劉輝

截至2023年底，全國(guó)老舊小區(qū)（也稱“既有住宅”）已累計(jì)加裝電梯超過(guò)10萬(wàn)部，在解決老年群體等上下樓困難的同時(shí)，也創(chuàng)造了更加舒適宜居的社區(qū)環(huán)境。不過(guò)，加裝電梯仍是既有住宅改造中群眾反映較多的難點(diǎn)問(wèn)題之一。

實(shí)踐中，不同樓層的業(yè)主對(duì)加裝電梯的利益訴求差異明顯，造成“眾口難調(diào)”的局面。部分業(yè)主的反對(duì)，在一定程度上阻礙了加裝電梯工程的落地實(shí)施。甚至有業(yè)主在加裝電梯施工及后續(xù)運(yùn)行期間實(shí)施阻撓，由此產(chǎn)生了“排除妨害類糾紛”。我們可以通過(guò)具體案例分析問(wèn)題所在，并嘗試尋找解決之策。

案例與思考

案例一：業(yè)主違法阻撓加裝電梯施工，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

廣東省廣州市海珠區(qū)某住宅樓某單元加裝電梯項(xiàng)目，于2018年取得規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該單元業(yè)主鐘某認(rèn)為，加裝電梯工程影響其住宅采光，高層業(yè)主并未與其協(xié)商好補(bǔ)償方案，遂采取多種方式阻撓施工，亦與高層業(yè)主發(fā)生多次訴訟。2021年3月，案涉業(yè)主代表與某公司簽訂《建筑工程施工合同》，約定由某公司承包案涉住宅樓加裝電梯井道工程。鐘某兩次進(jìn)入施工場(chǎng)所，阻撓和破壞電梯施工工程，致建設(shè)工程長(zhǎng)期未能正式開(kāi)工。某公司向人民法院起訴，請(qǐng)求判令鐘某不得對(duì)電梯施工進(jìn)行阻撓和破壞，并賠償工程無(wú)法開(kāi)工造成的損失。

廣東省廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉住宅樓加裝電梯，已經(jīng)相關(guān)行政部門審核批準(zhǔn)。某公司作為案涉加裝電梯工程的施工方，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。案涉電梯施工需要大型設(shè)備進(jìn)場(chǎng)作業(yè)，出于安全考慮，非施工人員不應(yīng)長(zhǎng)時(shí)間在施工現(xiàn)場(chǎng)停留。在此前的生效判決已經(jīng)判令鐘某不得對(duì)住宅樓電梯施工進(jìn)行阻撓和破壞的情況下，鐘某仍故意在施工現(xiàn)場(chǎng)出入，其行為已影響到某公司的施工，構(gòu)成侵權(quán)。鐘某應(yīng)對(duì)阻礙加裝電梯施工的行為承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。某公司要求鐘某不得對(duì)電梯施工進(jìn)行阻撓和破壞，于法有據(jù)。某公司已舉證證明，因鐘某的阻撓行為導(dǎo)致?lián)p失，故法院判決鐘某不得對(duì)案涉住宅樓電梯施工進(jìn)行阻撓和破壞，并賠償某公司3600元損失。

這一案例說(shuō)明，老舊小區(qū)加裝電梯易引發(fā)鄰里之間的矛盾，雙方應(yīng)本著和諧、友善的原則相互溝通和協(xié)商。在加裝電梯方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，高低樓層業(yè)主可在充分協(xié)商后確定方案，盡可能從技術(shù)上減少或避免對(duì)低樓層業(yè)主的影響。在加裝電梯方案的公示審批過(guò)程中，低樓層業(yè)主應(yīng)當(dāng)合理行使自己的異議權(quán)，在法定的公示時(shí)間內(nèi)向相關(guān)行政部門提出主張，從而實(shí)質(zhì)性解決加裝電梯方案爭(zhēng)議。在加裝電梯方案無(wú)法從技術(shù)上避免影響，且獲得行政許可的情況下，低樓層業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)協(xié)商補(bǔ)償或者訴訟等方式合理主張權(quán)利。

法院對(duì)低樓層業(yè)主擅自采取各種行為粗暴阻撓電梯施工作出否定性評(píng)價(jià)，倡導(dǎo)低樓層業(yè)主應(yīng)采取合法合理的方式維護(hù)自身權(quán)利，而不是粗暴干涉甚至以置自己于危險(xiǎn)境地的手段阻撓施工。這對(duì)于構(gòu)建和諧共處、團(tuán)結(jié)互助的鄰里關(guān)系具有積極引導(dǎo)意義。

案例二：優(yōu)化施工工藝、安排安全監(jiān)測(cè)，人民法院加強(qiáng)調(diào)解解心結(jié)。

張某等八人系浙江省玉環(huán)市某公寓某單元住戶，李某、任某兩人系夫妻關(guān)系。雙方為同一聯(lián)建不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人，房屋中間有公共通道相連，間隔距離最近為12米。2020年7月，張某等八人經(jīng)法定程序申請(qǐng)加裝電梯。2020年10月，玉環(huán)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門共同作出《玉環(huán)市既有住宅申請(qǐng)加裝電梯審查意見(jiàn)書》，同意張某等八人加裝電梯的申請(qǐng)。

李某、任某認(rèn)為，加裝電梯會(huì)嚴(yán)重?fù)p害其房屋安全，強(qiáng)烈反對(duì)并采取過(guò)激行為阻撓施工，導(dǎo)致工程一直無(wú)法竣工。張某等八人起訴，要求李某、任某立即停止對(duì)加裝電梯工程的妨礙行為，并賠償損失164575元。

案件審理中，經(jīng)浙江省玉環(huán)市人民法院調(diào)解，雙方當(dāng)事人充分了解了對(duì)方的關(guān)切，并就雙方最關(guān)心的房屋安全問(wèn)題提出了切實(shí)有效的解決方案，自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議：一是原告方電梯施工采用直徑1000毫米的鉆孔灌注樁（圖紙報(bào)送相關(guān)部門進(jìn)行變更備案）；二是由原告方負(fù)責(zé)委托有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)兩被告的房屋進(jìn)行安全動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)（具體監(jiān)測(cè)分三次：第一次為電梯施工開(kāi)工前，第二次由第三方機(jī)構(gòu)在施工期間自行選擇一個(gè)時(shí)間，第三次為電梯竣工驗(yàn)收合格之日起滿60日后），監(jiān)測(cè)費(fèi)用由原告方承擔(dān)；三是本協(xié)議簽字生效后，兩被告不得再阻撓原告方的電梯施工。原被告雙方都要遵守本協(xié)議約定，如果有任何一方違約，要賠償對(duì)方16萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失。若該違約金不足以覆蓋實(shí)際損失，以實(shí)際損失為準(zhǔn)。

老舊小區(qū)加裝電梯，是居民提升生活品質(zhì)的合理需求，但會(huì)引發(fā)相鄰業(yè)主對(duì)施工影響其房屋安全的擔(dān)憂，進(jìn)而產(chǎn)生矛盾糾紛。本案審理法院找準(zhǔn)了解決問(wèn)題的突破口，通過(guò)多次調(diào)解解開(kāi)當(dāng)事人心結(jié)，促使雙方重新商定施工方案，并確定對(duì)被告房屋安全進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。這一解決方案既消除了被告對(duì)房屋安全的顧慮，又滿足了原告對(duì)美好生活的需求，還為同類矛盾化解提供了新的解紛思路。

存在的主要問(wèn)題

通過(guò)以上案例可以看出，既有住宅加裝電梯的矛盾觸發(fā)點(diǎn)較多。通過(guò)觀察和分析找到問(wèn)題的根源，有助于預(yù)防“排除妨害類糾紛”的發(fā)生。

一是征詢意見(jiàn)、表決及施工方案公示等程序不規(guī)范，未充分保障低樓層業(yè)主的權(quán)利。有低樓層業(yè)主反映，征詢意見(jiàn)表或加裝電梯協(xié)議書的簽名頁(yè)系單獨(dú)一頁(yè)，簽字時(shí)并未看清具體內(nèi)容，且個(gè)別工作人員存在避重就輕或錯(cuò)誤引導(dǎo)的問(wèn)題，或口頭告知與實(shí)際內(nèi)容有明顯出入，因此不能僅以簽名作為同意加裝電梯的依據(jù)。在有些糾紛中，施工方案公示不規(guī)范，甚至有高樓層業(yè)主以“沒(méi)出錢就不必知道”為由，剝奪低樓層業(yè)主的知情權(quán)。

二是僅強(qiáng)調(diào)低樓層業(yè)主的配合與容忍義務(wù)，未回應(yīng)其核心訴求。低樓層房屋原本在通風(fēng)、采光等方面就存在天然的不足，加裝電梯后其樓層低的區(qū)位劣勢(shì)會(huì)進(jìn)一步凸顯，價(jià)值相較于高樓層房屋愈加貶損，這是糾紛中低樓層業(yè)主的主要意見(jiàn)所在。有關(guān)部門在糾紛的調(diào)處中，往往強(qiáng)調(diào)低樓層業(yè)主在相鄰關(guān)系中應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則予以配合，并接受一定限制，對(duì)于低樓層業(yè)主的合理訴求回應(yīng)不足。

三是加裝電梯過(guò)程中，可能存在不文明施工的情況，使高、低樓層業(yè)主之間的矛盾進(jìn)一步激化，可協(xié)調(diào)讓步的空間變小。由于利益訴求分歧明顯，且觸及核心利益，高、低樓層業(yè)主之間因加裝電梯存在矛盾。施工過(guò)程中，一旦出現(xiàn)野蠻施工的情況，極易造成糾紛升級(jí)，甚至可能發(fā)生肢體沖突，往往難以通過(guò)調(diào)解來(lái)解決。

解決方案在社區(qū)

加裝電梯導(dǎo)致的妨害行為，具有持續(xù)性、偶發(fā)性等特點(diǎn)，有時(shí)即使通過(guò)法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行的方式，也難以從根本上解決問(wèn)題。社區(qū)治理是社會(huì)治理的有機(jī)組成部分，社區(qū)和諧是社會(huì)和諧的前提和基礎(chǔ)。加裝電梯的矛盾糾紛源于社區(qū)，解決方案也在社區(qū)。

一是推動(dòng)基層自治組織牽頭協(xié)商，增強(qiáng)低樓層業(yè)主的參與感。居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等基層自治組織，應(yīng)積極搭建社區(qū)協(xié)商平臺(tái)，組織業(yè)主協(xié)商，引導(dǎo)各利益相關(guān)方理性表達(dá)意見(jiàn)訴求，尋求各方意愿的“最大公約數(shù)”。

二是規(guī)范意見(jiàn)征詢與表決程序，增強(qiáng)低樓層業(yè)主的知情權(quán)。雖然根據(jù)《民法典》規(guī)定，個(gè)別低樓層業(yè)主的反對(duì)并不足以阻止加裝電梯，但是在意見(jiàn)征詢、表決及施工方案公示等過(guò)程中應(yīng)確保公開(kāi)、透明，依規(guī)合法，使小區(qū)業(yè)主對(duì)加裝電梯的方案、施工方案等明確知曉。在施工計(jì)劃、方案變更時(shí)，更應(yīng)及時(shí)進(jìn)行意見(jiàn)的征詢、表決，做到公開(kāi)、透明，保障所有業(yè)主的知情權(quán)。

三是探索建立利益補(bǔ)償機(jī)制，增強(qiáng)低樓層業(yè)主的獲得感。低樓層業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)，歸根結(jié)底是利益受損所致，為此可探索針對(duì)低樓層業(yè)主建立補(bǔ)償機(jī)制，或以樓棟為單位設(shè)立補(bǔ)償基金。在協(xié)商加裝電梯之初即約定由高樓層業(yè)主對(duì)低樓層業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，或以小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決等形式對(duì)低樓層業(yè)主在停車、公共設(shè)施使用等方面給予優(yōu)先優(yōu)惠待遇。

四是有效規(guī)范、管控施工環(huán)節(jié)，減少低樓層業(yè)主的不適感。加裝電梯施工需要一些時(shí)間，在一定程度上會(huì)擾民。居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)物業(yè)、加裝電梯的委托單位等，應(yīng)做好對(duì)施工單位的監(jiān)督管理工作，督促其規(guī)范文明施工，減少業(yè)主因施工導(dǎo)致的負(fù)面情緒，避免矛盾糾紛升級(jí)。