馮 遠(yuǎn)全國人大代表、全國工程勘察設(shè)計大師、中國建筑西南設(shè)計研究院有限公司總工程師

老舊小區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，也是推動綠色低碳高質(zhì)量發(fā)展的重要措施。據(jù)統(tǒng)計，僅2023年1月至11月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)就達(dá)到5.32萬個、惠及居民882萬戶，取得了積極成效。但同時，我國老舊小區(qū)改造也存在改造深度不足、改造資金短缺、缺乏管理維護(hù)等問題。對此，全國人大代表、全國工程勘察設(shè)計大師、中國建筑西南設(shè)計研究院有限公司總工程師馮遠(yuǎn)在今年兩會上提交建議，呼吁進(jìn)一步加強(qiáng)研究、認(rèn)真解決，推動老舊小區(qū)改造工作高質(zhì)量開展，進(jìn)一步提升人民群眾獲得感和幸福感。

馮遠(yuǎn)指出，目前老舊小區(qū)改造面臨三方面問題：

一是改造深度不足。老舊小區(qū)改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要做到內(nèi)部和外觀一起改造。但目前老舊小區(qū)改造中，對墻面刷新、光彩亮化等風(fēng)貌改造關(guān)注得較多，對建筑物的抗震性能、防火性能、屋頂墻面漏雨、電線老化、供水壓力不夠、外墻飾面脫落、電梯不足和小區(qū)內(nèi)的地下管道爆管漏水堵塞、線纜雜亂、違搭違建和環(huán)境品質(zhì)不高等問題關(guān)注較少，出現(xiàn)只粉刷墻面表面性、不管其他內(nèi)在性的整改現(xiàn)象，存在改造標(biāo)準(zhǔn)不高、深度不足的問題。

二是改造資金短缺。老舊小區(qū)改造中，居民個人出資能力偏弱，且由于老舊小區(qū)改造低利潤、長周期的特點，很難吸引到社會資本參與，因此長期以來主要依靠政府財政資金。住房的“老齡化”是一個持續(xù)性的問題，隨著時間的推移，所有已建成的房子和小區(qū)都會慢慢“變老”，因此需要長期的資金投入，政府財政資金難以維持如此體量的老舊小區(qū)改造工作，如何解決資金來源問題是老舊小區(qū)改造的重點問題。

三是缺乏長效管護(hù)。老舊小區(qū)改造不是一改了事，而是需要長期的改后管理維護(hù)。但目前老舊小區(qū)改造后物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐比例還較低，仍以業(yè)主自管或單位自管為主，對水、電、氣等設(shè)施運維管護(hù)缺乏經(jīng)驗，專業(yè)能力不強(qiáng)，缺乏停車、商業(yè)、家政等運營服務(wù)，致使許多老舊小區(qū)改后品質(zhì)仍然不高。同時，由于沒有建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金的歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，致使改造后維護(hù)更新難以進(jìn)入良性軌道。已建立專項維修基金的小區(qū)，也部分存在資金統(tǒng)籌難、使用管理不規(guī)范等問題，小區(qū)后期維護(hù)缺乏相應(yīng)支持。

對此，馮遠(yuǎn)建議：

推動深層次改造。一是由政府住建部門加大調(diào)查研究力度，結(jié)合城市體檢工作，摸清摸透當(dāng)?shù)刈》看嬖诘陌踩[患和小區(qū)現(xiàn)狀，找準(zhǔn)養(yǎng)老、家政、停車、充電等設(shè)施缺口及小區(qū)環(huán)境、管理方面的問題，進(jìn)行老舊小區(qū)入庫分級建檔。優(yōu)先改造安全隱患突出、基礎(chǔ)設(shè)施條件差的老舊小區(qū)，并逐步擴(kuò)展到全部老舊小區(qū)。要深入現(xiàn)場進(jìn)行實地調(diào)查，切實解決外墻飾面脫落、屋面墻面漏水、線路老化、供水壓力、抗震及抗火性能不足等“急難愁盼”問題，扎實推動老舊小區(qū)深層次改造；二是注重加強(qiáng)綠色化、適老化的小區(qū)環(huán)境改造，如采用再生磚等建筑回收材料、使用太陽能路燈、強(qiáng)化無障礙設(shè)計等。

多渠道籌措改造資金。建議住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等相關(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)探索實踐，建立政府補(bǔ)貼、居民自籌、社會資本參與的多元資金籌措模式。一是完善政策法規(guī)，通過低息貸款、稅費減免、信用管理、片區(qū)整體改造、特許經(jīng)營、嘗試“投資+工程總承包”招標(biāo)等方式，給予參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)更大優(yōu)惠政策，合理保障社會資本投資回報和長期運營權(quán)益，吸引更多社會資本參與老舊小區(qū)改造和運營；二是加大金融支持，通過設(shè)立老舊小區(qū)改造專項基金、REITs等方式，鼓勵金融機(jī)構(gòu)為老舊小區(qū)改造項目和相關(guān)主體提供低息融資貸款；三是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)和政策解釋，充分激發(fā)社區(qū)居民參與和自愿出資的熱情。

加強(qiáng)管理維護(hù)。一是同步推進(jìn)老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理全覆蓋，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)范等，建立健全長效管護(hù)機(jī)制。同時，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，建立物業(yè)行業(yè)監(jiān)管機(jī)制，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法及失信懲戒機(jī)制；二是優(yōu)化運營服務(wù)，如探索“工程總承包+運營服務(wù)”（EPCO）一體化改造模式，支持鼓勵社會資本從事社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政等運營工作，進(jìn)一步提升老舊小區(qū)居住品質(zhì)；三是建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金的歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，為老舊小區(qū)改后管理維護(hù)提供充足的資金保障，鞏固拓展改造成果。同時要優(yōu)化已有專項維修資金使用管理，切實延長住房和小區(qū)壽命。