秦曉霞

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要命脈，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)離不開(kāi)大量資金的支撐，資金運(yùn)用的合理性在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量?？茖W(xué)的資金運(yùn)用離不開(kāi)合理的預(yù)算規(guī)劃，以及資金運(yùn)轉(zhuǎn)中的監(jiān)督與管理[1]。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要采取全面的預(yù)算控制措施，加大工程預(yù)算控制力度，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，降低生產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力[2]。

1 房地產(chǎn)建筑工程預(yù)算控制

1.1 內(nèi)涵

預(yù)算是財(cái)務(wù)管理的計(jì)劃環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出進(jìn)行計(jì)算、控制[3]。預(yù)算控制的內(nèi)涵：第1，從形式上，房地產(chǎn)建筑工程預(yù)算控制是利用量化數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)進(jìn)行詳盡安排，并通過(guò)詳盡的預(yù)算數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來(lái)；第2，從內(nèi)容上，房地產(chǎn)建筑工程預(yù)算控制是對(duì)房地項(xiàng)目的人、財(cái)、物等費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)籌管理，并通過(guò)預(yù)算管理協(xié)調(diào)各環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)[4]。預(yù)算管理水平體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)資金用量大、回流慢，需借助預(yù)算控制做好資金使用、協(xié)調(diào)，從而降低生產(chǎn)成本，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率和質(zhì)量[5]。

1.2 意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展工程預(yù)算管理有助于控制項(xiàng)目造價(jià)與成本，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)預(yù)算控制規(guī)劃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，預(yù)判經(jīng)營(yíng)結(jié)果，并根據(jù)預(yù)測(cè)調(diào)整項(xiàng)目資源配置，滿足項(xiàng)目實(shí)施需求，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)[6]。

有助于促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，為了抑制房?jī)r(jià)上漲，去除房屋庫(kù)存，國(guó)家出臺(tái)了限購(gòu)令和其他提高房地產(chǎn)企業(yè)信貸率等政策，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金回籠速度慢、融資渠道變窄、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等困境，加大了經(jīng)營(yíng)難度。通過(guò)開(kāi)展工程預(yù)算控制，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)立、財(cái)務(wù)管理等工作間的聯(lián)系更加緊密，企業(yè)的向心力、凝聚力得以增強(qiáng)，各部門(mén)的工作內(nèi)容、職責(zé)更加細(xì)分，進(jìn)一步增強(qiáng)了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[7]。

2 房地產(chǎn)建筑工程預(yù)算控制中的問(wèn)題

2.1 組織體系不健全

預(yù)算控制的開(kāi)展依賴完整的組織體系和有效的內(nèi)部管理體制，但目前部分房地產(chǎn)建筑工程預(yù)算控制還是通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)獨(dú)立編制，缺少各個(gè)部門(mén)之間的配合：第1，財(cái)務(wù)部門(mén)單純從財(cái)務(wù)角度考慮問(wèn)題，可能影響預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，加大數(shù)據(jù)分析與預(yù)測(cè)的難度，也會(huì)使預(yù)算內(nèi)容處在簡(jiǎn)單化、短期化的狀態(tài)，難以充分反映房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況。第2，單純通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)開(kāi)展預(yù)算編制和控制，層級(jí)不夠，難以調(diào)動(dòng)各部門(mén)的配合，導(dǎo)致預(yù)算可操作性不強(qiáng)，執(zhí)行不到位?？梢哉f(shuō)，組織體系的不健全導(dǎo)致預(yù)算控制缺乏依據(jù)，很難實(shí)現(xiàn)預(yù)算編制目標(biāo)，也會(huì)削弱預(yù)算控制的權(quán)威性。

2.2 預(yù)算編制不合理

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制主要參考借鑒其他企業(yè)的預(yù)算編制，沒(méi)有綜合考慮企業(yè)項(xiàng)目、資金、人才等要素，收集的預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，難以體現(xiàn)企業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)致人力、物力的過(guò)度損耗，也可能因?yàn)轭A(yù)算管理失利而導(dǎo)致其他工作受阻，最終阻礙企業(yè)發(fā)展。

2.3 管理手段不到位

財(cái)務(wù)部門(mén)完成預(yù)算后交由上級(jí)部門(mén)審批，上級(jí)部門(mén)根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際情況，在外部咨詢機(jī)構(gòu)等的幫助下調(diào)整預(yù)算，預(yù)算執(zhí)行依賴各部門(mén)的共同參與。在以上過(guò)程中，有可能因上級(jí)部門(mén)、咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算管理不熟悉而出現(xiàn)預(yù)算準(zhǔn)確度不高，執(zhí)行和控制不到位的問(wèn)題，影響相關(guān)項(xiàng)目的成本。

雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行全面預(yù)算管理工作，但是還沒(méi)有發(fā)揮全面預(yù)算管理的優(yōu)勢(shì)，只是將這一預(yù)算管理模式應(yīng)用在部分部門(mén)、部分項(xiàng)目，沒(méi)有落實(shí)到所有工作環(huán)節(jié)中，導(dǎo)致預(yù)算管理的合理性、科學(xué)性不高。

2.4 預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略連接不緊密

房地產(chǎn)建筑工程的預(yù)算控制必須與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)關(guān)聯(lián)起來(lái)。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)建筑工程的預(yù)算控制與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的聯(lián)系不緊密，預(yù)算編制主要考慮當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)情況，較少考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，預(yù)算管理缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃。

2.5 績(jī)效考核不嚴(yán)謹(jǐn)

預(yù)算控制是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，需要完成對(duì)應(yīng)的預(yù)算考核。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考核程序不完善，主要是按層級(jí)分解預(yù)算目標(biāo)，也沒(méi)有建立完善的預(yù)算責(zé)任體系，導(dǎo)致預(yù)算控制效果不佳，易出現(xiàn)費(fèi)用超支等問(wèn)題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算控制主要關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)，對(duì)財(cái)務(wù)成長(zhǎng)、學(xué)習(xí)進(jìn)步、內(nèi)部流程等指標(biāo)的關(guān)注不足，導(dǎo)致績(jī)效考核不全面，難以調(diào)動(dòng)員工的積極性。

2.6 缺少預(yù)算管理系統(tǒng)

信息技術(shù)的進(jìn)步為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理提供了更多手段，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)還在采用傳統(tǒng)方法開(kāi)展預(yù)算管理，導(dǎo)致預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行的準(zhǔn)確度不高。同時(shí)，預(yù)算管理系統(tǒng)和成本控制系統(tǒng)之間數(shù)據(jù)共享少，數(shù)據(jù)不完善，降低了預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，進(jìn)而影響了預(yù)算管理的效果。

3 房地產(chǎn)建筑工程加強(qiáng)預(yù)算控制的策略

3.1 健全組織體系

健全的預(yù)算控制體系應(yīng)該包括決策、工作、執(zhí)行這3 個(gè)機(jī)構(gòu)，其協(xié)調(diào)運(yùn)作是預(yù)算管理與控制的核心保障[8]。決策機(jī)構(gòu)由董事會(huì)、管理層、預(yù)算執(zhí)行人員組成，負(fù)責(zé)從宏觀層面監(jiān)督預(yù)算制訂、執(zhí)行的各個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)，以及各項(xiàng)重要的預(yù)算決策；工作機(jī)構(gòu)主要是財(cái)務(wù)部門(mén)，負(fù)責(zé)預(yù)算編制、評(píng)估；執(zhí)行機(jī)構(gòu)即各職能部門(mén)，負(fù)責(zé)依據(jù)給定的預(yù)算執(zhí)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

在明確組織體系后，要清晰定義各部門(mén)職能，在各機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)下將預(yù)算落到實(shí)處。在預(yù)算執(zhí)行中，一旦發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與預(yù)算計(jì)劃出現(xiàn)偏差，就立刻進(jìn)行追責(zé)處理，提高各個(gè)機(jī)構(gòu)的工作效率。

3.2 改進(jìn)預(yù)算編制方法

明確項(xiàng)目成本計(jì)劃與目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就要做好市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)容、項(xiàng)目區(qū)位的選擇、客戶群體、項(xiàng)目功能定位進(jìn)行深入分析，站在戰(zhàn)略角度提高市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的資金成本進(jìn)行深入研究，確保成本符合產(chǎn)品定位、市場(chǎng)需求，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與工程預(yù)算控制打好基礎(chǔ)[9]。

房地產(chǎn)企業(yè)要精確統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的工程量，全面收集項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，關(guān)注項(xiàng)目可能涉及的成本事項(xiàng)，逐一分析可能影響項(xiàng)目成本的因素，掌握不同影響因素的變化特點(diǎn)，結(jié)合本次項(xiàng)目的實(shí)際情況制訂工程成本參考標(biāo)準(zhǔn)和工程成本控制目標(biāo)。

在預(yù)算編制中，房地產(chǎn)企業(yè)要從項(xiàng)目特點(diǎn)出發(fā)，改變以往“固定預(yù)算+增量預(yù)算”的預(yù)算編制方法，靈活采用滾動(dòng)預(yù)算、零基預(yù)算、彈性預(yù)算等預(yù)算編制方法，提高預(yù)算編制的規(guī)范性，具體為：

1）滾動(dòng)預(yù)算，即預(yù)算隨著時(shí)間的變化而延伸，始終保持在一定期限內(nèi)（一般是1 a）。滾動(dòng)預(yù)算利用長(zhǎng)計(jì)劃、短安排的方法使預(yù)算管理人員掌握近遠(yuǎn)期目標(biāo)預(yù)測(cè)情況，以充分發(fā)揮預(yù)算控制效果。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目總投資預(yù)算可以采用滾動(dòng)預(yù)算，從項(xiàng)目投資總預(yù)算中分解出來(lái)作為年度項(xiàng)目預(yù)算數(shù)，再用項(xiàng)目執(zhí)行數(shù)逐漸代替預(yù)算數(shù)，實(shí)時(shí)修正和動(dòng)態(tài)監(jiān)控投資總預(yù)算。

2）零基預(yù)算，即在編制預(yù)算時(shí)均不考慮以往歷史數(shù)據(jù)，從零出發(fā)分析每一項(xiàng)支出是否有必要，并科學(xué)分析支出數(shù)額。這種預(yù)算編制方法的科學(xué)性在于不受以往經(jīng)驗(yàn)的限制，能夠?qū)⒂邢薜馁Y金用到“刀刃”上，從而提高資金運(yùn)用效果和各級(jí)人員的積極性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理費(fèi)用預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算、新開(kāi)建項(xiàng)目預(yù)算等都可以采用零基預(yù)算編制。

3）彈性預(yù)算是以項(xiàng)目成本、利潤(rùn)、業(yè)務(wù)量之間的關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期間能預(yù)見(jiàn)的各種業(yè)務(wù)量，編制可以適應(yīng)各種情況的預(yù)算，具有可比性強(qiáng)、預(yù)算范圍廣的優(yōu)點(diǎn)，可以用于編制彈性成本費(fèi)用、彈性利潤(rùn)預(yù)算等。

綜上，預(yù)算編制要建立在客觀分析外部環(huán)境、內(nèi)部資源的基礎(chǔ)上，科學(xué)編制，杜絕預(yù)算松弛的問(wèn)題，達(dá)成企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。同時(shí)，當(dāng)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化時(shí)，要適當(dāng)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，保持預(yù)算的科學(xué)性。

3.3 嚴(yán)格推進(jìn)預(yù)算執(zhí)行

預(yù)算執(zhí)行是預(yù)算控制的核心環(huán)節(jié)，在執(zhí)行中不但要緊扣預(yù)算編制，還要結(jié)合實(shí)際情況，適當(dāng)進(jìn)行修改和調(diào)整[10]。

3.3.1 解決預(yù)算執(zhí)行力度不足的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)強(qiáng)化項(xiàng)目管理的方法加大預(yù)算執(zhí)行力度。房地產(chǎn)企業(yè)管理層要加強(qiáng)對(duì)部門(mén)負(fù)責(zé)人的監(jiān)督，定期抽查任務(wù)分解工作，對(duì)于不負(fù)責(zé)任的項(xiàng)目經(jīng)理，要嚴(yán)肅批評(píng)或降職處理。在嚴(yán)格的管理下，預(yù)算執(zhí)行力度才能得到提升。針對(duì)任務(wù)梳理與分解能力不強(qiáng)的部門(mén)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理，企業(yè)要通過(guò)各類培訓(xùn)提升其管理能力，確保預(yù)算編制的有效落實(shí)。

3.3.2 建立靈活的預(yù)算調(diào)整機(jī)制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常要根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整預(yù)算。當(dāng)各層級(jí)負(fù)責(zé)人遇到需要調(diào)整預(yù)算的情況時(shí)，要按照明確的制度規(guī)范審批，在決策機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入審批后再執(zhí)行。同時(shí)，要以文件形式提交調(diào)整內(nèi)容、目的、預(yù)期結(jié)果，杜絕毫無(wú)根據(jù)的預(yù)算調(diào)整。

例如，營(yíng)銷策劃部門(mén)在營(yíng)銷活動(dòng)中受客觀因素影響，部分廣告不能按計(jì)劃投放，此時(shí)營(yíng)銷策劃部門(mén)的負(fù)責(zé)人需按流程申請(qǐng)減少原本的預(yù)算額度。決策層將營(yíng)銷策劃部門(mén)未使用的預(yù)算投入其他環(huán)節(jié)，如原料采購(gòu)、項(xiàng)目投資等，從而優(yōu)化內(nèi)部資源配置，增強(qiáng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活力。

3.4 加強(qiáng)戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算計(jì)劃的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)要合理制訂戰(zhàn)略目標(biāo)，并落實(shí)到企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)環(huán)節(jié)中，通過(guò)加深戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算計(jì)劃的結(jié)合程度指導(dǎo)預(yù)算管理。具體來(lái)說(shuō)：第1，房地產(chǎn)企業(yè)要采用價(jià)值鏈分析方法制訂企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)企業(yè)核心價(jià)值與作業(yè)驅(qū)動(dòng)因素，將經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)動(dòng)因、預(yù)算編制等有機(jī)聯(lián)系起來(lái)；第2，在制訂施工進(jìn)度計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算、資金支出計(jì)劃時(shí)，要提前進(jìn)行預(yù)算管理，根據(jù)預(yù)算計(jì)劃與實(shí)際情況的差異，獲取準(zhǔn)確信息，調(diào)整短期項(xiàng)目計(jì)劃，基于企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)高度體現(xiàn)預(yù)算管理的作用，最終促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

3.5 全面開(kāi)展預(yù)算考核與評(píng)價(jià)

3.5.1 全面開(kāi)展預(yù)算考核

在預(yù)算考核方面，可設(shè)立預(yù)算科，整合各業(yè)務(wù)部門(mén)預(yù)算員，為預(yù)算考核與評(píng)價(jià)提供組織保障。同時(shí)，制訂預(yù)算考核分部門(mén)實(shí)施細(xì)則，設(shè)立預(yù)算偏離制度考評(píng)、功效系數(shù)法下的對(duì)標(biāo)考評(píng)，體現(xiàn)績(jī)效考評(píng)的公正性。通過(guò)推行財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)前移與財(cái)務(wù)績(jī)效考核前置診斷，為預(yù)算、財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)提供統(tǒng)一衡量標(biāo)準(zhǔn)。

預(yù)算科根據(jù)全面預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)算考核：

1）輸入數(shù)據(jù)：對(duì)預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行具體說(shuō)明，確定預(yù)算執(zhí)行單位和預(yù)算周期，輸入指標(biāo)權(quán)重。

2）輸出數(shù)據(jù)：根據(jù)預(yù)算方案確定預(yù)算值。實(shí)際額為該項(xiàng)預(yù)算實(shí)際發(fā)生數(shù)值，可以直接填入或來(lái)自企業(yè)資源計(jì)劃（Enterprise Resource Planning，ERP）。全面預(yù)算管理工作評(píng)分根據(jù)《全面預(yù)算管理工作評(píng)分表》評(píng)價(jià)；考核總評(píng)分=∑（各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)考核得分×指標(biāo)權(quán)重），其模板見(jiàn)表1。

表1 預(yù)算考核表模板

預(yù)算科應(yīng)立足預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)預(yù)算執(zhí)行效果，找出各預(yù)算指標(biāo)的執(zhí)行差距并進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并將其作為績(jī)效獎(jiǎng)懲的依據(jù)。

3.5.2 完善預(yù)算反饋機(jī)制

預(yù)算考核后的反饋是預(yù)算控制的最后環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)預(yù)算完成情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲激勵(lì)，按照各部門(mén)的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果、項(xiàng)目難易程度、工作規(guī)范程度等進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)價(jià)。針對(duì)工程預(yù)算執(zhí)行好、工程成本控制到位的部門(mén)，要給予薪酬、獎(jiǎng)金或購(gòu)房?jī)?yōu)惠等待遇，提高員工的工作熱情。針對(duì)工程預(yù)算執(zhí)行不到位甚至超支的部門(mén)，要及時(shí)與部門(mén)負(fù)責(zé)人溝通，了解超支緣由，在必要的情況下采取懲戒措施。

3.6 構(gòu)建統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)

當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在業(yè)務(wù)板塊應(yīng)用了基本的信息系統(tǒng)，包括項(xiàng)目管理、銷售管理、成本管理等模塊。為了更好地開(kāi)展預(yù)算管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步構(gòu)建和完善統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，借助業(yè)務(wù)板塊獲取數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，從多個(gè)方面判斷預(yù)算與實(shí)際情況、與目標(biāo)的匹配程度，為調(diào)整管理措施制訂提供依據(jù)。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程預(yù)算進(jìn)行控制非常重要。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善工程預(yù)算控制策略，使工程預(yù)算與整體工程實(shí)際相符合。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要關(guān)注內(nèi)外部環(huán)境變化，及時(shí)調(diào)整工程預(yù)算，使各工程款項(xiàng)與項(xiàng)目情況相符，并及時(shí)甄別潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益在發(fā)展中得到同步提升。