張玲玲 宗姍姍

摘要：部分購房人因無力償債而主動或被動地停止繼續(xù)供貸，導(dǎo)致“法拍房”數(shù)量激增，意欲“撿漏置業(yè)”的競買人熱情漸漲。由于有關(guān)“法拍房”的法律規(guī)定欠缺、信息不對稱、司法裁判不統(tǒng)一及內(nèi)外監(jiān)督機制尚未建立等原因，可能會導(dǎo)致房產(chǎn)存在權(quán)利和質(zhì)量瑕疵、稅費負擔不明和騰退交付困難等阻礙買受人權(quán)利實現(xiàn)的狀況，不僅影響司法拍賣市場秩序，而且還制約了司法強制制度目的的實現(xiàn)。為保護買受人的合法權(quán)益，充分發(fā)揮司法拍賣的輔助性制度功能，應(yīng)通過補強權(quán)利救濟體系、建立部門協(xié)同信息披露查詢及監(jiān)督機制、建構(gòu)統(tǒng)一的裁判規(guī)則和形塑共生式內(nèi)外監(jiān)督模式等方式予以解決。

關(guān)鍵詞：房貸斷供；“法拍房”；買受人；強制執(zhí)行；權(quán)利救濟

基金項目：國家社會科學(xué)基金重大項目“優(yōu)化營商環(huán)境的法治建構(gòu)”（21ZDA051）

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：1003-854X（2024）05-0135-05

近年來，受多重因素的影響，房地產(chǎn)貸款斷供現(xiàn)象頻發(fā)，導(dǎo)致“法拍房”的數(shù)量激增。“法拍房”指經(jīng)人民法院強制執(zhí)行拍賣的房產(chǎn)。當債務(wù)人無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時，債權(quán)人依程序向人民法院申請強制執(zhí)行，拍賣債務(wù)人房產(chǎn)，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。（1）可見，房產(chǎn)貸款斷供是“法拍房”的重要來源之一?！胺ㄅ姆俊钡氖袌鰴C遇與風(fēng)險并存，房產(chǎn)可能存在權(quán)利瑕疵或質(zhì)量問題，但由于可能存在法院信息披露不足或受制于“法拍房”的特殊性無法事先知悉，房產(chǎn)稅費負擔和騰退困難等問題也屢見不鮮，“法拍房”市場亂象叢生，買受人權(quán)利受損比較常見。

一、“法拍房”買受人權(quán)利救濟理論基礎(chǔ)

解決“法拍房”買受人權(quán)利救濟的問題，必須“對癥下藥”，而“對癥下藥”的前提是深刻把握買受人權(quán)利救濟背后的理論基礎(chǔ)，一方面是為了準確理解司法拍賣房產(chǎn)行為的性質(zhì)，另一方面是為了破除司法拍賣房產(chǎn)市場存在的“信息不對稱”和“贏家詛咒”。

（一）司法拍賣房產(chǎn)行為兼具公私法雙重屬性

關(guān)于司法拍賣的性質(zhì)，學(xué)界眾說紛紜，大體上可以分為“私法說”、“公法說”和“折中說”三種?！八椒ㄕf”主張強制拍賣行為為私法行為，即屬于民事買賣行為。因早期民事訴訟法學(xué)具有濃厚的私法色彩，故各國多采用“私法說”（2）。司法拍賣屬于買賣契約的一種類型，發(fā)布的拍賣公告相當于要約之引誘，應(yīng)買之是為要約，拍定之表示為承諾。既有要約又有承諾因而成立買賣合同，拍定人通過繼受的方式獲得債務(wù)人對拍賣物的所有權(quán)。（3）“私法說”認為強制拍賣的效果等同于普通的買賣，因此拍定人對出賣人享有瑕疵擔保請求權(quán)，若拍賣物存在負擔拍定人應(yīng)一并承擔。（4）“公法說”主張司法拍賣行為為公法行為，因為“私法說”導(dǎo)致出賣人認定的爭論，逐漸發(fā)展出“公法說”（5）。該學(xué)說產(chǎn)生于19世紀末，此時的民事訴訟法趨于公法化，民事執(zhí)行隨之轉(zhuǎn)變?yōu)楣珯?quán)力執(zhí)行，司法拍賣的權(quán)利也為司法機關(guān)獨享?！肮ㄕf”認為法院為出賣人，其處分拍賣物的權(quán)利源于法定，買受人系原始取得拍賣物的所有權(quán)，其不享有物上的瑕疵擔保請求權(quán)。（6）“折中說”主張司法拍賣行為兼具公法和私法的雙重屬性。該學(xué)說認為司法拍賣具有強制性，法院通過行使公權(quán)力的方式強制拍賣債務(wù)人的財產(chǎn)以清償債務(wù)，但是在拍賣過程中買受人可以自行決定是否購買以及競價金額，這是買受人意思自治的體現(xiàn)。（7）

本文認為“折中說”較為合理。司法拍賣的性質(zhì)因時因勢而易，并非一成不變。公法性是司法拍賣行為的“底色”，私法性是司法拍賣行為的“點綴”。兩種屬性并非完全不能相容，司法拍賣行為實質(zhì)上屬于公法行為的契約化，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)并非是完全對等的。（8）采用“折中說”可以維護司法拍賣公信力并注重對買受人正當權(quán)利的保護和救濟，具有較強的理論價值和實踐意義。

（二）司法拍賣房產(chǎn)市場的“信息不對稱”和“贏家詛咒”

20世紀70年代末，博弈論研究者發(fā)現(xiàn)拍賣是一種典型的信息不對稱的經(jīng)濟環(huán)境，此后相關(guān)研究不斷涌現(xiàn)。（9）諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者Vickrey首次采用博弈論分析配置效率和收入問題，奠定了不完全信息博弈框架的拍賣理論基礎(chǔ)。該理論中提到的“不完全信息”即“信息不對稱問題”是后來興起的信息經(jīng)濟學(xué)研究的核心要素。（10）在現(xiàn)實復(fù)雜多變的市場經(jīng)濟活動中，市場中參與經(jīng)濟活動的各方主體對于信息的了解程度一般是不對稱的，而在拍賣市場中此情況更為突出。因此對拍賣品信息掌握多的一方可以通過信息優(yōu)勢增加自己的利益，而信息劣勢方則會因此受損。“信息不對稱”問題通常會產(chǎn)生“道德風(fēng)險”和“逆向選擇”的不良后果，進而導(dǎo)致市場失靈。同時，在信息不對稱的現(xiàn)實條件下，考察雙方的決策動機是必要的。Martin Shubik設(shè)計的實驗發(fā)現(xiàn)，因為競買人參與拍賣需要預(yù)先支付保證金，競拍過程中通過不斷提高價格擊退對手來獲取利益或降低沉沒成本，但最終卻陷入了支付高昂價金的陷阱。此現(xiàn)象被稱為“贏家詛咒”，即拍賣活動最終獲勝方因需要支付高昂成本而實際受損的現(xiàn)象。（11）上述情況在司法拍賣房產(chǎn)市場中也常見，與買受人權(quán)利受損存在直接關(guān)系。

二、“法拍房”買受人權(quán)利如何救濟

民事司法，難在民事執(zhí)行；民事執(zhí)行，難在司法拍賣。（12）基于前述司法拍賣房產(chǎn)的相關(guān)理論，應(yīng)當重視“法拍房”買受人權(quán)利實現(xiàn)的效果，分析買受人權(quán)利受損的原因。

（一）“法拍房”買受人權(quán)利實現(xiàn)的現(xiàn)狀檢視

第一，房產(chǎn)可能存在權(quán)利負擔瑕疵。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，承租人對于房產(chǎn)的使用權(quán)是不受房產(chǎn)所有權(quán)變動影響的。最高人民法院發(fā)布的司法解釋規(guī)定了“買賣破租賃”的兩種情況：一種是房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，另一種是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。（13）但是實踐中存在被執(zhí)行人規(guī)避法律的情況，被執(zhí)行人可能采用簽訂虛假長期租賃合同的方式以避免房產(chǎn)被拍賣和延遲騰退，在房產(chǎn)貸款斷供潮背景下這種情況亦屬常見。購房人無力償還房貸或主動選擇不再供貸的情況中，購房人本人對其經(jīng)濟狀況和供貸意愿享有信息優(yōu)勢。從斷供到銀行催繳再到銀行申請法院查封并拍賣房產(chǎn)耗時短則半年長則數(shù)年，購房人完全可以在法院查封房產(chǎn)之前就簽訂虛假的長期租賃合同，濫用法律權(quán)利，導(dǎo)致買受人的權(quán)利受損。

第二，房產(chǎn)質(zhì)量問題難以全部知悉。通常情況下，購房人購置二手房產(chǎn)會多次實地參觀房產(chǎn)的具體情況，房產(chǎn)的所有者也會盡量配合購房人的看房需求。雖然可能存在信息不對稱的情況，比如房產(chǎn)所有者對房產(chǎn)的質(zhì)量瑕疵有所隱瞞，但雙方可以通過在合同中明確約定來達到規(guī)避信息不對稱的風(fēng)險。問題在于，“法拍房”的出賣人法院不對房產(chǎn)的瑕疵負有擔保責(zé)任，僅在重大瑕疵的情況下才負有責(zé)任，這也是基于司法拍賣房產(chǎn)的公法屬性所決定的。（14）例如，房產(chǎn)可能會存在結(jié)構(gòu)、采光等其他的質(zhì)量問題，“法拍房”的看房流程又較為復(fù)雜。如果法院持有鑰匙，競買人首先需要提前向法院報名預(yù)約看房時間，但集中看房時競買人眾多，難以詳細了解房屋狀況。競買人也可以委托中介機構(gòu)代為看房，但是在委托代理關(guān)系中也存在信息不對稱的情況，房產(chǎn)質(zhì)量情況也難以全部知悉，導(dǎo)致買受人獲得房產(chǎn)所有權(quán)但使用權(quán)益未能充分實現(xiàn)。

第三，房產(chǎn)稅費負擔不明和騰退交付困難。司法拍賣房產(chǎn)中涉及的稅費繳納是普遍存在的焦點問題和難點問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《網(wǎng)拍規(guī)定》）第30條規(guī)定，司法拍賣形成的稅費，有法律規(guī)定的按照規(guī)定，無規(guī)定或規(guī)定不明的由人民法院根據(jù)實際情況加以確定。（15）雖然有原則性的法律規(guī)定存在，但具體的配套措施和規(guī)定尚不完善，導(dǎo)致各地法院執(zhí)行標準不一致，糾紛不斷。在司法實踐中為提高執(zhí)行效率，基層法院因考慮到被執(zhí)行人已無力支付稅費，一般由買受人代繳稅費。買受人是否可以代為繳納全部稅費并無法律明文規(guī)定，可能存在法律效力問題，容易引起爭議；司法拍賣成交價是否為含稅價也并不明確，導(dǎo)致稅費數(shù)額的計算依據(jù)不一致。（16）另外，房產(chǎn)騰退交付問題是整個司法拍賣過程中實操性最難也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定（2020）修正》第27條規(guī)定了人民法院強制執(zhí)行拍賣的職責(zé)，故法院對于房產(chǎn)騰退交付困難具有法定職責(zé)。房產(chǎn)騰退交付難由多重原因所致，例如，房產(chǎn)占有人不配合移交工作，故意阻礙交付順利完成；被執(zhí)行人及其家人迫于生計問題，短時間內(nèi)難以找到新的住所；法院將“買受人自行解決交付問題”列入司法拍賣公告，采取“懈怠式”的執(zhí)行方式。（17）房產(chǎn)遲遲未能騰退和交付，導(dǎo)致買受人已經(jīng)支付價金卻無法享有應(yīng)有的權(quán)利。

第四，其他拍賣參與主體可能存在惡意阻礙行為。例如，被執(zhí)行人為繼續(xù)占有自己的房產(chǎn)，設(shè)定虛假的租賃權(quán)、暴力違抗執(zhí)法或者軟反抗拒不配合交付工作；法院的執(zhí)行人可能存在疏于監(jiān)管、怠于履行職責(zé)等瀆職行為。（18）再例如“法拍房”中介機構(gòu)以低價拍得房產(chǎn)和熟悉法拍流程為噱頭吸引買受人授權(quán)委托，騙取競買人預(yù)先交付的保證金。利用“法拍房”市場存在嚴重信息不對稱的特征，給競買人制造委托中介機構(gòu)才能穩(wěn)賺不賠的假象，進而虛設(shè)名目收取費用或者以拍賣失敗不退保證金為由大肆斂財。上述行為不僅侵害了買受人的合法權(quán)益，而且嚴重危害了“法拍房”市場的正常秩序。

（二）“法拍房”買受人權(quán)利受損的原因分析

其一，法律規(guī)定不完善。《網(wǎng)拍規(guī)定》為網(wǎng)絡(luò)司法拍賣活動提供了明確的指引。但部分規(guī)定具有較強的原則性，適用時操作性不強，加之網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的發(fā)展勢頭迅猛，其規(guī)定難以滿足現(xiàn)時的司法實踐需求。關(guān)于稅費負擔的問題，《網(wǎng)拍規(guī)定》第30條提到法律未規(guī)定或者規(guī)定不明的，由法院根據(jù)實際情況進行執(zhí)行，但“實際情況”具體所指并不明確，無形中擴大了法院的自由裁量權(quán)。關(guān)于房產(chǎn)質(zhì)量瑕疵問題，《網(wǎng)拍規(guī)定》規(guī)定法院不承擔瑕疵擔保責(zé)任，但在重大瑕疵或重大無效的情況下也可以導(dǎo)致拍賣無效或可撤銷，同時也規(guī)定了法院審查房產(chǎn)和公示相關(guān)信息的義務(wù)，但是法院未盡到前述義務(wù)導(dǎo)致買受人權(quán)利受損時的救濟方式和責(zé)任承擔并不明晰?？梢?，現(xiàn)行法律對于司法拍賣房產(chǎn)中存在的各種買受人權(quán)利受損的救濟程序規(guī)定甚少，亟待完善。

其二，房產(chǎn)信息披露問題突出。司法拍賣房產(chǎn)具備公法屬性和個人自行獲取“法拍房”真實信息難度大等特性加劇了司法拍賣房產(chǎn)過程中的信息不對稱。根據(jù)《網(wǎng)拍規(guī)定》第13條和第14條規(guī)定，法院負有將房產(chǎn)的相關(guān)信息在司法拍賣房產(chǎn)的公告中予以明示和特別提示的職責(zé)。實踐中，法院可能存在未能查明房產(chǎn)的瑕疵情況或者因故意或過失的原因未予以明確公示的情況，這無疑增加了買受人權(quán)利受損的風(fēng)險。另外，房產(chǎn)信息通過網(wǎng)絡(luò)拍賣服務(wù)平臺對外公示，平臺的公示效果直接影響競買人獲取信息的真實性及完整性和購買決策，因此對網(wǎng)絡(luò)拍賣服務(wù)平臺的信息披露情況需加以監(jiān)督。

其三，地區(qū)司法裁判理念有差異。根據(jù)司法解釋規(guī)定，司法拍賣房產(chǎn)在裁定送達后需要15日移交完畢，另規(guī)定有6個月的寬限期。（19）實踐中，要求房產(chǎn)在裁定送達后15天內(nèi)完成移交難以實現(xiàn)，6個月的寬限期影響買受人按時收房，因此上述規(guī)定在實踐中極少適用。在司法拍賣公告中都明確提到“騰退問題由買受人自行解決”，而在成交后買受人訴請被執(zhí)行人騰房的相關(guān)訴訟中，不同的法院做法卻截然不同。有的法院因公告明示而判決買受人敗訴，而有的法院則認為該訴訟不屬于民事案件的受理范圍，駁回起訴。在救濟方式不明的情況下，買受人很可能會采取信訪的方式或者自力救濟。（20）就稅費負擔問題，在司法實踐中法院針對司法拍賣房產(chǎn)稅費承擔的認定尚未達成一致意見，屢現(xiàn)同案不同判現(xiàn)象。關(guān)鍵問題在于拍賣過程中產(chǎn)生的稅款應(yīng)由買方抑或由賣方承擔，還有觀點認為應(yīng)該買賣雙方各自承擔一部分。目前僅有少數(shù)法院發(fā)布統(tǒng)一的適用規(guī)則，如江蘇高級人民法院規(guī)定“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣產(chǎn)生的稅費，人民法院不得在拍賣公告中規(guī)定一律由買受人承擔”。上海高級人民法院依據(jù)不同的稅費類型直接指定了承擔主體。（21）司法裁量的模糊性和不確定性，降低了競買人的心理預(yù)期，也影響到對買受人權(quán)利的救濟效果。

其四，內(nèi)外監(jiān)督力度不足。法院執(zhí)行人員在司法拍賣房產(chǎn)過程中可能存在未盡到積極審查和披露房產(chǎn)信息、將房產(chǎn)的遺留問題和騰退交付問題甩給買受人自行處理等行為，加之法律規(guī)定模糊也為其實施違法違紀行為提供了溫床。由于法院的相關(guān)部門的監(jiān)督力度不足，導(dǎo)致拍賣效率低下，貪污腐敗現(xiàn)象時有發(fā)生，買受人的權(quán)利難以實現(xiàn)。檢察機關(guān)對法院有法定監(jiān)督權(quán)，其對司法拍賣的監(jiān)督主要體現(xiàn)在：法院是否認真履行盡職調(diào)查和信息披露的義務(wù)；確定的拍賣物參考價是否合理；是否存在暗箱操作的行為等。（22）根據(jù)《最高人民法院最高人民檢察院關(guān)于民事執(zhí)行活動法律監(jiān)督若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，只有買受人提起異議、復(fù)議或者訴訟之后才能申請檢察監(jiān)督，導(dǎo)致檢察監(jiān)督存在后置性，難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用，程序的滯后性影響對買受人權(quán)利救濟的時效性。

“法拍房”中介機構(gòu)受買受人委托輔助其拍得房產(chǎn)，但現(xiàn)在“法拍房”市場亂象叢生，缺乏完善的監(jiān)管機制。中介機構(gòu)的資質(zhì)和能力參差不齊，而買受人的甄別能力較弱，導(dǎo)致頻頻被騙，投訴無門。被執(zhí)行人可能出于一己私利，故意隱瞞關(guān)于房產(chǎn)的重要信息，惡意在房產(chǎn)上設(shè)立長期租賃權(quán)，拒不騰退交付房產(chǎn)。究其原因，主要是對被執(zhí)行人的監(jiān)督和處罰力度不足，導(dǎo)致其違法行為成本較低，不斷挑戰(zhàn)法律的權(quán)威和司法的公信力。

三、“法拍房”買受人權(quán)利救濟的路徑

圍繞“法拍房”買受人權(quán)利保護，通過分析前述受損原因，可以合適的方法有效化解司法拍賣房產(chǎn)活動的多重問題對強制執(zhí)行制度功能的消解。

（一）補強買受人權(quán)利救濟制度體系

買受人權(quán)利救濟是解決司法拍賣制度困境的核心，完善相應(yīng)的制度安排是解決問題的前置性要求。

第一，在利益衡量基礎(chǔ)上確定稅費承擔責(zé)任主體。實踐中，法院在競拍公告中存在要求拍賣房產(chǎn)所及的一切稅費由買方承擔的情況，雖然目前通說認可法院的做法，認為這種經(jīng)雙方合意約定的納稅方式有利于實現(xiàn)稅收目的并兼顧拍賣各方的利益訴求，但此種功能僅適用于房產(chǎn)拍賣這種特定債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其功能價值和對稅收公共利益造成的沖擊是不成比例的。（23）統(tǒng)一稅收規(guī)定作為絕對法律保留事項，不屬于可由私人約定的事項范圍。為解決拍賣糾紛、保護買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當確立體現(xiàn)稅收公共利益的拍賣房產(chǎn)納稅責(zé)任主體。

第二，明確司法機關(guān)未盡查明義務(wù)時買受人救濟途徑。就法院的執(zhí)行人員而言，拍賣結(jié)果與其個人權(quán)益沒有利害關(guān)系，他們只是基于工作關(guān)系起到一種執(zhí)行和監(jiān)督的職責(zé)，（24）其最終目的是通過完成拍賣促成司法執(zhí)行行為的終結(jié)，因此成交與否是其關(guān)注的重點，對于拍賣標的本身的狀態(tài)往往給予的關(guān)注不足，可能未能盡到相應(yīng)的調(diào)查義務(wù)，導(dǎo)致買受人的合法權(quán)益受到侵害。《網(wǎng)拍規(guī)定》否定了買受人在一般情況下的瑕疵擔保請求權(quán)，這減輕了法院的瑕疵擔保責(zé)任，但并不意味著法院沒有盡職調(diào)查義務(wù)而可以將所有買賣風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給買受人。（25）為改變法院存在的調(diào)查問題導(dǎo)致買受人權(quán)利受損的情況，應(yīng)當通過如下方式進行補救：一是明確法院的一般性調(diào)查義務(wù)，通過制定法的形式，規(guī)定法院須按照房產(chǎn)交易市場的一般性要求，履行相應(yīng)的調(diào)查義務(wù)并披露相關(guān)信息；二是規(guī)定因法院過錯導(dǎo)致買受人權(quán)益受損的賠償規(guī)則。

（二）建立部門協(xié)同信息披露查詢及監(jiān)督機制

為解決信息不對稱問題，應(yīng)建立司法拍賣活動信息披露和監(jiān)督機制。

第一，應(yīng)當建立部門協(xié)同信息披露查詢機制。信息不對稱是買受人權(quán)利遭受損失的重要原因，因為買受人了解房產(chǎn)信息的唯一方式是法院發(fā)布的信息，諸多信息需要法院從多個部門處獲得，如不動產(chǎn)登記部門、國土部門、稅務(wù)部門、民政部門等，這些部門的工作配合度也影響著信息調(diào)查和收集的完備性。因此，應(yīng)建立常態(tài)化的部門間協(xié)同配合機制，如建立房產(chǎn)信息共享平臺、制定部門間聯(lián)席會議規(guī)則等，明確各個相關(guān)單位在司法拍賣房產(chǎn)過程中的信息提供義務(wù)。在發(fā)揮法院主導(dǎo)地位的前提下，從外部來看還應(yīng)建立網(wǎng)上信息查詢平臺或聯(lián)合數(shù)據(jù)資料中心，確保潛在競買者在競拍前能夠充分了解房產(chǎn)相關(guān)信息的同時，能夠?qū)Ψㄔ菏欠癖M到信息調(diào)查義務(wù)進行同步監(jiān)督。

第二，建立網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺監(jiān)督機制。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣一般是由法院經(jīng)過篩選將司法拍賣活動委托給網(wǎng)絡(luò)平臺具體開展，能夠促進司法拍賣市場化與法院規(guī)制的有機融合和同向發(fā)力，因此，對于網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺的監(jiān)督就顯得尤為重要。一方面，網(wǎng)絡(luò)平臺必須符合一定資質(zhì)。雖然目前司法解釋提出應(yīng)當建立全國性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫（26），但是并沒有給出明確的平臺選擇資質(zhì)標準，未來應(yīng)當以具體文件的方式明確篩選網(wǎng)絡(luò)平臺的操作標準。另一方面，設(shè)置完善的平臺審核監(jiān)督規(guī)則。對于符合篩選條件或已經(jīng)被選為拍賣平臺的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商，應(yīng)當對其安全性、穩(wěn)定性等情況進行定期審核。

（三）建構(gòu)統(tǒng)一的司法裁判規(guī)則

目前，不同法院對司法拍賣房產(chǎn)中涉及的程序瑕疵、稅費負擔不明、房產(chǎn)騰退交付等問題的處理意見不一，應(yīng)當尋求司法機關(guān)統(tǒng)一的裁判理念及尺度。

一是增加司法拍賣房產(chǎn)審查程序。針對司法拍賣中存在的重大程序瑕疵如何認定拍賣無效的問題，目前存在法院依職權(quán)認定拍賣無效或者由當事人或利害關(guān)系人提出異議兩種截然不同的做法，在統(tǒng)一認定無效做法之前，應(yīng)當對網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房產(chǎn)加設(shè)審查程序（27），即為了保證拍賣結(jié)果的穩(wěn)定性，防止違反正當司法拍賣程序的行為更加隱蔽，在拍賣成交以后，由法院對是否存在嚴重程序瑕疵進行實質(zhì)審查。

二是統(tǒng)一重要問題的裁判方向。法院對房產(chǎn)拍賣中的稅費負擔責(zé)任主體及非法占有等問題的認識和處理仍存在不一致的情況（28），這也造成不同法院對買受人權(quán)利保護有強弱之分，破壞了司法的統(tǒng)一性。

鑒于這些問題具有一定的普遍性，在制定法尚未成熟之時，可由最高人民法院以司法解釋并輔之以發(fā)布指導(dǎo)性案例的方式予以解決。就解決被執(zhí)行人設(shè)立虛假租賃權(quán)的問題，建議房產(chǎn)上設(shè)立租賃權(quán)登記對抗或者公證制度。如果認為前述方式較難實現(xiàn)，可以通過完善程序方式解決問題，比如民事訴訟的舉證原則為“誰主張誰舉證”，買受人主張房產(chǎn)上存在虛假租賃權(quán)，需要承擔舉證責(zé)任并且承擔舉證不能的不利后果。但買受人受制于掌握的信息有限，為了合理起見，應(yīng)該由承租人證明其租賃權(quán)合法存在的事實。（29）

（四）形塑共生式內(nèi)外監(jiān)督模式

從我國權(quán)力監(jiān)督制度來看，對網(wǎng)絡(luò)拍賣房產(chǎn)的監(jiān)督可以分為內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督兩種途徑。

就內(nèi)部監(jiān)督而言，需要以法院為監(jiān)督主體，將網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺、買受人、中介機構(gòu)、被執(zhí)行人等納入被監(jiān)督范圍，加強法院對拍賣行為和執(zhí)行行為的監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督機關(guān)可對拍賣平臺的選擇、委托內(nèi)容、是否存在嚴重違反程序等內(nèi)容進行監(jiān)督，具體對于違反招投標規(guī)定的參與方給予取消平臺交易資質(zhì)或交易資格等處理，對于違反執(zhí)行規(guī)定的司法人員給予內(nèi)部處分、賠償后追償?shù)忍幚怼?/p>

就外部監(jiān)督而言，應(yīng)當重視發(fā)揮檢察院作為法律監(jiān)督機關(guān)的重要職責(zé)，對于法院選擇網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺和具體拍賣的活動等事項進行監(jiān)督，要求法院對所有拍賣信息記錄在卷以供查閱，同時還可接受來自利益相關(guān)方的申訴和舉報。建立針對被執(zhí)行人、網(wǎng)絡(luò)平臺、中介機構(gòu)的失信懲戒機制，將失信的被執(zhí)行人及違規(guī)的網(wǎng)絡(luò)平臺、中介機構(gòu)納入征信平臺，通過制定“黑名單”的方式，限制其在一定情形下從事相關(guān)活動，凈化司法拍賣市場。

注釋：

（1） 張宏羽：《法拍房限購堵住調(diào)控Bug》，《檢察風(fēng)云》2021年第5期。

（2）（4） 陳桂明、侍東波：《民事執(zhí)行法中拍賣制度之理論基石——強制拍賣性質(zhì)之法律分析》，《政法論壇》2002年第5期。

（3） 參見楊與齡：《強制執(zhí)行法論》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第345—346頁。

（5） 參見毋愛斌：《民事執(zhí)行拍賣制度研究》，廈門出版社2014年版，第41—43頁。

（6）（8） 饒群：《司法網(wǎng)拍中買受人的權(quán)利保護問題探析》，《人民司法（應(yīng)用）》2017年第22期。

（7） 萬會峰、邵夏虹、馬蓓蓓：《〈陳載果與劉榮坤、廣東省汕頭漁業(yè)用品進出口公司等申請撤銷拍賣執(zhí)行監(jiān)督案〉的理解與參照——網(wǎng)絡(luò)司法拍賣屬于強制執(zhí)行措施，應(yīng)適用民事訴訟法及司法解釋》，《人民司法》2022年第11期。

（9） 許永國：《拍賣經(jīng)濟理論綜述》，《經(jīng)濟研究》2002年第9期。

（10） W. Vickrey， Counter-Speculation， Auctions， and Competitive Sealed Tenders， Journal of Finance， 1962， 16， pp.8-37.

（11） Shubik， Martin， The Dollar Auction Game： A Pardox in Noncoorperative Behavior and Escalation， Journal of Conflict Resolution， 1971， 15（1）， pp.109-111.

（12） 丁廣宇、朱新林：《司法拍賣模式的探索與思考》，《法律適用》2014年第11期。

（13） 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020修正）》第14條。

（14）（15） 《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第31、30條。

（16） 任林、辛正平、許建國：《不動產(chǎn)司法拍賣稅費繳納難題的解決對策》，《稅務(wù)研究》2021年第12期。

（17） 趙玉東：《不動產(chǎn)司法拍賣交付難之破解》，《人民司法》2020年第19期。

（18） 陳映宏、李凌燕：《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣檢察監(jiān)督探析》，《中國檢察官》2024年第1期。

（19） 《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第2條。該規(guī)定雖然失效，但無最新的規(guī)定出臺，經(jīng)查案例目前仍作為司法裁判的依據(jù)。

（20）（28） 雷彤：《司法拍賣不動產(chǎn)的交付問題研究》，《人民司法》2019年第13期。

（21） 梁曉瑩：《司法拍賣中稅款承擔問題研究》，《湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報》（人文社會科學(xué)版）2023年第12期。

（22） 浙江省瑞安市人民檢察院課題組、張?zhí)祆希骸稒z察監(jiān)督視角下的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣問題》，《中國檢察官》2021年第21期。

（23） 孫天承、許亥?。骸丁肮颉币暯窍虏粍赢a(chǎn)司法拍賣“包稅條款”效力探析》，《稅務(wù)研究》2022年第10期。

（24） 黃忠順：《司法強制拍賣改革的深度透析》，《當代法學(xué)》2015年第1期。

（25） 趙奇：《論“利益衡量”視域下司法拍賣效力的問題、考量和路徑》，《法律適用》2022年第7期。

（26） 張元華：《論網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的制度優(yōu)勢與未來選擇》，《法律適用》2020年第3期。

（27） 毋愛斌：《司法拍賣無效認定程序體系論——從最高人民法院指導(dǎo)案例35號談起》，《法學(xué)》2017年第1期。

（29） 盧正敏：《執(zhí)行程序中的虛假租賃及其法律應(yīng)對》，《中國法學(xué)》2013年第4期。

作者簡介：張玲玲，上海師范大學(xué)哲學(xué)與法政學(xué)院講師，上海，200233；上海交通大學(xué)凱原法學(xué)院老齡化社會法治研究中心研究員，上海，200030。宗姍姍，中國政法大學(xué)法學(xué)院博士研究生，北京，100088；上海交通大學(xué)凱原法學(xué)院老齡化社會法治研究中心研究員，上海，200030。

（責(zé)任編輯 李 濤）