保障性住房項目適用性評價研究
2024-04-29 00:00:00段宇飛
項目管理技術 2024年2期
摘要：保障性住房項目被列為國家重點民生工程，目前，項目的適用性在各個方面實施效果沒有明確判斷標準。因此，通過構建保障性住房項目適用性評價指標體系及評價模型，為保障性住房適用性評價的實施提供方法，使項目更好地實現預期目標。
關鍵詞：保障性住房項目；適用性評價；模糊綜合評價法
0 引言
隨著保障性住房項目的不斷推進，政府投資建設的保障性住房是否達到應有的適用性水平，是否實現“住有宜居”的發(fā)展目標，成為建設保障性住房需要重點考慮的問題[1-2]。
政府在“十四五規(guī)劃”和“2035年遠景目標建議”中明確提出，要著力解決大城市住房問題，其中保障性住房的建設與完善力度要進一步加強[3]。為了確保保障性住房能夠更好地服務人民，真正實現住房從“住有所居”向“住有宜居”轉變，本研究通過建立保障性住房適用性評價模型，構建科學合理的適用性評價指標體系，以期提高保障性住房項目的適用性水平，推動保障性住房項目更好地實現建設目標。
1 保障性住房現存問題
基于保障性住房大規(guī)?？焖俳ㄔO的現狀，結合相關參考文獻，匯總得出保障性住房主要存在以下4個問題[4]：
（1）項目工期緊，規(guī)劃布局單一。保障性住房項目建設工期緊，管理不夠精細，導致規(guī)劃布局形式單一，住區(qū)空間環(huán)境壓抑，綠化并未起到良好效果，居民對小區(qū)房屋質量、環(huán)境滿意度較低。
（2）交通不便，通勤時間過長。住區(qū)周邊公共交通建設滯后，路網系統(tǒng)的建設也尚未成熟，出行環(huán)境質量較差，導致居民日常通勤時間過長，同時也增加高峰期的城市交通壓力。
（3）開發(fā)規(guī)模過大、社會分異現象加劇。保障性住房項目規(guī)模較大，2010年前后南京大力開發(fā)的四大保障性住房片區(qū)面積達幾百萬m2，集中安置幾千戶甚至上萬戶保障居民，其中拆遷安置的居民原住地具有更高的土地經濟效益，被用于商品房開發(fā)，以吸引更多高收入人群購買，由此帶來的社會分層現象日趨明顯，給社會穩(wěn)定帶來一定的隱患。
（4）周邊配套設施落后。項目周邊配套設施較為落后，特別是大型保障房片區(qū)，居住量龐大，但學校、醫(yī)院、養(yǎng)老服務等公共服務資源配置無法滿足居民的差異化需求，片區(qū)公共服務能力較低。
2 保障性住房項目適用性內涵
適用性作為保障性住房項目的總體特征，它是以滿足居民居住效果為目的，體現保障性住房整體功能特征的綜合性指標，從住房各方面實現對居民需求滿足度和居住功能品質的衡量。
本文對保障性住房項目適用性評價依據保障性住房適用性的內涵，參考行業(yè)內的評價標準，確定合理的評價指標，并采用科學的評價方法對項目適用性程度進行評價。這套評價體系由居民評價和專家評價組成，可以作為政府投資建設保障性住房的重要依據，同時也可以作為項目后居民滿意度評價的重要指標體系。
3 保障性住房項目適用性評價指標體系設計
根據保障性住房項目的適用性評價基本內涵，按照系統(tǒng)全面性、客觀科學性、重要性、實用性等原則，從多個方面對評價指標進行科學的劃分。其劃分方法如下：
（1）從政府層面對項目的適應性進行劃分。通過政府相關文件劃分出政府部門對保障性住房項目適用性的關注點，包括：規(guī)劃設計方案合理；運用先進、適用的新技術、新材料等提升住房的質量和功能水平；科學選址布局合理；相對成熟的周邊配套服務（如醫(yī)療、教育、購物等設施）。
（2）從被保障居民的層面對項目的適應性進行劃分。通過對被保障居民的訪談調研劃分出對于保障性住房項目適用性的關注點，包括：購房低成本、交通便利性、房屋質量耐久性、周邊配套設施服務（購物、醫(yī)療、教育等）。
（3）從項目參與人員的層面對項目的適用性進行劃分。通過對項目參與成員的調研提煉出對保障性住房項目適用性的關注點，包括：規(guī)劃設計合理性、戶型設計合理性、材料選擇的適用性、工程質量的耐久性。
結合以上三個層面關于保障性住房項目適用性的描述，將保障性住房項目適用性的要點進行總結，并構建出包含4個一級指標、18個二級指標的保障性住房項目適用性評價指標體系，見表1。
4 保障性住房項目適用性評價模型構建
根據已構建的保障性住房項目適用性評價指標體系，基于模糊綜合評價法的步驟[5]，進行保障性住房項目適用性評價模型構建，步驟如下：
（1）確定評價因素集A。A={A1，A2，A3，A4}。
（2）確定評價等級集V。V={v1，v2，v3，v4，v5}。保障性住房項目適用性評價等級對照表見表2。
取區(qū)間平均值設置評價等級權重U，U=（95，85，75，65，30）T。
（3）確定各指標權重W。W={w1，w2，w3，w4}。
（4）確定模糊評價矩陣R。即
式中，R表示模糊評價矩陣；rij表示對于第i個指標，對它作出第j等級評價的人數占全部評價人數的百分比。i=1，2，…，m；j=1，2，…，n。
（5）計算模糊綜合評價隸屬度向量S。即
S=W×R
（6）計算模糊綜合評價得分。即
X=S×UT
5 案例分析
本次研究案例位于南京市江寧區(qū)麒麟科創(chuàng)園，天旺路以南、運糧河路以東、智匯路以西，共分為6個分區(qū)，其中A、B、D、F分區(qū)為住宅用地，C分區(qū)為商住混合用地，E分區(qū)為幼托用地。該項目規(guī)劃總用地面積約10.8萬m2，總建筑面積約43.7萬m2，總戶數布置3378戶，主要建設內容為住宅、商業(yè)、幼兒園和相關配套用房等。通過分析該保障性住房項目的具體情況，構建適用性評價模型對其進行評價。步驟如下：
（1）確定評價因素集A。整個適用性評價的因素集分為三個層次：第一層是目標層，即評價對象——麒麟科創(chuàng)園保障性住房項目適用性評價A；第二層是由目標層A分解為4個元素組成的準則層，分別是規(guī)劃布局和設計適用性A1，選址和規(guī)模適用性A2，公共服務和配套設施適用性A3，物業(yè)管理和運營服務適用性A4；第三層是方案層，共由18個元素組成。
（2）確定評價等級集V。V={非常適用，比較適用，適用，不適用，很不適用}
（3）確定各指標權重W。采用層次分析法和熵權法組合賦權的方式確定指標權重，得到各準則層和方案層的指標權重如下，即
W=（0.217，0.243，0.385，0.155）
W1=（0.187，0.260，0.175，0.221，0.157）
W2=（0.156，0.374，0.267，0.202）
W3=（0.343，0.235，0.101，0.186，0.135）
W4=（0.261，0.197，0.329，0.213）
（4）確定模糊評價矩陣R。通過邀請保障性住房領域專家參與評價，將問卷調查的結果進行匯總，得到對應的模糊評價矩陣。
規(guī)劃布局和設計適用性評價矩陣如下：
選址和規(guī)模適用性評價矩陣如下：
公共服務和配套設施適用性評價矩陣如下：
物業(yè)管理和運營服務適用性評價矩陣如下：
（5）計算模糊綜合評價隸屬度S。首先，進行一級模糊綜合評價。對準則層的隸屬度向量進行計算，依次得出規(guī)劃布局和設計適用性的隸屬度向量；選址和規(guī)模適用性的隸屬度向量；公共服務和配套設施適用性的隸屬度向量；物業(yè)管理和運營服務適用性的隸屬度向量。
其次，進行二級模糊綜合評價。將一級模糊綜合評價的結果作為二級模糊綜合評價的單因素評價矩陣R，與指標權重W進行二級模糊評價運算，得到麒麟科創(chuàng)園保障性住房項目適用性評價的隸屬度向量S。計算過程如下：
（6）計算模糊綜合評價得分X。根據評價等級集定義評價等級權重U，U=（95，85，75，65，30）T。
因此，計算出該保障性住房項目適用性評價的綜合得分X=S·UT=（0.342，0.357，0.186，0.087，0.018）×（95，85，75，65，30）T≈83，區(qū)間在[80-90]中，因此評價等級為“比較適用”。
該項目的評價等級是“比較適用”，說明該項目的適用性良好，有一定的提升空間，因此需要進一步分析準則層的評價結果，確定優(yōu)化改進的方向。
6 結語
本文針對保障性住房項目適用性不足的問題，總結保障性住房項目適用性的基本內涵，將模糊綜合評價法應用于保障性住房項目適用性評價，并通過對實際項目的應用，驗證適用性評價模型的合理性。為了使模型更貼合實際，適用性評價指標體系和權重也應該根據實際情況不斷完善。
通過本文構建的保障性住房項目適用性評價指標體系及評價模型，期望能對保障性住房項目建設的全流程進行評價，以更清晰地展現保障性住房項目的適用性水平，為同類型保障性住房項目適用性評價的實施提供方法與工具，推動保障性住房更好、更規(guī)范化地發(fā)展。
參考文獻
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[4]張亮，孫曉飛.關于當前保障性住房規(guī)劃建設的幾點思考[J].城市，2013（9）：35-38.
[5]何逢標. 綜合評價方法MATAB實現[M].北京：中國社會科學出版社，2010.
收稿日期：2023-09-11
作者簡介：
段宇飛（1993—），男，業(yè)務經理，研究方向：項目管理。
