孫夢(mèng)凡 林采薇 馬一凡

從“白名單”到“三個(gè)不低于”，銀行支持房企融資的風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變，各類(lèi)座談會(huì)也在密集召開(kāi)。

“剛結(jié)束一家銀行總行的會(huì)議，接下來(lái)還要參加另外一家的。”一家民營(yíng)房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人透露，目前各家銀行僅是召集房企進(jìn)行溝通，尚未落實(shí)到操作環(huán)節(jié)。

據(jù)悉，11月底，交通銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、浙商銀行均召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，明確將更好地支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等重點(diǎn)工作。此后，有關(guān)“三個(gè)不低于”的新要求便在銀行和房地產(chǎn)行業(yè)間流傳。所謂“三個(gè)不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于平均房地產(chǎn)貸款增速、對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速、對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。

一位銀行業(yè)人士表示，目前“三個(gè)不低于”政策還沒(méi)有以文件形式正式傳達(dá)到分行，僅是通氣階段；另有銀行人士表示，目前銀行正在研究如何落實(shí)，政策會(huì)實(shí)施，但具體怎么操作還不清楚，底線(xiàn)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不能外流到其他領(lǐng)域。

之前參與了銀行座談會(huì)的房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人亦證實(shí)，會(huì)議上確實(shí)提到了“三個(gè)不低于”這個(gè)新政策。他表示，盡管還未有具體業(yè)務(wù)落地，但對(duì)房企融資的前景釋放出了積極的信號(hào)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“三個(gè)不低于”或許旨在規(guī)定銀行對(duì)民企融資支持程度的下限，改善非國(guó)企融資難的行業(yè)共性問(wèn)題，對(duì)房企而言可謂利好。

另外一家上市房企的首席財(cái)務(wù)官也表示，資金供給端目前已經(jīng)沒(méi)有太大問(wèn)題，現(xiàn)在真正的問(wèn)題是需求端，唯有市場(chǎng)情緒和預(yù)期發(fā)生改變，才有望讓供需回到正軌。值得提及的是，目前獲得銀行青睞的民營(yíng)房企仍為少數(shù)未出險(xiǎn)房企，大部分債務(wù)爆雷的公司未進(jìn)入此番融資惠及名單。

“三個(gè)不低于”

監(jiān)管支持房企融資再現(xiàn)新動(dòng)向，尤其是“三個(gè)不低于”的提出，被視作監(jiān)管支持民企融資的重磅信息。一位銀行業(yè)人士稱(chēng)，收到了上述政策，正在研究如何落實(shí)，但具體怎么實(shí)施還沒(méi)有明確。該人士表示，現(xiàn)在主要是對(duì)非國(guó)有房企放貸存在擔(dān)憂(yōu)，政策意在紓困更多非國(guó)有房企，但也要防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外流到其他領(lǐng)域。目前，銀行比較放心的是第三條，因?yàn)椤皞€(gè)人按揭貸款不擔(dān)心，風(fēng)險(xiǎn)基本可控”。

對(duì)于該政策導(dǎo)向如果落實(shí)將有何實(shí)際影響，業(yè)內(nèi)也有不同的看法。上海一家銀行從事對(duì)公業(yè)務(wù)的人士表示，“三個(gè)不低于”的要求目前還處于各方座談溝通階段，尚未以文件形式正式傳達(dá)到各分行。談及銀行對(duì)房企的開(kāi)發(fā)貸款情況如何，該人士介紹稱(chēng)，去年在一些金融支持地產(chǎn)的利好政策出臺(tái)后，曾有一波小高潮，但目前銀行對(duì)房企的融資支持又回到理性狀態(tài)。對(duì)于“三個(gè)不低于”要求，他認(rèn)為，目前政策尚未真正落地，落地前需要解決銀行盡職免責(zé)的問(wèn)題，且銀行不可能向缺乏還款能力的房企放貸。

天風(fēng)證券認(rèn)為，在具體指標(biāo)上規(guī)定了銀行對(duì)民企融資支持程度的下限，有助于改善非國(guó)企融資難的行業(yè)共性問(wèn)題。金融機(jī)構(gòu)率先對(duì)信用資質(zhì)的傾向性弱化，或是居民端破除“國(guó)企信仰”、緩解違約擔(dān)憂(yōu)的前提，對(duì)民企銷(xiāo)售回暖或同樣能起到帶動(dòng)作用。

具體而言，“第一個(gè)不低于”下，銀行總體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速需較以往或有所增加，且銀行間避免出現(xiàn)“拖后腿”情況，國(guó)有大行在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)、尤其是對(duì)公業(yè)務(wù)的投放未來(lái)或會(huì)更為積極。“第二個(gè)不低于”和“第三個(gè)不低于”，可視為“一視同仁支持房企融資需求”和“不惜貨、抽貨、斷貨”的實(shí)質(zhì)性措施，針對(duì)民營(yíng)房企和混合所有制的房企有較強(qiáng)的指向性。

西南證券也表示，不同于2022年的“金融16條”及“三支箭”（信貸、債券、股權(quán)）政策，本次“三個(gè)不低于”屬量化指標(biāo)性監(jiān)管要求，分別緩解房企流動(dòng)性不足與信用問(wèn)題、解決非國(guó)有房企融資難問(wèn)題以及從需求端出發(fā)，保障非國(guó)有房企的銷(xiāo)售回款預(yù)期。

克而瑞（中國(guó)最大的房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商）則認(rèn)為，“三個(gè)不低于”對(duì)房企而言是利好，但具體實(shí)施效果仍然難料。在“三個(gè)不低于”要求下，國(guó)有銀行將面臨既要完成量化指標(biāo)，又要控制自身風(fēng)險(xiǎn)敞口的兩難選擇。

一直以來(lái)，出險(xiǎn)房企之所以難以得到銀行貸款，是由于銀行發(fā)放貸款主要依據(jù)擔(dān)保物價(jià)值。部分出險(xiǎn)房企資不抵債，能用于抵押貸款的標(biāo)的稀少，在市場(chǎng)化機(jī)制下不太可能取得貸款。“‘第一個(gè)不低于，便旨在營(yíng)造行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，從被動(dòng)放貸到主動(dòng)尋貸，緩解房企流動(dòng)性不足及信用問(wèn)題?！笨硕鸱Q(chēng)，“第二個(gè)不低于”針對(duì)非國(guó)有房企融資難的問(wèn)題，有助于化解這類(lèi)房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！暗谌齻€(gè)不低于”從需求端出發(fā)，保障非國(guó)有房企的銷(xiāo)售回款預(yù)期，通過(guò)增強(qiáng)個(gè)人按揭貸款投放，實(shí)現(xiàn)非國(guó)有房企經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)改善。

但從銀行操作方面看，可能會(huì)面臨一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，自2021年起，銀行業(yè)的盈利增速就開(kāi)始趨緩，2023年前三季度，資產(chǎn)規(guī)模最大的工商銀行的歸母凈利潤(rùn)同比僅增長(zhǎng)0.79%；銀行業(yè)的整體凈利息差也在不斷收窄?？硕鹫J(rèn)為，面對(duì)“三個(gè)不低于”的要求，銀行如何在實(shí)操中把控風(fēng)控將會(huì)是一大難點(diǎn)，對(duì)于這類(lèi)貸款投放或仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

銀企座談會(huì)密集召開(kāi)

除了央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)前述座談會(huì)，11月27日，中國(guó)人民銀行等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措助力民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），提及“保持信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，合理滿(mǎn)足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)金融需求”。

《通知》表示，鼓勵(lì)主辦銀行和銀團(tuán)貸款牽頭銀行積極發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，對(duì)暫時(shí)遇到困難但產(chǎn)品有市場(chǎng)、項(xiàng)目有發(fā)展前景、技術(shù)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的民營(yíng)企業(yè)，按市場(chǎng)化原則提前對(duì)接接續(xù)融資需求，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸。在密集政策指引下，近期多家銀行召開(kāi)房企座談會(huì)，再次釋放支持房企融資的信號(hào)。

11月27日，交通銀行在上海舉辦部分房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，15家房企參與交流，討論行業(yè)形勢(shì)分析、進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作、探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式、一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展等內(nèi)容。

據(jù)悉，參會(huì)房企包括萬(wàn)科、綠城、龍湖、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)、大華集團(tuán)、仁恒置地、新希望地產(chǎn)、卓越置業(yè)、新城控股、偉星集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、浦發(fā)集團(tuán)和首開(kāi)股份等。交通銀行介紹了對(duì)房企具體支持舉措，包括建立工作專(zhuān)班、創(chuàng)設(shè)專(zhuān)屬審批通道、實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債表改善專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，圍繞住房場(chǎng)景做好零售信貸領(lǐng)域合作。與參會(huì)房企就授信額度、債券發(fā)行與投資、“三大工程”、供應(yīng)鏈金融、跨境業(yè)務(wù)等需求與合作點(diǎn)進(jìn)行交流。

在此之前，建設(shè)銀行也召開(kāi)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求銀企座談會(huì)，同龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、新城控股、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、大華集團(tuán)6家房企代表，深入研討房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)和未來(lái)發(fā)展方向。據(jù)建設(shè)銀行介紹，今年以來(lái)，建設(shè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款投放近3000億元，個(gè)人住房貸款投放近萬(wàn)億元，房企債券投資和承銷(xiāo)金額超300億元。對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，建設(shè)銀行堅(jiān)決不惜貸、不抽貸、不斷貸，穩(wěn)定金融支持，滿(mǎn)足其合理融資需求。

建設(shè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將更好地支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，加大境內(nèi)外聯(lián)動(dòng)服務(wù)和母子協(xié)同力度，通過(guò)授信支持、投行服務(wù)、債券投資、展期和調(diào)整還款安排等全方位金融服務(wù)幫助企業(yè)改善流動(dòng)性，助力房企穿越周期等。

浙商銀行行長(zhǎng)張榮森也在近期房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)中表示，浙商銀行將從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端綜合施策，保持信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，積極做好“保交樓”工作，不折不扣地落實(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)于金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的相關(guān)要求。

目前，房企融資情況仍然緊張。CRIC（中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至10月80家典型房企累計(jì)融資總量為5127.58億元，同比減少23.48%。10月單月融資規(guī)模僅為213.6億元，同比減少52%，創(chuàng)下2020年以來(lái)新低，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍待解決。

“未來(lái)通過(guò)第二支箭的方式，支持民營(yíng)融資的力度或?qū)⒗^續(xù)加大，具體表現(xiàn)或包括政策繼續(xù)延期、擴(kuò)容、增量，更多未出險(xiǎn)民企或能獲得實(shí)質(zhì)性支持，短期內(nèi)違約風(fēng)險(xiǎn)大幅降低?！碧祜L(fēng)證券認(rèn)為，座談會(huì)后針對(duì)房企股權(quán)融資通道有望拓寬、審批速度將加快，以修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、改善其現(xiàn)金流，引導(dǎo)市場(chǎng)主體回歸常態(tài)化經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

摘自微信公眾號(hào)“第一財(cái)經(jīng)”