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        不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用研究

        2024-06-08 02:09:35史新華
        大科技 2024年20期
        關(guān)鍵詞:權(quán)益測(cè)繪人員

        史新華

        (郎溪縣自然資源和規(guī)劃局,安徽 宣城 242199)

        0 引言

        在不動(dòng)產(chǎn)登記中,房產(chǎn)測(cè)繪是十分重要的一項(xiàng)工作。通過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)登記中進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪,更有利于為工作開(kāi)展提供精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息,更有利于保障房產(chǎn)交易的順利性,更有利于為土地的規(guī)劃與管理提供依據(jù)指導(dǎo)。目前,伴隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展,同樣促進(jìn)了測(cè)繪技術(shù)的創(chuàng)新與優(yōu)化。在不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)測(cè)繪中,通過(guò)先進(jìn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用,更有利于提高測(cè)繪的高效性和精準(zhǔn)性,實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展目標(biāo)。

        1 不動(dòng)產(chǎn)登記的概念與目的

        1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

        不動(dòng)產(chǎn)登記作為工程建設(shè)中的基礎(chǔ)性內(nèi)容,在我國(guó)諸多工程與城市規(guī)劃中有著十分重要的意義。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記,需要做好不動(dòng)產(chǎn)法定權(quán)益的登記與記錄,所涉及內(nèi)容十分廣泛,包括但不限于建筑物、土地、林木、水域等。通過(guò)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作,更有利于對(duì)土地和其他權(quán)益進(jìn)行確定和保護(hù),也為后續(xù)開(kāi)展土地交易和土地利用提供法律層面的支持。具體來(lái)看,在實(shí)際開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作期間,需要明確特定的程序和特定的機(jī)構(gòu),然后建立起不動(dòng)產(chǎn)與相關(guān)土地所有權(quán)和其他權(quán)益的關(guān)聯(lián),并在登記簿冊(cè)中進(jìn)行記錄。其中,所登記的內(nèi)容如權(quán)屬人信息、面積信息、位置信息等[1]。

        1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記的目的

        (1)確立權(quán)益。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作,其首要目的是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的法定權(quán)益進(jìn)行確立和宣告,然后通過(guò)登記的方式,對(duì)土地的所有權(quán)歸屬進(jìn)行確定與明確,防止其中出現(xiàn)不必要的糾紛問(wèn)題。

        (2)保護(hù)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記是一種法律程序,通過(guò)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記能夠針對(duì)合法的土地權(quán)益進(jìn)行保護(hù),同時(shí)也體現(xiàn)為一種法律上的整局,可為權(quán)益人的權(quán)益進(jìn)行維護(hù),防止他人的不法侵害。

        (3)提供信息。在不動(dòng)產(chǎn)登記中,需要針對(duì)大量數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集和記錄,以此來(lái)指導(dǎo)工作開(kāi)展,包括但不限于土地的面積信息,土地的權(quán)屬信息,土地的用途信息等。通過(guò)以上數(shù)據(jù)信息的整理,在包括土地管理、土地規(guī)劃、土地交易等多個(gè)方面,均有著重要的意義和價(jià)值。

        (4)促進(jìn)土地投資與開(kāi)發(fā)。通過(guò)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作,更有利于提升在土地投資中的信息,更有利于針對(duì)土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用,以此來(lái)促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

        (5)保障共計(jì)公平正義。通過(guò)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作,更有利于維護(hù)社會(huì)的公平與正義,針對(duì)權(quán)益確定提供數(shù)據(jù)信息的支持,防止不法人員非法侵占他人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益,保證我國(guó)土地資源能夠得到合理分配[2]。

        2 房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用

        2.1 提供可靠憑證

        開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作,需要人員重點(diǎn)做好確權(quán)。確權(quán)指的是在不動(dòng)產(chǎn)登記中,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的具體所有權(quán)歸屬和使用權(quán)歸屬進(jìn)行確定。其中,開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作,測(cè)繪人員能夠?qū)ㄖ锏木唧w位置、具體形狀等進(jìn)行測(cè)量,能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的范圍和邊界進(jìn)行精準(zhǔn)確定,以此來(lái)為后續(xù)權(quán)益確認(rèn)提供依據(jù)和支持[3]。

        2.2 提供空間信息

        在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作期間,需要切實(shí)把握好不動(dòng)產(chǎn)登記中的各種屬性信息,包括但不限于不動(dòng)產(chǎn)的位置信息,不動(dòng)產(chǎn)的面積信息,不動(dòng)產(chǎn)的用途信息等。通過(guò)開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作,則能夠?qū)ㄖ镏械目臻g信息進(jìn)行測(cè)量和繪制,以此來(lái)提供出其中更加精準(zhǔn)的地理位置信息、形狀信息和面積信息,在不動(dòng)產(chǎn)登記中提供空間信息支持。

        2.3 提供安全保障

        在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí),需要參與不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的雙方能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的具體邊界和具體范圍進(jìn)行確定,能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的空間屬性進(jìn)行確定,包括但不限于面積信息、樓層信息等。在此基礎(chǔ)上,開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作,便能夠提供更精準(zhǔn)的空間信息,然后在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的雙方對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)與核實(shí),防止因?yàn)榭臻g信息的不準(zhǔn)確,造成雙方之間不必要的爭(zhēng)議和糾紛[4]。

        3 房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的問(wèn)題

        3.1 數(shù)據(jù)精度與一致性問(wèn)題

        開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作,需要獲取大量數(shù)據(jù)信息,需要現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與技術(shù)設(shè)備的支持。但從實(shí)際情況來(lái)看,在房產(chǎn)測(cè)繪中也會(huì)受到環(huán)境因素、設(shè)備技術(shù)因素的影響,這就導(dǎo)致最終獲取的房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)信息出現(xiàn)了不同程度的誤差,帶來(lái)了不動(dòng)產(chǎn)登記準(zhǔn)確性的應(yīng)用。同時(shí),在不懂測(cè)繪單位和測(cè)繪人員開(kāi)展工作時(shí),所使用的測(cè)量方法也會(huì)存在差異,反映出精度好標(biāo)準(zhǔn)的不同,造成了數(shù)據(jù)信息結(jié)果的不一致,帶來(lái)了不動(dòng)產(chǎn)登記的困擾。

        3.2 信息管理與數(shù)據(jù)共享問(wèn)題

        房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性工作。在房產(chǎn)測(cè)繪中,往往會(huì)涉及大量的地理空間數(shù)據(jù)信息和圖形數(shù)據(jù)信息。因此,這就需要針對(duì)這些數(shù)據(jù)信息做好妥善管理,確保各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息的完整性和及時(shí)性。同時(shí),在開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作的過(guò)程中,也會(huì)同時(shí)涉及多個(gè)部門(mén)的利益。因此,如何建立起有效的數(shù)據(jù)共享機(jī)制是十分重要的。通過(guò)數(shù)據(jù)共享機(jī)制的獎(jiǎng)勵(lì),保證數(shù)據(jù)的共享與互通,以此來(lái)強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記的協(xié)同。

        3.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范問(wèn)題

        目前來(lái)看,在我國(guó)開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作期間,尚未形成明確統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)注和技術(shù)規(guī)范,在不同地區(qū)、不同單位開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作時(shí),所采用的測(cè)繪方法和數(shù)據(jù)處理流程也會(huì)存在差異,這就在一定程度上影響了數(shù)據(jù)的質(zhì)量。因此,伴隨著我國(guó)當(dāng)前測(cè)繪技術(shù)的不斷更新與優(yōu)化,還需要在引入先進(jìn)測(cè)繪技術(shù)的同時(shí),一并針對(duì)測(cè)繪人員的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)能力進(jìn)行提升。

        3.4 法律法規(guī)與政策環(huán)境問(wèn)題

        在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作期間,往往同時(shí)涉及多種法律法規(guī)的要求,包括但不限于不動(dòng)產(chǎn)登記條例、土地管理法等。其中,如果相關(guān)法律法規(guī)不完善,或者是法律法規(guī)無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)技術(shù)發(fā)展,則很容易帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記中的負(fù)面影響,產(chǎn)生其中的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此,為切實(shí)保證房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的良好開(kāi)展,還需要政府部門(mén)方面能夠提供房產(chǎn)測(cè)繪中的管理規(guī)定支持和政策支持。同時(shí),針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪人員的資質(zhì)一并進(jìn)行管理,重點(diǎn)是要做好人員資質(zhì)的認(rèn)證管理和監(jiān)督,建立起健全完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系和房產(chǎn)測(cè)繪體系[5]。

        4 不動(dòng)產(chǎn)登記中房屋測(cè)繪的主要內(nèi)容

        4.1 測(cè)前調(diào)查

        為切實(shí)保障社會(huì)群眾能夠精準(zhǔn)把握房產(chǎn)測(cè)繪的具體數(shù)據(jù)信息,需要在開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪之前,針對(duì)其中數(shù)據(jù)信息進(jìn)行全面的前提調(diào)查。在此基礎(chǔ)上,群眾便能夠通過(guò)多種方式來(lái)獲取到房產(chǎn)內(nèi)容的初步調(diào)查。例如,可對(duì)線上方式、線下方式等進(jìn)行應(yīng)用,形成對(duì)自身房產(chǎn)信息的了解,也能夠?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪工作的開(kāi)展提供有利條件。在完成房產(chǎn)測(cè)繪工作后,同樣可將房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果與之前調(diào)查的信息進(jìn)行分析比對(duì),以此來(lái)對(duì)更多的調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行整理。在完成了對(duì)比后,再開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的分析,判斷在房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程中是否存在不合理之處。例如,房屋的建造是否合法合規(guī)等。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題存在,則需要及時(shí)與上級(jí)部分溝通進(jìn)行工作匯報(bào)。

        4.2 實(shí)際測(cè)繪

        開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作一般指的是平面測(cè)繪。目前,伴隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展,在現(xiàn)代房產(chǎn)測(cè)繪中也開(kāi)始使用立體測(cè)繪圖形。例如,對(duì)BIM 技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用,針對(duì)房屋的真實(shí)狀況進(jìn)行還原。在房產(chǎn)測(cè)繪平面測(cè)繪的過(guò)程中,測(cè)繪人員更多是對(duì)大量測(cè)繪儀器進(jìn)行應(yīng)用,以此來(lái)完成房屋的結(jié)構(gòu)測(cè)量,房屋的面積測(cè)量。在實(shí)際工作中,往往會(huì)對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息提出較高的精度要求。在完成了房產(chǎn)測(cè)繪后,需要對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行匯總,在網(wǎng)絡(luò)中建立數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行管理。同時(shí),伴隨著我國(guó)當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展,在開(kāi)展房產(chǎn)審核登記工作期間,工作人員同樣可通過(guò)實(shí)時(shí)影像的方式對(duì)真實(shí)的房產(chǎn)信息進(jìn)行記錄。然后,審核人員便能夠全面把握情況,得出最終的結(jié)果,以此來(lái)保障房產(chǎn)測(cè)繪的效果。

        5 不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用措施

        5.1 保證房產(chǎn)測(cè)繪法律效力

        在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作期間,房產(chǎn)測(cè)繪具有一定的法律效力,一方面受到法律的保護(hù),另一方面也收到法律的限制。因此,在實(shí)際開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作期間,還需要保證測(cè)繪的精度。同時(shí),相關(guān)責(zé)任人員需要對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)審批,在通過(guò)確認(rèn)審批后,方可確定其生效。然后,結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果,在相關(guān)法律法規(guī)的統(tǒng)一指導(dǎo)下,作為主要的不動(dòng)產(chǎn)分配依據(jù),在財(cái)產(chǎn)變動(dòng)測(cè)繪報(bào)告中出現(xiàn)。其中,如果出現(xiàn)了具體的問(wèn)題,則可以由相關(guān)人員前往相關(guān)部門(mén)請(qǐng)求法律援助。目前,雖然在我國(guó)政府手中已經(jīng)掌握了大量房產(chǎn)信息,但是仍然存在一部分不動(dòng)產(chǎn)尚未進(jìn)行登記。如果不動(dòng)產(chǎn)未能夠進(jìn)行登記,自然就不具備法律效力。如果不動(dòng)產(chǎn)不具備法律效力,自然也無(wú)法受到法律的保護(hù),然后在對(duì)權(quán)益進(jìn)行維護(hù)時(shí),也會(huì)遇到很多法律的漏洞,從而造成權(quán)益人的權(quán)益損失。因此,這就需要不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益人能夠積極配合政府部門(mén)的工作,能夠切實(shí)完善房產(chǎn)信息的測(cè)繪。同時(shí),為防止房地產(chǎn)行業(yè)中的各項(xiàng)資源出現(xiàn)企業(yè)壟斷和個(gè)人壟斷的問(wèn)題,同樣可以結(jié)合實(shí)際情況,由政府部門(mén)針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)中的相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整[6]。

        5.2 做好與信息技術(shù)的結(jié)合

        現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代背景下,客觀上促進(jìn)了我國(guó)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展,也帶動(dòng)了網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)在更多領(lǐng)域和行業(yè)中的應(yīng)用。目前,網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展也使得人們生活進(jìn)入了大數(shù)據(jù)時(shí)代,開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)測(cè)繪工作,可對(duì)更多先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用。一方面是獲取精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息結(jié)果,另一方面是對(duì)數(shù)據(jù)信息結(jié)果進(jìn)行分析。然后,在完成資料處理后,可制作相對(duì)應(yīng)的圖表,為后續(xù)房產(chǎn)測(cè)繪提供參考。在正式開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作前,需要工作人員切實(shí)做好全國(guó)范圍各地地理信息的同一考察,需要對(duì)地理信息進(jìn)行了解,防止因?yàn)榈乩硪蛩卦斐傻恼`差,帶來(lái)后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)交易中的矛盾與爭(zhēng)議。同時(shí),在當(dāng)前科學(xué)技術(shù)背景下,物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也廣泛應(yīng)用到了不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)測(cè)繪中,可通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)中的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)交互功能應(yīng)用,對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中的負(fù)面因素進(jìn)行控制。另外,開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作,也可以對(duì)BIM 技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用。通過(guò)對(duì)BIM 技術(shù)進(jìn)行合理應(yīng)用,可結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪中的數(shù)據(jù)信息,建立三維模型,促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪中二維與三維數(shù)據(jù)信息的有效聯(lián)動(dòng)。如此一來(lái),便能夠使房產(chǎn)測(cè)繪中的數(shù)據(jù)信息變得更加精準(zhǔn),也能夠提供給人們更加清晰、更加完整的房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果。在基于二維、三維數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作的過(guò)程中,可生成立體三維成果圖,可面向結(jié)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、參數(shù)化處理,把握房產(chǎn)測(cè)繪中的各項(xiàng)內(nèi)容,針對(duì)其中的內(nèi)容邏輯進(jìn)行統(tǒng)一管理,以及達(dá)到共享的服務(wù)效果。如此一來(lái),我國(guó)在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)管理工作時(shí),也能夠向著更加精細(xì)化、數(shù)字化的方向發(fā)展邁進(jìn)。

        5.3 提高房產(chǎn)測(cè)繪精度

        在開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪工作的過(guò)程中,往往會(huì)涉及大量?jī)?nèi)容,需要保證其中各項(xiàng)操作均能夠達(dá)到良好的精準(zhǔn)度。其中,一些房產(chǎn)測(cè)繪工程中選擇應(yīng)用了GIS 技術(shù)。雖然傳統(tǒng)模式下采取的人工測(cè)繪方式也能夠保證房產(chǎn)測(cè)繪中的一定精確度,但在人員實(shí)際操作期間,也會(huì)因?yàn)槿藛T技術(shù)水平帶來(lái)誤差。對(duì)此,GIS 技術(shù)的應(yīng)用則能夠?qū)@些誤差進(jìn)行有效規(guī)避,保證房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果更好的精確度,使房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果更加貼合真實(shí)情況。

        在應(yīng)用GIS 技術(shù)的過(guò)程中,可建立信息系統(tǒng)模型,然后進(jìn)行一體化顯示,針對(duì)房地產(chǎn)中的重要數(shù)據(jù)信息進(jìn)行顯示,對(duì)比傳統(tǒng)方式具有更加直觀、更加方便的優(yōu)勢(shì)。同時(shí),參與房產(chǎn)測(cè)繪的人員,同樣能夠在工作執(zhí)行中不斷進(jìn)行學(xué)習(xí),不斷改進(jìn)與提升工作的方法,提升房產(chǎn)測(cè)繪效率。只有切實(shí)保證了房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)信息的精確度,方能夠?yàn)槿藗兲峁┱_的信息支持,包括消費(fèi)者群體的住房信息支持,企業(yè)的商業(yè)判斷信息支持等。另外,通過(guò)保證房產(chǎn)測(cè)繪的精確度,同樣有利于解決城市規(guī)劃中存在的一些問(wèn)題。在對(duì)房地產(chǎn)登記進(jìn)行處理時(shí),人員需要始終保持端正的態(tài)度,需要對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行合理利用,切實(shí)提高房產(chǎn)測(cè)繪的水平和質(zhì)量。

        6 結(jié)語(yǔ)

        綜上所述,房產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)登記中的基礎(chǔ)性內(nèi)容,是保證不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量的關(guān)鍵所在。目前,需要相關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)一步做好房產(chǎn)測(cè)繪的優(yōu)化與完善,保證房產(chǎn)測(cè)繪的法律效力,合理導(dǎo)入信息技術(shù)手段,提高房產(chǎn)測(cè)繪的精度,然后在提升不動(dòng)產(chǎn)登記成效的基礎(chǔ)上,促進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)一體化建設(shè)。

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