房地產(chǎn)行業(yè)作為市場經(jīng)濟體系中非常重要的產(chǎn)業(yè)支柱，一旦出現(xiàn)波動，則會影響到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。本文以房地產(chǎn)波動為研究對象，分析其影響因素，同時提出針對性的完善策略，以期能夠有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的整個過程，以防止由于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)以及企業(yè)發(fā)展面臨嚴重沖擊，積極為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展?fàn)I造穩(wěn)定有序的良好環(huán)境。

隨著當(dāng)前社會經(jīng)濟的不斷快速發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟增長過程中也會面臨周期性的波動情況，這些使得企業(yè)以及行業(yè)都會受到嚴重影響，同時也會對我國社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。因此，需要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的根本原因展開具體深入的分析與研究，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要特點，以此清晰把握行業(yè)發(fā)展的主流趨勢采取針對可行的改善策略，避免出現(xiàn)大范圍的波動，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的長遠穩(wěn)定發(fā)展，為社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展提供保障。

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要影響因素

外生因素

1.經(jīng)濟增長。不同于其他商品，房地產(chǎn)本身有其獨特的消費屬性，歸納為居民剛性消費支出，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展通常會受到國民生產(chǎn)總值增長幅度的影響，如果國民生產(chǎn)總值持續(xù)處于穩(wěn)定增長的情況下，則會進一步推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的正向發(fā)展，同時能夠有效促進房屋交易量的提升，還可以穩(wěn)定市場價格。但當(dāng)國民生產(chǎn)總值處于下滑態(tài)勢的情況下，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟快速面臨危機與衰退的過程。房地產(chǎn)行業(yè)本身有其產(chǎn)業(yè)擴張屬性，宏觀經(jīng)濟快速復(fù)蘇的情況下，也必然會促進社會生產(chǎn)資源朝著房地產(chǎn)行業(yè)傾斜發(fā)展，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟也通常會先一步復(fù)蘇。

2.居民消費水平。居民消費水平，指的是居民收入在扣除基本固定開支以后所呈現(xiàn)的消費能力，居民消費能力如果越強，其會有更強烈的主觀意愿選擇購買房產(chǎn)等大型資產(chǎn)。而當(dāng)居民消費水平在短時間中快速發(fā)生變化，或者一直處在下降的態(tài)勢，則會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨嚴重的沖擊影響，由于傳導(dǎo)機制的影響導(dǎo)致房地產(chǎn)消費需求逐步萎縮，同時投資需求也將逐漸縮小。一定比例的居民以銀行貸款等途徑購買房地產(chǎn)，在實際使用房屋的過程中還會持續(xù)通過現(xiàn)金支付進行分期還款，因此居民現(xiàn)金支付的承受力也直接決定了房地產(chǎn)消費需求水平，一旦居民消費水平下降或者過低的情況下，住宅消費也將在生活費用中占據(jù)較大比重，這些也會使得房地產(chǎn)需求水平有所降低。不僅如此，就房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險規(guī)避視角而言，財務(wù)部門需要積極收集關(guān)于居民消費水平方面的相關(guān)資料，具體包括居民消費結(jié)構(gòu)比例、地方社會平均收入以及中位數(shù)收入等等。比如，所在地區(qū)居民消費水平不斷下降的過程中，應(yīng)當(dāng)主動采取相關(guān)措施合理規(guī)避風(fēng)險。

3.通貨膨脹。首先，關(guān)于價格價值變動，房地產(chǎn)名義上的價格與其實際成本價格差距較大，在遇到通貨膨脹的狀況之下，則會導(dǎo)致這兩者的差距進一步增大，因此使得房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨快速擴張或者快速收縮等情況。比如，物價快速上升的過程中，房地產(chǎn)的名義價格和真實價格都將有所提升。如遇物價下降，房地產(chǎn)名義價格和展示價值也將出現(xiàn)降低的態(tài)勢。其次，保值升值方面發(fā)生變化，總體物價與貨幣價值之間呈現(xiàn)反比關(guān)系，總體物價比較高的情況下，貨幣價值也會逐步下降，大部分消費者擁有具備升值潛力的重要資產(chǎn)，而房地產(chǎn)消費則是非常重要的投資途徑。隨著總體物價持續(xù)降低，房地產(chǎn)名義價格逐步降低，其真實價值也將出現(xiàn)相應(yīng)減少的情況，從而使得房地產(chǎn)需求水平快速降低，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷萎縮。

4.銀行利率。第一，就房地產(chǎn)需求方面分析而言，我國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)價格都在地方居民消費支付能力水平之上，大部分購房者以銀行等不同渠道進行貸款購買房產(chǎn)，銀行利率則直接影響到消費者的購買意愿。如果銀行利率太高，導(dǎo)致消費者降低購房意愿，使得房地產(chǎn)市場交易規(guī)?？s小，同時新地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也會萎縮。

第二，從房地產(chǎn)供給方面來看，銀行貸款作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要途徑，都會以銀行貸款的方式為項目建設(shè)籌募資金，當(dāng)銀行貸款利率比較高的時候，也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)自身抵御外部風(fēng)險的能力，特別是容易因為突發(fā)情況導(dǎo)致資金短缺項目爛尾等問題，還有部分房地產(chǎn)公司會在銷售環(huán)節(jié)以提升銷售價格的方式轉(zhuǎn)嫁自身的成本，這也會在很大程度上導(dǎo)致消費者購房意愿受到挫傷。金融領(lǐng)域資金管控較為寬松的情況下，主要通過降低利率、開放融資等方式推動房地產(chǎn)領(lǐng)域的繼續(xù)繁榮，但是面臨的風(fēng)險隱患也相當(dāng)嚴重。

第三，以金融風(fēng)險視角進行分析，為了防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險的出現(xiàn)，銀行機構(gòu)針對房地產(chǎn)開發(fā)項目以及地產(chǎn)商是否合規(guī)等方面都作出了明確要求，通過相關(guān)手段進行審查評定。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)自身必須主動樹立風(fēng)險意識，并在企業(yè)運營發(fā)展過程中、項目投資開發(fā)過程中嚴格遵循有關(guān)規(guī)范要求，防止由于行業(yè)總體風(fēng)險系數(shù)太高，導(dǎo)致銀行機構(gòu)貸款政策收緊。

內(nèi)生因素

1.市場供需關(guān)系。供需矛盾本身也是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生波動的內(nèi)在根本原因，一旦供需關(guān)系出現(xiàn)大的波動，同時宏觀調(diào)控不到位，則會使得房地產(chǎn)行業(yè)投資走向逐步收縮或者擴張等不同發(fā)展方向。比如，當(dāng)房地產(chǎn)市場供給超過市場需求的情況下，其投資開發(fā)房地產(chǎn)項目市場銷售整體也會比較低迷，很多房屋由于長時間閑置，導(dǎo)致企業(yè)資金難以回籠，項目收益不達標，房地產(chǎn)銷售價格以及真實價值快速跌落等問題，同時房地產(chǎn)投資走向也逐漸開始收縮。房地產(chǎn)市場供給低于房地產(chǎn)市場需求的情況下，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格提升，項目投資收益率提升，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的發(fā)展方向逐漸向擴張趨勢發(fā)展。經(jīng)濟增長變化以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等也直接會導(dǎo)致市場供需關(guān)系發(fā)生改變，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，因而將房地產(chǎn)市場供需變動的具體過程作為內(nèi)外因素相互影響的過程。

2.房地產(chǎn)價格預(yù)期。第一，就消費者的視角換位而言，大部分購房者也比較關(guān)注房地產(chǎn)商品的屬性，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場價格以及市場預(yù)期價格相對穩(wěn)定，不容易產(chǎn)生較大的波動，這也導(dǎo)致大部分消費者容易產(chǎn)生購買的主觀意愿。房地產(chǎn)市場并不穩(wěn)定，且預(yù)期經(jīng)濟形勢比較差的時候，房地產(chǎn)價格也會逐步降低，很多消費者會縮減消費意愿，這些也會加劇地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭的衰弱，進而陷入無限的惡性循環(huán)之中。第二，就投資者視角分析而言，房地產(chǎn)預(yù)期價格比較穩(wěn)定的情況下，能夠充分保障房地產(chǎn)項目的收益率以及投資回報周期的有效控制，投資者也會積極投入地產(chǎn)行業(yè)，但是一旦房地產(chǎn)預(yù)期價格呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的情況，或者價格下跌的時候，投資者的投資意愿也會逐步降低，甚至還會出現(xiàn)中途撤資或者房產(chǎn)拋售等等，同時也使得房地產(chǎn)經(jīng)濟加速衰退。

3.房地產(chǎn)收益率。房地產(chǎn)收益率指的是用以衡量房地產(chǎn)項目投資規(guī)模以及開發(fā)規(guī)模的關(guān)鍵指標，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目凈收益與投資額之間的比率。房地產(chǎn)收益率如果比較高，基于豐厚的收益帶動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)則會以拓展項目規(guī)模、投資更多地產(chǎn)項目為主，這會在很大程度上促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展。如果房地產(chǎn)收益率比較低的情況下，為了防止虧損和投資風(fēng)險的產(chǎn)生，大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了科學(xué)開發(fā)項目以及合理投資，也會縮減項目開發(fā)規(guī)模，以此保障房地產(chǎn)經(jīng)濟波動過程中能夠更加平穩(wěn)地適應(yīng)并過渡。

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題的解決策略

加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 首先應(yīng)當(dāng)積極完善房地產(chǎn)經(jīng)濟監(jiān)測預(yù)警管理機制，對所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場信息進行收集，例如房地產(chǎn)市場價格、項目開發(fā)數(shù)量、土地供應(yīng)規(guī)模、房產(chǎn)交易量等等，結(jié)合這些信息判定當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的實際狀況。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟與地方經(jīng)濟社會發(fā)展水平相對一致的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢也會較好，而土地政策也將保持更加平穩(wěn)的狀態(tài)。另外，以多元化市場調(diào)控手段，為合理控制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生的波動，通過市場化土地供應(yīng)機制的建設(shè)，合理控制土地出讓總量，加強相關(guān)操作規(guī)范化管理等。土地出讓總量控制，則是進一步強化行政劃撥用地的監(jiān)督與管理，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃對土地劃撥總量加以明確，對于土地用途進行監(jiān)督，完善審批流程。對土地出讓操作進行規(guī)劃，合理推廣土地招標拍賣等方式，替代傳統(tǒng)協(xié)議出讓土地的方式，防止出現(xiàn)因為非市場化或行政化等因素的干擾。完善市場化土地出讓機制，國家政府對于土地市場出讓活動進行統(tǒng)籌管理，防止企業(yè)以二級土地市場交易的方式對土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。

健全房地產(chǎn)開發(fā)金融體制 首先，開拓多元融資途徑，除了銀行貸款渠道之外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以股票籌資、不動產(chǎn)抵押、債券融資以及融資租賃等途徑籌募房地產(chǎn)項目開發(fā)資金，防止過度依賴單一化的融資方式。其次，對融資結(jié)構(gòu)進行合理優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款占比調(diào)至合理范圍，對于債券融資以及股票籌資等方面進行合理提升，一旦融資途徑出現(xiàn)突發(fā)情況，也將對企業(yè)融資整體效果產(chǎn)生重大影響，當(dāng)少數(shù)融資渠道出現(xiàn)風(fēng)險的情況下，不會影響其融資效果。一旦銀行金融機構(gòu)采取收緊政策，企業(yè)還可以通過其他資金來源渡過難關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動提升企業(yè)自有資金的占比，需要保持在35%之上，以此有效保障企業(yè)自身能夠擁有強大的抗風(fēng)險能力。強化對于風(fēng)險資金總額的有效監(jiān)督與管理，管控融資過程，監(jiān)督資金用途等，對于違規(guī)問題及時處理，防止大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大自身市場份額而導(dǎo)致大規(guī)模的金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)項目理性化投資 首先，科學(xué)把控投資規(guī)模，及時收集有關(guān)市場信息，對房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的占比情況進行合理統(tǒng)計，基于統(tǒng)計結(jié)果采取一定的舉措，加強對于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的管理，如果投資規(guī)模較小，則可以通過寬松政策支持加以刺激，促進投資規(guī)模的擴張。面對投資規(guī)模過大則可以通過對土地出讓量進行調(diào)整，有效控制其投資規(guī)模，促進市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，前期市場調(diào)研背景下，為了防止項目投資出現(xiàn)虧損，則需要在決策立項環(huán)節(jié)加強市場調(diào)研，按照相關(guān)信息評估項目未來的發(fā)展前景，結(jié)合具體實際確定是否需要擴大或者縮減投資規(guī)模。最后，打造安居房，各個層級的地方政府都應(yīng)當(dāng)進一步完善安居工程，通過低成本價保障中低收入家庭能夠滿足其住房需求，也可以以此調(diào)節(jié)安居房供需水平，影響房地產(chǎn)企業(yè)投資行為，防止泡沫經(jīng)濟。

調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 為了進一步控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的水平，充分滿足居民群眾的現(xiàn)實需求，應(yīng)當(dāng)合理優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善住房供應(yīng)機制，加強存量管理。首先，應(yīng)當(dāng)進一步完善住房供應(yīng)體系，針對不同收入家庭為其提供多元住房供應(yīng)的路徑，高中低不同層次收入水平的家庭都可以在市場中選擇到相應(yīng)適宜的住房。其次，對存量進行合理調(diào)整，全面調(diào)研各個地區(qū)存量房地產(chǎn)的種類以及規(guī)模，評估其供需情況，結(jié)合實際統(tǒng)計結(jié)果對后續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)作出合理優(yōu)化與調(diào)整。

企業(yè)并購重組 首先，注意規(guī)模效應(yīng)，將并購方與被并購方的資源做出系統(tǒng)整合，進一步提升項目管理能力，對不良資產(chǎn)加以控制，提升施工技術(shù)質(zhì)量，專門在衰退階段對房地產(chǎn)企業(yè)進行成本方面的支持，同時要在繁榮階段對其競爭優(yōu)勢加以保障。促進多元化經(jīng)營與發(fā)展，將并購方和被并購方的業(yè)務(wù)作出科學(xué)整合，同時擺脫地產(chǎn)企業(yè)單一化業(yè)務(wù)發(fā)展模式，防止虧損問題。科學(xué)化解資金方面的不足，對于并購以及被并購方融資的途徑進行科學(xué)整合，加強現(xiàn)金流量的整理，保障房地產(chǎn)企業(yè)蕭條階段中的現(xiàn)金流，防止由于資金鏈斷裂而面臨財務(wù)方面的巨大風(fēng)險。

擴大經(jīng)營范圍 首先，堅持貫徹主營業(yè)務(wù)原則，保障市場競爭核心競爭優(yōu)勢，有效鞏固現(xiàn)有的市場競爭優(yōu)勢，拓展新業(yè)務(wù)的過程中，還需要注重各方面的資源投入。其次，發(fā)揮輔助主營業(yè)務(wù)的基本原則，拓展業(yè)務(wù)過程中，注意協(xié)調(diào)新業(yè)務(wù)與主營業(yè)務(wù)間的相互關(guān)系，新業(yè)務(wù)辦理過程中應(yīng)當(dāng)對主營業(yè)務(wù)發(fā)揮積極影響。貫徹量力而行的基礎(chǔ)原則，根據(jù)發(fā)展情況合理選擇相應(yīng)的拓展業(yè)務(wù)范圍，防止過度盲目。國內(nèi)不同地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期展現(xiàn)出的波動情況和現(xiàn)實階段有著不匹配的差異特征，因此需要注重區(qū)域互補，加強區(qū)域房地產(chǎn)項目的開發(fā)與投資，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟波動現(xiàn)況對投資規(guī)模加以控制。

總而言之，為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，防止出現(xiàn)經(jīng)濟波動幅度顯著，導(dǎo)致社會經(jīng)濟風(fēng)險損失，政府主管部門以及房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)進一步重視房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題，對經(jīng)濟波動的內(nèi)外影響因素展開深入分析，探究其背后的規(guī)律和原理，全面貫徹相關(guān)政策，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的高效協(xié)調(diào)發(fā)展。

（作者單位：機械工業(yè)規(guī)劃研究院有限公司）