馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓已經(jīng)拆除，現(xiàn)場拉起藍(lán)色圍擋，重建工程將于2024年3月開工。圖/王麗娜

2023年11月初，老樓外拉起藍(lán)色的圍擋，主體建筑被轟然拆除倒下時(shí)，孫女士終于可以睡個(gè)好覺，心也踏實(shí)下來。兩年工期之后，2026年孫女士有望搬進(jìn)原地重建的新居。

70多歲的孫女士，在單位分的臨時(shí)周轉(zhuǎn)房——馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓的一處10余平方米的房間內(nèi)，一住就是近40年。后來所在企業(yè)破產(chǎn)，這棟建于1977年的筒子樓設(shè)施日益老化，且因不滿足消防安全要求，存在重大消防安全隱患。

2020年9月，這處老樓迎來“新生”的消息，該樓被初步確定為豐臺(tái)區(qū)危舊樓房改造試點(diǎn)。2021年3月，老樓改造的方案獲北京市住建委同意。

北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓項(xiàng)目，對(duì)居民來說并非拆遷，更不是修修補(bǔ)補(bǔ)，而是“原拆原建”，這是北京市豐臺(tái)區(qū)首個(gè)危舊樓拆除重建試點(diǎn)項(xiàng)目。所謂“原拆原建”，是拆除老舊樓房，在原址再建新樓的模式，這是老舊居民樓城市更新的嘗試。目前，在北京市朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、西城區(qū)均有“原拆原建”項(xiàng)目落地。

在舊樓拆除前，孫女士生怕原地重建項(xiàng)目“被攪和黃了”。“住戶們各有各的想法，（怕）事情辦不下來?！睂O女士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

最終，老樓原拆原建的方案獲居民100%同意，2023年11月，46年的老樓騰空后被拆除，新樓將于2024年3月全面開工。孫女士在馬家堡路68號(hào)院另找了一間房租住下來，將親眼見證新樓拔地而起。

在重建后的新居，孫女士將擁有一個(gè)獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房。

此前，孫女士居住的四層筒子樓，每層樓僅有一個(gè)公用衛(wèi)生間，男女混廁。每層住戶近20戶，做飯的煤氣罐和燃?xì)庠?，擠擠挨挨地?cái)[在狹長的樓道走廊里，“人得側(cè)身穿過”。

馬家堡路68號(hào)院始建于1977年，此前的產(chǎn)權(quán)人是北京市革制品廠，其中的2號(hào)樓是一棟四層磚混結(jié)構(gòu)筒子樓，多數(shù)房間面積為15.7平方米，用作企業(yè)職工的臨時(shí)宿舍。20世紀(jì)80年代，孫女士工作調(diào)動(dòng)到北京市革制品廠，被分到2號(hào)樓居住。孫女士一家在此生活，養(yǎng)育孩子。

北京市革制品廠后來破產(chǎn)，2006年馬家堡路68號(hào)院移交豐臺(tái)區(qū)房屋經(jīng)營管理服務(wù)中心（下稱“豐臺(tái)房管中心”，現(xiàn)在的北京豐臺(tái)城市更新集團(tuán)）管理，孫女士在內(nèi)的73戶2號(hào)樓居民及周邊平房17戶，成為公房的承租人。

2024年1月中旬，在馬家堡路68號(hào)院，《財(cái)經(jīng)》記者見到剛從外面遛彎兒歸來的孫女士，她逢人便打招呼，院里的老鄰居都是熟人。在2號(hào)樓住戶里，孫女士屬于較高齡的一批，退休后她同時(shí)是家委會(huì)的成員，對(duì)樓里大小事務(wù)格外上心。

老樓拆除前，每到一日三餐做飯時(shí)間，是孫女士的“緊張時(shí)刻”。孫女士說，居民們用煤氣罐做飯，樓里又網(wǎng)線電線雜亂，帶來的消防安全隱患不容忽視，雖然每層都設(shè)置有門長，但到了做飯時(shí)間，“樓上樓下我都得盯著看著，看哪有煳味”。

豐臺(tái)城市更新集團(tuán)副總經(jīng)理、豐臺(tái)區(qū)房管中心原副主任楊晨輝對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者介紹，2號(hào)樓是典型的老舊樓，房屋為非成套住宅，居民迫切要求改善居住條件，其中他們最大的隱憂是安全隱患。樓道公共走廊堆滿煤氣罐，剩下約0.6米的通道，不滿足消防安全需要。對(duì)此，區(qū)房管局、產(chǎn)權(quán)單位和屬地街道非常重視，但通過老舊小區(qū)整治改造和提高居民安全意識(shí)，都不能從根本上解決問題。2號(hào)樓所在的地塊也不具備開發(fā)建設(shè)條件。

老樓新生，因這些年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造有了契機(jī)，這也是城市更新的重點(diǎn)。豐臺(tái)區(qū)房管局老舊小區(qū)辦負(fù)責(zé)人王成鋼告訴《財(cái)經(jīng)》記者，北京市對(duì)老舊小區(qū)啟動(dòng)改造開始于2012年，并在“十二五”期間對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行梳理，其中一類被稱為危舊樓房。

老舊小區(qū)改造的一項(xiàng)內(nèi)容是對(duì)老舊樓房實(shí)施抗震加固工程，但馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓的樓體不適合加固條件。

2號(hào)樓成為困擾房管部門和住建部門的一個(gè)難題。2020年6月，北京市印發(fā)《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》 （京建發(fā)〔2020〕178號(hào)）（下稱“北京市178號(hào)文”），北京市178號(hào)文明確提出，經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價(jià)值或加固方式，嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造?！爸敝帘本┦?78號(hào)文件的出臺(tái)，為2號(hào)樓改建指明了方向?！蓖醭射撜f。

有了政策依據(jù)后，豐臺(tái)區(qū)相關(guān)部門迅速行動(dòng)。2020年9月，豐臺(tái)區(qū)房管局召開專題會(huì)，初步確定馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓為豐臺(tái)區(qū)危舊樓改造試點(diǎn)，同時(shí)開啟前期摸底、調(diào)查和征詢意見，確定以“原拆原建”模式對(duì)2號(hào)樓進(jìn)行老舊小區(qū)改造。

政策風(fēng)口背后，則是近年來中國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入新的階段，城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。2019年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次強(qiáng)調(diào)“城市更新”的概念，提出加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升。2021年3月，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》指出，加快推進(jìn)城市更新。2021年8月，北京市發(fā)布《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）》，計(jì)劃到2025年，實(shí)施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。2021年11月，北京等21個(gè)城市成為全國第一批開展城市更新試點(diǎn)的城市，探索建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

初步確定改造試點(diǎn)后，產(chǎn)權(quán)單位、所屬街道等部門開始與居民座談溝通。楊晨輝回憶，不少居民第一反應(yīng)是“等拆遷”，他們秉持以前的拆遷想法，期待拆遷置換房屋，可能還能有現(xiàn)金補(bǔ)償?！皠傞_始，讓一些居民轉(zhuǎn)變思想特別困難，我們反復(fù)做工作，告訴他們拆遷肯定是沒有希望，要能拆早拆了，而且現(xiàn)在城市更新不允許大拆大建?！?/p>

危舊樓房的原拆原建，屬于民生項(xiàng)目，不僅與拆遷補(bǔ)償思路不同，還需要居民自掏腰包籌集部分資金。

回到北京市178號(hào)文，文件其實(shí)提供了明確的改建路徑。該文件指出，改建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多主體籌集，可通過政府專項(xiàng)資金補(bǔ)助、產(chǎn)權(quán)單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經(jīng)營性配套設(shè)施出租出售等多種方式解決。改建項(xiàng)目應(yīng)不減少原居民房屋的居住面積，簡易樓等非成套住宅按照成套住宅設(shè)計(jì)，可適當(dāng)增加居民廚房、衛(wèi)浴面積，重點(diǎn)解決建筑使用功能提升問題。改建完成后，房屋性質(zhì)統(tǒng)一登記為“按照經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理”。

對(duì)于居民應(yīng)分?jǐn)偟母慕ǔ杀?，北京?78號(hào)文明確提到，承租公房的居民，有獲取改造后房屋產(chǎn)權(quán)意愿的，應(yīng)負(fù)擔(dān)房屋改造的部分成本。其中，原面積部分，負(fù)擔(dān)成本不高于綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助之外的不足部分。改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負(fù)擔(dān)，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格70%左右負(fù)擔(dān)。

王成鋼解釋，北京市178號(hào)文在當(dāng)時(shí)是新的政策，涉及工程建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)、資金政策、產(chǎn)權(quán)登記辦理等，向居民講清楚改建政策，才能統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，并和居民算好經(jīng)濟(jì)賬。

改建如何實(shí)現(xiàn)資金的平衡，是試點(diǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。2號(hào)樓項(xiàng)目的改造方案是，拆除2號(hào)樓和周邊平房，2號(hào)樓原址再建新樓，將原來的四層擴(kuò)建至地上六層，容納90套成套住宅，每戶建筑面積在40.9平方米至53.33平方米不等。也就是說，改建后居民的室內(nèi)使用面積將有所增加，并有設(shè)置在室內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間。同時(shí)，樓里將增加電梯和無障礙通道。地下一層的空間，用于物業(yè)配建服務(wù)用房和小型商業(yè)，解決居民的公共需求。

在與居民協(xié)商中，產(chǎn)權(quán)單位反復(fù)測算改建成本。楊晨輝稱，改建的成本每降一些，推進(jìn)試點(diǎn)工作的難度就小一些。最早的成本測算，地上部分建筑成本約1.2萬元/㎡，最后優(yōu)化到約9465元/㎡，“就是想方設(shè)法讓居民少掏點(diǎn)錢”。多數(shù)居民年齡在五六十歲，已經(jīng)退休，原屬于破產(chǎn)清算企業(yè)的員工，經(jīng)濟(jì)上并不寬裕。項(xiàng)目預(yù)估總投資需要約4385萬元，按照原樓房建筑面積政府補(bǔ)助5786元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)，北京市、豐臺(tái)區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼約1111.5萬元，地下建筑建設(shè)成本約854萬元完全由產(chǎn)權(quán)單位出資，90戶居民還需分?jǐn)偸Ｏ碌慕ㄔO(shè)成本約2419.5萬元，每戶平均需出資約26萬元。

經(jīng)過多方努力，2023年7月，馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓改建項(xiàng)目，正式啟動(dòng)簽約程序。當(dāng)年9月4日，最后一戶完成簽字。

孫女士已退休20多年，她說自己剛退休時(shí)每月工資才500多元，現(xiàn)在調(diào)整到每月4000多元。簽約并交納完先期的款項(xiàng)后，她在院內(nèi)找了一間房過渡“湊合兩年”，有些居民手中余錢不多，搬到更遠(yuǎn)的地方居住。

對(duì)于2號(hào)樓的新建住宅，孫女士等居民的身份將從公房承租人變?yōu)槎惤?jīng)濟(jì)適用房房主，取得房產(chǎn)擁有私房產(chǎn)權(quán)。后期居民可根據(jù)個(gè)人意愿，補(bǔ)繳3%土地出讓金后，通過“經(jīng)改商手續(xù)”變成個(gè)人商品房。居民過渡期內(nèi)的周轉(zhuǎn)費(fèi)用，由居民自行承擔(dān)。

楊晨輝稱，2號(hào)樓重建項(xiàng)目，充分發(fā)揮居民的主體作用，讓居民代表全程參與，聽取居民的合理建議，大到資金賬戶監(jiān)管和審計(jì)跟蹤，小到住宅使用何種窗戶材質(zhì)。最終，實(shí)現(xiàn)了向居民意向征詢達(dá)到100%，居民對(duì)設(shè)計(jì)方案同意率達(dá)到100%，居民簽約率100%。這改變過去政府全盤操辦的改建模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窈驼餐瑳Q策，居民自籌為主、政府補(bǔ)貼為輔的全新模式，探索出一條老樓新生可復(fù)制可推廣的“更新路徑”，為城市更新提供借鑒。

如果說，豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓項(xiàng)目探索出公房自主更新路徑，北京市朝陽區(qū)勁松街道勁松一區(qū)114號(hào)樓（下稱“勁松一區(qū)114號(hào)樓”）原拆原建項(xiàng)目則更為復(fù)雜，這是北京市首個(gè)引入社會(huì)資本參與拆除重建的項(xiàng)目。

勁松一區(qū)114號(hào)樓，位于北京東三環(huán)勁松橋西側(cè)，北京CBD國貿(mào)以南3公里處。勁松一區(qū)至勁松八區(qū)，始建于20世紀(jì)70年代，是改革開放后第一批成建制住宅社區(qū)，當(dāng)前是老舊小區(qū)集中區(qū)。

2024年1月，《財(cái)經(jīng)》記者走訪勁松一區(qū)，114號(hào)樓已在2023年7月完成全部施工后的驗(yàn)收。在一片同樣的磚紅色建筑中，114號(hào)樓簇新，且實(shí)現(xiàn)電梯平層入戶，單元門外邊設(shè)置有升降平臺(tái)，方便老人或殘疾人坐輪椅出行。部分居民搬入新居，有些房屋還在裝修。

住在六層的翁女士，搬進(jìn)南北通透的新居，原來的64平方米小三居，增加了約7平方米，室內(nèi)布局更合理，她和丈夫、兒子各自擁有一間臥室，還有獨(dú)立的客廳。翁女士80多歲，丈夫更高齡，兒子年屆60歲，昔日舊樓需步行上下六層，這對(duì)他們一家三口來說都比較吃力。此前最長的一次，翁女士15天沒下樓。現(xiàn)在有了電梯，她說自己想下樓就下樓，“長了腿了”。

翁女士在114號(hào)樓住了半輩子，老114號(hào)樓是北京市第五建筑工程集團(tuán)有限公司（下稱“五建集團(tuán)”）的職工樓，1978年樓剛建成，翁女士作為職工搬了進(jìn)來。20世紀(jì)90年代，住房改革推行，翁女士折算工齡后用3萬余元購買此處房屋。40多年過去，樓里墻皮開裂，漏水嚴(yán)重，室內(nèi)得經(jīng)常擺放盆盆罐罐接水，小區(qū)周邊樓房在老舊小區(qū)整治中都得以改造，只有114號(hào)樓被“?！毕隆！罢l見著都說，瞧你們這破樓?！蔽膛空f。

114號(hào)樓的屬地街道是北京市朝陽區(qū)人民政府勁松街道（下稱“勁松街道”）。勁松街道辦事處武裝部長何海軍，同時(shí)分管街道城市管理工作。何海軍對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者解釋，勁松街道在老舊小區(qū)改造中不斷探索，最早在全市開展抗震加固改造，目前所轄社區(qū)都已完成加固改造工程，唯獨(dú)114號(hào)樓沒做，114號(hào)樓在當(dāng)年是試點(diǎn)建設(shè)的框架輕板實(shí)驗(yàn)樓，使用的是輕質(zhì)預(yù)制板，“不論是外套式加固，還是圈梁加固，都做不了”。

何海軍介紹，原拆原建之前，居民因漏水、樓體質(zhì)量引發(fā)的鄰里矛盾等經(jīng)常找到街道，產(chǎn)權(quán)單位五建集團(tuán)對(duì)樓頂實(shí)施了防水工程，但管道漏水無法解決。2020年，北京市178號(hào)文發(fā)布后，勁松街道便開始嘗試推動(dòng)114號(hào)樓成為試點(diǎn)改建項(xiàng)目，與產(chǎn)權(quán)單位、社會(huì)資本愿景明德（北京）控股集團(tuán)有限公司（下稱“北京愿景”）溝通后，兩方都有意參與。

早在2018年7月，勁松街道就與北京愿景簽訂為期20年的戰(zhàn)略合作協(xié)議，以市場化方式，引入北京愿景參與勁松街道改造和物業(yè)管理，由此探索出“勁松模式”。北京愿景是一家民營企業(yè)，聚焦存量住宅領(lǐng)域，致力于提供宜居、美好社區(qū)空間和社區(qū)運(yùn)營服務(wù)。

因此，勁松街道在114號(hào)樓項(xiàng)目仍然延續(xù)社會(huì)資本參與改造的思路，最終形成政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)資本“四方共擔(dān)”的出資模式。

為何社會(huì)資本會(huì)有意愿參與老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理？北京愿景勁松項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人褚秋晨對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，隨著中國城市，尤其是一二線城市住房發(fā)展從新房轉(zhuǎn)入存量房市場，存量住宅領(lǐng)域改造和更新需求巨大。并且北京市內(nèi)建筑年代在1990年以前的住宅，屬于超過30年樓齡的老舊小區(qū)，在存量房市場占有不小的比例，陸續(xù)進(jìn)入改造更新階段。因此，北京愿景2018年成立時(shí)就聚焦存量住宅領(lǐng)域，核心業(yè)務(wù)之一是以老舊小區(qū)為牽引的城市有機(jī)更新。

初涉老舊小區(qū)改造“賽道”，北京愿景選擇勁松街道，褚秋晨稱除勁松街道支持外，與勁松街道下轄勁松一區(qū)至勁松八區(qū)的特點(diǎn)不無關(guān)系。勁松一區(qū)至勁松八區(qū)的區(qū)位相對(duì)比較核心，便民服務(wù)的價(jià)值相對(duì)較高。這個(gè)片區(qū)是第一個(gè)成建制的大型住宅社區(qū)，范圍比較大，配套空間可利用的點(diǎn)位和數(shù)量比較多，可統(tǒng)籌利用并優(yōu)化整個(gè)社區(qū)的運(yùn)營管理成本。另外，勁松一區(qū)至勁松八區(qū)作為老舊小區(qū)，是剛需“上車盤”，二手房交易換手率在3%-4%之間，超過北京市二手房的平均換手率，社區(qū)出租率約30%，“換手率和出租率高，那就代表很多的年輕人和活力家庭在這里”。同時(shí)，人員結(jié)構(gòu)多樣，60歲以上老年人口占比超36%，是一個(gè)典型的老年人、年輕人、老住戶、租戶混住的多元融合老舊社區(qū)。進(jìn)行老舊小區(qū)改造和城市更新，并調(diào)和不同居民的需求，正符合北京愿景的目標(biāo)，并且有望實(shí)現(xiàn)“微利可持續(xù)”。

整棟住宅樓重建，耗資多少，誰來出資，各主體承擔(dān)的角色，關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成功與否。

114號(hào)樓重生，寄托在拆除重建上。何海軍稱，北京市178文發(fā)布前，勁松街道等有關(guān)部門已經(jīng)在醞釀重建，只是苦于資金問題，與北京市有關(guān)部門溝通的同時(shí)，他們開始反復(fù)測算重建的成本。114號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)單位五建集團(tuán)，隸屬于北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司，后者是千億級(jí)的工程建設(shè)和綜合服務(wù)集團(tuán)。因此，五建集團(tuán)擔(dān)任建設(shè)實(shí)施主體，能最大程度優(yōu)化成本?！拔覀儨y算出建筑成本約8400元/㎡，在全市范圍我們測算的成本是最低的?！焙魏＼娬f。

經(jīng)過出資四方的多輪溝通，最終制定的114號(hào)樓資金平衡方案，在北京市178號(hào)文出臺(tái)兩個(gè)多月后獲朝陽區(qū)審批通過。

114號(hào)樓拆除重建項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理孟樊軍告訴《財(cái)經(jīng)》記者，114號(hào)樓拆除面積3988平方米，重建后面積5200平方米。根據(jù)遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的原則，114號(hào)樓沒有新增戶數(shù)。多出的面積主要是廚房和衛(wèi)浴按照當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，每戶平均新增面積約7平方米，以及公共區(qū)域的新增面積。新樓的綜合建筑成本近4000萬元，市區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)原建筑面積每平方米補(bǔ)助5786元，共補(bǔ)助約2307萬元。

已經(jīng)建設(shè)完成的北京勁松一區(qū)114號(hào)樓，配備了可平層入戶的電梯。圖/王麗娜

減去市區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼后的差額，成本如何分?jǐn)偸撬兄亟ê透慕?xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。試點(diǎn)之初，114樓的居民同樣對(duì)原拆原建的模式陌生，并且不理解為何還要居民出資。

孟樊軍介紹，114號(hào)樓共66戶居民，63戶已通過“房改”變成已購公房，其中10余戶通過二次上市變成商品房。因北京市178號(hào)文在居民出資部分明確，出資標(biāo)準(zhǔn)因承租公房、已購公房或商品房而不同，五建集團(tuán)幫助剩余的3戶辦理了房改手續(xù)，讓他們擁有產(chǎn)權(quán)。按照北京市178號(hào)文，居民的出資構(gòu)成，分為原住房面積的出資和新增面積的出資?！爱?dāng)時(shí)做居民工作比較困難，原住房面積更新部分，最后商定也由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。等于居民只出資新增面積的錢，平均每戶出資約6萬元，66戶出資約400萬元?！?/p>

在資金平衡方案中，作為產(chǎn)權(quán)單位，五建集團(tuán)承擔(dān)建設(shè)成本640余萬元，這比五建集團(tuán)原計(jì)劃出資的金額多了80余萬元。建設(shè)工程完工后，孟樊軍發(fā)現(xiàn)實(shí)際上五建集團(tuán)的投入比這還要多。孟樊軍稱，這既是五建集團(tuán)積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，也是集團(tuán)意識(shí)到改建或重建會(huì)是城市更新領(lǐng)域的新的發(fā)展方向，對(duì)企業(yè)是一個(gè)契機(jī)。

114號(hào)樓重建項(xiàng)目，是北京首次采用四方共擔(dān)的方式，實(shí)現(xiàn)資金來源覆蓋項(xiàng)目成本。其中，北京愿景出資600萬元，未來獲得一定年限的地下空間運(yùn)營使用權(quán)。

對(duì)此，褚秋晨表示，北京愿景原計(jì)劃將114號(hào)樓的地下室，部分用來經(jīng)營小商業(yè)服務(wù)居民，并由此測算地下室的成本回收周期，“當(dāng)時(shí)測算需要20年，才能收回600萬元的成本”。但后來，因?yàn)?14號(hào)樓地下室的層高限制，不適宜經(jīng)營小商業(yè)，這無疑會(huì)影響地下室成本的回收預(yù)期和周期。褚秋晨稱，變化之下，北京愿景計(jì)劃將該樓地下室部分用作物業(yè)管理用房，“從市場化經(jīng)營轉(zhuǎn)向公司內(nèi)部使用”。

在“勁松模式”中，勁松街道和北京愿景合作，率先落地社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造的市場化機(jī)制，通過政府適度扶持、企業(yè)合理收益、居民體驗(yàn)購買等方式，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的長期良性循環(huán)。

勁松一區(qū)、勁松二區(qū)的綜合治理中，北京愿景先期投入3000萬元資金（不包括114號(hào)樓的出資）。從當(dāng)前的情況看，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期中的“微利可循環(huán)”？褚秋晨坦言，新冠疫情帶來的影響不容小覷，一方面是疫情期間增加了保潔和消殺的支出，另一方面是疫情期間給小區(qū)運(yùn)營的一些合作企業(yè)減免部分租金，“回報(bào)周期肯定會(huì)往后順延”。

勁松一區(qū)此前沒有市場化物業(yè)公司進(jìn)駐，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)，依賴街道財(cái)政支持，居民沒有繳納物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入之初，勁松街道給予了三年扶持期，讓居民對(duì)物業(yè)服務(wù)“先嘗后買”。2020年初，物業(yè)服務(wù)開始收費(fèi)，但低于市場價(jià)，按照直管公房的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，低層住戶收0.43元/㎡，高層住戶收1.42元/㎡。褚秋晨稱，之前有街道的扶持可以覆蓋部分成本，2024年將考慮提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，目前正與物業(yè)管理委員會(huì)、居民充分溝通，“讓每個(gè)居民理解，漲價(jià)之后，服務(wù)品質(zhì)會(huì)有什么樣的變化”。

對(duì)于社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，褚秋晨表示，“確實(shí)會(huì)有一些預(yù)期之外的難點(diǎn)?！钡仪锍咳匀徽J(rèn)為，這條路徑可以復(fù)制，北京愿景已在全國多個(gè)地方承接此類業(yè)務(wù)。

目前，原拆原建的試點(diǎn)改造項(xiàng)目，在北京市、浙江省杭州市、江蘇省南通市等多地都有落地。試點(diǎn)項(xiàng)目之外，四川成都武侯區(qū)中央花園二期，這處建成20多年的商品房住宅小區(qū)，業(yè)主們正在籌劃“自拆自建”，據(jù)媒體公開報(bào)道，目前居民同意率還未達(dá)到100%。

清華大學(xué)建筑學(xué)院的劉佳燕副教授，長期研究領(lǐng)域包括城鄉(xiāng)社會(huì)規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住房研究和可持續(xù)城市更新。劉佳燕對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，原拆原建通常面向建設(shè)年代較早、房屋質(zhì)量較差、以不成套住房為主的危舊住宅樓，通過翻建、改建、適當(dāng)擴(kuò)建，改善居住條件，特別是實(shí)施成套化改造。不同于以往大規(guī)模拆除重建（通常大幅提高容積率），它對(duì)于容積率甚至原有建筑輪廓線的變動(dòng)都有嚴(yán)格控制，也不同于近年來通常不涉及住宅結(jié)構(gòu)改造的老舊小區(qū)改造，通過住宅樓棟結(jié)構(gòu)、戶型、公共空間和配套設(shè)施的優(yōu)化重組，提高居住品質(zhì)。更重要的是，“原拆原建的改造成本中政府和產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)了大部分，充分體現(xiàn)了政府在住房兜底保障方面的重要作用”。

劉佳燕指出，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從1949年的不足10平方米，到現(xiàn)在的40平方米，從早期的“有房住”，到小康住宅的“人均一間房”，再到當(dāng)前住建部提出的“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)”，大部分城鎮(zhèn)居民的住房條件有了極大的改善，但仍有少部分居住在年久失修、品質(zhì)低下，甚至存在重大安全隱患的簡易、危舊樓房中。如何讓改革紅利惠及更為廣泛的群眾，當(dāng)前的城市更新提供了重要契機(jī)，應(yīng)該將住房保障作為城市和社區(qū)更新中不可忽視的核心內(nèi)容。所以，在關(guān)于城市更新、老舊小區(qū)改造的探討日益聚焦于如何吸納社會(huì)資本參與、擴(kuò)展投資收益等難題時(shí)，原拆原建則更多強(qiáng)調(diào)政府兜底解困的根本職責(zé)。

“原拆原建”能否在未來城市改造中發(fā)揮更加重要的作用？當(dāng)前，在社交媒體上也可以看到，越來越多的人，在老舊小區(qū)改造中呼吁原拆原建。

對(duì)此，劉佳燕表示，由于原拆原建主要針對(duì)的是單棟的住宅樓宇，避免了大拆大建帶來的對(duì)原有地段肌理、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的破壞和增容壓力，相比于縫縫補(bǔ)補(bǔ)的老舊小區(qū)改造，在基本不改變建筑外輪廓的前提下，通過重建和精細(xì)化設(shè)計(jì)，能全面提升建筑空間、設(shè)施和戶型的品質(zhì)，還可以通過增加地下公共服務(wù)空間、電梯等，為居民生活、出行提供更多便利。從成本收益而言，對(duì)于質(zhì)量問題比較大的老舊建筑，拆除重建的成本可能低于改造成本，而獲得更大的提升優(yōu)化的收益。所以，進(jìn)行城市更新，老舊小區(qū)改造不等于說只有改造這一條路，在綜合評(píng)判的基礎(chǔ)上，在某些情況下拆除重建也是一種可行的路徑。

同時(shí)，劉佳燕強(qiáng)調(diào)，哪些項(xiàng)目能采用原拆原建的方式需要綜合評(píng)估，包括住房產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、區(qū)位、居民意愿、政府和產(chǎn)權(quán)單位資金情況等。“特別是居民意愿，身邊有這樣的案例，即使政府出資絕大部分，仍有部分居民不愿接受，有自身資金局限、嫌搬家麻煩等原因，也有對(duì)政策存疑、溝通理解不到位的情況，所以如何強(qiáng)化政策解讀，推進(jìn)基層協(xié)商與社區(qū)更新的緊密結(jié)合，十分重要?！?/p>

探索出“勁松模式”的勁松街道方面，對(duì)此深有體會(huì)。何海軍稱，與居民達(dá)成一致意見是試點(diǎn)推行中最難的環(huán)節(jié)，最早測算的居民出資費(fèi)用，還包括施工期間的周轉(zhuǎn)費(fèi)，“第一版測算出來后，有三分之一的居民同意，三分之二的居民持反對(duì)和觀望態(tài)度”。經(jīng)過勁松街道向朝陽區(qū)政府大力爭取，朝陽區(qū)財(cái)政承擔(dān)周轉(zhuǎn)費(fèi)后，居民出資費(fèi)用大幅降低才獲得居民100%簽字同意。

何海軍表示，“勁松模式”受到多方關(guān)注，全國多個(gè)地方組織人員前來參觀和學(xué)習(xí)“勁松模式”。何海軍認(rèn)為，“勁松模式”的真諦就是一種理念，即通過集成各種資源完成老舊小區(qū)改造，社會(huì)資本是其中的一環(huán)，還包括與項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃和自然資源部門、綠化部門、住建部門、市政管理等政府部門的密切溝通與協(xié)商，“不是一個(gè)人、一個(gè)部門努力就能辦成”。未來，勁松街道繼續(xù)深化“勁松模式”，在街區(qū)更新上有更多探索。

對(duì)原拆原建后可能的增容空間有多少，劉佳燕指出這也是一個(gè)難題。增容太少，因?yàn)樾枰商谆脑?、公共空間優(yōu)化等內(nèi)容，提高居住品質(zhì)的目的很難實(shí)現(xiàn)。在臺(tái)灣，住宅樓宇改造可以通過所有業(yè)主發(fā)起，自行委托建造商進(jìn)行拆建，增容的部分居住、商辦面積，可以歸建造商所有來抵扣工程款，這樣能在一定程度上平衡改造成本?！爱?dāng)然也不能無視規(guī)劃控制一味增容，所以如何確定適宜的增容空間成為關(guān)鍵，需要統(tǒng)籌考量改造資金、規(guī)劃條件、周邊環(huán)境、居民意愿等?！?/p>

負(fù)責(zé)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓重建項(xiàng)目的楊晨輝，如今對(duì)老舊小區(qū)改造和城市更新有了更多經(jīng)驗(yàn)與認(rèn)識(shí)，也在思考“城市更新是更新什么”。楊晨輝表示，原址重建的路徑給城市更新另辟蹊徑，未來的城市不可能大拆大建，原址重建既保留城市的原貌和風(fēng)格，又給城市更新提供新的思路。對(duì)于建成區(qū)以后的城市更新，楊晨輝認(rèn)為還應(yīng)該包括建管結(jié)合提升社區(qū)服務(wù)，及產(chǎn)業(yè)更新、產(chǎn)業(yè)做活，“提升區(qū)域整體的價(jià)值，否則如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展”。