楊千

5月17日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議，國(guó)務(wù)院副總理何立峰表示，政府可酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房；同日，中國(guó)人民銀行連續(xù)頒布三條房貸政策，分別是《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》、《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》、《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，包括首付比例調(diào)降、全國(guó)層面按揭貸款利率下限放開(kāi)、個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)降。

此外，作為全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議的明確和補(bǔ)充，5月17日下午，住建部、自然資源部、人民銀行與金融監(jiān)管總局在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，央行宣布創(chuàng)設(shè)3000億元保障房再貸款。

針對(duì)購(gòu)房者，降低購(gòu)房門(mén)檻與購(gòu)房成本，主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：1.取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，各地因城施策自主確定是否設(shè)立貸款利率下限及下限水平；2.降低首付比例。首套、二套最低首付比例分別降至15%、25%；3.下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

針對(duì)房企，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。目前，全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”。

針對(duì)政府，地方政府正式加入地產(chǎn)去化環(huán)節(jié)。支持地方政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作保障性住房。同時(shí)央行擬設(shè)立保障性住房再貸款為21家全國(guó)性銀行提供低成本資金，用于支持21家全國(guó)性銀行向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款。

據(jù)了解，此次再貸款發(fā)放規(guī)模為3000億元，利率為1.75%，期限1年，可展期四次，人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

三箭齊發(fā)疊加四部門(mén)力挺

隨著地產(chǎn)領(lǐng)域“一攬子方案”的正式出臺(tái)落地，房地產(chǎn)新政的調(diào)整思路逐漸清晰。從具體內(nèi)容來(lái)看，此次房貸政策調(diào)整主要涉及首付比例下調(diào)、利率下限打開(kāi)、公積金貸款利率下調(diào)三個(gè)方面：

在首付比例下調(diào)方面，全國(guó)層面首套房與二套房的最低首付比例均下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)至15%和25%，各地還可以根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在房貸利率下限打開(kāi)方面，在全國(guó)層面取消了房貸利率下限（此前首套為L(zhǎng)PR-20BP、二套為L(zhǎng)PR+30BP），各地可自主決定是否設(shè)定下限。在公積金貸款利率調(diào)降方面，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)降后5年（含）以下的首套房與二套房貸利率分別為 2.35%和2.775%，5年以上的首套房與二套房貸利率分別為2.85%和3.325%。

值得關(guān)注的的是，此次切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議首提“房地產(chǎn)工作的人民性、政治性”，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨問(wèn)題的戰(zhàn)略意義進(jìn)一步提升，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu) 等各方責(zé)任進(jìn)一步壓實(shí)，并且明確地方政府回收土地與收儲(chǔ)。

在壓實(shí)各主體責(zé)任方面，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言是保交樓，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資。對(duì)地方政府而言是回收土地與收儲(chǔ)：回收土地酌情以收回、收購(gòu)等方式 妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；收儲(chǔ)是指在商品房庫(kù)存較多的城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。對(duì)監(jiān)管部門(mén)而言是完善融資協(xié)調(diào)機(jī)制和創(chuàng)設(shè)再貸款，充分發(fā)揮融資協(xié)調(diào)機(jī)制、再貸款政策的作用。

在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，四部門(mén)對(duì)切實(shí)做好保交房工作進(jìn)行了明確和細(xì)化，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。

住建部表示，做好保交房工作，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任。地方政府要承擔(dān)屬地責(zé)任，推動(dòng)住建、金融管理、公安、自然資源、審計(jì)等部門(mén)和法院協(xié)同配合，各司其職、形成合力。房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)主體責(zé)任，制定“一項(xiàng)目一策”處置方案，積極處 置資產(chǎn)、多方籌集資金，確保項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付。金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)盡職免責(zé)規(guī)定，做到對(duì)符合條件的項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”， 加快貸款審批和發(fā)放，支持項(xiàng)目建設(shè)交付。

自然資源部表示，嚴(yán)格依法處置閑置土地，加大對(duì)存量土地盤(pán)活利用的支持力度。一是支持企業(yè)優(yōu)化開(kāi)發(fā)。主要是要消除開(kāi)發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求。二是促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓。主要是發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過(guò)戶”，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開(kāi)發(fā)。三是支持地方以合理價(jià)格收回土地。主要是支持地方按照“以需定購(gòu)”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。允許地方采取“收回—供應(yīng)”并行方式來(lái)簡(jiǎn)化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)，更好地提供便利化服務(wù)。

人民銀行表示，設(shè)立保障性住房再貸款。保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體。該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購(gòu)后迅速配售或租賃。

城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房?kù)存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購(gòu)主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購(gòu)主體發(fā)放貸款。

金融監(jiān)管總局則表示，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。融資協(xié)調(diào)機(jī)制是由城市政府主要負(fù)責(zé)同志任組長(zhǎng)，分管城建住房和金融的副市長(zhǎng)為副組長(zhǎng)，相關(guān)部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)為成員單位，組建工作專班，開(kāi)展集中辦公?！鞍酌麊巍庇煞康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司自愿申報(bào)，所在城市的區(qū)縣預(yù)審并提出名單。城市協(xié)調(diào)機(jī)制組織甄別審查，符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的納入“白名單”，不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的要實(shí)施整改，推動(dòng)問(wèn)題解決，形成閉環(huán)管理機(jī)制。

需求側(cè)限制進(jìn)一步放開(kāi)

此次房地產(chǎn)新政的政策意圖在于，賦予地方政府與金融機(jī)構(gòu)更大的自主權(quán)，從需求側(cè)和居民部門(mén)入手，提升居民部門(mén)加杠桿購(gòu)房能力。在本輪房貸政策調(diào)整中，全國(guó)層面房貸利率下限的徹底打開(kāi)，標(biāo)志著多年以來(lái)的房貸利率下限成為歷史，房貸利率的市場(chǎng)化程度提升，未來(lái)將更多地取決于銀行自身成本與居民需求的博弈。

首付比例下調(diào)、房貸利率下限打開(kāi)、公積金貸款利率下調(diào)三者共同指向進(jìn)一步減輕居民部門(mén)購(gòu)房壓力，是從需求側(cè)和居民部門(mén)角度對(duì)房地產(chǎn)去化的配合。但該政策本質(zhì)上是對(duì)限制的進(jìn)一步放開(kāi)，并未像“棚改貨幣化”政策一樣為居民加杠桿提供增量資金，因此，對(duì)居民購(gòu)房需求的拉動(dòng)總體有限，該政策更多是定位于減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行斜率，對(duì)銀行息差的總體影響較為有限。

首付比例下調(diào)雖能減輕購(gòu)房壓力，但部分城市面臨銀行授信額度對(duì)收入水平的考量的約束，部分城市面臨供需關(guān)系的約束。根據(jù)中泰證券的調(diào)研數(shù)據(jù)，多數(shù)銀行在確定房貸授信額度時(shí)仍要求月收入能夠覆蓋月供的2倍。

對(duì)于房?jī)r(jià)相對(duì)較高的部分城市而言，總價(jià)為500萬(wàn)元的房屋，利率按照LPR水平，還款期限25年的情況下，首付比例從20%降至15%，月供將提升1300元左右，對(duì)應(yīng)月收入水平的考量指標(biāo)需提升2600元左右。因此，首付壓力下降，但月收入壓力仍然為居民加杠桿能力帶來(lái)一定約束。

對(duì)于房?jī)r(jià)較低的區(qū)域而言，首付比例的下調(diào)帶來(lái)月供的提升相對(duì)較?。們r(jià)100萬(wàn)元的房屋，首付比例從20%降至15%，對(duì)應(yīng)月收入水平的考量指標(biāo)僅需提升500元左右），該政策帶來(lái)的效用會(huì)更為明顯。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)越低的區(qū)域，也反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的供需關(guān)系較弱，供需關(guān)系會(huì)成為更大的約束。

利率下調(diào)則有利于需求恢復(fù)，商業(yè)貸款利率取決于銀行成本與居民購(gòu)房需求的博弈，對(duì)銀行息差總體影響有限。有利于公積金貸款能夠覆蓋貸款需求區(qū)域的需求恢復(fù)，公積金貸款利率明確了調(diào)降幅度，而商業(yè)貸款利率取決銀行資金成本與居民購(gòu)房需求的博弈，因此，本次利率調(diào)降更有利于公積金貸款能夠覆蓋貸款需求的區(qū)域。但與上述對(duì)首付比例調(diào)降的分析類似，部分城市本身房地產(chǎn)供需關(guān)系相對(duì)較差，還有部分城市貸款需求難以由公積金貸款完全覆蓋。

根據(jù)上市銀行數(shù)據(jù)，2023年上市銀行平均計(jì)息負(fù)債成本為2.26%，2023年平均信用成本為0.75%，根據(jù)按揭貸款不良率和銀行總體不良率的對(duì)比情況，假設(shè)按揭貸款信用成本為平均信用成本的三分之一，即0.25%，結(jié)合上市銀行2023年費(fèi)用情況，則按揭貸款的利率定價(jià)下限=負(fù)債成本+信用成本+費(fèi)用成本=2.26%+0.25%+0.67%=3.2%。

假設(shè)2024年加回提前還貸后按揭投放量與2023年相當(dāng)（提前還貸量按照RMBS條件早償指數(shù)估計(jì)，加回后投放量為負(fù)的調(diào)整為0），新發(fā)放按揭貸款利率下調(diào)50BP對(duì)上市銀行全年息差的沖擊為0.7BP，對(duì)利潤(rùn)的沖擊約為1%（實(shí)際影響會(huì)更小，此前已有政策對(duì)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，很多城市已因城施策有所調(diào)整）。

收儲(chǔ)則是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、緩解房企流動(dòng)性壓力的重要措施，也助力銀行資產(chǎn)質(zhì)量企穩(wěn)。地方政府“酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房”，有助于部分房?jī)r(jià)下跌較多的城市房?jī)r(jià)邊際企穩(wěn)；同時(shí)，由此帶來(lái)“財(cái)富效應(yīng)”的改善，也有助于居民部門(mén)消費(fèi)意愿的企穩(wěn)。而且，政府以合理價(jià)格收儲(chǔ)，也將緩解高庫(kù)存帶來(lái)的房企流動(dòng)性壓力。流動(dòng)性的注入一方面有利于保交房的推進(jìn)，同時(shí)也起到防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。

本輪地方政府收儲(chǔ)同樣面臨一些約束，包括“庫(kù)存較多”、“以需定購(gòu)”、“合理價(jià)格”，對(duì)應(yīng)到區(qū)域?yàn)楦邘?kù)存且價(jià)格下跌較多的城市，也即二三線及以下城市。但三線及以下城市對(duì)保障性住房的需求同樣相對(duì)較低，因此，二線城市對(duì)于收儲(chǔ)政策或受益更為明顯，從而助力銀行對(duì)公地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量的企穩(wěn)。

收儲(chǔ)帶來(lái)的流動(dòng)性注入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)起到了積極的緩釋作用，同時(shí)房?jī)r(jià)的邊際企穩(wěn)也帶來(lái)了居民財(cái)富效應(yīng)的改善，兩者均有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量的企穩(wěn)與改善。

再貸款則會(huì)改善房企流動(dòng)性，助力融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)，租金回報(bào)率較高區(qū)域受益更為明顯。

保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率為1.75%，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。由地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，收購(gòu)后迅速配售或租賃。該政策以流動(dòng)性投放的方式助力地方國(guó)企 收購(gòu)已建成未出售商品房，結(jié)合融資協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)消化商品房存量，有助于改善房企流動(dòng)性，助力融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)。

本次再貸款政策強(qiáng)調(diào)“地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體。該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)”，因此，地方國(guó)企在收購(gòu)時(shí)將更多按照商業(yè)化原則進(jìn)行考量。再貸款利率為1.75%，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，結(jié)合銀行自身負(fù)債成本（按照上市銀行2.26%的水平進(jìn)行估計(jì)），此類貸款投放的負(fù)債成本為1.95%（1.75%*60%+2.26%×40%），而該類地方國(guó)企對(duì)應(yīng)的信用成本相對(duì)較低，基于此可假設(shè)銀行投放該類貸款的定價(jià)不低于1.95%。

因此，租金回報(bào)率高于1.95%的區(qū)域?qū)⒏鼮槊黠@地受益于本次再貸款政策。根據(jù)披露的2023年50城租金回報(bào)率來(lái)看，考慮出租過(guò)程消耗的時(shí)間，將租金回報(bào)率乘以11/12，得到調(diào)整后的租金回報(bào)率。結(jié)果顯示，50城中有半數(shù)左右的城市調(diào)整后租金回報(bào)率在1.95%以上。

與上述對(duì)收儲(chǔ)的分析相一致，房企流動(dòng)性的改善同樣有利于銀行對(duì)公地產(chǎn)類貸款資產(chǎn)質(zhì)量的企穩(wěn)與改善。隨著地產(chǎn)去化的加速，助力銀行信貸投放的同時(shí)推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解。

截至2024年4月末，中國(guó)商品房累計(jì)銷售面積為2.93億平方米，同比下降20.2%，地產(chǎn)銷售端依舊表現(xiàn)較弱。此次地產(chǎn)“一攬子方案”的正式落地，一方面，首付比例與公積金貸款利率均降至歷史低位，此舉有望有效刺激需求，助力商品房銷售；另一方面，支持地方政府收購(gòu)存量商品房用于保障性住房，商品房去化或?qū)⒚黠@提速。

通過(guò)刺激居民需求與支持政府收購(gòu)存量商品房，加速地產(chǎn)去化，改善房企現(xiàn)金流，地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)有望得到明顯改善。與此同時(shí)，監(jiān)管要求充分發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，鼓勵(lì)商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，疊加央行擬設(shè)立的保障性住房再貸款工具，在地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)改善的背景下，銀行信貸有望重拾新的增長(zhǎng)點(diǎn)，有效緩解銀行當(dāng)前面臨的資產(chǎn)荒壓力。

緩釋銀行隱性不良?jí)毫?/h3>

此次房地產(chǎn)新政包含支持政府收儲(chǔ)、信貸寬松政策、盤(pán)活存量土地、融資協(xié)調(diào)機(jī)制、“保交樓”等多個(gè)方面。從供給側(cè)提出3000億元再貸款支持地方政府收儲(chǔ)，消化存量商品住房，從需求側(cè)給予房貸政策再度“放松”，多部委聯(lián)合出手，相較于前期政策，本次政策的加碼力度更大。穩(wěn)地產(chǎn)政策加力。

前期房地產(chǎn)供給端超調(diào)，房企流動(dòng)性收緊、銷售回款減少，帶來(lái)兩方面的影響：一是地方政府端房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少，土地財(cái)政退坡；二是居民端購(gòu)房趨于觀望，需求下降。本次一攬子政策從需求側(cè)給予更多利好的同時(shí)，提出了穩(wěn)定供給側(cè)的住房收儲(chǔ)政策。收購(gòu)房企存量土地和商品房有望直接改善房企流動(dòng)性、推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

雖然本次政策為穩(wěn)地產(chǎn)帶來(lái)了新的方式，但房地產(chǎn)供需問(wèn)題的實(shí)質(zhì)性緩和進(jìn)展，仍需關(guān)注后續(xù)政策落地效果，主要包括以下三個(gè)方面：

一是收儲(chǔ)政策的落地需要大量資金支持。擬設(shè)立的保障性住房再貸款支持下，或仍有一定資金缺口。隨著土地財(cái)政退坡和地方化債推進(jìn)，地方政府舉債或出資空間或相對(duì)有限，仍需要一定資金支持，后續(xù)可持續(xù)觀察PSL、政策性銀行信貸等指標(biāo)。

二是收儲(chǔ)后的配售和租賃需要覆蓋成本。本次收儲(chǔ)形式為城市政府選定符合要求的地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，收購(gòu)后迅速進(jìn)行配售或租賃。考慮到收儲(chǔ)行為對(duì)于地方國(guó)企的資金占用和信貸成本，后續(xù)需關(guān)注收儲(chǔ)房屋的租賃或出售價(jià)值。

三是落地層面政策空間相對(duì)充足。2024年積極財(cái)政政策力度較大，特別國(guó)債、政府債發(fā)行節(jié)奏正在加快。伴隨著政策“靠前發(fā)力”，有望帶動(dòng)更多內(nèi)需恢復(fù)。4月政治局會(huì)議提出“要靈活運(yùn)用利率和存款準(zhǔn)備金率等政策工具”?？紤]到降息仍然受到匯率掣肘、近期公開(kāi)市場(chǎng)操作以貨幣回收為主等因素，未來(lái)降準(zhǔn)的可能性加大，銀行有望獲得更多流動(dòng)性支持。

從政策目標(biāo)分析，此次房地產(chǎn)新政重在去化商品房庫(kù)存，解決房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有助于緩釋銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量隱性壓力。

在4月底政治局會(huì)議定調(diào)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來(lái)，地產(chǎn)需求端的限購(gòu)政策進(jìn)一步放開(kāi)，各地以舊換新等庫(kù)存去化政策陸續(xù)推出。在本次全國(guó)切實(shí)做好保交樓工作視頻會(huì)議上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)“打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作”。政策推出旨在進(jìn)一步降低居民購(gòu)房門(mén)檻、資金成本，推動(dòng)商品房庫(kù)存去化，緩釋房企流動(dòng)性壓力、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有助于緩釋銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量隱性壓力。

展望政策效果，有助于刺激成交量，提振居民住房貸款需求。從本次政策力度來(lái)看，首先是公積金貸款利率下調(diào)25BP，這是2022年10月（下調(diào)15BP）以來(lái)首次下調(diào)，調(diào)降后5年期以上公積金貸款利率為2.85%。本次調(diào)整降幅更大。其次，取消全國(guó)層面房貸利率下限，放松力度較大，此前全國(guó)層面的首套、二套房貸利率下限分別為5年期LPR-20BP和5年期 LPR+20BP（上次調(diào)整于2023年8月31日）。事實(shí)上，在因城施策的框架下，已有許多城市陸續(xù)取消了房貸利率下限。此次全國(guó)層面下限取消，將進(jìn)一步打開(kāi)后續(xù)一線、核心城市取消房貸利率下限的空間。最后是首付比例下調(diào)，分別降低5個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限由不低于20%、30%下調(diào)至不低于15%、25%。進(jìn)一步降低了居民購(gòu)房首付門(mén)檻。從購(gòu)房者角度來(lái)看，首付門(mén)檻、按揭資金成本均有較大幅度下調(diào)，政策力度較強(qiáng)。有助于釋放居民剛需、刺激成交量，提振住房按揭貸款需求。

預(yù)計(jì)新發(fā)放按揭貸款利率將繼續(xù)下行，在息差壓力加大的背景下，LPR短期內(nèi)調(diào)整可能性或不大，仍需進(jìn)一步觀測(cè)存款成本改善情況。在當(dāng)前信貸供需環(huán)境下，新發(fā)放住房按揭貸款利率將進(jìn)一步下行，行業(yè)息差仍面臨下行壓力。近期存款自律機(jī)制叫停“手工補(bǔ)息”、銀行下架部分高成本存款、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，旨在降低存款端成本。據(jù)此判斷，在存款成本壓降沒(méi)有看到明顯效果時(shí)，出于呵護(hù)銀行息差、維持銀行體系安全性的考慮，LPR短期內(nèi)調(diào)降的概率不高，仍需持續(xù)關(guān)注負(fù)債端成本改善的情況。

有一點(diǎn)毋庸置疑，此次房地產(chǎn)新政落地有望推動(dòng)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隱憂緩解，有助于居民按揭需求釋放。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策定調(diào)轉(zhuǎn)變，消化存量商品房、解決房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的優(yōu)先級(jí)提升。需求端的限購(gòu)、信貸政策持續(xù)放松，有助于推動(dòng)商品房庫(kù)存去化、消化房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，緩解銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量隱憂。從規(guī)模來(lái)看，有助于提升居民住房貸款需求。從息差角度來(lái)看，考慮到政策對(duì)銀行負(fù)債端成本調(diào)降的關(guān)注和推動(dòng)，預(yù)計(jì)息差壓力可控。

銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期改善

此次房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，是監(jiān)管層面多措并舉對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行再優(yōu)化的體現(xiàn)，優(yōu)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策可在一定程度上提振住房消費(fèi)：1.降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房和二套房最低首付比例調(diào)整為不低于15%和25%。2.取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。3.下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。首付比例下調(diào)、利率下限取消、公積金貸款利率調(diào)降有助于提振購(gòu)房需求，加速銷量企穩(wěn)，改善流動(dòng)性。

從銀行角度來(lái)看，此次房地新政有助于降低房地產(chǎn)敞口信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)促進(jìn)按揭貸款回暖，并且優(yōu)化資產(chǎn)定價(jià)，短期或面臨息差下行壓力，中長(zhǎng)期有望推動(dòng)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型和質(zhì)效提升，減少規(guī)模導(dǎo)向，更多關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)與實(shí)際需求。

依托結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具解決化解存量房產(chǎn)資金來(lái)源問(wèn)題，銀行在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中將發(fā)揮重要作用：央行擬設(shè)立保障性住房再貸款，提供低成本再貸款資金，激勵(lì)21家全國(guó)性銀行機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作保障性住房，規(guī)模大致在3000億元，利率為1.75%，按本金的60%發(fā)放再貸款，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元，相當(dāng)于2023年全國(guó)商品房銷售額的4.29%。

在政府收儲(chǔ)、房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等政策背景下，房企的流動(dòng)性有望改善，銀行涉房資產(chǎn)質(zhì)量有望邊際向好，前期估值受制于地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的銀行基本面有望改善。

實(shí)際上，保障性住房再貸款是央行支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措，主要體現(xiàn)為以下三個(gè)方面：一是地方國(guó)企為主導(dǎo)、銀行支持下的市場(chǎng)化去庫(kù)存；二是改善保障房供給，滿足剛性需求；三是從保交樓和“白名單”機(jī)制幫助房企回籠資金。

以此次房地產(chǎn)新政為契機(jī)，正是因?yàn)楸O(jiān)管重視從供給端角度解決房企資金面壓力，重視風(fēng)險(xiǎn)防范化解，從而有利于銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的改善，未來(lái)銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

2024年一季度，包含開(kāi)發(fā)貸、按揭、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款和住房租賃貸款在內(nèi)的貸款余額達(dá)54.4萬(wàn)億元；銀行持有房地產(chǎn)企業(yè)債券余額4282億元。未來(lái)將通過(guò)多種方式加大對(duì)房企的融資支持：

一是進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”。截至目前，商業(yè)銀行審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。二是妥善處置盤(pán)活存量土地。目前尚未開(kāi)發(fā)或已開(kāi)工未竣工的存量土地，通過(guò)政府收回收購(gòu)、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開(kāi)發(fā)等方式妥善處置盤(pán)活，推動(dòng)房企緩解困難和壓降債務(wù)。三是繼續(xù)落實(shí)好“金融16條”，建立與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的金融產(chǎn)品和服務(wù)體系。

房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化給銀行基本面改善帶來(lái)有利支撐，有助優(yōu)化信貸投放和改善資產(chǎn)質(zhì)量，政策紅利下銀行資產(chǎn)質(zhì)量和信貸需求雙重獲益，同時(shí)也兼顧了對(duì)合理住房需求的支持。結(jié)合房地產(chǎn)政策向好、風(fēng)險(xiǎn)化解預(yù)期以及銀行的基本面、估值和分紅水平，銀行板塊的配置價(jià)值值得看好。

穩(wěn)地產(chǎn)是銀行資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定的有力支撐。在政府收儲(chǔ)、房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等政策背景下，房企的流動(dòng)性有望改善，銀行涉房資產(chǎn)質(zhì)量有望邊際向好，前期估值受制于地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的銀行基本面有望改善。

政策紅利同樣利好銀行信貸需求。在房貸政策多重放寬、“保交樓”政策的推進(jìn)下，居民購(gòu)房需求有望被提振，帶動(dòng)住房按揭需求回暖。

截至2024年5月17日，銀行（申萬(wàn)）PB僅有0.5倍，當(dāng)前估值位于2000年以來(lái)的5.8%分位水平，整體估值水平較低。而當(dāng)前銀行估值較低，重要原因?yàn)榈禺a(chǎn)、城投等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量承壓。此次地產(chǎn)政策“一攬子方案”落地，有望改善房企經(jīng)營(yíng)狀況與現(xiàn)金流壓力，銀行在地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)有望緩釋，估值有望得到修復(fù)。

（作者為業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）