摘要：土地經營權作為農地產權分置后的一種新型權利類型，其登記客體的明確對于土地經營權登記規(guī)則的制度設計具有重大意義。依據不動產用益物權理論，應將土地經營權的客體界定為農村承包地。土地經營權人對承包地享有直接支配權，在物權體系中屬于一項完整的用益物權，故其登記層級應為自物權登記，頒發(fā)不動產權證書。土地經營權登記可借鑒土地承包經營權登記的先前經驗，但囿于兩種權利結構體系的差異性，土地經營權設權登記規(guī)則需要依其自身權利屬性進行制度設計。土地經營權流轉登記應當采用登記生效主義的設立模式，以此實現土地經營權設權登記規(guī)則的內部統(tǒng)一。

關鍵詞：土地經營權 登記客體 流轉登記 設權登記

一、問題的提出

在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，如何依托農地權利登記制度為鄉(xiāng)村振興的實現提供理論和制度供給，成為學術界共同關注的研究課題之一。目前，理論界對土地經營權登記客體鮮有研究，即便將土地經營權納入不動產統(tǒng)一登記體系，但因其登記客體不明依舊無法構建土地經營權的登記規(guī)則，同時也會阻礙土地經營權登記工作的開展。在土地承包經營權確權登記工作全面完成的情況下，土地經營權設權流轉登記的類型化是研究其登記制度的重點內容，即針對土地經營權設權登記規(guī)則進行體系化建構，以期構建出完整的土地經營權登記制度體系。

二、土地經營權登記客體的理論考察與確立

土地經營權登記客體的確定對其權利性質、內容和權益保障等方面具有重要意義。一方面，能為其用益物權理論的證成提供理論基礎，另一方面，對于不同流轉模式下的土地經營權登記對象的查明提供便利。

（一）土地經營權登記客體的理論考察

土地經營權的定位及性質在法律的模糊化表達下，理論界對其客體的爭議以物債二分為視角展開論證，即其客體究竟是物還是行為。土地經營權客體為物的觀點源于土地經營權是由土地承包經營權或土地所有權派生而來，而土地承包經營權也是集體成員通過對土地所有權承包到戶的形式生成。在此基礎上，將土地經營權與土地承包經營權統(tǒng)一做物權化定性，其客體應為農村的土地承包地。將其客體認定為行為的理論觀點則是基于土地經營權的債權定性，因其債權屬性的定位使其客體為債權行為。依據傳統(tǒng)民法理論，“物權的客體與債權的客體在事實上不具有重合的可能性，甚至在銜接上也不存在必然的關聯性”。物權客體指向具體的物，而債權的客體指向行為，這就直接決定了物權客體與債權客體不具有等同性的必然結果。因此，土地經營權債權的定性在邏輯上自相矛盾，而依物權定性的客體確定則存在理論上的分歧，這就使得土地經營權的客體認定成為一個棘手的問題。

土地經營權的權利構造和權利生成表明，將土地經營權確定為一項獨立的用益物權具備法理基礎和法律依據。土地經營權被定性為用益物權后，理論界在用益物權內部圍繞土地承包經營權和農村承包地展開激烈論爭，由此產生了土地經營權權利用益物權說和不動產用益物權說兩種觀點，這兩種觀點的差異在于對土地經營權客體的認知不同。不論是不動產用益物權說亦或是權利用益物權說，二者都以土地經營權的物權塑造為根基，旨在為土地經營權的物權證成和法律適用規(guī)則進行合理設計，對其登記制度的完善起到有力的推動作用。土地經營權在進行不動產登記時，其登記客體是特定且單一的，否則將會造成土地經營權無法進行登記的局面。

（二）土地經營權登記客體為農村承包地

土地經營權如何實現與農地權利體系融合的關鍵在于對其客體的界定。土地經營權客體的明確至少有兩方面的功用：其一是實現與農地權利體系的融合，為其用益物權的屬性證成提供理論根基；其二是便于明確土地經營權的權利登記類型，如登記適用自物權登記或他物權登記，權利登記還是負擔登記等?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，土地經營權人有權自主開展農業(yè)生產經營，其支配內容為承包地而非土地承包經營權人讓渡的權利。權利分離理論視角下的多層權利客體的觀點試圖將土地經營權的生成納入用益物權進行解釋，所謂多重權利解構并不是純粹的由權利生成的新型權利，所有的權利均以支配土地而不是支配權利催生的新型權利。土地經營權的權源是土地所有權或承包經營權，其權利的生成邏輯是土地承包經營權人行使權利的結果使然。因權利所指向的對象必須是確定的，權利客體不明必然導致權利無法行使的不利后果。

對此，合理的解釋應是土地承包經營權和主體的共同轉移，即集體土地所有權之上同時存在兩種不沖突權利的原因在于土地承包經營權受到土地經營權的限制。這種限制首先表現為對土地支配權的轉移，而最直接的體現就是支配承包地的主體發(fā)生了變更，即占有和使用承包地的主體由承包經營權人變?yōu)榻洜I權人。土地經營權因流轉方式不同，可將以出租形式流轉設立的土地經營權界定為債權性流轉，而將基于物權性流轉設立的土地經營權定性為不動產用益物權，這符合我國實定法的要求，但是債權性流轉設立的土地經營權定性為不動產用益物權則突破了現行法之規(guī)定。債權性流轉可通過登記轉變?yōu)槲餀?，債權性流轉定性為不動產用益物權從解釋論角度可以得到合理解釋。因此，將土地經營權的客體界定為承包地，符合“三權分置”政策改革意蘊下對農村土地權利配置的普遍性和市場化要求。

三、土地經營權登記層級與登記類型的明確

囿于土地經營權的新興權利屬性和法律制度供給不足，土地經營權在登記層次上屬于哪個層級、應當適用哪種登記類型的問題，需要結合現有法律規(guī)定，針對土地經營權獨有的權利特性對其展開分析論證。

（一）土地經營權在登記層級上系自物權登記

在權利登記中可分為自物權登記和他物權登記兩種登記層級。土地經營權的客體為承包地，土地經營權人對承包地享有直接支配權，在物權體系中屬于一項完整的用益物權。土地經營權在土地登記體系中應作為土地使用權性質的權利，采用權利登記的形式予以登記。不動產權利證書是土地經營權人據此行使完整權能的外在表征，土地經營權登記的層級在兩種權利登記層級中應為自物權登記。土地經營權的設立登記應給土地經營權人頒發(fā)不動產權利證書而非不動產登記證明。依照現行法律規(guī)定，土地經營權的設立登記符合首次登記“第一次將不動產權利記載于登記簿上”的特征，故應對其設立登記適用首次登記的規(guī)則。

實踐中大多以出租方式設立土地經營權，其流轉方式屬于債權性流轉。債權性流轉下，土地經營權受讓人仍以支配有體物為核心內容，其權利指向承包地，而非抽象的土地經營權利。債權性流轉與物權性流轉生成的土地經營權的權利內容均為占有農村土地，在特定土地上開展農業(yè)生產經營活動。土地經營權的債權性流轉不同于債法上的租賃，租賃權的債權屬性使出租構成負擔行為，其客體為特定的給付行為，而以出租方式設立的土地經營權具有對承包地支配的物權屬性，故出租設立的土地經營權應與入股、抵押等物權性流轉屬于同質的處分行為。土地承包經營權人將土地經營權出租給受讓人時，即完成了權利的二次分置，其出租的土地經營權利的載體為承包地，故在申請登記時屬于自物權登記且適用首次登記規(guī)則，頒發(fā)不動產權利證書。

土地承包經營權人以入股、信托等其他方式流轉設立土地經營權時，其登記層級亦應類推適用有關出租首次登記的規(guī)定。相較于以流轉設立土地經營權的情形，暗含于土地承包經營權之中的土地經營權抵押的處理較為復雜。若土地承包經營權人直接使用權利而未分置出土地經營權的權利進行抵押，即以土地承包經營權本權作為抵押標的，其客體為承包地，僅需在土地承包經營權證書上載明抵押登記的權利負擔即可，而無需另行頒發(fā)土地承包經營權抵押權證書。若土地經營權為權利分置出后的土地經營權，則需要在土地經營權人持有的不動產權證書上載明權利負擔，亦無須另行頒發(fā)抵押權證書。

（二）再流轉設立土地經營權登記類型的明確

土地經營權的首要權利特征即表現在其使用權能上，《農村土地承包法》在修訂時明確規(guī)定土地經營權可以通過再流轉的方式設立新的土地經營權。集體土地所有權人或土地承包經營權人初次為受讓人設立的土地經營權登記應當適用首次登記，但土地經營權人再次流轉土地經營權另行設立土地經營權時應當適用哪種登記類型，則需要分情況加以討論。

土地經營權人以出租方式再次流轉設立土地經營權?！掇r村土地承包法》規(guī)定土地經營權再流轉需要經承包人書面同意并向發(fā)包人進行備案，其權利行使結構與租賃合同中的轉租相似。但在土地經營權權利登記語境下，即便是以出租方式再流轉設立的土地經營權，也不能適用合同法規(guī)范，而應適用物權法規(guī)范。例如，土地經營權人按照法律規(guī)定取得承包人的書面同意并向發(fā)包人進行備案后，將土地經營權再流轉給其他人時，針對此時對土地經營權應當適用首次登記還是轉移登記的登記規(guī)則問題，本研究認為，現行法對土地經營權的再流轉做出嚴格限制，即在表明土地經營權人再次流轉土地經營權時已為承包人和發(fā)包人知曉，而承包人同意則意味著原土地經營權人享有的經營權宣告消滅，此時土地承包經營權的權能屬性恢復至圓滿的支配狀態(tài)。土地承包經營權人為土地經營權再次流轉的受讓人重新設立土地經營權，應當適用首次登記規(guī)則。

土地經營權人以入股、信托方式再次流轉土地經營權。《農村土地承包法》規(guī)定，受讓方通過流轉取得的土地經營權，向金融機構融資擔保時需履行取得承包方同意并向發(fā)包方備案的前置程序。按照體系解釋規(guī)則，如果所有的土地經營權再流轉都要經承包方同意并備案，則無需在第47條另行強調這一限制性條件。土地經營權人以入股、信托方式再流轉土地經營權的，則無需經承包方同意并備案便可實現自由流轉。但若結合目的解釋，立法者將以出租這種“債權性流轉”方式設立土地經營權都需要履行嚴格的限制性條件，對于以物權性方式再流轉土地經營權的，也應履行同樣甚至更為嚴苛的流轉程序。此時，則會面臨土地經營權人再流轉土地經營權時還能否適用首次登記規(guī)定的問題。本研究認為，土地經營權人以物權性方式再流轉土地經營權的，屬于對土地經營權的處分，但是土地經營權無法再次分置出土地經營權，此時不動產權利已發(fā)生轉移，故應適用轉移登記規(guī)則。

四、土地經營權設權流轉登記的類型化構造

土地經營權的設立、流轉等環(huán)節(jié)涉及多方利益主體，其權能行使及利益保護取決于設權登記的效力模式選擇。依據《農村土地承包法》的規(guī)定，土地經營權的流轉設立可將其分為債權性流轉和物權性流轉兩種類型。土地經營權設權登記需要結合這兩種流轉類型進行分類討論，以實現土地經營權設權登記的內部統(tǒng)一。

（一）長期租賃設立土地經營權的流轉登記規(guī)則

1.租賃流轉土地經營權的登記能力辨析?！掇r村土地承包法》第36條規(guī)定，土地承包經營權“流轉”是土地經營權的設權方式。一方面，表明土地經營權可以以權利出租的形式，即債權性流轉方式設立；另一方面，通過賦予土地經營權登記能力，經登記使債權性流轉生成的土地經營權具備用益物權屬性。現行法規(guī)定流轉期限五年以上的土地經營權具有登記能力，其立法理由是不同類型的土地經營權人對于土地經營權的需求存在差異，有短期獲得利益也有需要長期投入才能獲得收益的情形。學者采用不同的法律解釋方法，認為流轉期限即便未達到五年的土地經營權也具有登記能力，土地經營權是否具有登記能力在法律解釋上仍有探討空間。

出租成為土地經營權流轉的常態(tài)化方式，其原因在于土地經營權的流入方多為農戶個體和家庭農場。土地經營權流轉期限在五年以下的無法申請登記，土地經營權登記的意義將大打折扣。實踐表明，立法不應以流轉期限作為界分土地經營權是否具備登記能力的界限。即便是流轉期限不足五年，只要當事人認為登記能夠滿足其交易安全的利益需求，則可以向當地的登記機構申請登記。以出租方式設立土地經營權的，在其內部也可分為債權性流轉和物權性流轉，有效區(qū)分土地經營權債權性流轉和物權性流轉應當以流轉期限作為界分關鍵，即將流轉期限五年以下的定性為債權性流轉，五年以上的定性為物權性流轉。不論流轉期限如何，也不論是債權性流轉還是物權性流轉，土地經營權均具有登記能力。此處區(qū)分債權性流轉和物權性流轉的意義在于其設權登記的模式選擇。

2.租賃設立的土地經營權應以登記為前提。土地經營權的債權性流轉經登記生效后變更為用益物權，其優(yōu)勢在于土地經營權的主體沒有身份限制，使其利用和流轉方式更加靈活。有學者以土地經營權人不受主體身份限制為理論根據，認為“土地經營權再次流轉時并不一定要取得集體經濟組織的同意，即便是未取得再流轉的同意，亦可以直接對抗土地所有權人”?，F行法則對土地經營權的再流轉做出明確規(guī)定，土地經營權人再次流轉土地經營權需要經承包方書面同意并向發(fā)包方進行備案。通過長期租賃形式設立的土地經營權，當事人依法申請設權登記，此后土地經營權人選擇再次流轉土地經營權時是否仍應遵循這一限定性條件，法律沒有明確回答。但是就其立法目的而言，再流轉的限制條件是為了保護承包方的利益，同時也是對土地經營權再流入方進行的資格審查。土地經營權再流轉，經承包方書面同意，其實踐中的履行也會滋生很多問題，如偽造承包方的書面同意、承包方無法提供書面證明以及未經承包方書面同意流轉后的效力判斷等。本研究認為，對土地經營權人權利進行限制的同時又賦予其登記自由，這本身就是一種自相矛盾的做法。土地經營權市場化流轉機制的構建，關鍵并不在于賦予土地經營權人表面上的權利，而是看其權能是否能夠自由行使。放活土地經營權的目的能否實現并非取決于對再流轉進行過多限制，而是在其流轉環(huán)節(jié)是否能夠提供一套行之有效的流轉登記方案。

土地經營權登記的作用在構建土地經營權市場化流轉的過程中未能受到足夠重視，故而選用登記對抗主義的設權方式用以規(guī)制租賃方式設立的土地經營權。長期租賃在各國的實踐中面臨政策變化、交易成本、官僚主義等挑戰(zhàn)，嚴重影響農地長期租賃市場的建立與發(fā)展。這就需要針對長期租賃生成的土地經營權登記進行精準立法并對其登記效力做出適當選擇。土地經營權的物權登記是債權性土地經營權轉變?yōu)槲餀嘈酝恋亟洜I權的實質條件。土地經營權以出租形式設立的流轉期限五年以上的登記規(guī)則應采用登記生效主義模式；而流轉期限五年以下設立的土地經營權宜將其定性為債權合同，登記規(guī)則采用登記對抗主義模式，登記后土地經營權取得對抗效力。不論是土地經營權的再流轉，還是基于擔保物權設立的再流轉，再流轉登記都以首次登記為前提和基礎?；诖耍鬓D期限便不再是債權性土地經營權轉變?yōu)槲餀嘈酝恋亟洜I權的障礙。以上登記規(guī)則的確立僅適用于以家庭承包方式出租土地經營權的權利類型。對于以其他方式承包取得“四荒地”土地經營權的設權登記規(guī)則，無論其承包期限如何，均應以登記作為設立土地經營權的前提條件。

（二）土地經營權入股登記效力模式的選擇

1.土地經營權入股經營模式的有益嘗試。承包經營權入股發(fā)展農業(yè)產業(yè)化經營的政策解禁肇始于黨的十八屆三中全會，此后農業(yè)農村部發(fā)布入股試點方案通知，在試點地區(qū)有序開展土地承包經營權入股發(fā)展農業(yè)產業(yè)化試點工作。農民專業(yè)合作社已暴露出一些問題，如資金匱乏、組織開展活動的意愿淡薄。相較于農民專業(yè)合作社，以承包地經營權入股組成的農業(yè)公司是更具市場化的經濟組織，能夠有效提升農業(yè)生產的現代化水平，具有更高的社會認同度。土地經營權入股開啟了農業(yè)產業(yè)化經營新模式，但土地經營權人以土地經營權入股將土地經營權作價出資成為公司股東跨越了民、商兩大部門法，其法律規(guī)則的適用既涉及民法物權編又要受到公司法的規(guī)制。在土地經營權入股的制度設計上不僅要遵循基本的股東出資規(guī)則，又要統(tǒng)合好法律適用之間的銜接問題，從而實現農業(yè)產業(yè)化經營和農民收益穩(wěn)固增長的雙贏局面。

2.登記生效模式下的土地經營權入股登記。土地經營權入股改革實踐取得了顯著成效，但仍存在一些亟須完善的現實問題。首先，入股存在“入股出租化”傾向。實踐中，多數涉農公司采取“保底收益+分紅”的收益分配方式，保底收益相當于土地租金，分紅則僅具象征性，形成“名為入股，實為出租”的現象。其次，土地經營權入股方式不健全，阻礙農地入股有限責任公司的融資，涉農企業(yè)通過入股取得土地經營權，但因其權能不完整致使公司無法以入股土地經營權進行抵押融資。最后，“雙重資本制”的實施使農民利益無法得到保障，實踐中為防止農戶以土地入股后出現失地情況，農民股東出資采用內外部有別的方式，即公司章程內部的股東簿冊列入股農民為股東，但公司進行外部登記時的公司注冊資本中對土地經營權出資做隱形化處理。

土地經營權入股的現實問題表明，土地經營權入股的方式對入股改革具有決定性的影響，當前土地經營權的入股模式對于雙贏局面的實現還有較遠距離。以上癥結可歸因于經營權入股方式錯誤，致使入股后的土地經營權的權能受到極大限制。土地經營權入股登記為履行公司法規(guī)范要求的辦理財產權的轉移手續(xù)奠定了基礎，使農民成為內外部一致的股東，能夠切實維護其權益；入股登記在完成財產權轉移手續(xù)的前提下，涉農公司可據此開展抵押融資業(yè)務并辦理手續(xù)，解決融資難問題。因此，土地經營權入股應當以登記生效主義為設立標準，為農業(yè)產業(yè)化生產和農民利益提供制度保障。

（三）土地經營權信托流轉登記的設權規(guī)則

1.土地經營權作為信托財產的理論依據。農村土地財產價值的激發(fā)與農民利益訴求的多元化，催生出土地經營權信托流轉模式并在實踐中得到發(fā)展。但農村土地的信托流轉模式并未被明確規(guī)定在法律條文中，故只能通過其他方式流轉的文義解釋將其納入其中。

土地經營權信托流轉歸根結底還是農地“三權分置”改革中出現的新型流轉方式。土地經營權能否作為信托財產，在學界引發(fā)了較為激烈的討論。有學者認為土地承包經營權是適格的信托財產，從中分割出的占有、使用等權能不能作為財產權，故無法設立信托。另一種觀點將分置出的土地經營權作為一項新型的用益物權，表明其具備民事權利屬性，且根據土地承包經營權的身份特征以及社會保障功能認為土地經營權才是適格的信托財產。對此，本文認為第二種觀點更具合理性，土地經營權作為一項獨立的財產權能夠設立信托，形成土地經營權信托流轉的新型流轉方式。

2.土地經營權信托登記的設立準則。依據《信托法》的規(guī)定，信托設立采用登記生效主義，未經信托登記的信托行為無法產生絕對的信托效力。目前，我國存在土地經營權信托流轉方式法律規(guī)范供給不足的問題。土地經營權出租、入股和信托三種流轉方式，對于農戶而言在本質上并不存在區(qū)別，即均以土地經營權作為標的，以收取一定的租金作為對價，其差距表現為流轉方式不同使其流轉收益有高有低。實踐中，信托期限多以十年以上為主，部分信托期限不少于十五年。從土地經營權信托流轉期限可以看出，信托公司需要更為長久穩(wěn)定的土地經營權，而確保這一目的實現的方式就是辦理信托登記，使其用于信托登記的土地經營權具備公示公信效力。在實踐中的具體操作表現為，農民或農民專業(yè)合作社作為委托人將土地經營權委托給信托公司時，除應將土地經營權轉移至委托人名下，還應當協助委托人辦理信托登記，落實物權的公示要求。

土地經營權的實質轉移是信托設立的基石，正所謂無財產即無信托。有學者認為，無需辦理信托登記，受托人持信托合同向行政部門進行備案即可，信托登記會增加設立成本，導致登記制度不健全、欠缺可操作性，備案方式足以維護交易安全且不會損害農戶利益。本研究對此持反對態(tài)度，土地經營權信托登記采用登記生效主義既有必要性又有可行性。在必要性方面，信托合同備案是出于行政管理的手段，其目的在于方便稅收、監(jiān)管，并不具有公示作用，使得相關權益人利益保護處于不確定性狀態(tài)；在可行性方面，不動產統(tǒng)一登記制度的全面實施使農村土地登記制度日臻完善，土地經營權信托采用登記生效主義不會增加受托方的負擔，對其權利的長久穩(wěn)定提供了制度性保障，反倒起到激發(fā)其登記需求的作用。

（四）土地經營權抵押流轉登記的體系性調適

1.土地經營權融資擔保的法規(guī)沖突。土地承包經營權作為一項用益物權，其融資擔保權能一直被法律所禁止。直至農地“三權分置”改革推行后，全國人大常委會授權設立抵押試點法律規(guī)定的頒布，改變了土地承包經營權禁止抵押的局面?！掇r村土地承包法》明確規(guī)定，土地經營權可以向金融機構申請融資擔保。土地經營權融資擔保的模糊化處理在學理上引發(fā)了土地經營權融資擔保是以用益物權設立抵押權還是以收益權設立權利質權的爭議?！掇r村土地承包法》規(guī)定，土地經營權人以土地經營權融資擔保時需要取得承包方書面同意并向發(fā)包方備案。土地經營權融資擔保需承包方同意規(guī)則的確立，是穩(wěn)定土地承包經營權與放活土地經營權之間的過渡狀況的真實反映，土地經營權財產權的釋放應以充分市場化為目標，對土地經營權權利處分的限制應逐步松綁。本研究認為該條規(guī)定是對土地經營權人權利的限制，在解釋上應定性為管理性強制性規(guī)定，即未經承包方的同意并備案的也不影響土地經營權抵押權的設立。

土地經營權抵押權的設立是否以其首次登記為前提的問題在《農村土地承包法》施行后得到了解決，土地經營權進行融資擔保時，擔保物權自擔保合同生效時設立，登記僅作為對抗要件而非生效要件。對此，立法者的解釋是，土地經營權抵押權的設立采用登記對抗主義模式，其成立更加容易，減少登記機構的工作量，當事人之間的意思自治也在最大限度上獲得尊重。然而，《民法典》第402條規(guī)定，不動產抵押權未經登記無法設立，在解釋上自無物權效力，債權人不得就抵押財產優(yōu)先受償。依照特別法優(yōu)先于一般法的適用準則，《農村土地承包法》是對《民法典》第209條做出的例外規(guī)定，土地經營權融資擔保設定抵押權時，其規(guī)則處于優(yōu)先適用的地位。

2.土地經營權融資擔保規(guī)范沖突的化解。土地經營權設立抵押權是否應以首次登記為前置程序在法律層面已得到確認。然而，土地經營權融資擔保時必然面臨的現實問題是，土地經營權融資擔保以什么方式或憑證作為抵押權設立的權證。對此，全國人大農業(yè)與農村委員會法案室提出有些地方對土地流轉合同鑒證，由政府支持的產權交易機構或委托的機構出具土地流轉鑒證書，解決了金融機構的后顧之憂。根據農地抵押試點地區(qū)的做法，先由政府授權農村土地確權頒證管理部門向持有農村土地流轉合同的新型農業(yè)經營主體頒發(fā)“農村土地經營權流轉證”，以此辦理抵押貸款的權押證明。由此可以看出，即便是土地經營權融資擔保合同生效即可設立抵押權，但在簽訂合同時土地經營權人仍舊需要出具“農地經營權證”作為融資擔保的權證，尤其是在土地經營權未進行首次登記時，需要政府出面協調或以地方性法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件的規(guī)定或要求才能以流轉合同辦理抵押貸款。這表明土地經營權的權利行使未遵循私權運行的邏輯，抵押貸款的設立以合同生效為準的例外規(guī)定看似是賦予土地經營權人更多權利及權利行使方式，實則是在對其權利進行限制的情形下另辟蹊徑的結果。

登記制度的發(fā)軔主要是為抵押權服務的。在土地經營權首次登記取得不動產權證的前提下，土地經營權人以土地經營權進行融資擔保時，可在土地經營權上登記抵押權負擔，其抵押權設定即滿足了法定的公示要件，土地經營權融資擔保才能據以展開。所謂采用登記生效主義在客觀上增加了當事人登記負擔，加大了登記機構工作量的說法并不成立。土地經營權本質上為不動產權利，行使其融資擔保權能時，實質是行使不動產抵押權，在法律適用邏輯上屬于基于法律行為產生的物權變動，在此基礎上更宜適用“不動產權利抵押登記生效規(guī)則”。因此，土地經營權抵押權的設立應當采用登記生效主義，既能與現行的不動產抵押權設權登記規(guī)則相一致，促使土地經營權抵押登記與不動產抵押登記規(guī)則的體系化協調，又能使賦權邏輯更為貼切合理，加快土地經營權市場化的構建。

五、結語

放活土地經營權作為本輪農地改革的核心議題，對其登記制度的研究，一方面能夠鞏固農地改革取得的顯著成果，進一步完善農地權利體系；另一方面能夠豐富鄉(xiāng)村治理模式，切實保護農民合法利益，為實現鄉(xiāng)村振興奠定堅實的物質基礎。放活土地經營權的根本途徑是將土地經營權界定為自由流轉、擔保融資的用益物權。在實行不動產統(tǒng)一登記的大背景下，有必要通過立法實現不動產物權變動的一致性，對其登記制度的研究并不會隨著立法的出臺而消失。社會變革和農業(yè)發(fā)展催生出的土地經營權登記條件、登記效力模式以及糾紛的解決等問題，仍需進一步探討。

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（作者單位：遼寧大學法學院）