吳巖

（洛陽龍海置業(yè)有限公司，河南 洛陽 471300）

房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到調(diào)整期和優(yōu)化期。過去多年的高速發(fā)展，已經(jīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的一些問題日益突出，如高房價、高杠桿、房地產(chǎn)去庫存等問題。為了應(yīng)對這些問題，國家對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度也在加大，出臺了一系列的政策，如限購、限貸、調(diào)控等政策。這些政策的出臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展都會帶來影響，研究如何進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部控制體系，對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場變動、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展有著重要作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制風(fēng)險防控的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個高資產(chǎn)、高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要面對多種風(fēng)險，如市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。因此，強(qiáng)化內(nèi)部控制風(fēng)險防控對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期穩(wěn)健發(fā)展具有非常重要的意義。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要面對的市場風(fēng)險是非常大的。隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，市場環(huán)境也在不斷變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保持高度警惕，隨時掌握市場信息，對市場變化進(jìn)行及時的調(diào)整。強(qiáng)化內(nèi)部控制可以幫助企業(yè)建立完善的市場信息采集和分析體系，及時掌握市場變化，制定科學(xué)合理的發(fā)展策略，提高企業(yè)的市場競爭力。

其次，資金風(fēng)險也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要面對的重要風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常需要進(jìn)行大規(guī)模的資金投入，資金來源多元化、融資渠道多樣化是企業(yè)的一個重要特征。加強(qiáng)內(nèi)部控制可以幫助企業(yè)規(guī)范資金管理流程、建立健全的風(fēng)險管理體系、控制資金風(fēng)險。這樣可以保證企業(yè)的資金來源充足、投資項目有序進(jìn)行，避免資金鏈斷裂帶來的風(fēng)險。

再次，土地風(fēng)險也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要面對的一個重要風(fēng)險。由于土地資源的稀缺性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目規(guī)劃和開發(fā)時，需要面對土地價格、土地供應(yīng)、土地使用等多方面的問題。加強(qiáng)內(nèi)部控制可以幫助企業(yè)建立合規(guī)的土地收購程序和土地管理體系，減少土地風(fēng)險帶來的影響，同時可以提高企業(yè)的社會形象和經(jīng)營聲譽(yù)。

最后，工程質(zhì)量風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要面對的重要風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時，必須遵循國家法律法規(guī)，注重工程質(zhì)量和安全，避免出現(xiàn)質(zhì)量問題。此外，由于工期管理不善、資金管理不當(dāng)、建筑材料和設(shè)備供應(yīng)問題或是施工質(zhì)量控制不力等問題的存在，也會產(chǎn)生未如期交付風(fēng)險。強(qiáng)化內(nèi)部控制可以幫助企業(yè)建立完善的工程管理制度和質(zhì)量監(jiān)控體系，加強(qiáng)對工程施工過程的監(jiān)督和管理，確保工程項目能夠順利開展和交付。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險分析

（一）內(nèi)控環(huán)境缺陷風(fēng)險

內(nèi)控環(huán)境缺陷風(fēng)險一般體現(xiàn)在風(fēng)險意識和風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)方面。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中需要面對多種風(fēng)險，如市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。如果企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險意識不足，就難以及時識別和應(yīng)對風(fēng)險，可能會導(dǎo)致重大損失。例如，企業(yè)可能會忽視項目風(fēng)險，導(dǎo)致開發(fā)項目的不合理或失控；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要設(shè)立風(fēng)險管理部門，通過對項目的監(jiān)督和管理來識別和控制風(fēng)險。如果企業(yè)的風(fēng)險管理部門不完善，就可能導(dǎo)致監(jiān)管不到位、風(fēng)險管理不及時等問題，從而增加了內(nèi)部控制風(fēng)險。例如，企業(yè)可能缺乏有效的風(fēng)險管理體系，無法對風(fēng)險進(jìn)行全面、系統(tǒng)的管理和控制。

（二）風(fēng)險評估不全面風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，風(fēng)險評估不全面可能表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，市場風(fēng)險評估不全面。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)之前需要對市場進(jìn)行全面的分析和評估，包括市場需求、競爭狀況、價格走勢等因素。如果企業(yè)的市場風(fēng)險評估不夠全面，就可能忽略某些潛在的市場風(fēng)險，導(dǎo)致項目投資回報率不達(dá)預(yù)期。

第二，政策風(fēng)險評估不全面。房地產(chǎn)企業(yè)需要對政策進(jìn)行全面的風(fēng)險評估，包括土地政策、金融政策、稅收政策等方面。如果企業(yè)的政策風(fēng)險評估不夠全面，就可能忽略某些潛在的政策風(fēng)險，導(dǎo)致項目投資回報率不達(dá)預(yù)期。

第三，資金風(fēng)險評估不全面。房地產(chǎn)企業(yè)需要對資金風(fēng)險進(jìn)行全面的評估，包括項目資金籌措、借貸風(fēng)險等方面。如果企業(yè)的資金風(fēng)險評估不夠全面，就可能忽略某些潛在的資金風(fēng)險，導(dǎo)致項目資金出現(xiàn)緊張，進(jìn)而影響項目的進(jìn)展。

第四，工程質(zhì)量風(fēng)險評估不全面。房地產(chǎn)企業(yè)需要對工程質(zhì)量風(fēng)險進(jìn)行全面的評估，包括工程設(shè)計、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量等方面。如果企業(yè)的工程質(zhì)量風(fēng)險評估不夠全面，就可能忽略某些潛在的工程質(zhì)量風(fēng)險，導(dǎo)致項目出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，進(jìn)而影響項目的進(jìn)展和銷售。

（三）內(nèi)控制度不完善、執(zhí)行不到位風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，內(nèi)控制度不完善、制度執(zhí)行不到位具體表現(xiàn)在以下幾個方面：在財務(wù)管理方面，企業(yè)的會計核算、財務(wù)報告、資金管理等方面的制度不完善或執(zhí)行不到位，容易導(dǎo)致財務(wù)造假、違規(guī)資金占用等風(fēng)險；在采購管理方面，企業(yè)的采購流程、采購審批等方面的制度不完善或執(zhí)行不到位，容易導(dǎo)致采購合同不規(guī)范、采購程序不透明等風(fēng)險；在合同管理方面，企業(yè)的合同簽訂、履約管理等方面的制度不完善或執(zhí)行不到位，容易導(dǎo)致合同糾紛、違約等問題；在人力資源管理方面，企業(yè)的員工招聘、培訓(xùn)、績效考核等方面的制度不完善或執(zhí)行不到位，容易導(dǎo)致員工流失、人力資源浪費等風(fēng)險；在項目管理方面，企業(yè)的項目管理制度不完善或執(zhí)行不到位，容易導(dǎo)致項目投資風(fēng)險、工程質(zhì)量問題等。

（四）內(nèi)控監(jiān)督缺位風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控監(jiān)督缺位容易導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制存在缺陷和風(fēng)險隱患未能得到及時發(fā)現(xiàn)和糾正，從而影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與穩(wěn)定運(yùn)行。具體來說，內(nèi)控監(jiān)督缺位的風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾點。

第一，內(nèi)部審計監(jiān)督不足。企業(yè)未建立專業(yè)的內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)或?qū)徲媹F(tuán)隊，或者內(nèi)部審計團(tuán)隊人員數(shù)量不足，無法對企業(yè)內(nèi)部各項運(yùn)營活動進(jìn)行全面審計和監(jiān)督；第二，獨立董事監(jiān)督不力。企業(yè)獨立董事對企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督的力度不夠，或者獨立董事數(shù)量不足，無法提供有效的監(jiān)督和建議；第三，監(jiān)事會監(jiān)督不力。企業(yè)監(jiān)事會對企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督的力度不夠，或者監(jiān)事會數(shù)量不足，無法發(fā)現(xiàn)和糾正企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題；第四，外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)督不到位。企業(yè)所處的監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度不夠，或者監(jiān)管機(jī)構(gòu)未能及時發(fā)現(xiàn)和糾正企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題。

（五）信息系統(tǒng)支撐不足風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，信息技術(shù)是企業(yè)內(nèi)部控制的重要支撐，缺乏信息技術(shù)支撐可能導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制存在以下問題：第一，數(shù)據(jù)采集不及時。由于信息系統(tǒng)不完善，企業(yè)難以及時采集房地產(chǎn)市場的信息和企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營數(shù)據(jù)，導(dǎo)致決策不準(zhǔn)確；第二，決策風(fēng)險高。缺乏信息系統(tǒng)支持，企業(yè)決策過程中缺乏科學(xué)性和規(guī)范性，容易出現(xiàn)決策風(fēng)險；第三，財務(wù)管理不規(guī)范。缺乏信息系統(tǒng)支持，企業(yè)財務(wù)管理容易出現(xiàn)問題，如會計核算不準(zhǔn)確、財務(wù)報表不規(guī)范等；第四，內(nèi)部控制難以監(jiān)督。缺乏信息系統(tǒng)支持，企業(yè)內(nèi)部控制的監(jiān)督和評估難以有效開展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險防控優(yōu)化策略

（一）增強(qiáng)全員風(fēng)險意識，優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境

結(jié)合上述風(fēng)險，在優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下幾個方面入手：第一，開展風(fēng)險教育培訓(xùn)。對于企業(yè)內(nèi)部的員工，要開展相關(guān)的風(fēng)險教育和培訓(xùn)，增強(qiáng)員工的風(fēng)險意識，提高風(fēng)險管理能力，使員工養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣；第二，激勵風(fēng)險管理。為了鼓勵員工發(fā)現(xiàn)和報告風(fēng)險，企業(yè)可以建立激勵機(jī)制，獎勵員工積極參與風(fēng)險管理和控制活動；第三，設(shè)立風(fēng)險管理組織機(jī)構(gòu)。企業(yè)可以建立專門的風(fēng)險管理組織機(jī)構(gòu)，明確風(fēng)險管理職責(zé)，分配風(fēng)險管理任務(wù)，實現(xiàn)全員參與風(fēng)險管理的目標(biāo)；第四，加強(qiáng)與相關(guān)方的溝通。企業(yè)還應(yīng)與相關(guān)方加強(qiáng)溝通，包括供應(yīng)商、客戶、政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)等，及時了解市場動態(tài)和政策變化，加強(qiáng)對外部環(huán)境的感知和應(yīng)對。

（二）建立健全風(fēng)險評估機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險多種多樣，包括市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、信用風(fēng)險等。為了有效管理風(fēng)險，建立風(fēng)險管理機(jī)制至關(guān)重要。健全的風(fēng)險評估機(jī)制一般包括風(fēng)險預(yù)警、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對這三項內(nèi)容。

在風(fēng)險預(yù)警方面，風(fēng)險預(yù)警是指在風(fēng)險出現(xiàn)之前及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，并采取措施進(jìn)行避免或降低損失。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，定期開展風(fēng)險評估，及時發(fā)現(xiàn)市場、經(jīng)營、信用等方面的風(fēng)險。

具體措施包括：一是設(shè)立專門的風(fēng)險預(yù)警部門，負(fù)責(zé)收集、分析和處理企業(yè)面臨的各種風(fēng)險；二是建立風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，將各種風(fēng)險因素納入監(jiān)測指標(biāo)之中，及時發(fā)現(xiàn)異常情況；三是設(shè)立風(fēng)險預(yù)警報告制度，要求各部門及時上報風(fēng)險情況，并及時進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警。

在風(fēng)險評估方面，風(fēng)險評估是指對企業(yè)面臨的各種風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)評估，包括風(fēng)險程度、影響范圍、概率等方面的評估。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的風(fēng)險評估機(jī)制，制定相應(yīng)的風(fēng)險評估標(biāo)準(zhǔn)，對各種風(fēng)險進(jìn)行評估，為制定風(fēng)險應(yīng)對措施提供依據(jù)。

具體措施包括：一是建立風(fēng)險評估指標(biāo)體系，包括風(fēng)險程度、影響范圍、概率等方面的指標(biāo)，并對各個指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重設(shè)置；二是建立風(fēng)險評估流程，確定評估周期、評估范圍、評估方法和評估結(jié)果反饋機(jī)制等；三是進(jìn)行風(fēng)險評估，并形成評估報告，為制定風(fēng)險應(yīng)對措施提供依據(jù)。

在風(fēng)險應(yīng)對方面，風(fēng)險應(yīng)對是指針對已經(jīng)發(fā)生或者可能發(fā)生的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施進(jìn)行應(yīng)對，防止風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大或者導(dǎo)致?lián)p失。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，及時采取有效的措施預(yù)防或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。具體來說，企業(yè)應(yīng)制定全面的風(fēng)險管理計劃，對可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進(jìn)行分類、評估和控制，針對性地制定應(yīng)對方案和應(yīng)急預(yù)案。

（三）完善內(nèi)控制度，強(qiáng)化內(nèi)控監(jiān)督

1.完善內(nèi)控制度

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理制度是指企業(yè)為實現(xiàn)自身經(jīng)營目標(biāo)，建立的一套規(guī)范的內(nèi)部管理制度。制度內(nèi)容包括：第一，資金管理制度，包括預(yù)算管理、資金調(diào)度、收支管理等內(nèi)容，確保企業(yè)資金的合理使用和流轉(zhuǎn)；第二，合同管理制度，包括合同簽訂、履約、變更、終止等方面的規(guī)定，防范合同風(fēng)險，確保企業(yè)合法權(quán)益；第三，項目管理制度，包括項目策劃、設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售等環(huán)節(jié)的管理，確保項目按計劃、按標(biāo)準(zhǔn)、按法律法規(guī)執(zhí)行；第四，人力資源管理制度，包括招聘、培訓(xùn)、激勵、考核等方面的規(guī)定，確保企業(yè)有足夠的、素質(zhì)高的員工隊伍，促進(jìn)員工的成長和發(fā)展；第五，財務(wù)管理制度，包括會計核算、財務(wù)報表、審計、稅務(wù)管理等方面的規(guī)定，確保財務(wù)信息的真實性、準(zhǔn)確性和完整性；第六，內(nèi)部審計制度，包括內(nèi)部審計的組織架構(gòu)、職責(zé)分工、工作程序、審計結(jié)果等方面的規(guī)定，對企業(yè)各項業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和評估；第七，風(fēng)險管理制度，包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險控制等方面的規(guī)定，防范企業(yè)面臨的各種風(fēng)險，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.加強(qiáng)內(nèi)控監(jiān)督

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，內(nèi)部審計和監(jiān)督是加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要手段。具體措施如下：第一，建立獨立的內(nèi)部審計部門。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立獨立的內(nèi)部審計部門，直接向公司董事會或者監(jiān)事會匯報，對公司的內(nèi)部控制制度進(jìn)行全面的審計和監(jiān)督；第二，開展內(nèi)部審計。內(nèi)部審計部門應(yīng)當(dāng)按照審計計劃，開展內(nèi)部審計工作。審計應(yīng)當(dāng)全面、客觀、獨立，對公司的內(nèi)部控制制度、業(yè)務(wù)運(yùn)營、財務(wù)管理等進(jìn)行全面的檢查和審計，發(fā)現(xiàn)問題及時跟蹤整改；第三，及時提交審計報告。內(nèi)部審計部門應(yīng)當(dāng)及時向公司董事會或者監(jiān)事會提交審計報告，報告應(yīng)當(dāng)包括審計的結(jié)果、發(fā)現(xiàn)的問題和建議的整改措施等內(nèi)容。同時，應(yīng)當(dāng)將審計報告通報給公司的高管層，以便他們采取措施解決問題。

（四）實施內(nèi)控績效考核管理

為了保證內(nèi)部控制的有效性，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立內(nèi)部控制績效考核機(jī)制，從而對內(nèi)部控制的各項措施和制度進(jìn)行監(jiān)督和評估。具體實施步驟如下：第一，建立內(nèi)部控制績效考核體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特點和內(nèi)部控制目標(biāo)，建立科學(xué)合理的內(nèi)部控制績效考核指標(biāo)體系，包括內(nèi)部控制環(huán)境、風(fēng)險評估、風(fēng)險管理、信息技術(shù)、內(nèi)部審計等多個方面；第二，制定內(nèi)部控制績效考核標(biāo)準(zhǔn)和方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定明確的內(nèi)部控制績效考核標(biāo)準(zhǔn)和方法，以便對內(nèi)部控制績效進(jìn)行評估。考核標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與內(nèi)部控制目標(biāo)相匹配，考核方法應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理；第三，開展內(nèi)部控制績效考核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照內(nèi)部控制績效考核標(biāo)準(zhǔn)和方法，對各項內(nèi)部控制措施和制度進(jìn)行評估，發(fā)現(xiàn)問題及時提出改進(jìn)措施，落實整改責(zé)任人和時間節(jié)點。

（五）構(gòu)建信息共享平臺，提升信息處理質(zhì)效

房地產(chǎn)企業(yè)作為信息密集型行業(yè)，面臨著大量數(shù)據(jù)的收集、存儲和處理。因此，構(gòu)建信息共享平臺有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低數(shù)據(jù)風(fēng)險、提高內(nèi)部控制水平。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該整合內(nèi)部各個信息系統(tǒng)的資源，形成一個信息共享平臺。通過這個平臺，各個業(yè)務(wù)部門可以更加便捷地分享數(shù)據(jù)資源，提高數(shù)據(jù)的使用效率，降低重復(fù)錄入數(shù)據(jù)的錯誤率，同時也有利于全面了解企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營狀況。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的信息安全管理制度，明確信息安全的責(zé)任與義務(wù)，規(guī)范內(nèi)部信息的獲取、處理、存儲和傳輸流程，提升信息處理質(zhì)效。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理活動面臨著相對復(fù)雜的外部環(huán)境，其內(nèi)部管理水平將決定了企業(yè)的環(huán)境適應(yīng)能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)樹立風(fēng)險意識，結(jié)合內(nèi)部控制要素建立完善的內(nèi)部控制管理體系，立足于制度建設(shè)、風(fēng)險防控、內(nèi)部監(jiān)管、信息共享等角度制定行之有效的管理措施，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營與健康發(fā)展。