胡秀峰

（中和德匯工程技術(shù)有限公司，北京 100071）

近年來(lái)，國(guó)家為了推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)境，相繼出臺(tái)了一系列政策措施，有效延緩了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。而國(guó)內(nèi)各地區(qū)房地產(chǎn)政策不同，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的浪潮，讓土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，抬升了土地成本，無(wú)疑會(huì)壓縮房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行有效分析，能夠識(shí)別并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證投資項(xiàng)目決策可行性，優(yōu)化投資決策流程，為房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益提升奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策要點(diǎn)

（一）市場(chǎng)預(yù)測(cè)及目標(biāo)市場(chǎng)定位

新時(shí)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、政治等因素影響，要求房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策環(huán)節(jié)中，能夠?qū)Ξ?dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行全面分析，能夠進(jìn)一步明確自身市場(chǎng)定位。

例如，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)?guó)家宏觀政策進(jìn)行把握，依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息等進(jìn)行綜合分析，判斷當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及各地房?jī)r(jià)變化情況。通過(guò)對(duì)上述情況的綜合性分析，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地住房建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，結(jié)合市場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量、新增樓盤數(shù)量、消費(fèi)者購(gòu)買力等明確市場(chǎng)定位，確保投資項(xiàng)目決策的科學(xué)性。

（二）規(guī)劃條件與建設(shè)方案

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，必須嚴(yán)格遵守項(xiàng)目所在城市的整體規(guī)劃，并且需要接受當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的管制，包括房管局、建委、建設(shè)廳等。各地土地部門都會(huì)在土地公開出讓前公布具體的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)這些規(guī)劃文件內(nèi)容限定指標(biāo)，向相關(guān)部門提交規(guī)劃建設(shè)方案，并獲得規(guī)劃條件通知書。

依據(jù)規(guī)劃條件通知書上的具體內(nèi)容，對(duì)其中房建項(xiàng)目容積率、配套公建、用地面積等指標(biāo)要求進(jìn)行詳細(xì)分析，并以此為基礎(chǔ)對(duì)建筑面積、樓層數(shù)、樓棟數(shù)等進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算過(guò)程還需要綜合考慮地下停車位、暖通、排水、綠化、物業(yè)等因素，形成投資建設(shè)方案，對(duì)投資規(guī)模、工程量等進(jìn)行具體估算。能夠從微觀+宏觀結(jié)合的角度對(duì)規(guī)劃條件進(jìn)行全面分析，分析建設(shè)方案所涉及的問(wèn)題，綜合考慮投資項(xiàng)目決策中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，逐步完善建設(shè)方案，保證房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益。

（三）投資估算與資金籌措

投資估算作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的重點(diǎn)，包括單方造價(jià)估算以及總造價(jià)估算。具體來(lái)說(shuō)，要求能夠?qū)ψ≌糠挚傇靸r(jià)進(jìn)行估算，同時(shí)還能夠估算消防、供暖供電、排水、燃?xì)獾纫幌盗泄霉こ藤M(fèi)用。為了保證投資規(guī)模估算的準(zhǔn)確性，必須能夠?qū)⑶捌谧稍冑M(fèi)用、人工費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用以及評(píng)估所需要花費(fèi)的費(fèi)用包括在內(nèi)，若房地產(chǎn)企業(yè)需要銀行貸款融資，則還需要估算項(xiàng)目建設(shè)期間銀行利息，確保項(xiàng)目總造價(jià)估算的全面性。

在城市化建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量與規(guī)模都不斷擴(kuò)大，很多房地產(chǎn)企業(yè)都需要從多方面籌集資金，通常以總投資金額的20%作為啟動(dòng)資金，待取得預(yù)售許可證后利用預(yù)售、滾動(dòng)銷售等回收資金，而房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況選擇籌資方式，或采用多種籌資組合方式，保證資金充足，避免企業(yè)陷入資金鏈斷裂局面當(dāng)中。

（四）風(fēng)險(xiǎn)防控與分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家多次調(diào)整土地政策、銀行信貸政策，起到了良好的宏觀調(diào)控效果。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行信貸條件增多、土地價(jià)格增長(zhǎng)等都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資成本增加，還會(huì)增加投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，從項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)，到后續(xù)施工、驗(yàn)收、維護(hù)保養(yǎng)等各個(gè)層面，一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能會(huì)給項(xiàng)目進(jìn)程造成影響，導(dǎo)致成本增加。在項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)中，必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、預(yù)測(cè)，還需要兼顧市場(chǎng)供應(yīng)、客戶群體、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等不確定風(fēng)險(xiǎn)，制定出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范方案。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策過(guò)程分析

（一）項(xiàng)目初判與立項(xiàng)階段

項(xiàng)目初判與立項(xiàng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資決策重要的環(huán)節(jié)，企業(yè)設(shè)立項(xiàng)目拓展部，該部門需要從多個(gè)渠道搜集項(xiàng)目所在區(qū)域、位置、規(guī)劃條件、地質(zhì)條件、環(huán)境等信息，同時(shí)結(jié)合實(shí)地考察方式初步分析項(xiàng)目，判斷是否能夠成為企業(yè)的投資機(jī)會(huì)，形成初步的考察報(bào)告，上報(bào)給企業(yè)對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行評(píng)判。

在項(xiàng)目初判及立項(xiàng)階段，所需要注意事項(xiàng)包括：第一，應(yīng)該以房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)劃布局為基礎(chǔ)，保證項(xiàng)目拓展區(qū)域符合相關(guān)要求；第二，能夠以企業(yè)土地儲(chǔ)備計(jì)劃為依據(jù)開展項(xiàng)目拓展；第三，保證項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境符合當(dāng)前企業(yè)預(yù)期收益目標(biāo)；第四，能夠?qū)?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行初步測(cè)算，為后續(xù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、利潤(rùn)目標(biāo)制定等提供依據(jù)。

（二）項(xiàng)目可行性研究階段

項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目決策最重要的依據(jù)，包括對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)營(yíng)銷、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行研究論證的過(guò)程，以此確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行全面分析，對(duì)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行識(shí)別，提出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入市場(chǎng)調(diào)查，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境進(jìn)行分析，詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目背景、企業(yè)資源等，能夠了解項(xiàng)目所在地稅收、土地政策，調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)新增樓盤信息、消費(fèi)者購(gòu)買力、融資環(huán)境等因素，為后續(xù)項(xiàng)目上馬、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)奠定基礎(chǔ)。

第二，企業(yè)各部門通力合作，從不同角度出發(fā)設(shè)計(jì)出多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)方案，然后對(duì)這些方案進(jìn)行對(duì)比分析，找出最優(yōu)方案。其中，設(shè)計(jì)部門需要從具體項(xiàng)目信息入手，成本管理部門需要站在設(shè)計(jì)方案、定位基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行估算，以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度為準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)金流支出控制；房地產(chǎn)銷售部門則需要通過(guò)有效市場(chǎng)調(diào)研工作，確定價(jià)格區(qū)間，同時(shí)制定合理的銷售進(jìn)度計(jì)劃。

第三，根據(jù)項(xiàng)目投資預(yù)測(cè)結(jié)果，財(cái)務(wù)部門匯總企業(yè)各部門提交的相關(guān)信息，科學(xué)選擇項(xiàng)目融資模式，制定合理的融資方案，并對(duì)項(xiàng)目效益加以估算，為項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)提供指標(biāo)依據(jù)。

第四，在項(xiàng)目?jī)r(jià)值指標(biāo)分析過(guò)程中，應(yīng)該利用資本預(yù)算評(píng)價(jià)、對(duì)比分析方式，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估，將可行性研究結(jié)果上報(bào)給相關(guān)部門，明確投資方案、成本區(qū)間等，形成最終的可行性研究報(bào)告。

（三）項(xiàng)目決策階段

房地產(chǎn)企業(yè)投資決策小組需要深入研究項(xiàng)目可行性報(bào)告，論證可行性報(bào)告中關(guān)于開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目收益、風(fēng)險(xiǎn)等重點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)于項(xiàng)目中存疑的內(nèi)容應(yīng)該及時(shí)提出質(zhì)詢，根據(jù)具體情況提出決策建議，最終決策則需要通過(guò)投票方式?jīng)Q定，保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策優(yōu)化策略

（一）保障投資戰(zhàn)略設(shè)計(jì)科學(xué)合理

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展局面，企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中必須堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先原則，保證投資戰(zhàn)略靈活科學(xué)。

第一，在設(shè)計(jì)投資戰(zhàn)略過(guò)程中，必須能夠保持價(jià)值創(chuàng)造本質(zhì)，能夠確保企業(yè)自身現(xiàn)金流充裕且穩(wěn)定，切勿因某特定目標(biāo)而犧牲項(xiàng)目盈利。

第二，投資戰(zhàn)略設(shè)計(jì)應(yīng)該保持靈活性，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)、政策等因素的敏銳性，能夠根據(jù)外界環(huán)境變化做出及時(shí)有效的反應(yīng)，同時(shí)兼顧抗風(fēng)險(xiǎn)性，為后續(xù)戰(zhàn)略執(zhí)行提供更加靈活的機(jī)制。

第三，不僅應(yīng)該從宏觀層面考慮投資戰(zhàn)略的科學(xué)有效性，但也需要從細(xì)微處著手，適當(dāng)縮小戰(zhàn)略目標(biāo)范圍，確保戰(zhàn)略目標(biāo)能夠?qū)ζ髽I(yè)項(xiàng)目投資起到指引作用。

第四，新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)在多元化經(jīng)營(yíng)理念背景下，不僅需要積極探索跨界經(jīng)營(yíng)投資的可能性，同時(shí)需要關(guān)注其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)性，能夠遵循經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先原則，保證投資戰(zhàn)略科學(xué)合理性，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（二）明確投資項(xiàng)目進(jìn)入及退出標(biāo)準(zhǔn)

第一，房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推力，面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)出疲軟狀態(tài)，房企資產(chǎn)收益率明顯下降，國(guó)內(nèi)很多大型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開始戰(zhàn)略收縮，通過(guò)沉淀資金項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步明確不同類型項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于商辦類項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，應(yīng)該以可行性、必要性等作為篩選標(biāo)準(zhǔn)。且產(chǎn)業(yè)類、商辦類項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)過(guò)程中，除了經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要將財(cái)稅政策、產(chǎn)業(yè)政策、投資風(fēng)險(xiǎn)等作為重要指標(biāo)，對(duì)相關(guān)投資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化處理，能夠?yàn)槠髽I(yè)投資決策提供更加有力的依據(jù)。

第三，明確退出標(biāo)準(zhǔn)。一是應(yīng)該從項(xiàng)目類型、規(guī)模、所在地、效益、周期等方面明確前提條件，對(duì)于滿足退出條件的情況，企業(yè)可以考慮啟動(dòng)退出程序，制定退出方案；二是設(shè)置變現(xiàn)下限，一旦超出下限則應(yīng)該及時(shí)止損，避免退出方案無(wú)法執(zhí)行，或影響企業(yè)的變現(xiàn)能力，以至于出現(xiàn)延誤處置而出現(xiàn)資產(chǎn)沉淀。

（三）強(qiáng)化各部門協(xié)同合作力度

第一，在可行性研究階段，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷部門應(yīng)該綜合考慮市場(chǎng)、規(guī)劃、客戶群體、區(qū)域位置等因素，對(duì)項(xiàng)目做出正確的研判，能夠從產(chǎn)品、客群、價(jià)格等方面做好定位。

第二，設(shè)計(jì)部門應(yīng)該以項(xiàng)目定位成果為依據(jù)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目掛牌、規(guī)劃要求，結(jié)合實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)的勘察結(jié)果，能夠深化設(shè)計(jì)，確保設(shè)計(jì)方案能夠與項(xiàng)目特征相匹配，能夠堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、技術(shù)結(jié)合的原則，能夠?qū)ㄖ季?、風(fēng)格、戶型、戶配比等方面深化審計(jì)，能夠基于市場(chǎng)需求進(jìn)行優(yōu)化，滿足消費(fèi)者群體的需求。

第三，注重方案成果反饋。設(shè)計(jì)成果應(yīng)該及時(shí)反饋到營(yíng)銷部門中，營(yíng)銷部門則需要從貨值、受眾等角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行反饋，以便于能夠及時(shí)修正；還可以從預(yù)算層面對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)估，保證設(shè)計(jì)方案細(xì)節(jié)合理，避免出現(xiàn)技術(shù)硬傷，為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

（四）充分落實(shí)市場(chǎng)評(píng)估

要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能夠具有敏銳的市場(chǎng)洞察力，可以利用信息化技術(shù)構(gòu)建市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，及時(shí)掌握市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)。在項(xiàng)目投資可行性研究階段，應(yīng)該對(duì)投資項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研，了解市場(chǎng)行情，以相關(guān)數(shù)據(jù)（銷售數(shù)據(jù)、房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)等）為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)卣叩?，得出市?chǎng)預(yù)期。同時(shí)應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化投資管理制度，根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置預(yù)期增幅上限，對(duì)于超出預(yù)期增幅上限的情況，在上報(bào)企業(yè)時(shí)必須給出相應(yīng)的依據(jù)，同時(shí)將超限制業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)納入考核機(jī)制當(dāng)中，避免對(duì)投資研判過(guò)程造成不利干擾。

（五）合理設(shè)定經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)

合理設(shè)定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)是保障項(xiàng)目投資決策科學(xué)性的重要環(huán)節(jié)，而項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系包括靜態(tài)指標(biāo)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)，其中，將成本凈利率、銷售凈利率以及靜態(tài)回收期等納入靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中；而動(dòng)態(tài)回收期、凈現(xiàn)值以及內(nèi)部收益率等指標(biāo)可以作為動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

在以往的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析過(guò)程中，企業(yè)盡管已經(jīng)考慮到時(shí)間價(jià)值，但受到人為因素影響，導(dǎo)致借貸類資金流入流出節(jié)奏改變，繼而影響到結(jié)果值。因此，為了能夠消除人為干預(yù)，在投資決策研判分析過(guò)程中，必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)+靜態(tài)的模式，保證經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)的合理性、全面性。

（六）全面落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)分析工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)中，要求在投資可行性研究報(bào)告中能夠詳細(xì)列出潛在風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)表格具體呈現(xiàn)，應(yīng)該將市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、水氣噪聲、建筑物遮擋、地上附著物、交通等情況全部考慮在內(nèi)，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況作出進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)分析。

另外，要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮到項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)需求等，考慮一切對(duì)項(xiàng)目投資可能造成不利影響的因素，讓風(fēng)險(xiǎn)分析工作前置化，更好地了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目投資決策提供更加充分的依據(jù)。

（七）完善獎(jiǎng)懲措施，調(diào)動(dòng)員工積極性

房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)一步完善獎(jiǎng)懲措施，不僅需要對(duì)項(xiàng)目拓展人員積極性加以調(diào)動(dòng)，同時(shí)也需要約束相關(guān)人員行為，能夠做到“謹(jǐn)慎拿地、適度開發(fā)”，將對(duì)企業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)度、預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性作為獎(jiǎng)懲評(píng)價(jià)指標(biāo)，設(shè)置相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)中，可以融合跟投機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，制定出項(xiàng)目跟投責(zé)任書，明確跟投方案?？梢詧?jiān)持收益共享與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則，給予土地拓展人員一定項(xiàng)目跟投比例，能夠大大激發(fā)其參與土地拓展的積極性，開發(fā)員工的潛能，以便于能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造效益；而風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)能夠起到一定的警示作用，讓房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目投資保持謹(jǐn)慎態(tài)度，力求做好各項(xiàng)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)，對(duì)降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。

四、結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，受到市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體增長(zhǎng)趨勢(shì)減緩，且房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，更加凸顯出項(xiàng)目投資決策的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)中，必須能夠根據(jù)自身實(shí)際情況制定科學(xué)的投資決策機(jī)制，完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，從企業(yè)投資戰(zhàn)略設(shè)計(jì)入手，明確不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)出標(biāo)準(zhǔn)，形成多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保證投資方案設(shè)計(jì)的合理性，同時(shí)還應(yīng)該將風(fēng)險(xiǎn)分析納入投資決策經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)體系當(dāng)中，堅(jiān)持靜態(tài)動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合原則，消除人為因素干擾，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)性，全面保障房地產(chǎn)企業(yè)投資效益，不斷提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。