付保俊

(中國電建集團(tuán)華東勘測設(shè)計(jì)研究院有限公司,浙江杭州 311122)

1 地鐵車輛基地上蓋開發(fā)目的

車輛基地上蓋開發(fā)可以帶動片區(qū)城市的區(qū)域活力,增強(qiáng)上蓋區(qū)域的城市可達(dá)性,改善地塊活力屬性并提升價值,也能充分激活用地潛力,實(shí)現(xiàn)土地復(fù)合利用并提升使用率。在城市長期發(fā)展與建設(shè)過程中,城市功能的不完善與某些功能性缺失的問題逐漸突顯,其內(nèi)在面臨的轉(zhuǎn)型與發(fā)展需要,倒逼軌道交通車輛基地的開發(fā)能夠合理利用土地資源,并建議采取上蓋立體綜合開發(fā)的模式,從而達(dá)到具有針對性地為片區(qū)城市補(bǔ)充缺失的業(yè)態(tài)功能,促使片區(qū)城市更為合理地發(fā)展。

在車輛基地的設(shè)計(jì)中,檢修庫等具備停車列檢功能的大型廠庫常常設(shè)置于地面,其占地面積大、城市割裂性強(qiáng),嚴(yán)重影響城市整體風(fēng)貌。因而對此類用地進(jìn)行垂直復(fù)合利用,是在不影響軌道交通基本功能的前提下,發(fā)揮加蓋大板的城市塑造意義,有助于改善車輛基地的“疤痕效應(yīng)”,使工業(yè)地塊更好地融入城市整體景觀。

2 地鐵車輛基地上蓋開發(fā)必要性

車輛基地的上蓋物業(yè)開發(fā),既能緩解城市用地緊張的局面,也能充分利用城市政策解決一定程度的住房需求。進(jìn)行車輛基地上蓋開發(fā)的必要性主要通過幾個方面體現(xiàn)。

2.1 給城市發(fā)展帶來不可估量的收益

車輛基地開發(fā)對城市發(fā)展的意義主要體現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值、改善城市住房緊缺問題及提升空間環(huán)境品質(zhì)等方面。從商業(yè)價值方面來看,軌道交通車輛基地較長的用地規(guī)模與巨大的建筑體量若不進(jìn)行綜合開發(fā),則從一定層面講將會失去大量商業(yè)開發(fā)價值和城市發(fā)展意義。

同時,對于商業(yè)開發(fā)來看,車輛基地的設(shè)置又往往結(jié)合車站站點(diǎn)進(jìn)行一體化開發(fā),此種優(yōu)勢隨著辦公、商業(yè)及居住等功能的植入,極大地提升了城市片區(qū)的活力,增強(qiáng)區(qū)域消費(fèi)力,促進(jìn)片區(qū)城市及其周邊區(qū)域的發(fā)展,達(dá)到全面提升土地價值的目的。

2.2 起到積極推動軌道交通建設(shè)的作用

軌道交通建設(shè)資金的投入組成,常見的組合模式為政府、軌道集團(tuán)和社會資本共同投入,且政府和地鐵公司往往為投資主體。同時,國內(nèi)的地鐵票價由政府來制定,作為城市公共福利性交通設(shè)施,通常票價不會太高,而僅通過這樣的方式難以平衡地鐵公司在建設(shè)和運(yùn)營過程中產(chǎn)生的投資成本和維護(hù)成本。而對于結(jié)合軌道交通站點(diǎn)設(shè)置的車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā),雖初期的投資成本較高,但后期商業(yè)回報(bào)價值,可使其成為回籠資金的有效的途徑。

2.3 對城市空間結(jié)構(gòu)起改善作用

從城市環(huán)境的角度講,車輛段屬于工業(yè)和市政用地,且其巨大的占地規(guī)模和對周邊道路的阻斷,會影響片區(qū)城市的空間結(jié)構(gòu)。通過對車輛段片區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整、公共空間的植入以及片區(qū)環(huán)境的改善,提升了片區(qū)城市整體使用品質(zhì),將不利因素轉(zhuǎn)化為有利優(yōu)勢,充分打造積極與富有活力的城市節(jié)點(diǎn)。

3 地鐵車輛基地上蓋開發(fā)主要原則

車輛基地開發(fā)應(yīng)本著“功能疊合、立體高效、安全優(yōu)先、循環(huán)生態(tài)”的規(guī)劃理念,結(jié)合片區(qū)城市特點(diǎn)與規(guī)劃控制因素、上位規(guī)劃業(yè)態(tài)等,分類明確開發(fā)形式可行性。車輛基地的綜合開發(fā)選址選擇,建議選擇周邊交通條件相對較好、片區(qū)開發(fā)較為成熟的地帶,并結(jié)合站點(diǎn)開發(fā)一并考慮,從而能夠充分發(fā)揮軌道交通站點(diǎn)的一體化輻射能力。同時,對區(qū)域功能各項(xiàng)需求應(yīng)統(tǒng)籌考慮,確定綜合開發(fā)的功能定位和業(yè)態(tài)配比。

在結(jié)合控規(guī)法定圖則的前提下,加強(qiáng)區(qū)域交通的專項(xiàng)規(guī)劃研究,對一定建設(shè)規(guī)模綜合開發(fā)的公共交通服務(wù)水平作分析與論證,重點(diǎn)研究片區(qū)城市范圍內(nèi)的道路層級設(shè)置、交通組織形式、公共交通配套、停車場數(shù)量點(diǎn)位設(shè)置等內(nèi)容,通過交通專項(xiàng)研究的反饋信息,反向推動法定圖則的優(yōu)化。片區(qū)城市設(shè)計(jì),應(yīng)以車輛基地及周邊地區(qū)整體作為設(shè)計(jì)研究范圍,以上為規(guī)劃作為指引,以城市定位作為條件,形成空間有序、邏輯合理的設(shè)計(jì)成果。

上蓋開發(fā)的強(qiáng)度應(yīng)秉持“技術(shù)合理”和“經(jīng)濟(jì)可行”,在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下充分考慮城市控規(guī)要求和業(yè)態(tài)需要,合理研究確定片區(qū)及蓋上開發(fā)強(qiáng)度。同時還應(yīng)特別注意上蓋地塊相鄰落地白地區(qū)域的開發(fā)強(qiáng)度控制,應(yīng)與片區(qū)城市統(tǒng)籌考慮。在建筑天際線關(guān)系上也應(yīng)適當(dāng)考慮建筑間距和高度控制,創(chuàng)造起伏有序的整體片區(qū)城市天際線關(guān)系,避免出現(xiàn)過于密集和不利塑造空間通廊的情況。

4 地鐵車輛基地上蓋開發(fā)與城市發(fā)展關(guān)系

城市未來發(fā)展方向,往往以城市總規(guī)作為明確目標(biāo),同時對各個片區(qū)城市做控制性要求。

因此在車輛段上蓋開發(fā)的前期階段,應(yīng)以城市總規(guī)作為依據(jù)總則,結(jié)合城市發(fā)展需求的導(dǎo)向,以求合理設(shè)置車輛段上蓋開發(fā)的業(yè)態(tài)功能。車輛段上蓋開發(fā)尺度較大,在城市空間尺度中屬于大型建筑群,應(yīng)以片區(qū)城市研究的視角來看待起發(fā)展變化。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)初期,應(yīng)充分考慮車輛段用地周邊的城市功能組成,結(jié)合片區(qū)城市范圍內(nèi)的人群特點(diǎn)進(jìn)行分析和判定,在此基礎(chǔ)上將多種功能進(jìn)行復(fù)合化,從而形成對周邊城市功能的補(bǔ)充。

當(dāng)然,城市的發(fā)展相對于軌道交通線網(wǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的滯后性,在對目前郊區(qū)地段即城市發(fā)展水平較低的區(qū)域,應(yīng)充分研讀城市發(fā)展規(guī)劃的政策,在區(qū)域發(fā)展定位基礎(chǔ)上,為車輛段上蓋二次開發(fā)留有充足的余地和條件。同時,合理設(shè)置線網(wǎng)的車輛基地位置,將其視為片區(qū)城市發(fā)展的活力激發(fā)點(diǎn),會更好地實(shí)現(xiàn)資源開發(fā)和共享,這對減少投資和增加收益,都會起到積極促進(jìn)的作用。

5 地鐵車輛基地上蓋開發(fā)案例分析

5.1 上海吳中路停車場上蓋開發(fā)

吳中路停車場是上海軌道交通10號線一期工程停車場,占地規(guī)模約23.4 ha,基地東臨虹莘路,背靠吳中路,西靠環(huán)西大道,南至虹泉路,地塊周邊主要以現(xiàn)狀及規(guī)劃居住為主。

由于停車場南北側(cè)存在明顯的居住街坊空間關(guān)聯(lián),貿(mào)然采用傳統(tǒng)的開發(fā)方式,必然會對城市肌理造成極大割裂,因此吳中路停車場上蓋開發(fā)必須以片區(qū)城市空間形態(tài)為基礎(chǔ),充分依托開發(fā)業(yè)態(tài)及特定模式,合理控制開發(fā)強(qiáng)度并為片區(qū)城市功能輔以補(bǔ)充。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施階段,為與片區(qū)城市其他公建設(shè)施進(jìn)行差異化處理,采用商業(yè)化引導(dǎo)的開發(fā)理念模式并確立上蓋以文化娛樂為主,集辦公、商業(yè)、會展及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體,并設(shè)立博物館、主題酒店和活動中心。面向吳中路的主要高層建筑控制在42 m之內(nèi)并線型排列,結(jié)合上蓋平臺高度,在確立蓋上地標(biāo)建筑的同時,合理控制天際線關(guān)系。蓋上柱網(wǎng)關(guān)系順應(yīng)蓋下布局,具備核心筒落地條件的區(qū)域進(jìn)行特別處理,做到上下體系順應(yīng)一致。沿城市主干路一側(cè)設(shè)置上蓋的車行匝道橋并與市政道路無縫接駁。景觀層面通過有序的綠植組織和景觀體系,打造和諧的生態(tài)微環(huán)境。

5.2 深圳前海灣車輛段上蓋開發(fā)[1]

前海灣車輛段是深圳地鐵1號線續(xù)建工程車輛基地,占地規(guī)模約56 ha,選址位于南山月亮大道西側(cè)附近。蓋上空間特別注重公共區(qū)域的層次性,如大尺度集中式公共空間主要通過高品質(zhì)的城市景觀來展現(xiàn)以強(qiáng)化區(qū)域節(jié)點(diǎn)標(biāo)志性,中型尺度的組團(tuán)內(nèi)部庭院式空間主要借助特色公園來改善環(huán)境品質(zhì),不同層次的區(qū)域之間通過慢性系統(tǒng)相互聯(lián)系,利用連續(xù)而富有特色的小型節(jié)點(diǎn)形成步移景異的蓋上步行體系。

由于前海灣蓋上業(yè)態(tài)主要分為商業(yè)開發(fā)、保障性住房及配套、辦公及公寓這幾種類型,因而結(jié)合蓋板下部的結(jié)構(gòu)條件,在檢修庫區(qū)域設(shè)置住房及配套,便于結(jié)構(gòu)下落,在咽喉區(qū)柱網(wǎng)較密集的區(qū)域設(shè)置景觀廣場、公共活動空間或小規(guī)模商業(yè),并利用軌道間空隙布置可平行排列的辦公樓或公寓等。蓋上區(qū)域?qū)嵭杏行虻娜塑嚪至?蓋上交通借助坡道與市政道路連接,滿足各種形式的交通組織通行。

5.3 上海金橋停車場上蓋開發(fā)[2]

金橋停車場是上海9號、12號、14號線共用的停車、列檢及維護(hù)保養(yǎng)的場段,占地規(guī)模約97 ha,基地東側(cè)為外環(huán)運(yùn)河,西側(cè)為金穗路,南至桂橋路,北為金海路,地塊周邊主要為研發(fā)和生產(chǎn)廠房。

結(jié)合浦東新區(qū)的“產(chǎn)城融合”整體規(guī)劃,金橋停車場上蓋需要承載更多的城市功能,在城市交通設(shè)施基礎(chǔ)功能之上,融入商業(yè)、辦公、酒店、居住等復(fù)合業(yè)態(tài),利用上蓋豎向空間容納更多城市功能。在充分分析周邊既有交通條件以及城市高差的基礎(chǔ)上,利用立體交通的理念,分層對上蓋開發(fā)的整體交通組織作以梳理,按照地面層、交通層、景觀層等形成具有不同側(cè)重點(diǎn)的動線組織,統(tǒng)籌對內(nèi)和對外的交通銜接,在復(fù)雜的外部城市交通環(huán)境下結(jié)合交通數(shù)據(jù)模擬和分析論證,優(yōu)化道路設(shè)置并達(dá)到內(nèi)外平衡。

6 地鐵車輛基地上蓋開發(fā)實(shí)施要點(diǎn)

6.1 規(guī)劃層面實(shí)施要點(diǎn)

軌道交通車輛基地由于功能復(fù)雜、形態(tài)不規(guī)則,因而人很難融入到城市格局之中,且其周邊土地的集約化利用程度不高,往往會對城市空間的連續(xù)性產(chǎn)生極大的不利影響。所以從規(guī)劃層面角度需要采取“城市織補(bǔ)”的有效措施,合理進(jìn)行片區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計(jì),將上蓋開發(fā)與周邊城市進(jìn)行“縫合”,使上蓋開發(fā)積極融入到片區(qū)城市之中,成為城市要素的一份子。

6.2 策劃層面實(shí)施要點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)策劃是上蓋開發(fā)建筑功能基礎(chǔ),通過充分研究上蓋業(yè)態(tài)布局并進(jìn)行頂層設(shè)計(jì),抓住片區(qū)城市發(fā)展與蓋上產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)之間的關(guān)系,并與建筑方案設(shè)計(jì)形成一一對應(yīng),使得上蓋開發(fā)與片區(qū)城市互聯(lián)、互通、合理融入,成為助推城市發(fā)展的動力因素之一。

6.3 交通組織層面實(shí)施要點(diǎn)

上蓋片區(qū)周邊交通組織方式主要分為車行交通和人行交通,其形式可分為匝道交通和架空步道。匝道交通主要通過車行道路結(jié)合橋梁的方式與蓋板連接,并和周邊市政道路形成完整體系,解決蓋上蓋下的車行需求;架空步道則通過靈活設(shè)置結(jié)合多標(biāo)高平臺,打造便捷順暢的慢行系統(tǒng)路徑。

6.4 結(jié)構(gòu)合理性層面實(shí)施要點(diǎn)

車輛段上蓋結(jié)構(gòu)合理性層面主要包含2個部分內(nèi)容:

(1)蓋上建筑向蓋板下部區(qū)域落柱的合理性,因咽喉區(qū)軌道關(guān)系復(fù)雜、道岔集中,上部柱網(wǎng)需要充分結(jié)合蓋板下部的落柱條件進(jìn)行尺寸調(diào)整,在滿足限界的前提下合理確定跨度,同時上部單體的核心筒等剪力墻結(jié)構(gòu),還需要充分考慮結(jié)合蓋板下部單體建筑的柱網(wǎng)關(guān)系進(jìn)行一體化布置。

(2)大板層設(shè)置的結(jié)構(gòu)合理性,建議充分利用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的要求,合理確定轉(zhuǎn)換層層高并加以利用,發(fā)揮上蓋功能集約化的優(yōu)點(diǎn)。

7 結(jié)束語

地鐵車輛段上蓋開發(fā)技術(shù)復(fù)雜、規(guī)模巨大,其上部物業(yè)與下部車輛段的合理設(shè)置是上蓋項(xiàng)目建設(shè)的必要條件之一,若設(shè)計(jì)中出現(xiàn)技術(shù)脫節(jié),將會給后期開發(fā)和運(yùn)營帶來極大難度和未知困難,因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就應(yīng)充分研讀規(guī)劃與政策的控制因素、確立準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)原則、尋求上蓋開發(fā)合理的片區(qū)城市融入方式,平衡各方需求和充分解決重難點(diǎn)問題,為后期順利運(yùn)營和開發(fā)提供有力的技術(shù)保障。