朱文浩　李嘉

2023年10月，中央金融工作會議強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。建立和健全企業(yè)和個人的信用監(jiān)管制度，完善房地產(chǎn)領(lǐng)域信用管理體系是貫徹和落實(shí)中央金融工作會議精神的重要組成部分。

隨著樓市下行，企業(yè)和居民房地產(chǎn)類貸款違約現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。為“應(yīng)對”和“處置”債務(wù)負(fù)擔(dān)，多地樓市出現(xiàn)“職業(yè)背債人”現(xiàn)象，甚至有部分中介成立專業(yè)子公司專門提供類似金融服務(wù)。樓市職業(yè)背債人批量出現(xiàn)應(yīng)引起關(guān)注。其產(chǎn)生的深層原因是樓市流動性陷阱和行業(yè)信用監(jiān)管漏洞。其潛在影響是加大房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)敞口，并引發(fā)房地產(chǎn)市場信用危機(jī)和社會信用危機(jī)。治理職業(yè)背債人應(yīng)從法治化、制度化破題，應(yīng)積極推進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)個人的信用體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息共享，加快建立全國房地產(chǎn)行業(yè)信用管理體系。建立健全房屋止贖制度，加強(qiáng)投資者教育，避免樓市職業(yè)背債人爆雷引發(fā)新一輪樓市信任危機(jī)。

一、樓市“職業(yè)背債人”現(xiàn)象及產(chǎn)生原因

（一）“職業(yè)背債人”的操作邏輯

職業(yè)背債人是指以個人名義替他人承擔(dān)債務(wù)，從而從中獲取報(bào)酬的群體。今年以來，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)下行調(diào)整、居民收入下滑以及存量住房貸款利率調(diào)整不到位等因素疊加，樓市職業(yè)背債人的數(shù)量逐漸增多，成為一個不容忽視的社會現(xiàn)象。職業(yè)背債人往往來自社會底層或者是失業(yè)人群，他們背負(fù)的債務(wù)可能嵌入極高的金融風(fēng)險(xiǎn)，最終可能導(dǎo)致住房抵押貸款違約，甚至破產(chǎn)，引發(fā)新的房屋法拍以及房屋財(cái)產(chǎn)糾紛。

舉例來說，假設(shè)有人花了200萬元買了一套房，房主因?yàn)楦鞣N原因不想再供養(yǎng)這套房，在樓市流動性危機(jī)下很難出手套現(xiàn)，即便出售也不一定能夠還得清房貸，由此產(chǎn)生了成為“老賴”的風(fēng)險(xiǎn)。此時，“中介”便以10萬元左右的價格，找來一個“背債人”，替房主還清房貸，背債人幫房主還清房貸后，房主便將房子過戶到背債人名下。此后，背債人便可以用房子去申請裝修貸、信用卡等貸款，而這些貸款的額度通常比較高，背債人可以借此獲得幾十萬元的資金。背債人幫房主還清房貸后，如果房價漲了，背債人不但不會虧錢，甚至還會拿到房價和成本的差價。

然而，更多的情況下，上述操作隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槁殬I(yè)背債人往往是低收入人群，房屋過戶后往往會選擇“斷供”，成為失信人，俗稱“老賴”。一旦背債人違約或者失聯(lián)，房主和金融機(jī)構(gòu)將面臨巨額的未回收貸款和潛在的法律問題。另外，部分地區(qū)還出現(xiàn)了職業(yè)背債人公司實(shí)體。部分中介會幫背債人包裝出一個公司，再把某些不良資（房）產(chǎn)抵押給背債人的公司，而這筆不良資（房）產(chǎn)到了背債人公司后，再由背債人將不良資（房）產(chǎn)抵押給銀行申請貸款。最終，所得款項(xiàng)將由某些企業(yè)和背債人以及中介三方瓜分。值得注意的是，背債人去中介后，會簽署一些協(xié)議，協(xié)議上面會注明背債人必須全權(quán)配合中介公司，如果半路退出，則需要賠償大量金錢。顯然上述行為，實(shí)際上對房地產(chǎn)市場和整體金融體系構(gòu)成了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）“職業(yè)背債人”產(chǎn)生的深層原因：樓市的流動性陷阱與信用監(jiān)管漏洞

一是實(shí)際收入和預(yù)期收入下降、存量貸款利率調(diào)整不到位等因素疊加產(chǎn)生的“斷供”危機(jī)催生“地下市場”。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大情況下，居民收入下降，對于未來收入預(yù)期隨之降低，疊加房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)加深，大部分房產(chǎn)資產(chǎn)價值下跌，部分按揭購買住房者無法或不愿承擔(dān)自身的債務(wù)，部分購房者所持住房甚至出現(xiàn)了房價總價值跌幅跌破首付款、低于總負(fù)債額度的情況。于是住房背債人會通過雇傭職業(yè)背債人代為承擔(dān)，從而降低自身的負(fù)債壓力。

二是樓市“流動性陷阱”。一方面，伴隨房地產(chǎn)市場價格下跌，市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。市場進(jìn)入到買方市場，特別是各地二手房拋壓巨大。另一方面，伴隨房地產(chǎn)市場供給側(cè)收縮，近年來市場新增供應(yīng)不足，各地市大量房屋折舊現(xiàn)象逐漸出現(xiàn)，住房質(zhì)量下降。以北京市為例，2015—2021年新房銷售量僅占2003—2021年的2成，又根據(jù)測算，北京有50%住房房齡在20年以上，其中城六區(qū)平均甚至達(dá)到80%以上，西城區(qū)達(dá)到90%以上。再加上租賃市場不活躍，二手房銷售掛牌與租賃掛牌往往不能同步，于是市場上就出現(xiàn)了“既賣不出，又租不出去”的樓市流動性陷阱。房屋處置變現(xiàn)難度加大，衍生出了“替人還貸”的職業(yè)背債人現(xiàn)象。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2023年7月，北京二手住房成交量為9718套，環(huán)比下降30%，從今年3月的22192套持續(xù)下滑，跌破1萬套。根據(jù)鏈家公開數(shù)據(jù)，截止到2023年9月14日，北京鏈家掛牌二手房為134062套，比北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺前增加6742套，漲幅5%。

三是個人征信覆蓋面不足和信用監(jiān)管漏洞。個人征信覆蓋面依然不足，許多從未進(jìn)入央行個人征信體系、信用信息不全面的“模糊”群體往往成為此次“被包裝”的理想對象。通過中介的臨時性資產(chǎn)加持、資金往來流水等記錄，銀行將其識別為“好公民”，幫助其實(shí)現(xiàn)了貸款套現(xiàn)?？梢?，銀行對這部分人的信用信息掌握得并不全面，貸款審批環(huán)節(jié)仍然存在漏洞。從信用監(jiān)管角度看，“黑名單”、出行受限、消費(fèi)受限等常規(guī)性的聯(lián)合失信懲戒手段對職業(yè)背債人的約束性很小，基于不同信用主體的多樣化信用監(jiān)管手段尚未完善，這也是導(dǎo)致出現(xiàn)職業(yè)背債人的關(guān)鍵。

四是房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺尚未統(tǒng)一。各地住建部門紛紛搭建了房地產(chǎn)信用庫及信用平臺，但部級信用平臺與各級住建部的區(qū)域性信用平臺尚未打通，房地產(chǎn)企業(yè)的信用數(shù)據(jù)尚未實(shí)現(xiàn)有效共享。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的基本信息和項(xiàng)目信息往往自行填報(bào)、更新，主管部門僅進(jìn)行形式審查并歸入信息檔案，容易出現(xiàn)企業(yè)瞞報(bào)、謊報(bào)信用信息，且平臺無法及時、有效識別的情況，讓這些失信的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)成為信用風(fēng)險(xiǎn)的直接傳導(dǎo)者和擴(kuò)大者。

二、“職業(yè)背債人”批量出現(xiàn)可能產(chǎn)生的影響：或加劇房地產(chǎn)市場信用風(fēng)險(xiǎn)惡化

一是增大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)敞口。樓市職業(yè)背債人的出現(xiàn)加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。他們通常以個人名義替他人承擔(dān)高額債務(wù)，一旦無法按時償還，將導(dǎo)致個人信用受損，甚至引發(fā)金融詐騙等不良事件。“斷供”批量發(fā)生會對銀行產(chǎn)生負(fù)面沖擊，或產(chǎn)生新一輪新形態(tài)的房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)爆雷危機(jī)，而且主要是“購房者”爆雷。在房地產(chǎn)債務(wù)的傳導(dǎo)鏈條中，最終會將大量不良（住房）資產(chǎn)拋給銀行，迅速拉升銀行不良率，增大銀行資金流動性壓力，進(jìn)而威脅金融體系安全。住房債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被“合規(guī)”轉(zhuǎn)嫁給毫無抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的低收入群體或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)，這種逆向選擇行為一旦批量出現(xiàn)或?qū)⒀葑優(yōu)橹袊娴摹按钨J”危機(jī)。

二是會引發(fā)房地產(chǎn)市場信用危機(jī)并擴(kuò)大成為社會信任危機(jī)。職業(yè)背債人是房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷、信用風(fēng)險(xiǎn)外溢的產(chǎn)物。當(dāng)大批職業(yè)背債人斷供時，房產(chǎn)價格將劇烈波動，嚴(yán)重影響整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，銀行會因?yàn)樾畔⒉煌该鞫岣哔J款利率、延長審批周期、收縮貸款規(guī)模等，提高授信門檻，真實(shí)的交易買方則會直接承擔(dān)這部分信用成本，加劇了房地產(chǎn)市場的低迷。同時，這種不信任的情緒會隨著大批斷供現(xiàn)象的出現(xiàn)，逐步傳導(dǎo)到其他社會領(lǐng)域，法制型的社會信任將基本失效，傳統(tǒng)的道德型社會信任即人際信任也將大打折扣，社會信用危機(jī)就無法避免。

三是會產(chǎn)生諸多次生的社會問題和法律問題。樓市職業(yè)背債人的出現(xiàn)擾亂了正常的房地產(chǎn)金融秩序，使得一些不法分子有機(jī)可趁。他們?yōu)榱酥\取私利，可能會誘導(dǎo)一些不明真相的人加入到這個行列中來，形成組織化詐騙，引發(fā)新的社會矛盾。同時，職業(yè)背債人的行為可能涉嫌違法犯罪。例如，一些職業(yè)背債人可能會偽造銀行流水單、工資條、稅單等一系列財(cái)務(wù)憑證，替他人申請貸款，涉嫌騙取貸款罪，還有一些職業(yè)背債人會以非法手段逼迫債務(wù)人償還債務(wù)，涉嫌敲詐勒索罪等。

三、從信用管理角度實(shí)現(xiàn)職業(yè)背債人有效治理的建議

一是完善個人信用體系建設(shè)。提高個人征信覆蓋面，實(shí)現(xiàn)信用信息的更新與深層穿透，推動不同部門的信用信息共享，構(gòu)建完善的信用檔案與信用形象，實(shí)現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的識別前置。積極拓展信用應(yīng)用場景，完善守信激勵、失信懲戒機(jī)制，讓失信之人“寸步難行”。政府應(yīng)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)放寬對信用狀況較好的人群的貸款限制，使更多的人能夠通過正規(guī)渠道獲得貸款支持，實(shí)現(xiàn)信用資產(chǎn)價值。

二是持續(xù)推動房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)。加快編制房地產(chǎn)市場的信用信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)平臺數(shù)據(jù)共享的試點(diǎn)，早日建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)企業(yè)信用信息平臺。不斷豐富具有房地產(chǎn)特色的企業(yè)信用分級分類監(jiān)管手段，發(fā)揮跨部門信用聯(lián)合懲戒的優(yōu)勢，打擊“黑名單”失信企業(yè)并完善信用修復(fù)手段。同時要重視信用資產(chǎn)的市場價值，發(fā)揮信用對提高資源配置效率、防范化解風(fēng)險(xiǎn)的重要作用，推動實(shí)現(xiàn)房企、購房者等房地產(chǎn)市場主體的信用資產(chǎn)化，建立房地產(chǎn)信用資產(chǎn)交易市場，構(gòu)建圍繞房地產(chǎn)信用資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理和配套監(jiān)管體系。

三是加快建立我國的房屋止贖制度。住房止贖制度是指當(dāng)房屋貸款出現(xiàn)違約時，貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)通過法律程序?qū)⒎课菔栈鼗虺鍪郏詮浹a(bǔ)貸款損失的制度。在中國，這一制度可被定義為“個人住房抵押貸款違約處置辦法”。首先，明確政策目標(biāo)：1、保護(hù)借款人利益。在保障借款人基本生活需求的前提下，合理處置違約貸款，堅(jiān)決杜絕通過各種非法手段把房地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為，如職業(yè)背債人。2、保障貸款機(jī)構(gòu)權(quán)益。制定合理的止贖程序，降低貸款機(jī)構(gòu)的損失。3、維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。防止違約導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。其次，制定實(shí)施細(xì)則：1、設(shè)立止贖程序。制定詳細(xì)的止贖程序，包括通知借款人、法律訴訟、房屋收回等步驟。2、確定處置方式。制定多種處置方式，如拍賣、出售、租賃等，并根據(jù)實(shí)際情況選擇最合適的方式。3、明確利益分配。根據(jù)實(shí)際情況，合理分配收回房屋的利益，包括貸款機(jī)構(gòu)、借款人、其他相關(guān)方等。4、設(shè)立專門機(jī)構(gòu)。設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)止贖程序的執(zhí)行，確保程序的公正、公平和透明。最后，在上述法律框架下加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制：1、制定監(jiān)管政策。制定相關(guān)的監(jiān)管政策，明確責(zé)任主體和監(jiān)管措施，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。2、完善風(fēng)險(xiǎn)控制。設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)警和控制。3、加強(qiáng)法律合規(guī)。加強(qiáng)對止贖程序的法律合規(guī)審查，確保所有操作符合法律法規(guī)要求。4、強(qiáng)化監(jiān)管力度。加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)、借貸平臺等主體的監(jiān)管力度，嚴(yán)厲打擊非法借貸和金融詐騙等行為。

（朱文浩，中華全國供銷合作總社管理干部學(xué)院合作經(jīng)濟(jì)研究中心。李嘉，中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資所）