張國宗，蘇玉婷，羅千買

（北京建筑大學 城市經濟與管理學院，北京 102616，E-mail：a17864211269@163.com）

老舊小區(qū)作為城市的基本單元，普遍存在房屋建設年代久遠、基礎設施薄弱、物業(yè)管理服務空缺、公共服務配套不齊、適老性差等問題，居民改造意愿強烈。老舊小區(qū)改造是重要的民生工程，對居民生活提質、城市功能完善等具有重要意義，更新改造亟需整體推進、分步實施?！笆奈濉逼陂g預計完成21.9萬個2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造更新。老舊小區(qū)改造是我國集系統(tǒng)性、復雜性、漸進性于一身的重大課題，改造項目繁多，受資源、環(huán)境等約束，不可能一次性改造完成。如何在改造資金約束下，合理確定改造項目優(yōu)先級，成為老舊小區(qū)改造工作中關鍵一環(huán)。

近年來，國外學者對改造項目優(yōu)先級排序進行了廣泛探究并取得豐碩成果。Bae等[1]選擇了反映居住區(qū)環(huán)境、社會和經濟特征的指標構建優(yōu)先選擇項目的標準體系，通過客觀分析法對指標賦予權重，以居住環(huán)境維護指數(shù)（REMI）模擬分析確定分數(shù)，作為實施城市更新項目選擇的依據(jù)。Ruá等[2]通過定性分析選擇城市最脆弱的建筑區(qū)域，創(chuàng)建了基于SWOT的改進模型CAME，建立起城市再生的一般指導方針。Cornadó等[3]通過數(shù)據(jù)可視化選擇城市社區(qū)需要修復的優(yōu)先區(qū)域，以便經濟資源高效投放。國內在城市更新項目優(yōu)先級排序方面的研究起步較晚，楊辰偉[4]總結了昆明市供水管網的現(xiàn)狀及問題，從管網系統(tǒng)的維修率、管網診斷、漏損率、管網的材質管齡4個指標入手對9個小區(qū)管網優(yōu)先級評分及排序。但是在指標的選取、權重的賦值和評價方法的運用上仍存在較強主觀性。劉辰陽等[5]以居民對6個改造空間類型進行滿意度評價和在資金約束下排序，從資金利用績效、技術理性、社會公平方面對更新意愿排序提出修正?？傮w來看，國內諸多專家學者對老舊小區(qū)研究聚焦于改造模式、內容、改造評價等方面。改造模式方面，研究學者大多提出“微改造”模式，強調建筑以保留修繕為主[6]。改造內容主要包括綠色可持續(xù)改造[7]、海綿化改造[8]、公共空間優(yōu)化[9]、適老化改造[10]等物質環(huán)境改造。改造評價方面一是評價指標體系的建立上，學者大都側重于項目物理環(huán)境維度，對城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標、組織管理和相關利益者的考慮較少；二是指標賦權上，研究者多選擇主觀或客觀的單一賦權法對指標賦權；三是評價效果方面多采用定性方法，當項目較多時分析較為繁瑣，方法適用性有限。

本文從政府角度，研究老舊小區(qū)改造項目的主次關系和改造時序，運用定性與定量結合的方法，以TOPSIS模型探究資源約束條件下老舊小區(qū)改造項目擇優(yōu)選擇，確保資源精準投入，實現(xiàn)政府投資效益最大化，為老舊小區(qū)改造決策提供參考。

1 評價指標體系構建

1.1 評價指標體系初步構建

老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級評價指標體系是改造項目選擇的“方向標”，老舊小區(qū)改造要以增進人民福祉、實現(xiàn)資源合理配置、達成改造效益最大化為目標；老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級評價指標體系是改造項目選擇的“度量儀”，評價指標體系內容要能反映改造項目的體態(tài)結構和功能運行質量。同時，評價指標體系還應遵循以下原則：一是層次性，老舊小區(qū)改造項目作為復雜的開放系統(tǒng)，包含多個子系統(tǒng)，子系統(tǒng)間進行互動從而促進資源的傳遞和整合，因此評價指標體系需要由不同層次的指標構成；二是可比性，縱向來看，老舊小區(qū)改造項目隨時間變化，在時間維度上需要滿足可比性；橫向來看，可以進行定性、定量分析以比較老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀；三是彈性，評價指標體系需要依據(jù)改造項目的實施動態(tài)、居民需求導向和政府政策引導不斷調整優(yōu)化。

基于上述分析，本文基于“老舊小區(qū)更新改造、項目優(yōu)先級評價”對近些年典型文獻（學術期刊、研究報告等）整理分類構建初步指標體系，包含4個準則層，21個指標層，如表1所示。

表1 老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級評價初步指標體系

1.2 基于ABC分類法的評價指標體系優(yōu)化

邀請政府部門人員和專家學者對優(yōu)先級評價指標進行重要性程度打分，計算指標重要性程度貢獻比例和累計比例并在降序排列基礎上將其分為三類，如表2所示。

表2 老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級評價指標ABC分類

上述結果直接反映指標要素的主次關系，A類有16項指標，B類有2項，C類有3項，應重點關注A、B類指標，但考慮到老舊小區(qū)改造不同于商業(yè)投資項目，資金來源相對穩(wěn)定，發(fā)生經濟風險概率較低；技術上不像新建項目施工流程眾多、技術復雜，發(fā)生技術風險的概率較低，故將A類要素作為本次的重點研究對象，最終得到包含4個準則層，16個指標層的老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級評價指標體系，如表3所示。

表3 老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級評價指標體系

1.3 評價指標量化

改造項目選擇指標體系從定性、定量指標入手，定量指標用原始數(shù)據(jù)形式表現(xiàn)，定性指標邀請對項目熟悉的相關政府人員、社區(qū)工作者和專家學者對指標進行打分，分值為1~9分，對指標進行賦值量化，如表4所示。

2 老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級評價設計

基于組合賦權和TOPSIS法，對老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級進行評價。首先根據(jù)既有文獻和研究調查情況量化評價指標，運用G1-CRITIC法確定指標權重，以極差最大化法對權重優(yōu)化，并利用TOPSIS法確定改造項目與最優(yōu)項目、最劣項目的接近程度，以此確定改造項目的優(yōu)先級排序。

2.1 G1法計算主觀權重

（1）建立序關系。專家根據(jù)知識經驗對評價對象的屬性值進行重要性排序，得到x1*?x2*?…?xm*的序關系。

（2）賦值比較兩指標間的相對重要性程度。專家對相鄰評價指標理性判斷后給rk賦值。

其中，rk-1與rk具有關系rk-1>1/rk。rk的賦值可參考表5。

表5 rk賦值參考表

（3）指標wk的主觀權重。

（4）根據(jù)wk推出其他指標的主觀權重。

2.2 CRITIC法計算客觀權重

（1）指標數(shù)據(jù)無量綱化處理。

（2）指標的變異性。

（3）指標間的沖突性。計算評價指標xi與評價指標xj的相關系數(shù)rij。

n個評價指標的相關系數(shù)構成矩陣R=(rij)n×n。計算評價指標間的沖突性Rj。

（4）計算指標包含的信息量。

（5）確定指標Xj的客觀權重。

2.3 極差最大化的權重優(yōu)化組合

以指標得分的極差最大化為目標，根據(jù)G1法和CRITIC法得到的權重取值空間為約束，采用級差最大化對指標權重進行優(yōu)化賦權，組合步驟如下：

（1）標準化處理由主客觀賦權方法得到的結果矩陣。

（2）求組合評價得分矩陣。

（3）求變量Z的樣本方差。對于組合評價值變量Z的樣本方差。

因yij經過標準化處理，可知=0，上式有：

（4）構建組合賦權優(yōu)化模型。

（5）求解組合權向量。

（6）計算最終指標權重。

2.4 基于TOPSIS法的優(yōu)先級評價模型建立

TOPSIS法通過計算評價對象與評價樣本中最優(yōu)目標和最劣目標的距離來對研究對象進行排序，排序越靠前則說明評價對象距離最優(yōu)目標越近。計算步驟如下：

（1）構造歸一化初始矩陣。

構建歸一化處理后的標準化矩陣Z：

（2）確定最優(yōu)目標和最劣目標。

最優(yōu)目標Z+由Z中每列元素的最大值構成：

最劣目標Z-由Z中每列元素的最小值構成：

（3）計算各評價對象與最優(yōu)目標、最劣目標的接近程度。

（4）計算各評價對象與最優(yōu)目標的貼近程度Ci。

0≤Ci≤1，Ci越靠近1表明評價對象越優(yōu)，最后根據(jù)Ci的大小對評價對象進行排序。

3 實證研究

3.1 工程概況

經數(shù)月的實地考察和線上調研，依據(jù)老舊小區(qū)改造項目儲備庫制度，從北京市某區(qū)的老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫中選擇10個項目作為改造備選項目，通過市區(qū)財政資金與產權單位資金共擔的方式進行改造。具體情況如表6所示。這10個項目負責單位均為區(qū)老舊辦和所屬街道辦。

表6 某區(qū)老舊小區(qū)改造項目概況

3.2 確定評價指標權重

以上文闡述的組合賦權法計算各指標權重，邀請15位高校教授等從事老舊小區(qū)改造項目的專家對指標重要性打分，主觀賦權法得出的權重是運用G1法取平均值；客觀賦權法得出的權重是運用CRITIC法根據(jù)項目數(shù)據(jù)計算得來，其中定量指標源于課題組調研數(shù)據(jù)，定性指標由從事老舊小區(qū)改造的專家打分討論多次循環(huán)獲得。然后將兩種權重通過極差最大化法進行組合，得到組合權重，計算結果如表7所示。

表7 老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級評價指標權重表

3.3 基于TOPSIS法的改造優(yōu)先級排序

根據(jù)表8所示的貼近度數(shù)值，老舊小區(qū)改造項目的優(yōu)先級順序為項目6>項目9>項目4>項目1>項目7>項目3>項目2>項目10>項目8>項目5。

表8 各個項目與最優(yōu)和最劣目標項目的接近程度

4 建議

（1）建立老舊小區(qū)改造項目儲備庫制度是科學決策時序劃分的基礎性工作。一是基于基層社區(qū)的全要素調研，錄入老舊小區(qū)的建成年代、市政基礎設施配套、物業(yè)服務、產權單位、公共服務配套及小區(qū)老齡化情況、往年改造情況等，建立老舊小區(qū)改造項目數(shù)據(jù)庫；二是數(shù)據(jù)庫與居民議事平臺結合，優(yōu)先將實施改造迫切、群眾意愿強、社區(qū)參與度高、出資比例高的小區(qū)納入項目儲備庫。老舊小區(qū)改造項目儲備庫遵循動態(tài)管理的原則，規(guī)劃一批、選擇一批、改造一批、存儲一批，不斷循環(huán)往復，保障改造時序劃分合理，確保老舊小區(qū)改造工程真正成為補短板、保民生、促高質量發(fā)展的城市建設工程。

（2）鼓勵多元主體參與是推動老舊小區(qū)改造可持續(xù)發(fā)展的必然要求。目前老舊小區(qū)改造以政府財政資金為主，但老舊小區(qū)改造不涉及拆遷重建，無法依靠土地收入覆蓋改造成本，而且基礎設施的運維等放大預算缺口，完全依靠財政兜底改造不是長久之舉，亟需壓縮政府支出的改造成本，調動社會資本和居民積極參與，為更新改造賦能。對于社會資本來說，現(xiàn)有改造實踐中交易成本過高，資金回籠周期過長。整體降低社會資本參與改造成本，加大社會資本參與改造的深度，才能增加社會資本參與融資的可能性。允許社會資本以投資主體等參與改造，適當賦權，著重打造“政府-市場-居民”治理共同體，將關注重點由權益爭取向責任共擔聚焦，降低合作不確定性；新增設施運營收益貼補改造成本，如調整低效用地使用功能，改造成養(yǎng)老等滿足居民強烈需求的配套設施。對于居民來說，亟需達成改造共識，增強自組織能力，爭取社區(qū)服務自給，實現(xiàn)外部交易內部化，降低各類改造成本。

（3）推動老舊小區(qū)連片改造是節(jié)約改造成本的關鍵。鼓勵相鄰小區(qū)按片區(qū)統(tǒng)一改造，通過理順路網、完善功能等方法將零星分散的老舊小區(qū)進行整合整修，既解決零散小區(qū)基礎配套設施落后問題又能減輕不具備資金平衡條件小區(qū)的物業(yè)運營成本。以“城市-片區(qū)-項目”層級劃分改造時序，推動老舊小區(qū)連片改造，盡可能實現(xiàn)政府投資效益最大化。

5 結語

本文基于資源約束條件，構建了一套科學合理的老舊小區(qū)改造項目優(yōu)先級評價體系，體系中弱化了經濟效益在項目選擇的作用；采用G1法主觀賦權和CRITIC法客觀賦權，用可解釋性更強和科學性更高的極差最大化組合方式對指標進行權重賦值；采用TOPSIS法對老舊小區(qū)改造項目進行優(yōu)先級評價分析，確定老舊小區(qū)改造項目主次關系，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。但本文也存在一定不足，老舊小區(qū)改造項目的優(yōu)先級評價是一個動態(tài)過程，指標體系的構建和評價方法的選擇都應基于時間尺度，解釋項目決策在不同時間尺度上的動態(tài)行為。