葉子菲

房產(chǎn)賣家出于好心，在沒有收到全款的情況下就答應(yīng)先過戶，不料卻面臨巨額損失。對于這起案件，法院如何判決？

房產(chǎn)過戶，但款未收全

年逾古稀的朱鶯觀念有些守舊，認(rèn)為出嫁的女兒就是“外人”。老伴過世多年，她一直獨(dú)居。孝順的女兒馮慧為了方便照顧母親，多次懇求朱鶯搬來同住，但固執(zhí)的朱鶯一直不肯，說不愿給女兒一家添麻煩。2018年，朱鶯因患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎行動(dòng)不便，才接受了女兒的建議，搬過去和她共同生活。

馮慧和丈夫是工薪階層，有個(gè)正在讀書的兒子，生活上有一定壓力。雖然如此，但夫妻倆都愿意照顧朱鶯，并主動(dòng)承擔(dān)了她的生活費(fèi)用。朱鶯為了不給女兒增加負(fù)擔(dān)，決定把自己名下的房子賣掉，房款自留一小部分以備不時(shí)之需，其余的都給女兒。

馮慧擔(dān)憂母親賣掉房產(chǎn)后不踏實(shí)，所以不贊成，而是建議將房屋出租，但母親不同意。考慮到當(dāng)時(shí)的房價(jià)處于高位，加之馮慧夫婦沒時(shí)間管理這套房產(chǎn)，于是同意朱鶯賣房。

2020年春節(jié)過后，朱鶯的身體越來越差，賣房一事只能委托女兒全權(quán)辦理。就在馮慧尋找可靠的買主時(shí)，她以前的同事蔣雄主動(dòng)找到了她。蔣雄早些年“下?！苯?jīng)商，生意做得還可以。兩人當(dāng)初做同事時(shí)關(guān)系不錯(cuò)，現(xiàn)聽說馮慧有房要賣，蔣雄表達(dá)了購買意愿。

原來，蔣雄在幾年前與前妻韓娟協(xié)議離婚時(shí)，曾承諾會(huì)在好地段買一套房給她和兒子蔣斌居住。但由于他的公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，遲遲未能兌現(xiàn)這一承諾。在韓娟的多次催促下，當(dāng)蔣雄得知馮慧要賣的這套房地處名校學(xué)區(qū)時(shí)，就懇求馮慧把房子賣給他，并開出58萬元的價(jià)格。馮慧覺得價(jià)格合適，便告知問母親朱鶯，朱鶯也認(rèn)可這個(gè)價(jià)格。

到簽協(xié)議時(shí)，蔣雄卻表示，自己一時(shí)拿不出這么多錢來。他與馮慧協(xié)商，先支付30萬元，等把房子過戶到他名下后，拿房產(chǎn)證去辦理抵押貸款，然后再付清余款。話說到這個(gè)份上，馮慧覺得如果自己不答應(yīng)，就顯得不顧朋友情分。礙于面子，加之她信得過蔣雄的為人，便答應(yīng)了。出于對女兒的信任，朱鶯沒有反對這種付款方式。2020年4月，雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，馮慧收下蔣雄的30萬元。

房子過戶到蔣雄名下之后，依照雙方的約定，要等他付清尾款28萬元，馮慧再清理房屋內(nèi)的東西，然后交付鑰匙。數(shù)月后，蔣雄表示貸款辦得不順利，還需要一些時(shí)間。他兒子蔣斌的住處離學(xué)校較遠(yuǎn)，路上很費(fèi)時(shí)間。他希望馮慧能同意蔣斌先住進(jìn)那套房子。馮慧一時(shí)心軟，就答應(yīng)了，孰料麻煩亦隨之而來。

變故頻生，上法庭維權(quán)

韓娟帶著兒子搬進(jìn)新家后，馮慧就很少見到蔣雄了。即使見面，只要她提起房子余款的事，蔣雄便找各種理由敷衍搪塞。在馮慧的一再要求下，2021年5月，蔣雄與她簽訂《房地產(chǎn)買賣補(bǔ)充協(xié)議》，約定在2021年9月1日前付清余款。否則，韓娟和蔣斌就要把房子騰出來，并支付朱鶯3萬元違約金……

過了約定的時(shí)限，蔣雄非但沒有如期付款，甚至連人影都不見了。為此，朱鶯急得病倒了。馮慧覺得愧對母親，于是決定打官司維權(quán)。2021年11月下旬，馮慧以母親朱鶯的名義將蔣雄告到廣西壯族自治區(qū)柳州市柳北區(qū)法院，要求他返還房產(chǎn)，并承擔(dān)違約責(zé)任。

然而，接下來的變故令朱鶯母女始料未及——蔣雄突患急病去世！無奈之下，馮慧只能向法院申請，把本案的被告變更為蔣雄之子蔣斌。在她看來，既然蔣雄已經(jīng)拿到了房產(chǎn)，又未付清房款，那么作為其法定繼承人的蔣斌就有義務(wù)返還房產(chǎn)。

蔣斌未成年，而韓娟不愿處理前夫惹出的麻煩事，所以沒有代替兒子出庭。另一邊，馮慧代表母親在法庭上作了詳細(xì)陳述……在案證據(jù)能夠如朱鶯和馮慧所想的那樣，幫她們打贏這場官司嗎？

登記為準(zhǔn)，房產(chǎn)難返還

柳北區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，但保護(hù)的方式要符合法律規(guī)定。本案中，《房屋買賣協(xié)議》是朱鶯和蔣雄的真實(shí)意思表示，合法有效。朱鶯收到30萬元房款，并將房產(chǎn)過戶到蔣雄名下，這就意味著協(xié)議開始履行。按照我國的房產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)，其他都不能作為判斷房產(chǎn)歸屬的依據(jù)。雖然蔣雄沒有按照約定支付剩余的房款，但朱鶯同意提前過戶，所以蔣雄已通過合法登記取得了案涉房產(chǎn)的所有權(quán)。問題就在這里：根據(jù)法律規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)一旦合法轉(zhuǎn)移，任何一方反悔都不會(huì)獲得支持。

2022年4月，柳北區(qū)法院作出判決：駁回朱鶯的訴訟請求。

朱鶯和馮慧感覺很冤——明明沒有收到全款，難道就因?yàn)楹眯?，答?yīng)先過戶，就要承受巨額損失嗎？于是，馮慧幫母親上訴至柳州市中級人民法院。最終，她們的問題有了答案。

法官向上訴人解釋：就算蔣雄還健在，如果他不愿意返還房產(chǎn)，那么上訴人很難要求他做到這一點(diǎn)。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)登記和法律規(guī)定比協(xié)議更有效力。

不過，這并不代表法律會(huì)置原告朱鶯的損失于不顧。盡管房產(chǎn)的所有權(quán)已成定局，但由于蔣雄并沒有付清房款，且雙方簽有兩份協(xié)議，朱鶯和蔣雄之間產(chǎn)生了債權(quán)與債務(wù)關(guān)系。也就是說，蔣雄尚未支付的28萬元以及相應(yīng)的利息，等于欠了朱鶯的債。朱鶯雖然不能要求蔣雄返還房產(chǎn)，但可以討債。雖然蔣雄已經(jīng)去世，但他的兒子作為繼承人，有義務(wù)在繼承的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)償還債務(wù)。

在法官的解釋和建議下，朱鶯和馮慧明白了個(gè)中道理，撤回了上訴。她們在2022年9月下旬準(zhǔn)備打另一場官司：馮慧以母親朱鶯的名義，將蔣斌訴至柳北區(qū)法院，要求他償還蔣雄拖欠的28萬元房款，并支付相應(yīng)的利息。為了確保打贏官司后能夠拿到錢，母女倆申請了財(cái)產(chǎn)保全。

這下輪到韓娟著急了，因?yàn)閮鹤邮Y斌作為蔣雄的唯一法定繼承人，當(dāng)時(shí)已經(jīng)繼承了其父留下的全部財(cái)產(chǎn)。經(jīng)韓娟估算，這些財(cái)產(chǎn)基本上夠償還債務(wù)。即使不夠，她也可以向親友借點(diǎn)錢，或者用案涉房屋抵押擔(dān)保。如果被法院列為“老賴”，那么自己和兒子都會(huì)抬不起頭來。經(jīng)過權(quán)衡，韓娟來到法院，主動(dòng)要求與朱鶯母女和解。

馮慧見韓娟是帶著誠意來的，加上念及自己和已經(jīng)過世的蔣雄曾共事，于是同意和解。

雙方最終達(dá)成一致意向：蔣斌在13個(gè)月內(nèi)，支付朱鶯28萬元……2024年2月，蔣斌已按協(xié)議履行完畢。

（文中人名均為化名）

編輯：姚志剛? ? winter-yao@163.com

房產(chǎn)交易“錢貨兩訖”顯然更穩(wěn)妥（圖文無關(guān)）

法官點(diǎn)評

幾場官司打下來，朱鶯和馮慧身心俱疲。馮慧非常后悔：如果當(dāng)初不答應(yīng)蔣雄先將房產(chǎn)過戶，那么后面就不會(huì)生出諸多麻煩事。

2014年，全國不動(dòng)產(chǎn)開始施行統(tǒng)一登記制度，2015年為過渡期，2016年全面施行。到2018年，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。簡言之：房產(chǎn)證上的姓名是誰，房產(chǎn)就歸屬于誰。其依據(jù)為《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十五條：當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上之前，申請人可以撤回登記申請；第二十條：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個(gè)工作日內(nèi)，辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

由此可見，房產(chǎn)過戶登記的重要性和法律后果，有時(shí)會(huì)超出人們的想象。“先過戶后付款”這種交易方式是非常冒險(xiǎn)的，房主在買賣房屋時(shí)一定要謹(jǐn)慎小心。