陳 芳/文

近年來,國際環(huán)境發(fā)生變化,各行各業(yè)下的企業(yè)經(jīng)營活動都受到不同程度的影響,尤其是房地產(chǎn)企業(yè),在如今強調(diào)房子是用來住的不是用來炒的理念基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中受到諸多不確定因素的影響。疫情三年以來,房地產(chǎn)企業(yè)受到嚴重影響,相關(guān)問題頻頻出現(xiàn),以往高增長的房地產(chǎn)企業(yè)也都面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險,想要促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展,提高風(fēng)險防范能力是關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險,除了要控制成本,還要制訂有效的風(fēng)險防范措施,內(nèi)部控制則是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的有效手段,是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需要重點關(guān)注的方向。本文在明確房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)控體系進行優(yōu)化意義的基礎(chǔ)上對當(dāng)前企業(yè)內(nèi)控工作中存在的問題進行總結(jié),并通過分析和論證,最終給出對應(yīng)的優(yōu)化措施,期望能為房地產(chǎn)企業(yè)建立健全內(nèi)控體系,有效防范風(fēng)險提供助力。

房地產(chǎn)企業(yè)具有項目開發(fā)周期長、資金投入大、投資風(fēng)險高、產(chǎn)品無法移動受地域限制較大及房價容易受政策影響波動較大等特點,因受諸多因素影響,房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部控制尤為重要。內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要手段,能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項業(yè)務(wù)活動相互聯(lián)系并相互制約,對房地產(chǎn)企業(yè)有長遠影響。一旦內(nèi)控失效,將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來無法挽回的損失,嚴重者會造成房地產(chǎn)企業(yè)迅速崩塌。因此,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)控體系的建立,完善風(fēng)險評估機制,加強內(nèi)部監(jiān)督,做好財務(wù)管理工作,從而保障內(nèi)控有效執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部控制體系的意義

有效應(yīng)對行業(yè)特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理工作中面臨的投資風(fēng)險及資金管理風(fēng)險較大,因此,完善內(nèi)控體系對房地產(chǎn)企業(yè)有重大意義。長期以來,房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長、投資大且在項目開發(fā)過程中存在不確定性,整體特殊性較強。區(qū)別于其他行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在整個項目開發(fā)過程中需要投入大量資金,包括前期的土地費用、中期的建設(shè)費用及后期中介代理費及土地增值稅等。盡管在預(yù)售過程中房地產(chǎn)企業(yè)可以回收一部分資金,但整體壓力仍然很大,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要通過籌資來進行資金整合?；I資過程中房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險,想要盡可能規(guī)避風(fēng)險,就需要通過內(nèi)控體系對籌資、投資等資金環(huán)節(jié)進行科學(xué)管理,通過風(fēng)險評估有效控制投資風(fēng)險,并通過科學(xué)的資金統(tǒng)籌促進資金使用優(yōu)化,提高資金使用效率。

科學(xué)應(yīng)對外部不確定因素

城市化進程的加快及人們生活水平的提升為房地產(chǎn)企業(yè)帶來極為有利的發(fā)展機遇,但大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進入市場初期并不重視內(nèi)部控制體系建設(shè),從而為后續(xù)的經(jīng)營管理埋下較大隱患。近年來,國家出臺多項政策控制房地產(chǎn)企業(yè)亂象,穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)市場。而造成房地產(chǎn)市場亂象的根本原因正是內(nèi)部控制缺失導(dǎo)致的部分企業(yè)盲目投資,不重視自身資金規(guī)模及抵御風(fēng)險的能力,因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)吸取教訓(xùn),重視內(nèi)控體系建設(shè),在投資之前做好項目評估、風(fēng)險控制等工作,利用內(nèi)控為企業(yè)外部市場順利運營打下堅實基礎(chǔ)。

滿足監(jiān)管機構(gòu)工作要求

內(nèi)部控制在我國應(yīng)用發(fā)展已有很長時間,內(nèi)控基礎(chǔ)已經(jīng)基本成熟,并且政府監(jiān)管部門也根據(jù)我國的實際應(yīng)用情況出臺了一系列內(nèi)控管理制度,有效加強對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)內(nèi)控體系的監(jiān)管,加強對內(nèi)控評價、審計等工作的重視,房地產(chǎn)企業(yè)在此期間也成為國家重點監(jiān)管的對象。因此,加強內(nèi)控體系建設(shè)不僅是房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展的重要需求,也是滿足各監(jiān)管部門的工作要求。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

內(nèi)控環(huán)境存在一定缺陷

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控環(huán)境存在缺陷主要體現(xiàn)在3個方面,首先,企業(yè)從上至下對內(nèi)控缺乏正確的認知及管理理念,在內(nèi)控管理過程中只重視房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售,對內(nèi)控體系的建設(shè)有所懈怠。其次,房地產(chǎn)企業(yè)項目周期較長,導(dǎo)致成本核算及內(nèi)控難度較大,其很難在短時間內(nèi)建立完善的內(nèi)控體系。同時,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)不夠完善,對各部門崗位責(zé)任和權(quán)力劃分不清,對各部門崗位缺乏有效規(guī)范和控制。最后,在實際經(jīng)營管理中大部分都是銷售人員,財務(wù)管理人員極少,缺少內(nèi)控專業(yè)人才,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控人員很難對企業(yè)所有經(jīng)營情況做到全面了解,也很難結(jié)合企業(yè)實際情況制定完善的內(nèi)控制度,無法對各部門進行協(xié)調(diào)管理,同時房地產(chǎn)企業(yè)缺少對財務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn),導(dǎo)致內(nèi)控實施效果不明顯。

內(nèi)控體系需要進一步完善

房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控管理中需要對內(nèi)控體系不斷完善,以滿足對企業(yè)各項經(jīng)營活動進行全面控制、實現(xiàn)對企業(yè)進行全方位管理的目的。但從實際情況來看,部分房地產(chǎn)企業(yè)還缺少完善的內(nèi)控體系,實施內(nèi)控制度也并沒有對企業(yè)做到全面覆蓋,與企業(yè)預(yù)期存在一定差距。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度并沒有結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況及時更新,導(dǎo)致內(nèi)控管理缺乏制度支撐,內(nèi)控有效性無法體現(xiàn)出來。例如,在房地產(chǎn)企業(yè)的投資、籌資過程中由于決策不當(dāng)而造成資本結(jié)構(gòu)不合理,企業(yè)資金鏈斷裂,最終造成房地產(chǎn)企業(yè)陷入財務(wù)困境,對房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展造成嚴重影響。此外,由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流程較多,若是在內(nèi)控設(shè)置過程中沒有與業(yè)務(wù)進行結(jié)合,缺少對業(yè)務(wù)流程的梳理,造成內(nèi)控體系存在缺陷,最終無法為業(yè)務(wù)提供服務(wù)。

內(nèi)控風(fēng)險評估機制缺失

房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的風(fēng)險評估體系,部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控與風(fēng)險管理分離,在房地產(chǎn)企業(yè)實施風(fēng)險評估工作時往往會忘記以風(fēng)險為導(dǎo)向,導(dǎo)致評估效果不理想。同時缺少完善的風(fēng)險預(yù)警機制,無法對風(fēng)險做到快速識別,不利于房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險進行及時防范。此外,房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險評估中發(fā)現(xiàn)的問題不能及時進行整改,同樣的風(fēng)險重復(fù)發(fā)生,導(dǎo)致內(nèi)控對風(fēng)險的防范作用無法體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險企業(yè),存在諸多風(fēng)險影響因素。若是房地產(chǎn)企業(yè)不能對未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行準(zhǔn)確預(yù)測,缺少對整個房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)自身風(fēng)險進行評估的手段,則會造成對市場不能精準(zhǔn)把握,無法及時察覺市場風(fēng)險和機遇,不利于企業(yè)健康發(fā)展。

內(nèi)部監(jiān)督機制不健全

當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)盡管建立了相應(yīng)的內(nèi)控制度,但是監(jiān)督機制不完善,沒有專門的監(jiān)督人員和監(jiān)督機構(gòu)。部分房地產(chǎn)企業(yè)盡管有監(jiān)督機構(gòu)和人員,但具體負責(zé)的人員不足,且專業(yè)素養(yǎng)不高,無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的實際監(jiān)督需求,導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)控監(jiān)督和反饋工作難以順利落實。

內(nèi)部信息溝通渠道不順暢

現(xiàn)階段隨著經(jīng)濟科技的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也更加激烈,房地產(chǎn)企業(yè)想要保障財務(wù)報告準(zhǔn)確就必須確保內(nèi)部信息準(zhǔn)確,同時掌握及時有效的外部信息則對企業(yè)進行市場規(guī)劃有重要作用。因此,加強信息化建設(shè),幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時獲取準(zhǔn)確的內(nèi)外部信息是當(dāng)前企業(yè)的重點工作,但實際上部分企業(yè)在信息收集和處理過程中還存在不足。部分房地產(chǎn)企業(yè)只引入財務(wù)方面的信息化軟件,其他部門的工作依舊采用人工處理,導(dǎo)致財務(wù)部門和其他部門存在信息差,溝通存在障礙,容易造成企業(yè)信息失真,無法為管理層決策提供助力。

房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部控制體系的對策

增強內(nèi)控意識,完善內(nèi)部環(huán)境

針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控環(huán)境存在的缺陷,房地產(chǎn)企業(yè)要引起重視,積極進行改善,構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境,為內(nèi)控體系的全面落實打下堅實基礎(chǔ)。首先,房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部人員應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)控專業(yè)知識的培訓(xùn),重點是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者,使其明確內(nèi)控的重要性,掌握內(nèi)控流程和制度,并在內(nèi)控框架內(nèi)設(shè)定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo),將內(nèi)控全面落到企業(yè)項目開發(fā)工作中,促使內(nèi)部形成統(tǒng)一的良好氛圍。同時,房地產(chǎn)企業(yè)其他員工也應(yīng)當(dāng)不斷增強內(nèi)控意識,可以通過定期培訓(xùn)活動,要求全員共同參與,使員工明確內(nèi)控的重要性,并積極參與其中,將內(nèi)控在日常工作中順利落實。其次,對房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)進行完善,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對董事會和監(jiān)事會的監(jiān)督職能進行明確,并保障其在企業(yè)架構(gòu)中獨立。設(shè)置科學(xué)的組織架構(gòu),全面對項目完整周期進行覆蓋,保障內(nèi)控執(zhí)行有效,避免職能交叉不能劃分責(zé)任。同時,建立完善的責(zé)權(quán)對等機制,對各部門的責(zé)任和權(quán)限進行明確,遵循不相容崗位分離,保障各部門崗位之間互相制約的同時也要注意部門協(xié)調(diào)。最后,加強人才隊伍建設(shè),房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)控體系是一項周期較長的工作,因此應(yīng)當(dāng)保障有符合內(nèi)控體系優(yōu)化的專業(yè)人才團隊進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立人才選拔制度,對薪酬獎懲機制進行完善,從而吸引更多的專業(yè)人才。加強對重點崗位員工的招聘及培養(yǎng),保障房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵崗位的員工專業(yè)素養(yǎng)過硬,符合企業(yè)各項要求。同時加強對內(nèi)部員工的培訓(xùn),從而提升企業(yè)整體員工素養(yǎng),促使內(nèi)控體系順利實現(xiàn)優(yōu)化。

制定健全的內(nèi)控管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要對內(nèi)控體系進行優(yōu)化,則需要重視對內(nèi)部組織架構(gòu)進行完善及對內(nèi)部控制制度進行優(yōu)化。下面主要針對內(nèi)控制度的完善進行分析,首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保障全面預(yù)算管理工作有效落實,通過預(yù)算管理對企業(yè)各項資源進行整合和合理分配,充分調(diào)用企業(yè)內(nèi)部資源,從而提升內(nèi)部資金管理水平,促使有限的資源發(fā)揮出最大作用。其次,對房地產(chǎn)企業(yè)項目業(yè)務(wù)流程進行規(guī)范并制定有效的管理制度,確保業(yè)務(wù)能夠順利開展。在制度制定過程中應(yīng)當(dāng)明確對投資選擇及投資決策的優(yōu)化;項目報批及資金籌集;工程發(fā)包、施工監(jiān)管、竣工驗收及后期的銷售和售后等內(nèi)容。同時對銷售環(huán)節(jié)及收款環(huán)節(jié)制定完善的制度進行約束,對銷售環(huán)節(jié)的市場調(diào)查流程進行規(guī)范,并結(jié)合實際深入分析影響銷售環(huán)節(jié)的具體因素。最后,建立完善的績效考核制度,對績效考核工作進行約束,并對相關(guān)工作人員的工作進行評價分析。同時對問責(zé)制度進行完善,對內(nèi)控中出現(xiàn)的問題第一時間找到相關(guān)責(zé)任人,從根源上解決出現(xiàn)問題互相推諉的情況。

以風(fēng)險為導(dǎo)向強化風(fēng)險評估

房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險防范過程中要明確以風(fēng)險為導(dǎo)向,構(gòu)建健全的風(fēng)險預(yù)警機制。首先,應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)企業(yè)的思想認知上進行轉(zhuǎn)變,將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控與風(fēng)險管理充分結(jié)合起來,在內(nèi)控中建立以風(fēng)險為導(dǎo)向的控制制度,有效對風(fēng)險進行控制。其次,加強房地產(chǎn)企業(yè)控制點和風(fēng)險點的結(jié)合,在內(nèi)控評估中除了要重視內(nèi)控執(zhí)行情況,還需要充分關(guān)注內(nèi)控實際情況,根據(jù)內(nèi)控評估中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險確認房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度是否具有相應(yīng)的控制點,若是沒有則需要進行及時補充。房地產(chǎn)企業(yè)通過將內(nèi)控控制點和風(fēng)險點進行結(jié)合,不僅可以有效防范風(fēng)險,同時還能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需求。對風(fēng)險評估結(jié)果進行充分應(yīng)用,從而實現(xiàn)對內(nèi)控缺陷的優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對內(nèi)控問題的及時整改,從而保障內(nèi)控工作充分落實,并且企業(yè)可以通過將內(nèi)控整改情況與員工個人績效進行掛鉤,加大整改力度,從而起到對員工的激勵及約束作用。最后,房地產(chǎn)企業(yè)要重視對風(fēng)險預(yù)警機制的構(gòu)建,結(jié)合企業(yè)的實際情況,針對內(nèi)控薄弱環(huán)節(jié),通過定量與定性相結(jié)合的方法以實現(xiàn)對風(fēng)險的量化和預(yù)測,能夠隨突發(fā)事件做到快速識別,并根據(jù)事件的等級建立相應(yīng)的應(yīng)對機制,有效降低企業(yè)風(fēng)險。

建立有效的內(nèi)控監(jiān)督管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)控監(jiān)督反饋機制能夠保障內(nèi)控工作有效執(zhí)行。設(shè)置專門的內(nèi)控監(jiān)督反饋機制,并配備足夠的審計監(jiān)督人員,保障審計獨立,從而實現(xiàn)對內(nèi)控執(zhí)行的有效監(jiān)督,并及時向上級匯報工作執(zhí)行情況及審計監(jiān)督工作中發(fā)現(xiàn)的具體問題,出具相應(yīng)的整改意見,督促其在規(guī)定時間內(nèi)進行整改。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控涉及財務(wù)、審計、工程及管理等方面,因此,對審計人員也有較高要求,其必須掌握多方面的能力,具有較強的綜合素養(yǎng)。此外,房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過聘請外部會計師事務(wù)所進行審計,將內(nèi)控審計工作進行外包,從而保障審計監(jiān)督公平公正。例如,某房地產(chǎn)企業(yè)通過審計和監(jiān)察部門形成內(nèi)控風(fēng)險審計及黨內(nèi)紀(jì)檢監(jiān)察的監(jiān)督機制,并通過定期檢查和抽查的形式實施審計監(jiān)督,全面落實事前、事中及事后的全過程監(jiān)督,有效防范風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)部分不作為的員工進行嚴格追責(zé)和問責(zé)。同時,該企業(yè)長期與外部的會計師事務(wù)所開展合作,并針對審計中所遇到的問題及時咨詢,保障審計質(zhì)量得到提升。

搭建信息溝通共享平臺

在房地產(chǎn)企業(yè)中構(gòu)建完善的內(nèi)控信息管理系統(tǒng),加強信息溝通和反饋,促使各部門之間提升溝通效率,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息溝通和共享。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的信息管理系統(tǒng),結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況對內(nèi)控相關(guān)模塊進行開發(fā),保障內(nèi)控功能得以實現(xiàn)。此外,加強信息安全管理,在信息系統(tǒng)建設(shè)時要對內(nèi)控人員進行培訓(xùn),提升其信息化管理能力,保障他們在實際工作中順利操作信息軟件完成各項工作。同時,內(nèi)控人員需要加強對信息的管理,及時確認信息的真實性,并通過系統(tǒng)對信息進行分析處理,及時反饋給有關(guān)部門。此外,通過信息系統(tǒng)加強對內(nèi)控的監(jiān)督,通過信息系統(tǒng),管理人員能夠及時了解內(nèi)外環(huán)境變化,并根據(jù)所反饋的信息對企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營決策進行調(diào)整,促進企業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)因為國家發(fā)展而興起,又在發(fā)展過程中深受國家政策的影響。近年來,房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境并不樂觀,因此,構(gòu)建完善的內(nèi)控制度,不斷對內(nèi)控體系進行優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保障。通過對內(nèi)控環(huán)境進行優(yōu)化,構(gòu)建健全的內(nèi)控體系,做好風(fēng)險評估和監(jiān)督反饋工作,加強信息化建設(shè),從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效防范風(fēng)險,實現(xiàn)長遠發(fā)展目標(biāo)。