爭秩序。但正是由于數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)技術(shù)與信息通信技術(shù)的廣泛運(yùn)用，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)才得以由線下模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度融合。因此，有關(guān)部門在利用《反壟斷法》規(guī)制網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場平臺的壟斷行為時，應(yīng)做好相關(guān)市場界定、競爭效果評估，審慎衡量平臺利用數(shù)據(jù)等要素實(shí)施的經(jīng)營行為對市場競爭的效果。

（一）相關(guān)市場界定

在認(rèn)定平臺是否實(shí)施了壟斷協(xié)議行為與濫用市場支配地位行為的問題上，首先均需要對相關(guān)市場進(jìn)行界定。相關(guān)市場界定的基本邏輯在于通過需求替代分析識別商品之間是否存在現(xiàn)實(shí)合理且有效的競爭替代/約束關(guān)系^[8]。

1.相關(guān)商品市場界定

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)主要集中在線上，與傳統(tǒng)的線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不處于同一相關(guān)市場中。從業(yè)務(wù)范疇上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)可分為新建房經(jīng)紀(jì)服務(wù)與存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)、住房經(jīng)紀(jì)服務(wù)與非住房經(jīng)紀(jì)服務(wù)、買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)與租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)等，應(yīng)將相關(guān)商品市場界定至何種程度，還需結(jié)合案件具體情況加以判斷。

第一，平臺與線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不處于同一相關(guān)商品市場。

網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺有別于房地產(chǎn)信息門戶，服務(wù)的對象是作為平臺內(nèi)經(jīng)營者的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和作為消費(fèi)者的房屋租賃、買房方等群體，具有顯著的跨邊網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與用戶對網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的需求具有緊密關(guān)聯(lián)。因此，界定相關(guān)商品市場，需要考慮平臺雙邊用戶之間的關(guān)聯(lián)影響。從經(jīng)營者和消費(fèi)者兩個角度分別進(jìn)行需求替代分析和供給替代分析。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)線上服務(wù)規(guī)范》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)線上服務(wù)是指，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、VR和AI等技術(shù)，及網(wǎng)站、APP、小程序等工具，以圖文、動畫、視頻、直播和網(wǎng)絡(luò)社交等形式向房地產(chǎn)交易相關(guān)當(dāng)事人等提供的服務(wù)。盡管部分平臺所從事的為線上線下一體化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，但不應(yīng)將僅提供線下實(shí)體服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺劃分至同一相關(guān)商品市場中。

從經(jīng)營者需求替代的角度分析，平臺與線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不具有緊密替代關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容不同。平臺服務(wù)內(nèi)容包括全景自動重建、臨感VR看房等服務(wù)，通過全景自動重建技術(shù)，經(jīng)紀(jì)人可以更加便捷地完成房源信息收集工作，通過VR看房技術(shù)，用戶看房效率進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營成本進(jìn)一步降低。此外，平臺還能提供房屋維修、金融等方面的業(yè)務(wù)，服務(wù)場景與內(nèi)容更加豐富。線下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往以傳單、報(bào)紙、展銷會、廣告等方式進(jìn)行房源信息的搜集與傳遞。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量與效率較平臺差別巨大。二是服務(wù)覆蓋的空間與時間不同。線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往只能在其門店附近的地理區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，且服務(wù)時間較為局限。平臺可通過利用數(shù)據(jù)、算法等技術(shù)，突破空間與時間上的限制，在不同城市間開展業(yè)務(wù)活動，且服務(wù)時間更加靈活。

從消費(fèi)者需求替代分析，平臺與線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)同樣不具有替代性。這主要體現(xiàn)在服務(wù)匹配供給端與需求端的效率不同。平臺可以借助數(shù)據(jù)、算法等技術(shù)，根據(jù)消費(fèi)者需要，在房源數(shù)據(jù)庫中精準(zhǔn)匹配符合消費(fèi)者對地理位置、交通信息、租金費(fèi)用、同住舍友等個性化需求的房屋信息。消費(fèi)者還可通過VR看房等技術(shù)，突破時間與空間上的限制，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程看房，提高其看房效率。線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)缺少對于房源數(shù)據(jù)的整合與分析，同時其經(jīng)營活動受到時間與空間的限制，消費(fèi)者需要花費(fèi)更多的時間挑選房屋，無法快速滿足消費(fèi)者的個性化需求。

從供給替代分析來看，二者也不具有替代性。一是平臺的收入來源更加豐富，包括提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)獲得的傭金，平臺內(nèi)經(jīng)營者交易獲得的傭金分成，平臺內(nèi)經(jīng)營者加盟管理費(fèi)，以及平臺提供的過戶費(fèi)、現(xiàn)場核查、培訓(xùn)等服務(wù)費(fèi)。線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收入來源主要為提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)獲得的傭金。二是網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺市場的進(jìn)入壁壘較高。若想要提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，需要有豐富的房源數(shù)據(jù)，并對房源數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行反復(fù)核查，同時還要滿足網(wǎng)絡(luò)服務(wù)對基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)支撐等方面的要求，線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)很難轉(zhuǎn)型為網(wǎng)絡(luò)平臺。

第二，結(jié)合案件情況與平臺業(yè)務(wù)范疇確定相關(guān)商品市場。

一是應(yīng)結(jié)合案件具體情況考察房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)與房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)之間是否存在替代關(guān)系。從服務(wù)性質(zhì)來看，房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)與房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)的服務(wù)對象和服務(wù)內(nèi)容顯然不同，前者系向有出租房屋需求的出租人和有租賃房屋需求的租房人提供服務(wù)，而后者系向有賣房需求的出賣人和有買房需求的買受人提供服務(wù)。從行業(yè)規(guī)范來看，二者要求并不相同，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第15條第1款第7項(xiàng)規(guī)定，政府主管部門或者行業(yè)組織分別制定房屋買賣合同、房屋租賃合同以及相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)示范文本。從服務(wù)價格而言，房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金系根據(jù)房屋買賣合同的價款按照一定比率收取，而房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金一般按照房屋租賃合同1個月租金收取，兩者服務(wù)價格相差懸殊。似乎也不存在消費(fèi)者因房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的變動，而轉(zhuǎn)向?qū)で蠓课葙I賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)的情形。

二是新建房經(jīng)紀(jì)服務(wù)與存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)之間是否存在替代關(guān)系。需結(jié)合個案中房屋的購買者的具體情況，判斷消費(fèi)者是否會因一種經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用價格的上漲而轉(zhuǎn)向另一類經(jīng)紀(jì)服務(wù)，例如因存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用上漲而轉(zhuǎn)向?qū)で笮陆ǚ拷?jīng)紀(jì)服務(wù)。從房屋出售者的角度，新建房提供者為房地產(chǎn)開發(fā)商，而存量房提供者為已經(jīng)取得房地產(chǎn)登記證書的房屋產(chǎn)權(quán)人，兩者之間不可能由于經(jīng)紀(jì)服務(wù)價格的變動而發(fā)生轉(zhuǎn)換。此外，新建房經(jīng)紀(jì)服務(wù)的服務(wù)方式系經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商的單方面委托，且價格及收費(fèi)計(jì)算方式均系由雙方約定；而存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)的服務(wù)方式系經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)接受房屋買方和賣方的委托，收費(fèi)方式系由購房人向經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)交付，二者不構(gòu)成需求替代。

三是住房經(jīng)紀(jì)服務(wù)與非住房經(jīng)紀(jì)服務(wù)是否存在替代關(guān)系。住房的性能和用途在于滿足普通人的生活居住，而非住房的性能和用途在于滿足商業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營使用，因此，從需求替代角度分析，對于住房購買者而言，不會由于住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用上漲等因素而轉(zhuǎn)換為非住房購買者；同理，對于住房銷售者而言，亦不會由于住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用下降等因素而轉(zhuǎn)換為非住房銷售者。從供給替代的角度分析，由于住房與非住房的商品性能和用途完全不同，住房供給與商業(yè)寫字樓、工業(yè)廠房等的非住房供給，在土地使用權(quán)的獲得、建筑許可證的取得、上市交易條件等方面均不具有緊密替代關(guān)系。

2.相關(guān)地域市場界定

與從事網(wǎng)絡(luò)零售、在線教育等領(lǐng)域的平臺，其相關(guān)地域市場一般被界定為中國市場不同例如，在國家市場監(jiān)督管理總局針對美團(tuán)“二選一”行為處罰的案例中，相關(guān)地域市場被界定為中國市場；在國家市場監(jiān)督管理總局針對阿里巴巴“二選一”行為處罰的案例中，相關(guān)地域市場被界定為中國市場。，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺所處的相關(guān)地域市場不宜被界定為中國市場。從事網(wǎng)絡(luò)銷售等領(lǐng)域的平臺，往往可以借助互聯(lián)網(wǎng)，為全國范圍的經(jīng)營者和消費(fèi)者提供服務(wù)，且境內(nèi)各地對此類平臺服務(wù)的監(jiān)管政策不存在較大差異。而對于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺來說，一方面，房源信息作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)主要載體，會因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地理位置的不同而產(chǎn)生不同的價值，在不同的城市存在不同的分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房屋類型又會存在差異。大到每個特定的城市，小到固定的小區(qū)街道范圍內(nèi)，其房源都具有特殊性，根據(jù)需求的不同都可以認(rèn)定形成相關(guān)地域市場。而由于區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r不同、房地產(chǎn)不可移動、戶籍制度等原因，不同省、市之間的房地產(chǎn)商品具有不可替代性。另一方面，由于不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場熱度、居民收入水平等因素各不相同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容、價格會隨著地區(qū)情況的變化而變化。例如，北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居間服務(wù)價格約為成交價格的2%左右，而上海的則在3%^[9]。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境等各方面都會成為需求者選擇的重要的影響因素。所以，對具有可替代性又表現(xiàn)出較強(qiáng)競爭的相關(guān)地域范圍的界定需要根據(jù)具體案情進(jìn)行地域上的具體劃分認(rèn)定。

在王某某訴某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司案中，原告主張相關(guān)地域市場應(yīng)為北京市城六區(qū)。法院認(rèn)為，應(yīng)從可替代性的角度出發(fā)，考察在北京城六區(qū)與城六區(qū)之外的其他區(qū)域的房源是否可以達(dá)到相互替代的效果。目前，北京城六區(qū)與城六區(qū)外在人口、教育、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)、醫(yī)療等方面正快速同質(zhì)化，北京的去中心化發(fā)展趨勢明顯，從供給角度來看，城六區(qū)與其他區(qū)域的房源信息實(shí)現(xiàn)共享的障礙幾乎為零。即便是在北京市郊區(qū)經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)提供商，也能為購買城六區(qū)房屋的消費(fèi)者提供服務(wù)，對于城六區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)構(gòu)成供給替代。因此，無論從需求還是供給的角度，這兩個區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)都具有明顯的可替代關(guān)系，不足以在地域上區(qū)分開來。

（二）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的算法共謀行為

在2022年《反壟斷法》修訂及相關(guān)法規(guī)出臺后，對于經(jīng)營者算法共謀行為的反壟斷規(guī)制路徑得到了進(jìn)一步完善，對于平臺利用算法共謀，組織平臺內(nèi)經(jīng)營者在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤艛鄥f(xié)議行為的認(rèn)定，也應(yīng)立足于《反壟斷法》與《禁止壟斷協(xié)議》的相關(guān)規(guī)定，以市場競爭效果評估為基點(diǎn)，審慎考量平臺利用算法實(shí)施的行為是否具有排除、限制競爭的效果。正如前文所言，在美國的司法實(shí)踐中已出現(xiàn)房地產(chǎn)中介涉嫌算法共謀的相關(guān)案例。盡管這一案例的最終判決尚未確定，但國內(nèi)有關(guān)部門應(yīng)對平臺算法共謀行為保持重視。

1.網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺算法共謀行為危害性較高

第一，利用算法達(dá)成的壟斷協(xié)議往往較為隱蔽，有關(guān)部門與用戶很難察覺。經(jīng)營者的意思聯(lián)絡(luò)既可能表現(xiàn)為明示共謀，也可能表現(xiàn)為默示共謀^[10]。默示算法共謀是指處在一個集中市場環(huán)境中的幾家企業(yè)通過算法共享壟斷權(quán)力的共謀行為^[11]。對于明示算法共謀，依然可通過對經(jīng)營者之間是否存在意思聯(lián)絡(luò)、信息交換等證據(jù)查證是否存在壟斷協(xié)議行為，默示算法共謀不存在主觀意思聯(lián)絡(luò)。在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，平臺與平臺內(nèi)經(jīng)營者之間不需要通過意思聯(lián)絡(luò)，即可利用算法的高度智能化的特點(diǎn)，通過對市場上的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用、房源數(shù)據(jù)信息、消費(fèi)者買房租房需求等因素進(jìn)行分析，計(jì)算出對于其排除、限制競爭最為有利的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，達(dá)成壟斷協(xié)議。

第二，算法共謀協(xié)議達(dá)成后較為穩(wěn)固^[12]。算法提升了供給側(cè)的市場透明度，提升了經(jīng)營者之間的交流頻次^[13]。壟斷協(xié)議的達(dá)成，需要經(jīng)營者對市場上的競爭者數(shù)量、競爭者的產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量、價格等因素有較為全面深入的認(rèn)識，在運(yùn)用算法技術(shù)后，經(jīng)營者無需經(jīng)過長時間的市場調(diào)查、價格監(jiān)測，即可突破時間與空間上的限制，收集到競爭對手間的信息。經(jīng)營者之間的相互交流也會更加隱秘，更加迅速地完成價格的協(xié)商。在達(dá)成協(xié)議后，算法還可被運(yùn)用于對協(xié)議實(shí)施情況的監(jiān)督。在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場中，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價格等信息本就相對透明，平臺利用算法，更易使各個經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)間就固定價格的行為達(dá)成一致。

2.網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺算法共謀行為的認(rèn)定

由于互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)的經(jīng)營行為很大程度上都是利用平臺作為搭建供需雙方交易的核心，利用平臺算法和交叉網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)幫助雙邊市場的經(jīng)營者和消費(fèi)者完成交易行為，平臺在組織、幫助平臺內(nèi)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營和競爭方面具有天然的優(yōu)勢，所發(fā)揮的作用和軸心經(jīng)營者十分類似^[14]，應(yīng)通過《反壟斷法》及《禁止壟斷協(xié)議》的相關(guān)內(nèi)容，從行為要件、主觀要件與結(jié)果要件三個方面，對網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的算法共謀行為予以規(guī)制。

在行為要件層面，首先應(yīng)證明平臺內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間達(dá)成了壟斷協(xié)議行為，其次應(yīng)證明平臺組織了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間的壟斷協(xié)議行為，或是為壟斷協(xié)議行為的達(dá)成提供了實(shí)質(zhì)性幫助。達(dá)成行為是組織幫助行為的前提。組織行為和幫助行為都是相對于壟斷協(xié)議達(dá)成這一行為而言，因此，沒有協(xié)議的達(dá)成，也就不存在達(dá)成中的組織和幫助行為^[15]。

判斷網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間是否存在通過算法達(dá)成的壟斷協(xié)議，可通過算法是否是出于排除、限制競爭的目的而被設(shè)計(jì)，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間是否存在分享競爭性敏感數(shù)據(jù)以提高服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行判斷。如果算法包含了將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用價格設(shè)置在何種水平，相關(guān)市場內(nèi)的各家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可獲得最多的利潤等因素，那么其設(shè)置的目的就在于通過排除、限制競爭的方式來保證各家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得最多的利潤，必會對相關(guān)市場上的競爭秩序帶來負(fù)面影響。若是算法能夠幫助房地產(chǎn)中介就彼此的價格設(shè)置、房源信息、房屋入住情況等與市場競爭密切相關(guān)且不公開的數(shù)據(jù)進(jìn)行交換，則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的價格很容易被固定在市場正常競爭所形成的價格之上，侵犯了消費(fèi)者的利益。

組織行為是指行為人實(shí)施了組建、發(fā)起、策劃、召集等對壟斷協(xié)議達(dá)成起到?jīng)Q定性、支配性作用的行為^[16]。依據(jù)《禁止壟斷協(xié)議》第18條進(jìn)行判斷，具體規(guī)定即組織其他經(jīng)營者達(dá)成壟斷協(xié)議，包括經(jīng)營者不屬于壟斷協(xié)議的協(xié)議方，在壟斷協(xié)議達(dá)成或者實(shí)施過程中，對協(xié)議的主體范圍、主要內(nèi)容、履行條件等具有決定性或者主導(dǎo)作用；以及經(jīng)營者與多個交易相對人簽訂協(xié)議，使具有競爭關(guān)系的交易相對人之間通過該經(jīng)營者進(jìn)行意思聯(lián)絡(luò)或者信息交流，達(dá)成壟斷協(xié)議等情形。對于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺而言，其具有組織平臺內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成壟斷協(xié)議的能力。平臺自身具有一定的管理職能，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間存在一定的領(lǐng)導(dǎo)管理關(guān)系：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在開展經(jīng)營活動時，需要依據(jù)平臺制定的規(guī)則方可在平臺內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。如若不遵守相關(guān)規(guī)則，可能會遭到平臺的處罰。

《禁止壟斷協(xié)議》第19條規(guī)定，經(jīng)營者為其他經(jīng)營者達(dá)成壟斷協(xié)議提供實(shí)質(zhì)性幫助，包括提供必要的支持、創(chuàng)造關(guān)鍵性的便利條件，或者其他重要幫助。對網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺幫助行為的認(rèn)定，應(yīng)明確何種程度的幫助可以構(gòu)成“實(shí)質(zhì)性”這一標(biāo)準(zhǔn)?！皩?shí)質(zhì)性”是指當(dāng)事人的幫助行為與侵權(quán)行為須有直接因果關(guān)系^[17]。平臺的幫助行為應(yīng)與壟斷協(xié)議的存在具有直接關(guān)聯(lián)，而不是間接關(guān)聯(lián)。幫助行為只有直接支持了壟斷協(xié)議行為，例如，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供了可以監(jiān)測市場價格、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間達(dá)成協(xié)議的算法，推進(jìn)了壟斷協(xié)議達(dá)成的進(jìn)程、擴(kuò)大了壟斷協(xié)議的危害后果時才屬于“實(shí)質(zhì)性幫助”。這屬于為壟斷協(xié)議達(dá)成提供技術(shù)、資金以及進(jìn)行通謀的算法工具，屬于物理上的支持，是以積極作為的方式進(jìn)行的支持。反之，如果與壟斷協(xié)議的達(dá)成僅是間接關(guān)聯(lián)，作用較小的，那么不應(yīng)認(rèn)定為實(shí)質(zhì)性幫助。

在主觀認(rèn)定層面，平臺應(yīng)具有組織行為的主觀故意或幫助行為的主觀故意。在組織行為中，平臺對壟斷協(xié)議的達(dá)成或者實(shí)施，是持積極追求的目的態(tài)度，而非持聽之任之壟斷協(xié)議發(fā)生的心理態(tài)度。幫助行為體現(xiàn)為積極的作為方式，即幫助者為其他經(jīng)營者達(dá)成或?qū)嵤艛鄥f(xié)議提供技術(shù)、資金、場所等支持。但是，在法律規(guī)定的情形下，如果幫助者負(fù)有積極的作為義務(wù)而怠于履行作為義務(wù)，且存在幫助壟斷協(xié)議達(dá)成的故意，則該種消極的不作為行為也構(gòu)成幫助行為^[18]。例如，平臺對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用的算法具有監(jiān)督、審核的義務(wù)，此時若中介利用相同的算法達(dá)成共謀，但平臺怠于對算法進(jìn)行監(jiān)督、審核，即可認(rèn)定平臺構(gòu)成幫助行為。

在結(jié)果要件層面，平臺的組織幫助行為應(yīng)導(dǎo)致排除、限制競爭的結(jié)果的出現(xiàn)，且組織幫助行為與排除、限制競爭的結(jié)果具有因果關(guān)系。在界定是否存在排除、限制競爭的效果時，可結(jié)合行為發(fā)生前后，相關(guān)市場上提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)數(shù)量、經(jīng)紀(jì)服務(wù)價格是否合理、新企業(yè)進(jìn)入相關(guān)市場的難易程度等因素加以判斷。

（三）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺濫用市場支配地位行為的認(rèn)定

1.市場支配地位的認(rèn)定

認(rèn)定網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺是否具有市場支配地位是認(rèn)定平臺是否實(shí)施了濫用行為的關(guān)鍵步驟。市場份額是判斷經(jīng)營者是否具有市場支配地位的重要因素。網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺主要的市場行為，是通過提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成房屋交易的實(shí)現(xiàn)。因此，對平臺市場份額的確定上不可或缺的分析對象是平臺內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在相關(guān)市場上經(jīng)手交易的成交金額、成交數(shù)量，以及使用平臺的用戶數(shù)量。此外，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺中作為平臺內(nèi)經(jīng)營者存在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量，及其名下的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，也可作為判斷平臺財(cái)力的因素加以考量。

通過上文對經(jīng)營模式的剖析與探討，可發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源、算法技術(shù)是網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺運(yùn)行的關(guān)鍵要素。精準(zhǔn)的算法推薦技術(shù)可以幫助消費(fèi)者迅速找到意向房屋，提升服務(wù)質(zhì)量，吸引更多消費(fèi)者使用該平臺，為供給端的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供更多優(yōu)質(zhì)客源；反之，需求端數(shù)量的增加也會吸引更多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為機(jī)構(gòu)內(nèi)經(jīng)營者加盟平臺，為平臺帶來真實(shí)、準(zhǔn)確的優(yōu)質(zhì)房源。因此，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺所掌握的房源信息等數(shù)據(jù)的數(shù)量與質(zhì)量，以及平臺分析、處理這些數(shù)據(jù)的算法與算力，也應(yīng)成為市場支配地位認(rèn)定的考量因素。

2023年4月，北京知識產(chǎn)權(quán)法院發(fā)布涉數(shù)據(jù)反不正當(dāng)競爭十大典型案例。其中S科技有限公司與某平臺間的房源信息抓取案引人關(guān)注。S科技有限公司未經(jīng)許可，利用技術(shù)手段抓取、存儲該平臺的房源數(shù)據(jù)，同時自動去除平臺圖片的水印，并將涉案數(shù)據(jù)通過信息網(wǎng)絡(luò)向其用戶或公眾傳播。在該案中，法院認(rèn)為，享有公開數(shù)據(jù)的平臺經(jīng)營者對于他人合法收集或利用其平臺中的公開數(shù)據(jù)負(fù)有一定程度的容忍義務(wù)，以避免出現(xiàn)信息壟斷風(fēng)險(xiǎn)，阻礙互聯(lián)網(wǎng)中的互聯(lián)互通以及社會福祉的提升。但是，這并不意味著其他經(jīng)營者可以不受任何限制的獲取和使用該類公開數(shù)據(jù)。由此可見，房源數(shù)據(jù)已經(jīng)構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的核心經(jīng)營資源。對于潛在的想要進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的經(jīng)營者而言，其需要投入長期、大量的資金、技術(shù)、服務(wù)等經(jīng)營成本，方能獲取充分的房源數(shù)據(jù)，與大型平臺開展競爭。因此，其他經(jīng)營者在進(jìn)入相關(guān)市場時，往往面臨著較高的市場進(jìn)入壁壘。

2.濫用市場支配地位行為的認(rèn)定

第一，排他性濫用行為。

實(shí)踐中網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺實(shí)施的排他性濫用行為，可能表現(xiàn)為其拒絕將數(shù)據(jù)向其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開放。如若具有市場支配地位的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺，在無正當(dāng)理由的情況下，拒絕通過交易的方式將房源數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移給其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，就可能會提高市場進(jìn)入的壁壘，抑制市場主體的創(chuàng)新活力，破壞網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場上的競爭秩序。然而，如若由于其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的原因，進(jìn)行交易會影響交易安全，或是導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的利益受到不當(dāng)減損，則拒絕交易存在合理理由。

譬如，保護(hù)數(shù)據(jù)安全與用戶隱私可作為合理理由。房源數(shù)據(jù)與用戶個人密切相關(guān)，與用戶的行蹤軌跡、生物識別關(guān)系密切。通過對房源數(shù)據(jù)進(jìn)行處理與分析，很可能獲得用戶的敏感個人信息。敏感個人信息一旦泄露或者非法使用，容易導(dǎo)致自然人的人格尊嚴(yán)受到侵害或者人身、財(cái)產(chǎn)安全受到危害?！吨腥A人民共和國個人信息保護(hù)法》（以下簡稱“《個人信息保護(hù)法》”）規(guī)定，只有在具有特定的目的和充分的必要性，并采取嚴(yán)格保護(hù)措施的情形下，個人信息處理者方可處理敏感個人信息。此外，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺在房源數(shù)據(jù)的收集過程中，需要長期、大量地投入人力、物力、財(cái)力等經(jīng)營成本，還需要對房源信息進(jìn)行加工、審核、存儲、制作、管理、傳播，為標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)開展奠定基礎(chǔ)，具有巨大的商業(yè)價值。一旦在交易中發(fā)生安全問題，遭受木馬病毒或數(shù)據(jù)爬取等技術(shù)手段的攻擊，將會對平臺房源數(shù)據(jù)的合法權(quán)益與用戶個人信息的權(quán)益造成巨大威脅。因此，若平臺能證明限制或排除競爭對手獲取數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)交叉使用以及阻礙數(shù)據(jù)的可攜帶性等行為，其目的是提高用戶隱私保護(hù)水平、保護(hù)數(shù)據(jù)安全、維護(hù)自身數(shù)據(jù)財(cái)產(chǎn)權(quán)益、提高數(shù)據(jù)產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量，且同時符合提高消費(fèi)者福利水平、不會嚴(yán)重排除或限制數(shù)據(jù)市場競爭兩個條件，那么此類行為應(yīng)被認(rèn)定為具有正當(dāng)性。

第二，剝削性濫用行為。

對于平臺收取傭金的行為是否構(gòu)成不公平價格這一剝削性濫用行為，可通過將網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的服務(wù)費(fèi)用，與其他相同或相似條件下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的費(fèi)用進(jìn)行對比，或是將網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的服務(wù)費(fèi)用與成本進(jìn)行對比，判斷收取的費(fèi)用與對比的費(fèi)用或成本間的不同是否在合理的范圍內(nèi)。在成本基本穩(wěn)定的情況下，平臺超過正常幅度提高服務(wù)費(fèi)用，則構(gòu)成不公平價格行為；若是經(jīng)紀(jì)服務(wù)的費(fèi)用提價幅度高于成本增長幅度，或是經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價格水平、差價率、利潤率超過同一地區(qū)、同一時間、同一檔次的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場平均價格的合理幅度，則構(gòu)成不公平價格行為。隨著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺數(shù)字化、智能化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，平臺為滿足消費(fèi)者需求，提升服務(wù)質(zhì)量，有必要對技術(shù)進(jìn)行迭代升級，例如通過更加完善的VR技術(shù)，保證消費(fèi)者能夠跨越時間與空間的限制，更加身臨其境地對房屋狀況有較為全面、真實(shí)的了解。同時，考慮到網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的多重職能，其不僅僅作為“運(yùn)動員”，為消費(fèi)者提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，更多的情況下，會作為“裁判員”，履行對平臺內(nèi)經(jīng)營者的管理職能，在經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)管理上投入更多的成本，培養(yǎng)更具職業(yè)化、專業(yè)化特點(diǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，以及日常對房源進(jìn)行裝修維護(hù)，保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量，均可能構(gòu)成經(jīng)紀(jì)費(fèi)用上漲的合理理由。

平臺濫用其市場支配地位降低消費(fèi)者隱私的保護(hù)力度，或者以使用服務(wù)或產(chǎn)品為對價迫使用戶接受不當(dāng)?shù)碾[私授權(quán)條款，則行為很有可能構(gòu)成對市場支配地位的濫用^[19]。反壟斷法在規(guī)制網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺濫用市場支配地位、侵犯用戶隱私的行為時，應(yīng)堅(jiān)持以競爭損害作為認(rèn)定濫用市場支配地位行為的基本標(biāo)準(zhǔn)。若是平臺是通過侵犯用戶隱私，獲取其他平臺或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法獲取的個人信息，并通過這種信息阻止其他平臺參與競爭，幫助自身獲得并維持壟斷能力，此時，反壟斷法方應(yīng)介入。

四、網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺壟斷行為的綜合治理

（一）強(qiáng)化算法監(jiān)管，提升算法定價透明度

“算法黑箱”的存在，導(dǎo)致公眾無法掌握和理解算法的運(yùn)行原理，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的定價以及價格變動是否合理，往往難以為消費(fèi)者察覺。即使被察覺后，也難以證明行為與損害之間的因果關(guān)系，無法有效保障處于信息不對稱的弱勢一方的權(quán)益^[20]；再者，受限于技術(shù)中立原則，究竟由何種主體承擔(dān)算法共謀的責(zé)任仍有待進(jìn)一步考察。然而，可以確定的是，對于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺使用的算法，作為消費(fèi)者的平臺用戶應(yīng)當(dāng)享有被解釋權(quán)，確保能夠充分知悉經(jīng)紀(jì)服務(wù)的定價原理。平臺也應(yīng)承擔(dān)起對算法的監(jiān)督、審查義務(wù)，避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用出于排除、限制競爭目的而設(shè)計(jì)的算法，防止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間通過算法，就經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用價格等敏感信息進(jìn)行交流。

此外，對于算法共謀下的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分算法的不同類型加以認(rèn)定。若平臺使用的算法屬于輔助型算法，此時算法僅僅構(gòu)成平臺與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間達(dá)成壟斷協(xié)議時傳遞意思聯(lián)絡(luò)、交換敏感信息的一種工具，則此類壟斷協(xié)議屬于傳統(tǒng)的壟斷協(xié)議，仍應(yīng)由平臺與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。若是算法屬于自主學(xué)習(xí)型算法，在無需經(jīng)營者人為干預(yù)算法運(yùn)算過程的情況下就自主實(shí)現(xiàn)共謀之結(jié)果，則應(yīng)將作為算法開發(fā)者的第三方、與作為算法使用者的平臺及作為平臺內(nèi)經(jīng)營者的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，共同作為責(zé)任主體。

（二）優(yōu)化執(zhí)法手段，保障行為識別準(zhǔn)確度

網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺壟斷行為的治理不僅牽涉到市場監(jiān)督管理部門，還與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、網(wǎng)絡(luò)安全部門密切相關(guān)。在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺治理的問題上，各部門應(yīng)明確監(jiān)管責(zé)任，完善協(xié)同機(jī)制，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范，避免重復(fù)檢查、多頭執(zhí)法問題的出現(xiàn)，提升監(jiān)管信息化建設(shè)水平，大力推進(jìn)監(jiān)管信息互通互享。

在反壟斷監(jiān)管領(lǐng)域，市場監(jiān)管部門需尊重?cái)?shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，引導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺健康發(fā)展，通過約談提醒、行政指導(dǎo)、規(guī)則指引、行政處罰等梯次化監(jiān)管措施，有效防范和化解網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺壟斷風(fēng)險(xiǎn)，為平臺規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。此外，網(wǎng)絡(luò)安全部門可對網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的個人信息保護(hù)、數(shù)據(jù)安全保護(hù)問題進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門從行業(yè)監(jiān)管角度，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)監(jiān)管制度。

市場監(jiān)管部門還可進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價格監(jiān)測機(jī)制。價格是市場機(jī)制的核心。一旦價格機(jī)制遭到破壞，市場競爭機(jī)制必然會遭受扭曲，正常的供需關(guān)系將受到影響。因此，市場監(jiān)管部門可通過建立價格監(jiān)測預(yù)警機(jī)制，一旦房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)間經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金水平趨近一致，就應(yīng)及時介入調(diào)查，調(diào)查是否存在平臺組織中介達(dá)成壟斷協(xié)議的行為。同時，市場監(jiān)管部門也應(yīng)督促平臺保證經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的公開透明。對于經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用設(shè)置是否合理，費(fèi)用內(nèi)包含何種服務(wù)，消費(fèi)者應(yīng)享有知情權(quán)。

（三）加強(qiáng)多元治理，提升社會主體參與度

合規(guī)管理是數(shù)字經(jīng)濟(jì)治理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場上的網(wǎng)絡(luò)平臺應(yīng)積極致力于合規(guī)體系的建設(shè)，尤其是反壟斷方面的合規(guī)體系建設(shè)，保障自身經(jīng)營不破壞市場公平競爭的秩序。平臺應(yīng)設(shè)置專門的合規(guī)官，負(fù)責(zé)相關(guān)反壟斷合規(guī)工作，做到對壟斷風(fēng)險(xiǎn)的類型化識別與差異化控制。在個人信息保護(hù)方面，平臺應(yīng)充分落實(shí)《個人信息保護(hù)法》與《數(shù)據(jù)安全法》的相關(guān)規(guī)定。提供重要互聯(lián)網(wǎng)平臺服務(wù)、用戶數(shù)量巨大、業(yè)務(wù)類型復(fù)雜的個人信息處理者，按照國家規(guī)定建立健全個人信息保護(hù)合規(guī)制度體系，成立主要由外部成員組成的獨(dú)立機(jī)構(gòu)對個人信息保護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域的行業(yè)協(xié)會也應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)自律，強(qiáng)化平臺合規(guī)經(jīng)營的服務(wù)意識，通過宣傳教育培訓(xùn)等形式引導(dǎo)平臺自覺維護(hù)市場秩序。在涉及網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺壟斷行為的行政執(zhí)法、司法案件中，行業(yè)協(xié)會可充分發(fā)揮其政府與市場主體間的“橋梁”作用，為執(zhí)法部門或法院提供更加真實(shí)、準(zhǔn)確的市場競爭狀況評估分析報(bào)告，對網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的市場份額、市場集中度等關(guān)鍵問題進(jìn)行說明，輔助有關(guān)部門維護(hù)市場的公平競爭秩序。

結(jié)論

2023年3月7日，國家市場監(jiān)督管理總局羅文局長在兩會期間提到將“在數(shù)字經(jīng)濟(jì)、民生保障等重點(diǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)市場競爭狀況評估”。2023年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)事關(guān)千家萬戶的幸福生活。規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的定價，對于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展至關(guān)重要。

2023年7月14日，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》發(fā)布，明確要引導(dǎo)平臺經(jīng)濟(jì)向開放、創(chuàng)新、賦能方向發(fā)展，補(bǔ)齊發(fā)展短板弱項(xiàng)，支持平臺企業(yè)在創(chuàng)造就業(yè)、拓展消費(fèi)、國際競爭中大顯身手，推動平臺經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的平臺化是大勢所趨，但如何處理平臺化過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)同樣十分關(guān)鍵。對于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺市場競爭秩序的維護(hù)，應(yīng)充分關(guān)注網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺的新模式、新特點(diǎn)，審慎考量平臺的經(jīng)營行為是否構(gòu)成壟斷行為。綜合運(yùn)用行業(yè)監(jiān)管與市場監(jiān)管的執(zhí)法手段，統(tǒng)籌考察網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺行為的競爭效果，對于排除、限制競爭的經(jīng)營行為，應(yīng)嚴(yán)厲執(zhí)法，維護(hù)好網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的競爭秩序；對于平臺的正常經(jīng)營行為，應(yīng)積極鼓勵，合理劃分排除、限制競爭行為與正常經(jīng)營行為之間的界限，做到對網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺壟斷行為的敏捷治理、精準(zhǔn)治理。

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[責(zé)任編輯 王舒鴻]

Regulation Approach of Monopoly Behavior of Online Real Estate Brokerage Service Platform

XIA Di-yang

Abstract：The business mode of online real estate brokerage service platforms highly depends on platform rules， algorithm technology， housing data， user data and other elements. Once platform uses algorithms to organize brokerage agencies within the platform to reach monopoly agreements， or abuses the dominant market position， charges high brokerage service fees by making use of the platform rules， data analysis and data processing capabilities， and abuses the data of the brokerage agencies and consumers within the platform， the competitive order of the online real estate brokerage service market will be undermined. To this end， the model and characteristics of online real estate brokerage service platform should be combined to carefully measure the impact of platform behavior on market competition， focusing on whether the platform makes reasonable use of algorithms， housing data， user data and other production factors to implement business behavior， and whether the behavior of online platform violates the Anti-Monopoly Law.

Key words： online real estate brokerage service platform monopoly agreement abuse of dominant market position