李奕瑯　王祎婷

摘 要：老舊小區(qū)改造是當(dāng)下我國許多城市面對的一項主要工作。隨著時間的流逝，這些建成時間長、硬軟件設(shè)施陳舊的居住區(qū)域已越來越難追趕當(dāng)下社會進步的步伐。文章立足國家“十四五”發(fā)展改革目標，結(jié)合部分老舊小區(qū)改造實踐中出現(xiàn)的問題與經(jīng)驗，從宏觀政策、規(guī)劃操作、居民主體意識培養(yǎng)及設(shè)計實操細節(jié)等方面做出思考和建議。

關(guān)鍵詞：“十四五” 老舊小區(qū)改造 存在的問題 規(guī)劃改造建議

中圖分類號：F290

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2024）02-150-02

2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號），全面部署加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的相關(guān)工作。同年10月，黨的十九屆五中全會通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》，建議明確提出了實施城市更新行動、加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。

一、新形勢下老舊小區(qū)規(guī)劃改造面臨新挑戰(zhàn)

“十四五”期間，云南省玉溪市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進入加速階段。從2019年至今，玉溪已啟動改造老舊小區(qū)400個，完成308個，后期還將啟動實施786個老舊小區(qū)改造，預(yù)計覆蓋小區(qū)居民4.5萬戶。在此期間，玉溪市計劃重點改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。為達到集中連片效果，2005年以前建成的180個老舊小區(qū)也納入了改造范圍。針對我們國家大量的老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀，新形勢下的挑戰(zhàn)與要求應(yīng)運而生。

二、城市老舊小區(qū)存在的問題

城市老舊小區(qū)普遍存在配套設(shè)施缺乏與老化、社區(qū)公共服務(wù)不足、違章搭建現(xiàn)象嚴重、停車位稀缺、垃圾處理難等問題，影響居民基本生活和城市整體可持續(xù)發(fā)展，是現(xiàn)代化城市及社區(qū)治理的難題。老舊小區(qū)的組成要素主要是國企和各單位自建住宅區(qū)。隨著社會生活方式的改變和生活水平的提高，同時伴隨著年久失修，原本建設(shè)標準本就不高的老舊小區(qū)就出現(xiàn)了各種問題，逐漸開始影響到居民日常生活。

（一）配套設(shè)施缺乏

老舊小區(qū)缺少相應(yīng)的公共空間、綠化空間、文化體育設(shè)施、適老性設(shè)施等是一個普遍存在的現(xiàn)象，已經(jīng)不能很好地適應(yīng)相關(guān)法律規(guī)范對公共設(shè)施的類型及規(guī)模要求。部分老小區(qū)用地緊張，改造難度大，改造進度差強人意，沒辦法從更大尺度的城市設(shè)計層面對空間和設(shè)施進行改造升級。

（二）管理方式落后

老舊小區(qū)大多缺乏規(guī)范且專業(yè)的物業(yè)管理措施，同時它們都有著人員混雜、流動頻繁的現(xiàn)象。這就導(dǎo)致新老居民歸宿感、安全感較弱。反映在物質(zhì)層面上，老舊小區(qū)隨處可見的防盜網(wǎng)、鐵柵欄、破舊交通工具、衛(wèi)生死角等正是上述現(xiàn)象的具體表現(xiàn)，而這些現(xiàn)象又進一步加劇了小區(qū)的混亂感。怎樣才能讓這些“老破小”引入現(xiàn)代化的物業(yè)管理，提升居民安全感、整潔感、秩序感，同時又能接受較高的物業(yè)管理費用也成為了老舊小區(qū)規(guī)劃改造的難點。

（三）道路混雜、通勤不便

因為建造時前瞻性不夠，老舊小區(qū)對停車、分行、后期運維等缺乏考慮，形成了現(xiàn)在普遍存在的人車混行、通道被占等現(xiàn)象。同時又因為很難接受停車收費的管理方式，導(dǎo)致后期道路交通改造時居民抵觸情緒較高、接受度較低。

（四）資金途徑少、落實難

老舊小區(qū)的改造資金勢必會是一種多方位的資金來源。但是僅在動用和居民最為緊密的維修基金一項時就出現(xiàn)了不少的抵制意見。其他各種渠道的專項維修資金也時常出現(xiàn)到位難、落實難的情況。根據(jù)一些城市的初步測算，老舊小區(qū)每平米的改造資金大約為2000元。這就為動輒上億的改造資金造成了很大的難度。

（五）鄰里關(guān)系淡化

很多老舊小區(qū)的原住民都是以某一單位或系統(tǒng)的人員構(gòu)成的。這樣的人員組成也曾在很長一段時間里表現(xiàn)出了非常和諧的居住氛圍，但這都是特定時期特定環(huán)境下的現(xiàn)象。隨著時代的變遷和發(fā)展，這種和諧的鄰里關(guān)系也在住房交易、居住者頻繁更換中慢慢消失。新住戶之間沒有了共同的經(jīng)歷，缺少了交流的平臺，和諧鄰里關(guān)系逐漸喪失，事不關(guān)己高高掛起這種陌生人之間的態(tài)度逐步蔓延，繼而反映在小區(qū)物理環(huán)境也變得越來越不盡人意，且這種現(xiàn)象會在淡漠的人際關(guān)系之中變成一種惡性循環(huán)，導(dǎo)致居住環(huán)境越來越糟。

（六）建筑老化程度加劇

很多的老舊小區(qū)位于城市的中心區(qū)域，但是因為年代較久遠，勢必會產(chǎn)生建筑老化帶來的多種問題。比如上下樓不便、道路狹窄、管線老化、墻體破損、私搭亂建等。在以往的很多實踐中，外立面涂刷修復(fù)、穿衣戴帽等工程是比較常見的。這些工程對居民的利益影響較小，容易實施。但諸如防盜籠清改、加裝電梯這些利益影響較大的項目實施起來就比較困難了。因此舊改中關(guān)于建筑的深層次翻新還是會有一些難點。

三、“十四五”規(guī)劃下城市舊改問題的思考與建議

玉溪市峨山縣練江南苑小區(qū)在之前的舊改實踐中引入了物業(yè)管理和智慧門禁系統(tǒng)，一系列規(guī)劃整治后治安衛(wèi)生情況大幅改善，居民住的更加舒心，鄰里關(guān)系融洽程度大幅提升，就連房價也漲了。究其原因：一是充分發(fā)揮了居民的主導(dǎo)作用，改造之初就通過業(yè)主大會和入戶調(diào)查廣泛收集民意，優(yōu)先將居民改造意愿強烈的問題列入改造計劃，之后制定的改造方案也由居民說了算，這就讓改造工程少了很多阻力與障礙；二是，吸引各方資源、資產(chǎn)和資金的進入。練江南苑小區(qū)改造是有巨大的資金缺口的，但在改造過程中以現(xiàn)有土地資源規(guī)劃停車位、以停車位收取租金的方式，彌補建設(shè)資金不足的問題；還有居民關(guān)注隱蔽工程的實施。改造前，片區(qū)內(nèi)地下管網(wǎng)雨污不分，污水影響了城內(nèi)河流的水質(zhì)。改造后，小區(qū)增建了各種功能用房，還建設(shè)了充電樁、洗手池和公廁，引入物業(yè)管理，使得原來“老破小”的“三無小區(qū)”變成“高大上”的現(xiàn)代小區(qū)。

通過練江南苑小區(qū)的案例告訴我們，“十四五”規(guī)劃期間實施老舊小區(qū)的改造，還必須有一種喚起老百姓共同參與的激情。舊改既要有專業(yè)、全面、權(quán)威的上層指導(dǎo)，也要有細致、共情、自愿的底層支撐。上下結(jié)合，舊改的“大樓”才能蓋穩(wěn)蓋高。

（一）依規(guī)行改

舊改涉及城市規(guī)劃問題：首先，應(yīng)該符合上級規(guī)劃的要求，需要在城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的基礎(chǔ)上做完善性補充與細化。比如舊改區(qū)域的建筑色彩、風(fēng)格要符合城市設(shè)計要求，不能過于突兀；其次，公共設(shè)施的增建要通盤考慮，避免重復(fù)建設(shè)，要考慮各層級生活圈的包容互補作用。對于單個的小區(qū)舊改來說，容易出現(xiàn)過于淺顯化的改造，也容易出現(xiàn)過于浪費的面面俱到的改造，這就需要從一個宏觀層面把控整個舊改區(qū)域的相互協(xié)調(diào)發(fā)展，適當(dāng)?shù)匕雅f改過程分解為幾個步驟，有效避免了和上位規(guī)劃脫鉤的問題。

（二）長效管理

要從小區(qū)改造的動議入手，引入科學(xué)的治理理念和機制。在小區(qū)改造之初就重視民眾參與，在小區(qū)改造之中要重視民眾監(jiān)督，在小區(qū)改造后及時跟進小區(qū)物業(yè)管理、日常治理，引導(dǎo)居民參與社區(qū)治理。特別是要根據(jù)小區(qū)自身條件，因地制宜搭建黨建引領(lǐng)下的小區(qū)居民自治體系，通過社區(qū)指導(dǎo)、培訓(xùn)與監(jiān)督等，提高居民的自治能力和水平。

在改造前期，規(guī)劃者、決策者需要充分挖掘整合區(qū)域現(xiàn)有資源特色，為將來的運營維護增添更多的可能性。改造后引入物業(yè)是時代發(fā)展的必然，但如何讓物業(yè)管而有力、管而有利，需要在初期就進行詳細考慮。商業(yè)配套設(shè)施的增添是必然的。除此之外，適老設(shè)施、文衛(wèi)設(shè)施、體育交往設(shè)施等的引入及有償使用，都能為后期提供長期有效的管理。

（三）共管共建

要明確老舊小區(qū)改造的牽頭單位，統(tǒng)一部署改造行動，降低行動的協(xié)調(diào)成本。建立多部門聯(lián)席會議制度，會議成員包括民政、住建、城管、公安、市政道路、路燈管理部門和管理服務(wù)單位等，明確各成員單位的職責(zé)，保證老舊小區(qū)改造多部門、多層級協(xié)調(diào)推進。同時要明確居民的主體意識，激發(fā)他們的參與熱情，讓居民真正參與到改造活動中來。前期共同謀劃，中期共同建設(shè)，后期共同管理，長期共同使用。這樣才能把大家對于私利的關(guān)注逐步引向?qū)τ诠年P(guān)注，關(guān)鍵的一點是在這樣的過程中，居民和管理部門會有更多的交流，更加有利于構(gòu)建和諧社會。

（四）突出特色

在符合上位規(guī)劃、遵循城市設(shè)計導(dǎo)則的基礎(chǔ)上，也要避免舊改的設(shè)計細節(jié)的程序化、樣板化。每個小區(qū)都有自己的背景特點，或是單位特色，或是企業(yè)文化。在設(shè)計中都有著可以突出、保留、改良的各種自然環(huán)境或文化遺產(chǎn)特點。

（五）技術(shù)支持

現(xiàn)如今，科學(xué)技術(shù)引領(lǐng)下的智慧社區(qū)管理技術(shù)多種多樣，引入高科技設(shè)備會增加改造成本，但也能為后期管理節(jié)約不小的運營成本，同時為居民帶來更加舒適良好的生活體驗。諸如新型隔音材料和新風(fēng)系統(tǒng)的使用，能大大減少公共活動與私人生活的相互影響；各類管線管道的統(tǒng)一更新部署避免了私搭亂扯、隨意開挖的無奈；各項智能化監(jiān)控設(shè)備的使用降低了管理中的人力物力成本；社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的運用為居民提供了更加智能且精準的服務(wù)，甚至還能產(chǎn)生新的運營效益反哺社區(qū)。在老大難的停車問題上，先進技術(shù)的使用也能更大程度地解決問題。立體式停車、地坑式停車、科學(xué)人性化的停車收費措施，都可以真正解決老舊小區(qū)的停車及交通問題。

四、結(jié)語

“十四五”期間，國家明確要繼續(xù)拉動內(nèi)需，加快內(nèi)循環(huán)。老舊小區(qū)改造是一個既利民又利國的重大舉措。它沒有大拆大建的巨大投資，但有穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的精打細刻；沒有催生貧富分化的強大推力，但有惠民生、共富裕的點滴溫暖。老舊小區(qū)改造道路雖遠，但目標明確，需要全社會團結(jié)起來，真正實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、系統(tǒng)、科學(xué)、智慧的舊改。

［項目支持：土木工程社會服務(wù)科技創(chuàng)新團隊（云南國土資源職業(yè)學(xué)院科技創(chuàng)新團隊）。］

參考文獻：

[1] 國務(wù)院辦公廳.國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見（國辦發(fā)〔2020〕23號）[R/OL].（2020-07-10）[2020-07-20].https：//www.gov.cn/zhengce/content/2020-07/20/content

_5528320.htm.

[2] 云南省人民政府辦公廳.云南省人民政府關(guān)于統(tǒng)籌推進城市更新的指導(dǎo)意見[R/OL].（2020-11-24）[2020-11-26].https：//www.yn.gov.cn/zwgk/zfxxgkpt/fdzdgknr/

zcwj/zdgkwjyzf/202011/t20201126_213762.

html.

[3] 陳一峰，崔磊，陳欣.新形勢下老舊小區(qū)改造與提升要點[J].當(dāng)代建筑，2020（05）：26-28.

[4] 新華社.中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議[EB/OL].（2020-11-03）.http：//whttps：//www.gov.cn/

zhengce/2020-11/03/content_5556991.htm.

[5] 吳曉林，謝伊云，喬琳琳.對標“十四五”規(guī)劃 全面推動老舊小區(qū)改造與治理[EB/OL].（2020-11-30）.https：//theory.gmw.cn/2020-11/30/content_34416317.htm.

[6] 白誠穎，馬一.玉溪加速推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造[N]，玉溪日報，2021-01-29（001）

［作者簡介：李奕瑯（1986—），男，漢族，云南昆明人，云南國土資源職業(yè)學(xué)院教師，高級工程師，建筑學(xué)碩士，研究方向：建筑設(shè)計、城鄉(xiāng)規(guī)劃；通訊作者：王祎婷（1989—），女，漢族，云南昆明人，云南國土資源職業(yè)學(xué)院教師，講師，建筑學(xué)碩士，研究方向：建筑設(shè)計及其理論、民居保護。］（責(zé)編：趙毅）