羅 兵 張淑蓉

(1.南京財經(jīng)大學(xué)紅山學(xué)院,南京 210003;2.江蘇開放大學(xué),南京 210036)

居住權(quán)制度最早產(chǎn)生于古羅馬時期,其建構(gòu)目的在于為穩(wěn)固婚姻家庭內(nèi)部的財產(chǎn)繼承秩序提供居住保障。就其性質(zhì)而言,居住權(quán)制度是為避免家庭內(nèi)部成員居無定所,從而起到社會保障作用的人役權(quán)制度的一種[1]。我國《民法典》所確認(rèn)的居住權(quán)制度受古羅馬居住權(quán)制度的影響,雖在法律架構(gòu)中將居住權(quán)置于物權(quán)編用益物權(quán)的位置中,但是核心立法意旨仍在于使其發(fā)揮與婚姻家庭編、繼承編相同的社會保障作用,強化住宅在傳統(tǒng)婚姻家庭領(lǐng)域內(nèi)的占有和使用價值。因此,《民法典》第三百六十六條將居住權(quán)的權(quán)能范圍限制于滿足生活居住的需要。但是,從居住權(quán)制度的歷史發(fā)展脈絡(luò)來看,囿于傳統(tǒng)社會保障定位的居住權(quán)制度并不能完全滿足大眾對于住宅的利用需求,居住權(quán)的社會性特征逐步向投資性轉(zhuǎn)變,居住權(quán)的種類和適用范圍亦在不斷擴(kuò)張。《民法典》雖禁止了居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承,但并未完全禁止負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅出租,為以出租的方式利用住宅留有余地。

一、對負(fù)擔(dān)居住權(quán)住宅出租的肯定

關(guān)于負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅是否可以出租,學(xué)界存在爭議。部分學(xué)者認(rèn)為負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅不應(yīng)再被允許出租,原因是基于社會性居住權(quán)的傳統(tǒng)理念考慮,為保障婚姻家庭中的弱勢群體居住利益,負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制于占有和使用,而出租住宅并非單純滿足生活需要(1)參見王勇旗:利益衡量理論在我國居住權(quán)立法中的應(yīng)用[J].河北法學(xué),2020(8):105-106.。但更多學(xué)者基于對居住權(quán)投資性價值的考量,認(rèn)為出租住宅是多樣化利用住宅的一種方式,有利于充分發(fā)揮住宅的使用價值,應(yīng)當(dāng)允許住宅出租(2)參見汪洋:民法典意定居住權(quán)與居住權(quán)合同解釋論[J].比較法研究,2020(6):111.?；蛘哒J(rèn)為,即使基于共同生活關(guān)系的具有幫扶性質(zhì)的居住權(quán)也不能肯定居住權(quán)人的出租權(quán)利;而非基于共同生活關(guān)系設(shè)立的居住權(quán),特殊情況下其權(quán)利人也可以具有出租住宅的權(quán)利[2]。實際上早在古羅馬時期,優(yōu)士丁尼(3)優(yōu)士丁尼(482—565年),東羅馬帝國皇帝。他組織了人類歷史上第一次法典編纂活動,以蓋尤斯《法學(xué)階梯》為藍(lán)本另編優(yōu)士丁尼《法學(xué)階梯》,此衍本對藍(lán)本做了諸多改進(jìn),并且具有理論化的傾向。全書共分為4卷98題830段,按內(nèi)容又可分為序題、自由身份法、家族身份法等26個部分,囊括了羅馬人私領(lǐng)域生活中方方面面的情形,處處彰顯民法乃生活理性之歸納的本質(zhì)。就肯定居住權(quán)人可以出租房屋,允許他們不僅可以自己在房屋中過活,也可將之租與他人[3]。

我國民事法律體系已然將居住權(quán)界定為一種用益物權(quán),雖立法意旨上重在發(fā)揮居住權(quán)的社會保障的作用,但居住權(quán)作為用益物權(quán)的基本屬性預(yù)留了負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅再行出租的利用空間。故而《民法典》第三百六十九條一方面基于居住權(quán)社會性特征的考量,規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的住宅原則上不得出租;但另一方面又基于居住權(quán)投資性的衡平,賦予當(dāng)事人可以約定負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅出租權(quán)利。如此,雖然否定了法定出租權(quán)的存在,但卻肯定了約定出租權(quán)的合法性。于具體社會生活而言,允許負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅出租是充分發(fā)揮住宅用益性價值的體現(xiàn),如在“以房養(yǎng)老”的居住權(quán)司法實踐中,老人能夠通過保留居住權(quán)而轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)來獲取收益,如其能夠通過出租住宅的一部分再獲取收益以滿足生活需要,則能夠最大程度上發(fā)揮住宅的用益性價值,使得居住權(quán)制度在社會生活中真正地發(fā)揮保障權(quán)利人生存權(quán)的作用[4]。

二、出租人視角——所有權(quán)人與居住權(quán)人之權(quán)利界分

如對《民法典》第三百六十九條簡單理解,則是對于負(fù)擔(dān)居住權(quán)住宅的出租,有約定從約定,沒有約定時不得出租住宅。然而,該種理解并不能完全解決實踐中出現(xiàn)的問題,如約定不明時居住權(quán)人為滿足生活需要而出租住宅。于此,就負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅出租過程,存在著基礎(chǔ)的出租人身份沖突問題——住宅所有權(quán)人作為出租人或是居住權(quán)人作為出租人?；凇睹穹ǖ洹返谌倭邨l的規(guī)定,我國居住權(quán)制度嚴(yán)格限定了居住權(quán)的權(quán)能范圍在于占有和使用,并未如建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)一般明確了收益的權(quán)能,相對應(yīng)地為所有權(quán)人保留了對于住宅的收益權(quán)和處分權(quán)。而租金屬于法定孳息的一種,將負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅出租給他人并收取租金顯然屬于行使收益權(quán)的一種行為。以此而言,住宅所有權(quán)人可基于所有權(quán)對負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅再行出租,以達(dá)到行使收益權(quán)的目的。且依照目前《民法典》對居住權(quán)的限制性規(guī)定及物權(quán)法定原則,為發(fā)揮居住權(quán)的社會保障功用,居住權(quán)人對于負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅亦并不能再將占有和使用權(quán)利全部讓渡給他人。但是,居住權(quán)的法律定位是用益物權(quán),其核心目的在于充分保障居住權(quán)人對于房屋的占有和使用,而出租住宅必然需要由承租人占有和使用住宅,如再為所有權(quán)人保留出租負(fù)擔(dān)居住權(quán)住宅的權(quán)利,則不可避免地發(fā)生所有權(quán)人行使收益權(quán)與居住權(quán)人對住宅的居住使用相沖突的問題。如欲解決上述矛盾,應(yīng)當(dāng)從所有權(quán)人與居住權(quán)人之權(quán)利界分的本質(zhì)出發(fā),通過厘析權(quán)利人的權(quán)利邊界來明確基礎(chǔ)的出租權(quán)歸屬。

自立法意旨而言,明晰出租權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)確立居住權(quán)的優(yōu)先保障性。居住權(quán)是為保障權(quán)利人居住權(quán)利益而產(chǎn)生并逐漸發(fā)展成熟的一項權(quán)利,雖然我國《民法典》將其定位于物權(quán)編中用益物權(quán)的位置,但從相關(guān)條文厘定和規(guī)則設(shè)置中,可以發(fā)現(xiàn)其核心目的在于保障婚姻家庭領(lǐng)域內(nèi)弱勢群體的居住權(quán)益,滿足其基本生活居住需要,重在發(fā)揮居住權(quán)制度的社會保障作用,發(fā)揮住宅的投資性價值并非主要目的。而出租權(quán)僅是一種通過建立債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系,以讓渡住宅的占有和使用來滿足物權(quán)層次上的收益需要,從而達(dá)到權(quán)利人行使收益權(quán)的目標(biāo),其實質(zhì)上是一種投資性行為。因此,從居住權(quán)立法意旨而言,居住權(quán)應(yīng)當(dāng)以其保障權(quán)利人生存權(quán)而優(yōu)先于出租權(quán)。故而,對于負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅,雖然所有權(quán)人僅將占有和使用權(quán)能剝離并讓渡給了居住權(quán)人,保留了收益和處分權(quán)能,但這并不意味著所有權(quán)人仍享有為行使收益權(quán)而出租住宅的法定權(quán)利。

既然所有權(quán)人對于住宅的收益權(quán)并不能對抗居住權(quán)人對于房屋的占有和使用,那么是否居住權(quán)人在約定不明時即可對住宅行使出租權(quán)呢?有觀點認(rèn)為,是否允許居住權(quán)人在此種情況下出租住宅應(yīng)當(dāng)以其獲得居住權(quán)時是否有償為判斷依據(jù),對于以居住保障為目的而無償設(shè)立的居住權(quán),居住權(quán)人并未支相應(yīng)的對價,從權(quán)利與義務(wù)對等的角度來看,自然不應(yīng)當(dāng)允許其再行出租房屋獲取額外的收益;而對于有償設(shè)立居住權(quán)的住宅而言,因居住權(quán)人已經(jīng)支付了相應(yīng)的對價,自可允許其再行就獲得的房屋居住使用權(quán)利進(jìn)行出租。此種觀點有一定的道理,但是關(guān)注焦點并未落定于居住權(quán)的本質(zhì)為保障權(quán)利人的居住權(quán)益。即使居住權(quán)人以無償?shù)姆绞将@得居住權(quán),只要其行為指向并未與居住權(quán)的立法意旨相矛盾,則允許其出租住宅亦無不可。由于居住權(quán)本就以社會保障而生,并無須完全遵從等價有償原則。當(dāng)然,居住權(quán)人出租住宅應(yīng)當(dāng)是有條件的,即以“滿足生活居住的需要”為前提。具體而言,居住權(quán)人首先應(yīng)當(dāng)以生活居住為目的對住宅進(jìn)行使用,該種使用是為了滿足基本生存需要而進(jìn)行的物質(zhì)性利用,并不應(yīng)當(dāng)指向投資性質(zhì)的“商業(yè)性”利用。因此,就目前居住權(quán)的立法意旨來看,居住權(quán)人如需要出租住宅首先應(yīng)當(dāng)滿足自身的居住需求,而后其可以根據(jù)實際的生活需要將住宅出租來獲取收益,如獨居老人享有整套房屋的居住權(quán)時,在與所有權(quán)人約定不明的情況下,可以適當(dāng)允許其為滿足生活需要而單獨劃分出住宅中的某一部分對外出租。

三、承租人視角——明確租賃權(quán)的對抗保護(hù)規(guī)則

如雙方當(dāng)事人就負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅出租問題達(dá)成一致意見,無論是所有權(quán)人還是居住權(quán)人行使約定出租權(quán),都不應(yīng)僅考慮其作為出租人的利益,還應(yīng)當(dāng)關(guān)注承租人的權(quán)益保障。于承租人而言,通過與出租人簽訂租賃合同而取得住宅的租賃權(quán),性質(zhì)上該行為是一種建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的法律行為,且租賃權(quán)也屬于典型的債權(quán)。如根據(jù)傳統(tǒng)民法理論——物權(quán)優(yōu)先于債權(quán),租賃權(quán)自然劣后于所有權(quán)人的所有權(quán)或者是居住權(quán)人的居住權(quán)。但若如此理解并執(zhí)行,可能會嚴(yán)重侵害承租人的租賃權(quán)。例如,所有權(quán)人出租住宅,居住權(quán)人得以居住權(quán)遭受侵害為由要求承租人騰空房屋;又如,居住權(quán)人出租住宅,所有權(quán)人得以所有權(quán)遭受侵害為由要求承租人騰空房屋?！睹穹ǖ洹返谒陌倭阄鍡l及第七百二十五條雖分別規(guī)定了租賃權(quán)與抵押權(quán)的對抗效力及租賃權(quán)與所有權(quán)的對抗效力,但目前相關(guān)條文中并無對承租人租賃權(quán)與居住權(quán)對抗效力規(guī)定。因而,以承租人視角而言,應(yīng)當(dāng)明確對承租人租賃權(quán)的對抗保護(hù)規(guī)則。

首先,如承租人的租賃權(quán)產(chǎn)生于居住權(quán)設(shè)立之前,即居住權(quán)在所有人將住宅出租給了承租人之后,又在住宅之上為他人設(shè)立居住權(quán)。此時從承租人的視角,其承租的住宅系所有權(quán)人基于所有權(quán)的合法出租行為,依照民法典第七百二十五條的規(guī)定,租賃期限屆滿前租賃物發(fā)生所有權(quán)變動的,租賃合同的效力不變,承租人的租賃權(quán)可以對抗所有權(quán)人的所有權(quán)自不待言。又參照民法典第七百二十五條的精神,對于成立在后的居住權(quán)而言,由于其設(shè)立于租賃權(quán)產(chǎn)生之后,因而承租人在先取得的租賃權(quán)自可以對抗設(shè)立在后的居住權(quán),此為保護(hù)承租人作為善意第三人的合法權(quán)益不受侵犯。

其次,如承租人的租賃權(quán)產(chǎn)生于居住權(quán)設(shè)立之后,由于承租人取得的租賃權(quán)內(nèi)容系對負(fù)擔(dān)居住權(quán)住宅的占有和使用,與在先產(chǎn)生的居住權(quán)人對住宅的占有和使用權(quán)利相沖突,應(yīng)當(dāng)從規(guī)則上對相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利進(jìn)行合理安排,以達(dá)到法律公平的價值要求。在此類情形之下,分情況進(jìn)行處理較為適宜:若租賃權(quán)系住宅所有權(quán)人與居住權(quán)人在達(dá)成明確合意的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的,那么無論是所有權(quán)人還是居住權(quán)人出租住宅,承租人僅在義務(wù)層面負(fù)擔(dān)不同租賃義務(wù),如租金的交付對象有所差別,但是在權(quán)利層面租賃權(quán)內(nèi)容無有變化,并且在效力上仍可參照民法典第七百二十五條的規(guī)定保持其租賃合同的效力不變。承租人取得租賃權(quán)后自可以對抗所有權(quán),所有權(quán)自此后發(fā)生變動的不影響租賃權(quán),而居住權(quán)因法定禁止轉(zhuǎn)讓自不待言。若所有權(quán)人與居住權(quán)人約定不明,所有權(quán)人或居住權(quán)人出租住宅,則由于居住權(quán)在先成立及物權(quán)優(yōu)先規(guī)則,同為保護(hù)權(quán)利人居住權(quán)利的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)劣后于居住權(quán)或所有權(quán)。若所有權(quán)人與居住權(quán)人并無對住宅的出租約定,所有權(quán)人或者居住權(quán)人擅自出租住宅的,則因違反《民法典》第三百六十九條的規(guī)定,出租行為無效。

四、負(fù)擔(dān)居住權(quán)住宅出租的其他問題

(一)約定出租權(quán)的登記

根據(jù)《民法典》第三百六十八條的規(guī)定,設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請登記,住宅所有人欲在住宅之上為他人設(shè)立居住權(quán)以設(shè)立登記為居住權(quán)生效要件。又根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條的規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的四類事項包括自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制提示事項以及其他相關(guān)事項,這與《民法典》第三百六十七條關(guān)于居住權(quán)合同條款的規(guī)定核心內(nèi)容是一致的。因而將所有權(quán)人與居住權(quán)人訂立的居住權(quán)合同內(nèi)容詳盡記載于不動產(chǎn)登記簿是必要的?！睹穹ǖ洹返谌倭艞l允許當(dāng)事人以約定的方式對負(fù)擔(dān)居住權(quán)的住宅進(jìn)行出租,該約定可以是當(dāng)事人在居住權(quán)設(shè)立合同中單獨協(xié)商一致產(chǎn)生,也可以是當(dāng)事人在居住權(quán)設(shè)立后再行協(xié)商一致達(dá)成的補充協(xié)議。如當(dāng)事人在居住權(quán)合同中就住宅出租事項已有約定,則該事項自可與居住權(quán)合同內(nèi)容一同登記;如當(dāng)事人在居住權(quán)設(shè)立登記時并未約定住宅出租事項,后又協(xié)商一致約定出租事項,則應(yīng)當(dāng)及時修改不動產(chǎn)登記簿記載事項,以免第三人未了解住宅的真實占有狀況而權(quán)益受損。

(二)約定出租期限的限制

《民法典》規(guī)定租賃合同需要對標(biāo)的物的租賃期限進(jìn)行約定,并且租賃期限最長不得超過20年。因此,所有權(quán)人或者居住權(quán)人向承租人出租房屋的最長期限以約定為準(zhǔn),最長亦不得超過20年。但是,需要注意的是,我國居住權(quán)制度明確了居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照居住權(quán)合同中關(guān)于居住權(quán)期限的約定享有居住權(quán),居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時居住權(quán)消滅[5]。因此,就居住權(quán)人基于居住權(quán)而向承租人出租住宅的,其約定的出租期限不但應(yīng)當(dāng)滿足最長不超過20年的限制,而且須不得超過居住權(quán)存續(xù)期限,否則出租的權(quán)源合法性就會產(chǎn)生問題。故居住權(quán)人與承租人關(guān)于出租期限的約定不得超過居住權(quán)期限,即使約定期限超過居住權(quán)期限,超過部分也應(yīng)當(dāng)歸于無效;居住權(quán)人死亡的居住權(quán)消滅,基于居住權(quán)產(chǎn)生的住宅租賃權(quán)合法性也喪失,如此居住權(quán)人死亡后的期限約定也自無效。

(三)權(quán)利救濟(jì)的途徑

無論是所有權(quán)人和居住權(quán)人對于房屋的出租權(quán),還是承租人對于房屋的租賃權(quán),都面臨著權(quán)利遭受侵犯的可能。為保障不同權(quán)利人在出租負(fù)擔(dān)居住權(quán)住宅過程中的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)厘清不同權(quán)利人尋求權(quán)利救濟(jì)時的途徑。首先,就住宅所有權(quán)人和居住權(quán)人而言,其可以基于相互之間居住權(quán)設(shè)立約定,依據(jù)《民法典》物權(quán)編關(guān)于物權(quán)保護(hù)的規(guī)定尋求物權(quán)保護(hù)救濟(jì),也可以基于與承租人之間的租賃合同約定,依據(jù)《民法典》合同編通則及租賃合同規(guī)定尋求債權(quán)保護(hù)救濟(jì);就承租人而言,由于其對住宅并無物權(quán)相關(guān)權(quán)利,因而其僅可以通過債權(quán)保護(hù)規(guī)定尋求救濟(jì),即行使債權(quán)請求權(quán),要求相關(guān)權(quán)利人遵守債權(quán)債務(wù)之約定,按照約定履行相應(yīng)的義務(wù)。但需要注意的是,依照上述關(guān)于建構(gòu)租賃權(quán)對抗保護(hù)規(guī)則的論述,承租人的租賃權(quán)相對于一般債權(quán)而言效力更強,因而在權(quán)利救濟(jì)方面法律對其保護(hù)也較為全面。

五、結(jié)束語

居住權(quán)制度是落實《憲法》規(guī)定的公民生存權(quán)的重要法律制度。宏觀層面,居住權(quán)制度在社會發(fā)展中承擔(dān)著重要的居住保障功能,穩(wěn)固了社會關(guān)系和家庭關(guān)系,奠定了公民參與社會生活的物質(zhì)基礎(chǔ);微觀層面,居住權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)增加了用益物權(quán)的種類,便利了居住權(quán)人對住宅居住權(quán)的行使,為住宅的多樣化利用提供了新的方法和途徑。而出租設(shè)有居住權(quán)的住宅是進(jìn)一步強化居住權(quán)人權(quán)利,充分發(fā)揮居住權(quán)社會保障功能的重要方式。因此,多角度地分析并解決設(shè)有居住權(quán)住宅的出租相關(guān)問題,對于完善我國居住權(quán)制度具有突出的理論和實踐價值。