文／王珊珊 上海湯臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200122

1.價值工程的理論闡述

價值工程也稱價值分析，最早由二戰(zhàn)后美國通用電氣公司的工程師麥爾斯在“石棉事件”中提出，1978 年后開始在我國推廣應用，價值工程的應用十分普遍，包含制造業(yè)、建筑業(yè)、服務業(yè)等領域。其定義為系統(tǒng)地應用公認的技術，通過對功能進行鑒別和評價來提高一種產(chǎn)品或服務的價值，并且以最低的總費用來提供必要功能，以達到必需的性能[1]。價值工程的目的是以研究對象的最低壽命成本可靠地實現(xiàn)使用者所需的功能，以獲取最佳的綜合效益，也就是最大限度地提高價值[2]。

價值工程主要分析功能、成本與價值三個基本要素之間的聯(lián)系（圖1），基本公式表達為：價值（V）=功能（F）/成本（C）。房地產(chǎn)項目的價值從產(chǎn)品功能的角度出發(fā)，表現(xiàn)為功能與產(chǎn)品全生命周期成本之比，根據(jù)以上數(shù)學表達式，常采用以下五種方法提高價值工程：在功能不變的前提下降低工程成本；在成本保持穩(wěn)定的前提下增加項目功能性；提高項目功能性同時又降低成本；對象功能提高的程度遠大于成本增加的程度；對象成本降低的程度遠大于對象功能降低的程度[3]。

圖1 產(chǎn)品功能與成本的關系

2.房地產(chǎn)項目設計階段運用價值工程理論的必要性

2.1 房地產(chǎn)項目運用價值工程理論的必要性

過去我國房地產(chǎn)行業(yè)粗放型發(fā)展，房地產(chǎn)項目投資規(guī)模大、投資成本高、項目周期長，在建設過程中出現(xiàn)投入高、浪費大、質量差、造價高的情況是普遍存在的頑固難題。降本增效是指企業(yè)通過降低成本和提高生產(chǎn)效率來提高利潤和競爭力的一種策略。目前大部分房企在降本增效的實施過程中，容易出現(xiàn)技術與經(jīng)濟脫節(jié)問題：要么一味追求低造價，從合作單位遴選、設計方案比選到材料設備選型等都以低價中標為原則，很少從比選對象內(nèi)部進行潛力的挖掘和進一步做經(jīng)濟上的優(yōu)化審查，直接影響產(chǎn)品質量和項目價值；要么片面追求高功能而忽略成本的去向，強調技術可行性，看重設計速度和設計方案的先進性，技術和經(jīng)濟的分析工作不到位，對設計方案的經(jīng)濟性重視不夠，忽略了項目的經(jīng)濟效益，導致房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場中缺乏競爭力。

以價值工程理論為基礎實施的降本增效，并不是簡單的降低標準和配置，而是從技術和經(jīng)濟兩個維度進行綜合分析，通過對比分析和優(yōu)化，有效地控制項目成本，保證功能的同時兼顧項目的經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)項目的市場競爭力。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，價值工程是企業(yè)實施降本增效的有效途徑。

2.2 設計階段進行價值工程理論的必要性

從項目管理角度來說，主動控制和事前控制是解決項目中存在問題的最好方法。雖然基于價值工程的優(yōu)選活動可應用在建設項目的各個階段，但在建設過程和運營使用中出現(xiàn)的問題，70%以上都與設計階段的工作密切相關，因設計不合理導致成本增加的問題在這兩個階段也很難彌補。在項目全生命周期成本管控中，由于對設計階段成本控制的認識不足，大多數(shù)企業(yè)將成本管控的重點放在了施工階段，這只能控制可能增加的新費用，缺乏對項目全生命周期成本控制的創(chuàng)造性和主動性。有研究數(shù)據(jù)表明，設計階段決定了項目建設成本的70%以上，在建設項目設計階段選用價值工程能夠減少25%-40%的成本，而在項目建設的其他階段，無法達到如此理想的效果，所以在設計階段運用價值工程方法更加合理[4]。

現(xiàn)階段設計管理中普遍存在以下問題：設計質量有待提高、設計成本控制不足、前期方案不合理導致后期停工返工進而延長建設周期。在設計階段應用價值工程，做適配的產(chǎn)品，將成本再分配，將有限的成本從隱性轉移到顯性，實現(xiàn)降本增效。設計階段利用價值工程對設計方案比選，進行系統(tǒng)性的功能分析，利于保證設計質量、提高項目資源利用效率，提高設計階段的成本控制能力，設計方案優(yōu)選的過程，也是調整、優(yōu)化項目的經(jīng)濟指標和技術指標的過程，一定程度上減少了項目資源浪費，對功能和成本最大協(xié)同化，用最少的成本實現(xiàn)項目必要功能，合理利用資源實現(xiàn)項目價值最大化。

3.價值工程在房地產(chǎn)項目設計管理中的應用場景

房地產(chǎn)項目的設計管理貫穿項目全生命周期：可行性研究與投資決策階段對資源的合理有效利用，設計階段對各設計方案的評價與優(yōu)選，項目實施過程中的設計風險管控和設計落地性管理等，價值工程應用在不同階段也應有所差異。

功能分析是價值工程的核心，以現(xiàn)實項目所需功能為目標，通過對項目進行功能定義、功能分類和功能整理，明確必要功能和多余功能，針對必要功能設計實施方案，并以此為依據(jù)確定每項功能的成本，從而確定合理的目標成本和可降低的成本，在一定程度上提升產(chǎn)品功能價值。

3.1 可行性研究與投資決策階段，側重總體規(guī)劃布局、戶型配比及外立面選型

在房地產(chǎn)項目可行性研究與投資決策時，成本與功能關系是一個非常重要又很難把握的問題，導致很多項目存在定位不清晰、產(chǎn)品配置不精準、脫離市場預期的情況。因此，在這個階段應用價值工程理論分析成本與功能關系，需要以市場為導向，結合競品樓盤調研，從客戶重點關注的功能進行分析，注重總體規(guī)劃布局、戶型配比及外立面選型等客戶敏感點，實現(xiàn)資源利用最大化、項目溢價最大化，這個階段對功能分析的準確與否，直接關系到房地產(chǎn)項目的成功與否。

3.2 設計階段，著重設計方案的評價與選擇、控制隱蔽工程成本投入

設計階段是設計管理的主要階段，包括方案設計、擴初設計、施工圖設計，也是形成項目最終價值的定型階段，同一項目在同等開發(fā)強度和同樣產(chǎn)品選型組合下，通過提高產(chǎn)品舒適度也可以提升項目價值。比如核心景觀區(qū)、示范區(qū)、大堂等公共空間裝飾、裝修、電梯、智能化控制等客戶敏感度高，對購買決策具有決定性影響的區(qū)域作為成本投放的重點，客戶敏感度低的區(qū)域比如宅前景觀可以低造價方案為主。

同時，設計階段需要避免無效設計、控制隱蔽工程成本投入，對提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償?shù)墓δ苓^度設計，屬于無效設計。比如樁基和基礎選型、鋼筋混凝土含量、基坑支護方式、室外管網(wǎng)等隱蔽工程，客戶關注度較低，無法形成賣點，過度設計導致的成本增加屬于無效成本，無法提升項目價值，應嚴格控制此類成本的投入。

3.3 項目實施階段，把控設計變更風險及設計落地性

可以在施工招標階段增加對設計優(yōu)化的要求，鼓勵施工單位對項目建設提優(yōu)化建議，同時對二次深化設計、設計變更、施工方案等，設計管理的重點應對功能比較強，工程造價比較大，對工程影響大的對象進行審核，合理運用價值工程理論，以求獲得較大的技術經(jīng)濟效果。

4.價值工程在地產(chǎn)項目設計管理中的實際應用

價值工程的具體實施步驟有以下幾步：

（1）明確分析的目標和范圍，確定需要改進的方面；

（2）組建價值工程團隊，需由不同專業(yè)領域的成員組成，以便提供多方面的意見和建議；

（3）收集相關數(shù)據(jù)，并分析項目中的資源使用情況和浪費點；

（4）生成改進方案，并對提出的改進方案進行評估，考慮其可行性和效果；

（5）選擇合適的改進方案，并跟蹤其實施和效果。

以杭州某溫泉小鎮(zhèn)項目為例，分析價值工程在設計管理中的具體應用。本項目為山地地形的綜合文旅小鎮(zhèn)項目，總用地面積23.96 萬m2，總建筑面積為28.05 萬m2，由20.37 萬m2住宅及8.37 萬m2公建組成，其中公建包括主題溫泉酒店、會議中心、運動中心、五國溫泉區(qū)、兒童游樂區(qū)、商業(yè)街等組成，住宅包括高層、洋房、疊排、聯(lián)排等產(chǎn)品，項目依山而建，場地南北高差大，整體規(guī)劃配套齊全，總計分為九個地塊，分期開發(fā)（圖2）。

圖2 杭州某溫泉小鎮(zhèn)項目鳥瞰總圖

4.1 優(yōu)化總體規(guī)劃布局、選擇最優(yōu)戶型配比

同一項目在同等開發(fā)強度下，不同產(chǎn)品的組合形式帶來的項目價值是不同的。以滿足土地規(guī)劃技術指標和相關部門要求為前提，以市場和客戶敏感點的變化為基礎，通過直接投資成本進行限額設計，結合價值工程理論，對總體規(guī)劃布局進行優(yōu)化和多產(chǎn)品組合方案比選，篩選出溢價高、銷售去化時間短的產(chǎn)品，實現(xiàn)投資效益最大化。

經(jīng)多輪方案比選，本項目高層產(chǎn)品在戶型配比上主力戶型規(guī)劃為70-80 m2兩房一衛(wèi)和80-100 m2三房一衛(wèi)產(chǎn)品，同時規(guī)劃少量40-50 m2當時熱銷的旅游+養(yǎng)老產(chǎn)品；洋房以剛需及剛改為主，主力面積90-120 m2、搭配120-150 m2舒適改善型產(chǎn)品。本項目景觀資源優(yōu)勢明顯，疊墅產(chǎn)品規(guī)劃為130-170 m2，毛坯銷售，在面積上和高層產(chǎn)品形成差異化，避免自我競爭；聯(lián)排別墅產(chǎn)品主力面積段控制在100-140 m2，毛坯銷售，以高性價比吸引客戶，同時搭配130-170 m2面積段，針對品質改善客戶進行需求補充。

4.2 優(yōu)化豎向設計、控制無效成本投入

本項目場地現(xiàn)狀情況復雜，山地地形高差較大，場地內(nèi)有山頂、山谷、天然水庫，整個地塊由南向北、由東向西地勢依次抬高，黃海高程由56 米至137 米左右，項目主出入口處道路黃海標高為52.6 米至63.6 米左右。本項目總圖豎向設計方案比選過程中，地形因素作為豎向設計起點和切人點，運用價值工程理論，在滿足各項用地的使用要求前提下，充分利用原始地形優(yōu)勢，減少土方工程量，盡量實現(xiàn)填挖平衡，減少外運或外購土方。借助場地地形高差，解決場地排水問題，同時需要滿足建筑基礎埋深和工程管線敷設的要求，經(jīng)過多方案分析比選，最終篩選出坡地結合臺地方式進行豎向設計。

圖3 所示。由市政道路進入主入口區(qū)的G 地塊部分地勢較緩，采用坡地設計，標高從主入口兩側由南向北環(huán)抱抬升，形成本項目的中心廣場景觀區(qū)，中心廣場東側為由三個建筑單體組成的兒童游樂區(qū)，西側為運動中心，北側為主題溫泉酒店，中心廣場利用地形高差結合景觀跌水，最大程度保留原始山地特征，同時塑造項目的在地性，合理控制工程造價。沿市政道路的地塊原自然地勢均較舒緩，采用坡地設計，道路從南至北圍繞建筑折返上升，除消防登高場地坡地控制在3%以內(nèi)，其余道路坡度控制在7%～8%之間，直到進入另一臺地區(qū)域，臺地區(qū)域道路標高緩坡抬升，道路坡度控制在1%-2%左右，上下臺地之間通過擋土墻銜接，擋墻結合階梯式高差種植手法，解決高差銜接問題，形成獨特的觀景效果，既滿足海綿城市對雨水的相關要求，又能緩解短時強降雨對場地造成的洪澇問題。

圖3 杭州某溫泉小鎮(zhèn)項目道路交通及場地豎向分析

為減少地下室頂板堆土厚度對結構安全性和總造價的影響，在換填輕質土和增設結構空腔兩個方案之間選擇結構空腔方案，雙層結構板形成結構空腔后，地庫頂板荷載明顯減少，總的鋼筋和混凝土用量減少，結構空腔作為室外管網(wǎng)的路由空間，既減少管網(wǎng)對地面景觀的限制因素，同時也方便后期的檢修維護，結構空腔層頂板大多是結合地形做的斜板，對地下車庫的防水起到很好的防護效果。場地外與山地交接處，也就是用地紅線處，護坡方案替代擋墻方案，大大節(jié)省造價，護坡底部設置截洪溝，經(jīng)過濾后就近排入河道，減少山體雨水對項目的排水壓力。

4.3 新增溫泉水入戶產(chǎn)品

本項目擁有天然硫溫泉資源，定位為溫泉度假小鎮(zhèn)項目，溫泉水主要用于五國溫泉區(qū)，礦眼位于沿市政路的G地塊內(nèi)，五國溫泉區(qū)設置于整個項目較中央位置的C地塊，方便為周邊各地塊服務。由于項目地理位置相對偏僻，杭州及外地客戶導入難度較大，為提升項目市場知名度及競爭力，提升項目低密產(chǎn)品的市場競爭力，增加溫泉入戶產(chǎn)品，借助原先已敷設的溫泉管網(wǎng)設備，由溫泉管網(wǎng)主線延伸至各地塊帶首層帶庭院的戶型。目前杭州市場的溫泉入戶產(chǎn)品非常稀缺，有利于項目對外宣傳，提升項目市場競爭力，促進項目銷售。

根據(jù)價值工程理論，重點討論選取哪些戶型提升成為溫泉入戶產(chǎn)品，經(jīng)多組合方案比選，本次溫泉入戶涉及改造309 戶，選擇各地塊疊排、聯(lián)排和洋房產(chǎn)品的首層，溫泉水接入各戶首層庭院，經(jīng)測算，溫泉日用水量增加約446m3/d。在住宅及公建滿負荷運營時，溫泉礦源能滿足最大用水量的50%。根據(jù)跟相關部門征詢結果，天然溫泉水占比30%及以上的均可認定為溫泉水，因此本次改造系統(tǒng)考慮將溫泉水和自來水加熱混用，蓄水池注滿天然溫泉水后系統(tǒng)開始運行，運行過程中通過對水池水位的控制，補水優(yōu)先采用天然溫泉水，不足部分采用自來水，將38℃溫泉水及5℃自來水混合加熱至50℃后送往各戶，夜間集中補水及加熱。改造后，總成本增加861.6 萬元，分攤至項目總可售住宅面積單方成本增加約43.3 元/m'。改造后大大彌補了項目因位置相對偏僻前期銷售去化較慢的不足。

4.4 優(yōu)化外立面材料

結合項目銷售情況，本著降本增效的精神，對本項目外立面材料方案進行優(yōu)化，根據(jù)價值工程分析，主要從外立面效果、造價、施工工藝、工期等幾方面分析，最終優(yōu)選出的方案為高層及洋房的外立面設計由內(nèi)保溫+鋁板幕墻，后調整為與鋁板幕墻外飾面相近的氟碳漆保溫裝飾一體板。

氟碳漆保溫裝飾一體板（仿鋁板效果）的表面效果與鋁板相似，施工工藝為粘錨結構，較以干掛系統(tǒng)為主的鋁單板幕墻結構簡單，施工工期縮短約三分之一，單方造價較鋁單板幕墻價格便宜，內(nèi)保溫+鋁板幕墻對應單方造價為898 元，保溫裝飾一體板對應單方造價為317 元，總造價降低約1.65 億元，均攤至本項目地上可售面積35.6萬方，單方成本降低約463 元。調整后效果與原設計基本一致，而外立面品質基本沒有降低，調整后客戶對產(chǎn)品的認可度并沒有減少。

結語：

價值工程在房地產(chǎn)項目的投資、策劃、設計、施工、運營維護的任一環(huán)節(jié)得到應用都可以發(fā)揮出積極的作用。應用在不同環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的影響不盡相同，基于前面的分析，在投資決策階段和設計階段對項目效益的影響是最為顯著的。通過價值工程理論的應用，項目決策者可以基于科學的數(shù)據(jù)和分析，做出明智的決策，通過識別和消除浪費可以提高項目的整體效能，實現(xiàn)更好的性能和質量，分析資源使用情況并提供相應的優(yōu)化措施，可以幫助降低項目成本，深入分析房地產(chǎn)產(chǎn)品各項功能，在優(yōu)化項目特性的基礎上進一步提高產(chǎn)品增值服務，滿足客戶的需求和期望，提高客戶滿意度。通過價值工程團隊的協(xié)同工作，各專業(yè)領域的成員可以共同解決問題，提供創(chuàng)新的解決方案。