在城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下我國(guó)逐漸形成新的住房體制，居民自有住房在總體住房中的比例逐漸提高，既提高居民的生活水平，又促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。新住房體制的形成改變了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理體系及核算方法，需要在保證住宅共用設(shè)施設(shè)備維修和正常使用的前提下，根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)制定和實(shí)施住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度，并配套相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算方法，以提高住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金利用率。雖然我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理水平得到了大幅度提升，但在實(shí)際的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理及會(huì)計(jì)核算過(guò)程中依然存在專(zhuān)項(xiàng)維修資金利息計(jì)算不規(guī)范、維修資金保值增值能力不足等問(wèn)題，都在不同程度上影響了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的有效利用。因此，對(duì)“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題與對(duì)策”進(jìn)行分析具有重要意義。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理體系不完善 雖然我國(guó)房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，對(duì)應(yīng)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理模式、會(huì)計(jì)核算方法等都得到了優(yōu)化，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)起步晚、缺乏專(zhuān)業(yè)人才等原因，導(dǎo)致現(xiàn)階段很多住宅專(zhuān)項(xiàng)維修單位或者機(jī)構(gòu)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理體系不健全，對(duì)應(yīng)的資金管理制度、資金監(jiān)管機(jī)制、維修資金使用方法等也不完善，導(dǎo)致維修資金使用困難。

此外，部分工作人員不了解國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，導(dǎo)致很多住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度很難落實(shí)到位，還增加業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，不斷擴(kuò)大問(wèn)題，導(dǎo)致維修資金使用困難。

維修資金核算記錄不全面及利息計(jì)算不規(guī)范 維修資金核算記錄不全面。雖然相關(guān)管理部門(mén)（包括地方居民住宅管理部門(mén)、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修單位或者機(jī)構(gòu)等）已經(jīng)按照國(guó)家要求記錄了每筆維修資金的使用去向（包括住宅樓號(hào)、資金數(shù)額等），但并沒(méi)有記錄在具體哪一戶(hù)上，以至于后期申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)無(wú)法落實(shí)到具體單元住戶(hù)上，導(dǎo)致業(yè)主合法權(quán)益受損。

維修資金利息計(jì)算不規(guī)范。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分會(huì)計(jì)人員并沒(méi)有按照國(guó)家規(guī)定計(jì)算住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金利息，而且收入維修資金時(shí)也沒(méi)有記錄業(yè)主戶(hù)號(hào)，導(dǎo)致后期維修資金利息很難分配到具體業(yè)主賬戶(hù)名下。另外，維修資金長(zhǎng)期掛在應(yīng)收款賬戶(hù)上也會(huì)導(dǎo)致利息無(wú)法結(jié)算，從而損害業(yè)主合法權(quán)益。

拆遷房屋及滅失房屋的維修資金處理不到位 拆遷房屋維修資金處理不到位。城市化進(jìn)程加速使棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目逐漸增加，拆遷房屋數(shù)量也越來(lái)越多，按照國(guó)家規(guī)定已經(jīng)收繳過(guò)維修資金的拆遷房，需要由相關(guān)部門(mén)核算后將維修資金再返還給業(yè)主。但因前期記錄不詳細(xì)及不規(guī)范，導(dǎo)致很多資金無(wú)法歸還，甚至產(chǎn)生壞賬，增加維修資金管理難度。

滅失房屋維修資金處理不到位。與拆遷房一樣，房屋滅失的也需要將結(jié)余的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金返還給業(yè)主，如果資金是由售房單位交存的則返還售房單位。但伴隨著棚戶(hù)區(qū)改造力度的加大，很多被征收而滅失的房屋因?yàn)閷?zhuān)項(xiàng)資金仍存在專(zhuān)戶(hù)的賬面，這部分資金會(huì)形成呆賬，導(dǎo)致賬實(shí)不符及資源浪費(fèi)。

維修資金保值增值能力不足，信息管理系統(tǒng)及電算化系統(tǒng)不完善 維修資金保值增值能力不足。國(guó)家規(guī)定業(yè)主或者售房單位在購(gòu)買(mǎi)房屋后需要一次性向維修資金監(jiān)管部門(mén)繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金需要根據(jù)多層或高層房屋的實(shí)際建設(shè)面積計(jì)算其金額。繳納維修資金后需要將這筆資金按照活期存款方式存在銀行中，以發(fā)揮大額資金增值保值作用。但部分維修資金監(jiān)管部門(mén)因?yàn)榉课蓍e置等原因，并沒(méi)有在第一時(shí)間將維修資金存在銀行，導(dǎo)致維修資金保值增值作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮，使大量閑置資金浪費(fèi)。

信息管理系統(tǒng)及電算化系統(tǒng)不完善。信息管理系統(tǒng)及電算化系統(tǒng)都依賴(lài)于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持下會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確度、核算效率都得到了大幅度提升，所以很多行業(yè)都將信息管理系統(tǒng)及電算化系統(tǒng)引入到會(huì)計(jì)核算或者財(cái)務(wù)管理等財(cái)會(huì)工作中，以達(dá)到提高會(huì)計(jì)核算效率及財(cái)務(wù)管理水平的目的。然而我國(guó)很多負(fù)責(zé)房屋維修的單位或者第三方機(jī)構(gòu)并沒(méi)有建立完善的信息管理系統(tǒng)及電算化系統(tǒng)，導(dǎo)致房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金會(huì)計(jì)核算工作效率一直得不到提升。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和會(huì)計(jì)核算的有效對(duì)策

制定維修資金會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范性文件 第一，設(shè)置單獨(dú)賬戶(hù)核算維修資金，根據(jù)小區(qū)樓棟、戶(hù)號(hào)做出明確的賬目。第二，確保收入的維修資金記錄到每一戶(hù)業(yè)主名下，后期資金支出時(shí)按照比例合理使用，確保業(yè)主可查詢(xún)到維修資金使用金額及賬戶(hù)余額。第三，維修資金收入之后存入銀行賬戶(hù)要及時(shí)，針對(duì)賬戶(hù)產(chǎn)生的利息要有規(guī)劃，按時(shí)將利息根據(jù)比例存入業(yè)主對(duì)應(yīng)賬戶(hù)中，并做好賬目記錄。

完善維修資金管理體系，加強(qiáng)拆遷及滅失房屋維修資金管理 完善維修資金管理體系。第一，建立健全維修資金信息管理制度，專(zhuān)項(xiàng)記錄維修資金支出、保值、增值等信息。第二，定期匯報(bào)，并對(duì)賬戶(hù)使用、收益等進(jìn)行全面監(jiān)管，必要時(shí)可成立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管部門(mén)或支配專(zhuān)人不定時(shí)核查，一旦發(fā)現(xiàn)緩繳和漏繳則立即做出相關(guān)措施，如針對(duì)資金挪用可直接上報(bào)至主管部門(mén)，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)回挪用資金。加強(qiáng)拆遷及滅失房屋維修資金管理。定期統(tǒng)計(jì)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)量、拆遷房屋數(shù)量及滅失房屋數(shù)量，然后根據(jù)實(shí)際拆遷房屋及滅失房屋數(shù)量、房屋占地面積等核算住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，最后將維修資金再返還給業(yè)主。針對(duì)記錄不詳細(xì)及不規(guī)范的資金則按照一定比例進(jìn)行返還（返還前需要做好調(diào)查工作）。

完善信息管理系統(tǒng)及電算化系統(tǒng) 第一，借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)建立完善的維修資金信息管理系統(tǒng)，并將資金收入、資金使用、資金利息結(jié)算分配等信息錄入系統(tǒng)，以便于相關(guān)工作人員查詢(xún)資金信息，并對(duì)維修資金進(jìn)行管理。

第二，借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、云計(jì)算技術(shù)及大數(shù)據(jù)技術(shù)等建立功能完善的電算化系統(tǒng)，增設(shè)銀行利息計(jì)算、對(duì)賬與核算、實(shí)現(xiàn)記賬、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等功能，以滿(mǎn)足各種會(huì)計(jì)核算需求，實(shí)現(xiàn)維修資金管理一體化。

提升維修資金保值增值能力，打造高素質(zhì)人才隊(duì)伍 提升維修資金保值增值能力。第一，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定收取業(yè)主或者售房單位繳納的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并在第一時(shí)間將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存放到指定銀行。第二，必須根據(jù)房屋實(shí)際建設(shè)面積計(jì)算住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金金額，并調(diào)查房屋閑置情況，如果長(zhǎng)時(shí)間閑置則規(guī)劃好住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入銀行的時(shí)間，一般不能超過(guò)3年，如果房屋沒(méi)有閑置則立即將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入銀行，以發(fā)揮維修資金保值增值作用，避免和減少資金浪費(fèi)。

打造高素質(zhì)人才隊(duì)伍。第一，定期對(duì)財(cái)務(wù)人員或者會(huì)計(jì)核算人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)教育及技能培訓(xùn)，提高他們的專(zhuān)業(yè)水平。第二，專(zhuān)門(mén)針對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理及會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，聘請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)財(cái)務(wù)人員或者會(huì)計(jì)人員進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，提高他們的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理能力及會(huì)計(jì)核算能力。第三，要求財(cái)務(wù)人員或者會(huì)計(jì)核算人員每個(gè)月都針對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金制定詳細(xì)使用方案，并研究合適的增值保值方式，以保障全體業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益。

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》明確指出必須依法規(guī)劃住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，而且專(zhuān)項(xiàng)維修資金必須應(yīng)用于住宅小區(qū)公共區(qū)域、公共設(shè)施的保養(yǎng)維修，包括維修與更新、改造及日常管理等。在使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)還需要找專(zhuān)業(yè)的管理人員或者會(huì)計(jì)人員對(duì)資金進(jìn)行精準(zhǔn)核算及有效管理，這樣既能提高住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的利用率，又能夠減少各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，還能夠維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益?；诖?，上文先簡(jiǎn)單分析了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理及會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題，然后在該基礎(chǔ)上從制定維修資金會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范性文件、完善維修資金管理體系、完善信息管理體系及電算化系統(tǒng)等方面分析優(yōu)化住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和會(huì)計(jì)核算的有效對(duì)策。

（作者單位：廣西平果市房產(chǎn)管理所）