易強(qiáng)

2024年3月29日，隨著易方達(dá)深高速REITs在上交所的上市，3月份上市的公募REITs即有5只，與整個(gè)2023年持平。

而且，3月份上市REITs中，有3只底層資產(chǎn)是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。這是2024年才出現(xiàn)的項(xiàng)目類型。加上其余6種，即產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通設(shè)施、保障性租賃住房、市政設(shè)施、清潔能源及污染治理，已上市REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目種類已有7種。

2023年10月，證監(jiān)會(huì)修訂了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第五十條，將底層資產(chǎn)項(xiàng)目類型由5種擴(kuò)充至8種，新增的3種之一即是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。其余2種即保障性租賃住房及清潔能源此前已有產(chǎn)品上市。唯一尚未成立相關(guān)產(chǎn)品的是信息網(wǎng)絡(luò)。

募資規(guī)模方面，截至3月底，年內(nèi)成立的5只REITs合計(jì)120.43億元，已經(jīng)達(dá)到2023年（201.63億元）的6成。進(jìn)入4月，至少有1只REITs將啟動(dòng)發(fā)行。

另?yè)?jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的《2024基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金申請(qǐng)公示表》，截至3月28日，處于在審待批狀態(tài)的REITs還有19只，其中4只已經(jīng)完成第一次反饋程序。

上述跡象表明，公募REITs常態(tài)化發(fā)行正在有序推進(jìn)。

2023年3月，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2022]19號(hào)）的工作部署，證監(jiān)會(huì)曾發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。但因?yàn)榉N種原因，2023年公募REITs的申報(bào)與發(fā)行節(jié)奏皆頗為克制。

從近期發(fā)行數(shù)據(jù)來(lái)看，公眾投資者對(duì)這類具有“紅利”或“高股息”特征的產(chǎn)品認(rèn)可度較高，底層資產(chǎn)為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的3只REITs皆獲超額認(rèn)購(gòu)。

二級(jí)市場(chǎng)上，投資者的交易熱情明顯提升。以2023年以前上市的24只REITs為例，2024年以來(lái)（截至3月底）日均成交金額合計(jì)3.72億元，比2023年（日均2.73億元）提高36.26%。同期，日均換手率超出2023年0.10個(gè)百分點(diǎn)以上的有16只。

與此同時(shí)，場(chǎng)內(nèi)REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)也得到充分暴露。東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，中證REITs指數(shù)過(guò)去一年最大回撤幅度達(dá)到-32.09%，不輸上證指數(shù)、滬深300等股指。

截至3月底，市場(chǎng)上公募REITs有35只，規(guī)模合計(jì)1107億元。這些產(chǎn)品來(lái)自18家公募持牌機(jī)構(gòu)，其中包括15家基金公司和3家券商資管公司。

從項(xiàng)目所在地來(lái)看，這些REITs的底層資產(chǎn)主要來(lái)自10個(gè)省及3個(gè)直轄市，多位于東部及中部地區(qū)，東北及西部地區(qū)項(xiàng)目較少。處于在審待批狀態(tài)的19只產(chǎn)品中，有2只的底層資產(chǎn)分別來(lái)自新疆和內(nèi)蒙。

拓寬資產(chǎn)類型

先從消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目說(shuō)起。

3月份上市的3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，有2只出自華夏基金，即華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT與華夏金茂商業(yè)REIT，1只出自嘉實(shí)基金，即嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。

3只REITs的申報(bào)時(shí)間都是2023年10月26日，獲批時(shí)間都是11月24日，只是成立時(shí)間有所不同。其中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT成立于2024年2月7日，規(guī)模69.04億元，華夏金茂商業(yè)REIT及嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT皆成立于1月31日，規(guī)模分別為10.68億元和9.53億元。

在發(fā)行期間，3只REITs皆出現(xiàn)公眾投資者超額認(rèn)購(gòu)的情況，最終不得不比例配售，配售比例分別為63.83%、94.41%和71.64%。

持有人戶數(shù)上，上述3只REITs皆不足1萬(wàn)，其中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT持有人戶數(shù)為2290戶，在已成立的35只公募REITs中最少，華夏金茂商業(yè)REIT及嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT分別為6231戶和6075戶。

上述3只REITs底層資產(chǎn)的主要收入來(lái)源皆為租金及物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)《招募書(shū)》數(shù)據(jù)，截至2023年三季度末或上半年末，其出租率分別為97.50%、98.36%和88.71%，租金收繳率分別為100%、95.49%和99%。而且，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方及基金管理人對(duì)未來(lái)持樂(lè)觀態(tài)度，預(yù)計(jì)租金可維持每年2.5%至6%不等的增速。

至于2024年的預(yù)估分派率（可供分配金額/募資規(guī)模），上述3只REITs分別為4.93%、4.83%和6.68%。

進(jìn)入4月之后，隨著中金印力消費(fèi)REIT的發(fā)行，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs可能將增至4只。另?yè)?jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的《2024基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金申請(qǐng)公示表》，同類基金中，還有華安百聯(lián)消費(fèi)REIT及華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT等2只處于在審待批狀態(tài)。

常態(tài)化發(fā)行

上述3只REITs的成立及上市是公募REITs常態(tài)化發(fā)行的成果之一。

從政策沿革上看，REITs常態(tài)化發(fā)行主要是對(duì)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）的貫徹與落地。

在上述文件所列優(yōu)化完善盤(pán)活存量資產(chǎn)的7種方式中，REITs排在首位。文件明確提到，要進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。同時(shí)還指出了具體的工作方向，比如，對(duì)于在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等方面具有重要作用的項(xiàng)目，在滿足發(fā)行要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營(yíng)年限、收益集中度等要求等。

按照中央精神及上述文件的部署，2023年3月1日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，同年3月7日，證監(jiān)會(huì)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。

上述兩個(gè)《通知》一致表示要“支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。

證監(jiān)會(huì)印發(fā)的上述《通知》還明確提出要拓寬RETIs試點(diǎn)資產(chǎn)類型、推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化、擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍及加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，以此作為加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設(shè)、提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的工作方向。同時(shí)表示要優(yōu)化審核注冊(cè)流程、明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，“推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體，助力市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”。

作為后續(xù)工作之一，2023年10月，證監(jiān)會(huì)對(duì)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第五十條進(jìn)行了“適應(yīng)性修訂”，將REITs試點(diǎn)資產(chǎn)的類型由原先的5類（交通設(shè)施、市政設(shè)施、污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)）拓寬至8類（新增消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房及清潔能源）。

證監(jiān)會(huì)之所以在《起草說(shuō)明》中稱上述修訂為“適應(yīng)性修訂”，是因?yàn)樵诖酥?，基礎(chǔ)設(shè)施為保障性租賃住房及清潔能源的REITs已成立多只。

產(chǎn)品類型及地域分布

下面看看REITs底層資產(chǎn)的分布情況。

截至3月底，公募REITs有35只，底層資產(chǎn)的項(xiàng)目類型有7種，即消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通設(shè)施、保障性租賃住房、市政設(shè)施、清潔能源及污染治理。

產(chǎn)品數(shù)量的分布上，交通設(shè)施有12只，排在首位，含收費(fèi)公路9只及港口倉(cāng)儲(chǔ)物流3只。排在第二及第三的分別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房，分別有9只和5只。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、清潔能源、污染治理及市政設(shè)施分別有3只、3只、2只和1只。

募資規(guī)模上，排在首位的還是交通設(shè)施，收費(fèi)公路及港口倉(cāng)儲(chǔ)物流分別為488億元和94億元，合計(jì)582億元，占到公募REITs募資總規(guī)模（1107億元）的52.63%。其次是產(chǎn)業(yè)園區(qū)（168億元），占比15.21%。排在第三位的是清潔能源（119億元），占比10.71%。其后依次是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、市政設(shè)施及污染治理（分別為89億元、81億元、35億元和32億元），占比分別為8.07%、7.30%、3.20%及2.88%。

至于《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》明確提到的8類基礎(chǔ)設(shè)施之一即信息網(wǎng)絡(luò)，目前尚未成立REITs產(chǎn)品。而且，處于在審待批階段的19只REITs中，亦無(wú)相應(yīng)產(chǎn)品。

地域分布方面，已經(jīng)成立的35只REITs的底層資產(chǎn)主要來(lái)自10個(gè)省及3個(gè)直轄市。其中，北京、上海、廣東各5只，湖北4只，江蘇、安徽各3只，山東、湖南、浙江各2只，福建、河北、四川、重慶各1只。

北京涉及的項(xiàng)目類型最為豐富，包括消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、交通設(shè)施及污染治理等5種，廣東其次，涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通設(shè)施、市政設(shè)施及保障性租賃住房等4種，上海雖然只涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)及保障性租賃住房等2種，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目即有3個(gè)，在所有省市中排在首位。其余省市主要涵蓋交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、清潔能源等3類。

從募資規(guī)模上看，廣東排在首位，合計(jì)178.29億元，占到公募REITs募資規(guī)模的16.11%，其次是湖北和江蘇，分別為160.65億元和143.92億元，占比分別為14.52%和13.01%，安徽和北京分列第四及第五位，分別為142.78億元和122.71億元，占比12.90%和11.09%，其余8個(gè)省市募資規(guī)模皆不超過(guò)百億，合計(jì)占比32.37%。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，盤(pán)活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)區(qū)域主要有6個(gè)，即京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化、黃河流域及海南自貿(mào)港。這意味著REITs底層資產(chǎn)涵蓋的地域?qū)⑦h(yuǎn)不止上述13個(gè)省市。

從在審待批的REITs來(lái)看，若博時(shí)津開(kāi)科工產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華夏特變電工新能源REIT、中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT等4只產(chǎn)品獲批，則公募REITs底層資產(chǎn)涵蓋的地域?qū)U(kuò)展至17個(gè)省市，新增的地域分別是天津、貴州、新疆和內(nèi)蒙。

交易熱度提升，散戶跑步入場(chǎng)

從基金管理人的角度看，自2021年6月首批共9只公募REITs問(wèn)世以來(lái)，成立了這類產(chǎn)品的公募持牌機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，截至2021年底有11家，2022年增至15家，2023年增至17家，2024年3月增至18家，含14家基金公司及3家券商資管公司。

3月29日在上交所上市的易方達(dá)深高速REIT即是易方達(dá)發(fā)行的第一只REITs。證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的《2024基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金申請(qǐng)公示表》顯示，該公司旗下還有一只產(chǎn)品即易方達(dá)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT處于在審待批狀態(tài)。

已經(jīng)成立了公募REITs的17家公募持牌機(jī)構(gòu)中，產(chǎn)品數(shù)量最多的是華夏基金（8只），其次是中金基金（5只），嘉實(shí)基金及上海國(guó)泰君安證券資管公司并列第三（皆為3只），中航基金及紅土創(chuàng)新基金排在第四（皆為2只），包括平安、富國(guó)、博時(shí)、國(guó)金、建信、鵬華、易方達(dá)、華安、中信建投、東吳、浙商證券資管公司、華泰證券資管公司等在內(nèi)的其余11家公司皆僅有1只。

既有規(guī)模方面，排在首位的依然是華夏基金（249.45億元），占到公募REITs規(guī)模的22.54%，其次是中金基金（225.88億元），占比20.41%，排在第三位的是平安基金（91.14億元），占比8.24%。

從二級(jí)市場(chǎng)的角度看，公募REITs的“高股息”特征使其在今年贏得更多的交易機(jī)會(huì)。

以2023年以前上市的24只公募REITs為例，2024年以來(lái)（截至3月底）日均成交金額合計(jì)3.72億元，比2023年（日均2.73億元）提高36.26%。

但是，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)同樣令人側(cè)目。

根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，中證REITs指數(shù)最近一年（截至3月底）最大回撤幅度高達(dá)-32.09%，上證指數(shù)及滬深300分別為-20.41%及-23.60%。

仍以2023年以前上市的24只REITs為例，最近一年其漲幅無(wú)一為正，低于-10%的有15只，低于-20%的有9只，低于-30%的有5只；2024年以來(lái)漲幅為正的有19只，漲幅最高的有16.30%，最低的為-2.49%，首尾差近19個(gè)百分點(diǎn)；貼水率首尾差接近80個(gè)百分點(diǎn)；估值（P/FFO）則低至6.37倍，高至67.06倍，凡此種種，無(wú)不說(shuō)明二級(jí)市場(chǎng)上的REITs與一級(jí)市場(chǎng)具有截然不同的風(fēng)險(xiǎn)屬性。

不過(guò)，2023年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，更多的個(gè)人投資者正在涌入市場(chǎng)。

同時(shí)發(fā)布了2023年年報(bào)及中報(bào)的27只公募REITs中，2023年底個(gè)人投資者所持份額較上半年末有所增加的有17只，其中13只增幅超過(guò)10%，7只超過(guò)20%。截至2023年底，該27只REITs個(gè)人投資者所持份額合計(jì)12億份，較上半年末增長(zhǎng)1.42億份，增幅為13.45%。

好消息是，在公布了2023年年報(bào)的29只公募REITs中，2023年凈利潤(rùn)為正的有25只，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流則全部為正。在有2022年數(shù)據(jù)的20只REITs中，凈利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的皆有14只。

數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，該20只REITs中，2023年度可供分配金額同比有所增長(zhǎng)的有17只，增幅超過(guò)10%的有16只，超過(guò)30%的有11只。該20只REITs合計(jì)可供分配金額由2022年的32.42億元增至41.06億元，增長(zhǎng)26.65%。