楊 珊 曾 艷 西南交通大學(xué)公共管理學(xué)院

一、問題的提出

近年來，人口老齡化問題已成為全球所面臨的共同挑戰(zhàn)之一，我國也不例外。據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國60歲及以上老年人數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量18.70%，我國老齡化程度已明顯高于世界平均水平，社會(huì)養(yǎng)老問題不容忽視。針對日益嚴(yán)重的老齡化問題，西方各國相繼推出了住房反向抵押制度，為解決老年人養(yǎng)老難題提供了一種兼具資金收入與居住權(quán)保留的創(chuàng)新手段。我國老年人住房自有率較高，我國擁有1套或1套以上房產(chǎn)的老年人占比超過72%（關(guān)芬娜，2022）。此外，《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告（2012）》顯示，我國住房自有率已高達(dá)89.68%；《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2020》顯示，我國一代戶和二代戶分別占比為49.50%和36.72%，且有學(xué)者預(yù)測二者比例還將進(jìn)一步上升（姚愛萍、魏遠(yuǎn)欣，2022）。我國擁有完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋的老年人數(shù)量占比較大，為開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)提供了較為充分的現(xiàn)實(shí)條件。

2014年，原中國保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）規(guī)定，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)系結(jié)合住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)而誕生的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即老年人將其擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險(xiǎn)公司后，仍繼續(xù)擁有該房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按約從保險(xiǎn)公司處領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；保險(xiǎn)公司在老年人身故后獲得抵押房產(chǎn)的處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。目前，我國住房反向抵押制度已實(shí)際應(yīng)用于養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)域，自2014年起即正式啟動(dòng)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，并于2018年推廣到全國。然而，該業(yè)務(wù)推行以來，僅幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司與中國人民人壽保險(xiǎn)股份有限公司兩家機(jī)構(gòu)獲得銷售資格。此外，截至2019年9月末，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)期末有效保單僅129件，共計(jì)129戶家庭191位老人參保。顯然，我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未取得顯著成效。

究其原因，筆者認(rèn)為，預(yù)期壽命的不確定性的、房屋價(jià)值的波動(dòng)、宏觀政策的變化和產(chǎn)權(quán)處置的成本等因素皆導(dǎo)致了保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的高風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)傳統(tǒng)的遺產(chǎn)觀念、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)金數(shù)額低于預(yù)期以及對住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的不信任感進(jìn)一步阻礙了老年人對該創(chuàng)新型養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的嘗試（李偉群、陳婷，2021）。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度作為一種以房養(yǎng)老的新穎方式，不僅應(yīng)當(dāng)被視為一種市場化運(yùn)作的金融創(chuàng)新，還是多層次養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的有益組成部分，而缺少政策支持的完全市場化運(yùn)作模式難以推動(dòng)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展，為破解以房養(yǎng)老困局，應(yīng)當(dāng)探索政府激勵(lì)與監(jiān)管并重的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。本文通過探討住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)基礎(chǔ)法律制度以及發(fā)展困境，嘗試提出優(yōu)化政策環(huán)境和法律制度的建議，為我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法治保障。

二、住房反向抵押業(yè)務(wù)的制度基礎(chǔ)

住房反向抵押業(yè)務(wù)是一項(xiàng)最早起源于西方的金融制度，指老年人就其完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)之住房與保險(xiǎn)公司、銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)簽訂反向抵押合同，老年人對該抵押房屋保留終身使用權(quán)，金融機(jī)構(gòu)需按約向老年人一次性或分期支付現(xiàn)金，方可在老年人死亡后獲得房屋處分權(quán)，并就處分所得優(yōu)先受償（李智仁、潘秀菊，2010）。我國引入住房反向抵押制度以來，金融機(jī)構(gòu)主體僅限于保險(xiǎn)公司，然而該業(yè)務(wù)在推行過程中離不開住房產(chǎn)權(quán)制度、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度以及商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度等多項(xiàng)基礎(chǔ)法律制度（喬博娟，2021），下文將逐一展開分析。

（一）住房產(chǎn)權(quán)制度

住房產(chǎn)權(quán)即住房所有權(quán)人對其房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。鑒于土地公有制的背景，我國住房所有者僅擁有住房產(chǎn)權(quán)，對住房之下的土地，業(yè)主交付土地使用權(quán)出讓金僅獲得土地使用權(quán)。由此，我國住房產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)包含房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分，業(yè)主就其房屋所有權(quán)享有永久期限，而土地使用權(quán)則根據(jù)用途不同而有所差異。本文所探討住房系一般民用住宅建筑，其權(quán)屬年限為70年。雖然住房所有者對房屋和土地享有不同的權(quán)限范圍，但“房地的不可分性”使得通常情況下住房所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓或抵押房屋所有權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)也將一并隨之轉(zhuǎn)讓或抵押。如我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條以及《民法典》第三百九十七條都規(guī)定了房地同時(shí)抵押的要求。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十八條還規(guī)定了住房所有權(quán)人可以就自己的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，從立法上為我國開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供了制度基礎(chǔ)。同時(shí)，《民法典》第二百四十條和第三百五十三條也進(jìn)一步明確了所有權(quán)人對其不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)所享有的處分權(quán)利。據(jù)此，老年人可以對其房屋設(shè)定抵押權(quán)，并根據(jù)自身意愿選擇是否將房屋進(jìn)行反向抵押。

（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度

不動(dòng)產(chǎn)抵押是指抵押人對其合法擁有的不動(dòng)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供擔(dān)保的行為。不動(dòng)產(chǎn)抵押無需轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)，抵押人抵押不動(dòng)產(chǎn)后仍享有對該抵押財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)，而抵押權(quán)人則在債務(wù)到期時(shí)就抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)?！睹穹ǖ洹返谌倬攀臈l規(guī)定了抵押權(quán)的基本權(quán)利?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十七條也進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)抵押的一般權(quán)利。上述規(guī)定為參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的老年人以及保險(xiǎn)公司提供了權(quán)利保障。結(jié)合《指導(dǎo)意見》的相關(guān)規(guī)定，老年人將房屋進(jìn)行反向抵押后仍享有該抵押房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)以及從保險(xiǎn)公司處獲取養(yǎng)老金的權(quán)利；而保險(xiǎn)公司則可以在老年人身故后享有抵押房屋的處置權(quán)以及就抵押房屋處置所得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

此外，區(qū)別于普通抵押交付生效的方式，我國法律明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十六條以及第六十二條都規(guī)定了房地產(chǎn)抵押應(yīng)辦理登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用登記生效主義；《民法典》第二百零九條明確將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度有利于保障住房反向抵押業(yè)務(wù)的交易安全。一方面，對于保險(xiǎn)公司來說，設(shè)立抵押權(quán)后，普通債權(quán)擁有了物權(quán)效力，由于物權(quán)效力優(yōu)于債權(quán)，保險(xiǎn)公司可以就抵押房屋處置所得優(yōu)受償，并且由于房地產(chǎn)抵押并不轉(zhuǎn)移占有，辦理抵押登記還有利于保險(xiǎn)公司及時(shí)了解被抵押房產(chǎn)是否被查封、房屋所有權(quán)證是否系偽造等情況，避免保險(xiǎn)公司利益損失。另一方面，對于老年人來說，辦理抵押登記后，該房屋的基本情況，如住房面積、土地使用權(quán)期限等都將經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)，有利于減少日后可能發(fā)生的爭議，從而保障老年人的合法權(quán)益。

（三）商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度

商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)是以被保險(xiǎn)人的壽命和身體為保險(xiǎn)標(biāo)的、由商業(yè)保險(xiǎn)公司提供養(yǎng)老金的長期人身保險(xiǎn)，被保險(xiǎn)人在繳納保險(xiǎn)費(fèi)后就可以按照保險(xiǎn)合同的約定從一定年齡開始領(lǐng)取養(yǎng)老金，以滿足養(yǎng)老需求。我國“三支柱”養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中，第一支柱即政府承擔(dān)的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，第二支柱即企業(yè)年金和職業(yè)年金，第三支柱即個(gè)人商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，包括個(gè)人儲(chǔ)蓄型養(yǎng)老保險(xiǎn)和商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。在第三支柱中，相較于其他金融產(chǎn)品，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)具有安全穩(wěn)健、長期領(lǐng)取、保證收益等獨(dú)特優(yōu)勢，是我國第三支柱養(yǎng)老保險(xiǎn)中不可或缺的重要組成部分，能夠?yàn)槔夏耆颂峁﹥?chǔ)蓄保障，有利于穩(wěn)定老年人退休后的生活水平。我國《保險(xiǎn)法》第九條將我國商業(yè)保險(xiǎn)分為人身保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)兩類，其中人身保險(xiǎn)主要包括人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等，原中國保監(jiān)會(huì)2007年發(fā)布的《保險(xiǎn)公司養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》第六條規(guī)定，個(gè)人養(yǎng)老年金保險(xiǎn)屬于人壽保險(xiǎn)的一種。從《指導(dǎo)意見》對住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的內(nèi)涵界定來看，其具有集住房抵押與終身養(yǎng)老年金一體的性質(zhì)，即屬于個(gè)人養(yǎng)老年金保險(xiǎn)。此外，《保險(xiǎn)公司養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》第十五條以及2017年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的若干意見》中都提到了保險(xiǎn)公司應(yīng)積極推進(jìn)養(yǎng)老保險(xiǎn)創(chuàng)新，并鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司開發(fā)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。上述規(guī)定為保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供了制度基礎(chǔ)。

通過對住房產(chǎn)權(quán)制度、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度、商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度進(jìn)行梳理可以看出，我國住房反向抵押業(yè)務(wù)涉及多項(xiàng)法律制度，在業(yè)務(wù)運(yùn)行中涉及房地產(chǎn)交易、抵押登記、商業(yè)保險(xiǎn)合同等多重法律關(guān)系，具有較為復(fù)雜的法律屬性。然而我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展尚處于初級階段，相關(guān)制度的適用仍存在較多困境，下文將從住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)視角進(jìn)一步分析該保險(xiǎn)產(chǎn)品推行所面臨的法律問題。

三、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)推行的制度困境

（一）與基礎(chǔ)法律制度不匹配

建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期方式與繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明增加了保險(xiǎn)業(yè)務(wù)交易成本。如上所述，我國住房產(chǎn)權(quán)制度包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分，前者屬于永久性的物權(quán)，而后者則有期限限制。雖然《民法典》第三百五十九條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，但對如何續(xù)期、續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等均未作詳細(xì)規(guī)定。在住房反向抵押業(yè)務(wù)中，土地使用權(quán)期限屆滿后，是否續(xù)期、怎樣續(xù)期以及續(xù)期費(fèi)用由老年人還是保險(xiǎn)公司補(bǔ)繳均未明確。土地產(chǎn)權(quán)的歸屬不明可能影響抵押房屋的評估金額，加重老年人與保險(xiǎn)公司的顧慮，不利于住房反向抵押項(xiàng)目的開展。此外，從《指導(dǎo)意見》來看，可抵押的房屋需具備“完全產(chǎn)權(quán)”，也就是說“非完全產(chǎn)權(quán)”的房屋無法參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。相對于城鎮(zhèn)老年居民而言，農(nóng)村老年居民以房養(yǎng)老的需求可能更為迫切，然而農(nóng)村宅基地房屋屬于“非完全產(chǎn)權(quán)”，原則上不能設(shè)定反向抵押（陳廣華、徐超，2020）。雖然2016年我國推出了《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），解除了宅基地使用權(quán)的抵押限制，但該文件僅為暫行辦法，不具有長期性，且實(shí)踐中尚未出現(xiàn)較為成功的農(nóng)村住房抵押案例，缺乏實(shí)踐數(shù)據(jù)?？傮w來說，農(nóng)村住房要實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)與處置仍面臨較大障礙，由此，農(nóng)村老年人參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的權(quán)利仍受到極大限制（范李瑛，2016）。

法律禁止流押條款限制了保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。為維護(hù)抵押人的合法權(quán)益，避免抵押權(quán)人為取得擔(dān)保物的所有權(quán)乘人之?；虿扇∶{迫等手段違背抵押人的意愿簽訂抵押合同，我國法律規(guī)定了禁止流押條款。流押條款是指抵押權(quán)人和抵押人事先約定，如債務(wù)清償期屆滿仍未清償，抵押物的所有權(quán)將由抵押人移轉(zhuǎn)至抵押權(quán)人的制度（王利明，2005）?！吨笇?dǎo)意見》中規(guī)定的擔(dān)保法律關(guān)系系老年人以不轉(zhuǎn)移占有的方式將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按約向老年人支付養(yǎng)老金，并在老年人身故后獲得抵押房屋的處置權(quán)。從形式上來看，住房反向抵押制度與流押條款非常相似，且取得抵押房屋所有權(quán)也可能是房屋處置的方式之一，而《指導(dǎo)意見》中并未對這一處置方式有所澄清。由此，保險(xiǎn)公司的處置權(quán)很有可能觸及禁止流押條款的禁區(qū)。

保險(xiǎn)公司面臨超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營嫌疑之爭議。從我國《保險(xiǎn)法》對保險(xiǎn)所作定義進(jìn)行理解，保險(xiǎn)指投保人按約向保險(xiǎn)人繳納保險(xiǎn)費(fèi)后，保險(xiǎn)人需向投保人支付保險(xiǎn)金的商業(yè)保險(xiǎn)行為。然而，從住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的運(yùn)作過程來看，老年人與保險(xiǎn)公司簽訂住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同后并未向保險(xiǎn)公司支付保險(xiǎn)費(fèi)，老年人只需將其住房抵押給保險(xiǎn)公司即可直接從保險(xiǎn)公司處領(lǐng)取養(yǎng)老年金?？梢娫擁?xiàng)業(yè)務(wù)與我國《保險(xiǎn)法》對商業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)定有所出入，故有學(xué)者提出住房反向抵押業(yè)務(wù)實(shí)際上更像是一項(xiàng)限定在抵押房產(chǎn)授信額度范圍之內(nèi)的無固定抵押期限要求的貸款業(yè)務(wù)（李文中，2019），而并非商業(yè)保險(xiǎn)實(shí)務(wù)中常見的人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。從這個(gè)角度出發(fā)，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)與目前我國《保險(xiǎn)法》中保險(xiǎn)的定義規(guī)定不符，不屬于《保險(xiǎn)法》所調(diào)整與保護(hù)的對象。也有學(xué)者辯稱，我國法律并未明確禁止壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)中的信用交易方式，按照《指導(dǎo)意見》的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司可以在參保老年人身故后依法就其抵押房產(chǎn)處置所得優(yōu)先受償，用以支付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。盡管《指導(dǎo)意見》沒有就“養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用”問題展開進(jìn)一步的闡釋與說明，但從常理來看，應(yīng)當(dāng)包括投保人應(yīng)繳保險(xiǎn)費(fèi)。由此，投保人雖然在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)沒有向保險(xiǎn)公司繳納保險(xiǎn)費(fèi)，但通過將其住房抵押給保險(xiǎn)公司作為“應(yīng)繳保險(xiǎn)費(fèi)”的信用擔(dān)保，也就是說投保人的保費(fèi)是通過擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的方式予以繳納的。從這個(gè)角度來看，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)仍然符合保險(xiǎn)的定義，可以消除保險(xiǎn)公司超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營的嫌疑。

（二）老年人合法權(quán)益缺乏必要保障

房屋價(jià)值評估缺乏公平合理的制度保障?！吨笇?dǎo)意見》中僅原則性地規(guī)定了“在房產(chǎn)評估方面秉持公平公正原則”，以保障老年人的合法權(quán)益。然而實(shí)踐中缺乏可操作性強(qiáng)的具體評估規(guī)則，保險(xiǎn)公司的盈利追求使得其評估抵押房屋時(shí)，可能存在壓價(jià)行為，給予老年人低于預(yù)期的市場價(jià)格。此外，有關(guān)保險(xiǎn)公司無追索權(quán)規(guī)定，可能進(jìn)一步加劇房屋價(jià)值評估的不穩(wěn)定性。我國《保險(xiǎn)法》第三十八條規(guī)定保險(xiǎn)人不得以訴訟方式向投保人追償人壽保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)。如上文所述，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于人壽保險(xiǎn)的范疇，由于保費(fèi)不得訴訟追償，如果老年人中途退?；蛘咚劳龊螅救嘶蛘咂淅^承人不配合保險(xiǎn)公司行使登記、拍賣或變賣等處置行為，保險(xiǎn)公司將無法以訴訟方式向投保人追償，即使保險(xiǎn)公司順利取得抵押房產(chǎn)的處置權(quán)并將其拍賣變現(xiàn)，但無形中也增加了保險(xiǎn)公司的溝通成本和訴訟風(fēng)險(xiǎn)。并且，如果抵押房產(chǎn)處置所得低于保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司也不能再以訴訟方式尋求救濟(jì)，這種利益風(fēng)險(xiǎn)很有可能使保險(xiǎn)公司在對老年人抵押房產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)更為苛刻，導(dǎo)致其給予老年人較低的養(yǎng)老金數(shù)額，甚至在保險(xiǎn)合同中加入更為嚴(yán)苛的條款，從而妨礙老年人對其抵押房產(chǎn)的合法使用權(quán)，損害老年人的合法權(quán)益。

老年人贖回房屋及自主變更繼承人等自我處分權(quán)受限。《指導(dǎo)意見》明確了保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)規(guī)定不短于30日的猶豫期以保障老年人的知情權(quán)，猶豫期內(nèi)老年人可通過多種途徑了解該保險(xiǎn)產(chǎn)品，如不符其期待，可在期限內(nèi)解除合同，但對老年人的贖回權(quán)、自主變更繼承人等權(quán)利尚未涉及?，F(xiàn)行的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同將老年人身故作為繼承人贖回房屋的前提條件，其條款中所倡導(dǎo)的保障繼承人優(yōu)先贖回權(quán)，亦即繼承人可在被保險(xiǎn)人身故后、保險(xiǎn)公司處分房屋前，償還保險(xiǎn)公司相關(guān)費(fèi)用并支付賠償金以贖回保險(xiǎn)公司對抵押房屋的權(quán)益。然而，這也意味著否定了老年人提前贖回房屋的權(quán)利。并且，即使是其繼承人贖回房屋仍需承擔(dān)賠償金的條款設(shè)置，意味著贖回抵押房屋這一處分行為的性質(zhì)即違約，極大地限制了老年人對其住房處分權(quán)的靈活性。實(shí)踐中，還存在老年人與保險(xiǎn)公司簽訂住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同后未經(jīng)保險(xiǎn)公司同意而委托律師另立代書遺囑的情況。從檢索到的上海有關(guān)法院關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的兩則案例［（2019）滬01 民終1269 號民事判決書、（2019）滬0115民初68327號民事判決書］來看，法院對此所采取的觀點(diǎn)是當(dāng)事人受依法成立合同的約束，必須嚴(yán)格遵守合同約定履行義務(wù)，不得隨意更改或者解除合同，從而判定當(dāng)事人先行簽訂的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同合法有效，而投保人在未解除保險(xiǎn)合同或未經(jīng)過保險(xiǎn)公司同意的情況下私自另立代書遺囑的行為無效，該反向抵押房產(chǎn)應(yīng)按照保險(xiǎn)合同的約定進(jìn)行處置。結(jié)合案例可以看出，老年人將住房進(jìn)行反向抵押后，如未經(jīng)保險(xiǎn)公司同意對房屋進(jìn)行處分，該行為無效，這無疑未能考慮到老年人自主變更繼承人的權(quán)利。老年人未經(jīng)保險(xiǎn)公司同意變更繼承人即視為違約，同樣約束了老年人處分抵押房產(chǎn)的權(quán)利。而受傳統(tǒng)遺產(chǎn)觀念、制度信任不足等因素影響，老年人本就對住房反向抵押這一業(yè)務(wù)有所顧慮，如果在業(yè)務(wù)過程中還無法充分保障其對抵押房屋的處分權(quán)利，老年人的參保意愿將進(jìn)一步降低。

30 日猶豫期并未充分保障老年人的知情權(quán)。老年人囿于其認(rèn)知能力弱化，難以在30 日內(nèi)充分認(rèn)識到住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的復(fù)雜性。老年人參保前咨詢相關(guān)信息時(shí)，可能面臨保險(xiǎn)公司信息披露不充分不及時(shí)等問題。如美國麥卡錫訴普羅維登公司案中，老年人的訴求即金融機(jī)構(gòu)未能披露住房反向抵押貸款協(xié)議中的高額成本，有欺詐、誤導(dǎo)嫌疑等（程威，2023）；參保過程中，老年人難以及時(shí)知悉保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的變化，而一旦受房價(jià)波動(dòng)、利率調(diào)整等因素影響，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可能難以按時(shí)向老年人支付養(yǎng)老金；保險(xiǎn)業(yè)務(wù)因老年人身亡或雙方違約等事項(xiàng)而終結(jié)時(shí)，保險(xiǎn)公司處置抵押房屋時(shí)有概率聯(lián)合拍賣機(jī)構(gòu)壓低價(jià)格，損害老年人繼承者的合法知情權(quán)。實(shí)踐中還屢屢發(fā)生以房養(yǎng)老欺詐騙局，始終得不到有效監(jiān)管。2022年8月24 日，最高人民法院發(fā)布《人民法院重點(diǎn)打擊六類養(yǎng)老詐騙犯罪典型案例》，揭露養(yǎng)老詐騙套路，幫助老年人提高防騙意識。其中，李曉雷詐騙案是假借代辦“養(yǎng)老保險(xiǎn)”名義侵害老年人合法權(quán)益的典型案例，最高人民法院指出該類詐騙犯罪主要表現(xiàn)為冒充銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)工作人員代辦“養(yǎng)老保險(xiǎn)”以騙取老年人的保險(xiǎn)費(fèi)、好處費(fèi)等。結(jié)合該類詐騙案件來看，在辦理住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)過程中，可能出現(xiàn)不法分子冒充相關(guān)機(jī)構(gòu)人員騙取老年人好處費(fèi)的情況。而假借住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)名義實(shí)為實(shí)施房屋買賣的現(xiàn)象也層出不窮，不法分子利用住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的復(fù)雜性，誤導(dǎo)老年人簽訂名為“養(yǎng)老保險(xiǎn)”實(shí)為“房屋買賣”的合同，并在誘騙老年人簽訂“反向抵押合同”后，通過公證機(jī)構(gòu)將該抵押房產(chǎn)合同確認(rèn)為買賣房屋授權(quán)書。在老年人不知情的情況下將本應(yīng)用作反向抵押的房屋直接買賣，嚴(yán)重?fù)p害了老年人的知情權(quán)。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度亟待相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)介入，進(jìn)一步打擊以房養(yǎng)老新型騙局。

（三）保險(xiǎn)公司市場準(zhǔn)入制度門檻過高

《指導(dǎo)意見》對保險(xiǎn)公司進(jìn)入住房反向抵押市場規(guī)定了較為嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，從開業(yè)時(shí)間、注冊資本、償付能力、精算技術(shù)、專業(yè)人員以及管理能力等方面提出了較高要求。例如，相對于一般保險(xiǎn)公司要求最低注冊資本2 億元，申請住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司注冊資本則不得少于20億元，極大地保證了保險(xiǎn)公司在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的防范與控制能力，有利于提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保障老年人如期領(lǐng)取養(yǎng)老金。但嚴(yán)苛的準(zhǔn)入門檻同時(shí)也影響了保險(xiǎn)公司參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的積極性。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展試點(diǎn)以來，國內(nèi)僅兩家保險(xiǎn)公司得以進(jìn)入住房反向抵押市場，可見當(dāng)前我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的市場準(zhǔn)入門檻較高，大部分保險(xiǎn)公司還沒有資格進(jìn)入相應(yīng)市場。

（四）保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保與激勵(lì)機(jī)制不健全

作為一項(xiàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，我國住房反向抵押制度缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保與激勵(lì)機(jī)制。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，政府在住房反向抵押業(yè)務(wù)中扮演了舉足輕重的角色，為抵押人和抵押權(quán)人提供了風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。比如美國的HECM 模式中，政府為反向抵押貸款雙方提供了保險(xiǎn)保障，聯(lián)邦住房管理局（FHA）通過互助抵押貸款保險(xiǎn)（MMI）基金提供保險(xiǎn)，該基金保護(hù)借款人和貸款人免受交叉風(fēng)險(xiǎn)，即貸款余額超過房屋價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)（Moulton 等，2015）。在HECM 模式下，對于抵押人來說，如果抵押權(quán)人面臨資金周轉(zhuǎn)困難或者破產(chǎn)等導(dǎo)致抵押人無法領(lǐng)取養(yǎng)老金時(shí)，政府將使用該保險(xiǎn)基金為其發(fā)放，以保障抵押人的合法權(quán)益；與之相對的，對于抵押權(quán)人來說，如果房屋價(jià)值低于抵押權(quán)人所支付的養(yǎng)老金額，政府將在一定范圍內(nèi)予以補(bǔ)足，從而減少貸款機(jī)構(gòu)的利益損失。除了政府擔(dān)保以外，美國還通過征收遺產(chǎn)稅的方式倒逼老年人積極參與住房反向抵押貸款，老年人為了避免其房屋被征收遺產(chǎn)稅，更樂意把房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押投資以獲取收益。在稅收方面，美國還規(guī)定了免稅措施等優(yōu)惠政策，極大地提高了老年人參與住房反向抵押貸款的積極性。例如，美國有關(guān)房地產(chǎn)交易稅法中規(guī)定了免稅措施：年滿55周歲的老年人參與住房反向抵押貸款轉(zhuǎn)讓房屋所得收益可以享受部分免稅。我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的實(shí)踐還處于初級階段，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保制度和利益保障機(jī)制都不夠健全。

四、完善我國住房反向抵押制度的建議

（一）完善基礎(chǔ)法律制度，掃除發(fā)展障礙

明確建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期與繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一方面，從法律層面明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)70年期滿后的自動(dòng)續(xù)期方式與繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于續(xù)期方式，學(xué)界有部分觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用有償續(xù)期，如果建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期采取無償方式，則土地使用權(quán)相當(dāng)于沒有設(shè)定權(quán)利期限，與目前的土地產(chǎn)權(quán)制度不符；而反對觀點(diǎn)則認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)適用無償續(xù)期，通常情況下申請續(xù)期才需要繳費(fèi)，也就是說申請人為延續(xù)其建設(shè)用地使用權(quán)自愿付出相應(yīng)對價(jià)，而現(xiàn)有法律明確規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)屬于自動(dòng)續(xù)期，故應(yīng)當(dāng)解釋為無償續(xù)期。對此，從促進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的角度來說，筆者傾向于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)當(dāng)采取無償方式，從而免除老年人與保險(xiǎn)公司對土地產(chǎn)權(quán)歸屬問題的顧慮，以增加雙方的參保動(dòng)力。另一方面，在續(xù)期制度尚未明確時(shí)，老年人與保險(xiǎn)公司也可以通過合同方式約定繳費(fèi)主體。而對于農(nóng)村宅基地房屋的反向抵押限制，可以嘗試在《暫行辦法》的基礎(chǔ)上出臺(tái)正式辦法或條例，以免除老年人與保險(xiǎn)公司對農(nóng)村宅基地房屋進(jìn)行反向抵押的顧慮，明確農(nóng)村住房反向抵押的合法性與正當(dāng)性。

規(guī)定特殊“流押”條款。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)系經(jīng)國家認(rèn)可的老年人養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的一種補(bǔ)充形式，其目的是緩解社會(huì)養(yǎng)老壓力，滿足老年人養(yǎng)老需求，使老年人可以根據(jù)自身情況自愿選擇是否參與住房反向抵押。為保障住房反向抵押制度的正當(dāng)性，可以采取“但書”或者司法解釋的形式補(bǔ)充規(guī)定住房反向抵押領(lǐng)域內(nèi)的流押行為有效。

完善《保險(xiǎn)法》中保險(xiǎn)定義，破解保險(xiǎn)公司超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營之嫌疑。如前所述，一部分學(xué)者從法律所界定之保險(xiǎn)定義出發(fā)，質(zhì)疑住房反向抵押業(yè)務(wù)是否屬于《保險(xiǎn)法》調(diào)整范圍，另一部分學(xué)者則從信用擔(dān)保角度合理化住房反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。在該爭議中，筆者認(rèn)為只是角度不同所帶來的觀點(diǎn)差異，當(dāng)然可能也與我國《保險(xiǎn)法》對保險(xiǎn)定義的規(guī)定還不完善有關(guān)，對此，可以在相關(guān)司法解釋中對于投保人應(yīng)繳保費(fèi)的形式加以補(bǔ)充說明，比如明確保費(fèi)可以表現(xiàn)為現(xiàn)金、擔(dān)保財(cái)產(chǎn)等多種形式，由此，住房反向抵押業(yè)務(wù)中的住房即擔(dān)保財(cái)產(chǎn)則為投保人所應(yīng)繳之保費(fèi)，從而破解保險(xiǎn)公司超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營之嫌疑。

（二）加強(qiáng)監(jiān)管，保護(hù)老年投保人合法權(quán)益

完善房屋價(jià)值評估制度。首先，在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展初期，可以考慮由政府出資設(shè)立專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，以保障房屋價(jià)值評估的公平合理，有效消除老年人與保險(xiǎn)公司的顧慮。其次，當(dāng)住房反向抵押市場逐漸趨于成熟時(shí)，可以逐步由市場上的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)加以取代，但要嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求，只有滿足評估資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)方得以進(jìn)入住房反向抵押市場。最后，應(yīng)當(dāng)不斷完善評估標(biāo)準(zhǔn)以及評估流程等環(huán)節(jié)，并及時(shí)公開相應(yīng)的評估信息，以保證老年人和保險(xiǎn)公司的利益平衡。

保障老年投保人的贖回權(quán)以及自主變更繼承人的權(quán)利。從住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的內(nèi)涵來看，老年人將房屋抵押后仍擁有房屋的所有權(quán)，據(jù)此，老年人理應(yīng)享有贖回權(quán)以及自主變更繼承人的權(quán)利。實(shí)踐中將老年人行使贖回權(quán)以及另立遺囑變更繼承人的行為認(rèn)定為無效處分的做法，可能會(huì)打擊老年人的參保積極性，不利于住房反向抵押制度的推廣。對于老年人贖回房屋以及變更繼承人的行為定性，應(yīng)避免“一刀切”，只有在可能切實(shí)損害到保險(xiǎn)公司利益的情況下才應(yīng)視為違約行為，老年人才需要支付保險(xiǎn)公司違約金。在未來的相關(guān)法律法規(guī)中，應(yīng)當(dāng)充分保障老年人的贖回權(quán)以及自主變更繼承人的權(quán)利，可以根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定不同標(biāo)準(zhǔn)的贖回權(quán)范疇。比如，對于保險(xiǎn)期限長的保險(xiǎn)合同可以適當(dāng)限制老年人的贖回權(quán)；而對于保險(xiǎn)期限短的保險(xiǎn)合同，則可以取消其贖回權(quán)限制。在不影響保險(xiǎn)公司權(quán)利行使的情況下，老年人可以自主變更繼承人，只需在事后30 日內(nèi)通知保險(xiǎn)公司，無需保險(xiǎn)公司同意。如保險(xiǎn)公司認(rèn)為老年人變更繼承人的行為可能給其處分抵押房屋帶來消極影響，可提起訴訟并進(jìn)行初步舉證；如變更后繼承人的財(cái)產(chǎn)能力不足以支撐抵押房屋的完整性或者征信極差不足以使保險(xiǎn)公司信任其會(huì)配合房屋拍賣等手續(xù)辦理，法院可在綜合考量保險(xiǎn)公司舉證材料以及實(shí)際情況后，判斷老年人變更繼承人的行為是否達(dá)到構(gòu)成違約的程度。

針對以房養(yǎng)老騙局，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)規(guī)定更為嚴(yán)格的信息披露制度，禁止保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以欺詐方式搭售理財(cái)產(chǎn)品，進(jìn)一步保障老年人的知情權(quán)。比如，英國于1974年推出的《消費(fèi)者信貸法案》規(guī)定了貸款人信息披露、貸款安全保障措施等事項(xiàng)，有效遏制了住房反向抵押貸款中的欺詐行為（Bisping，2012）。在業(yè)務(wù)咨詢方面，可以嘗試指定專門的反向抵押咨詢機(jī)構(gòu)為老年人提供咨詢服務(wù)，該機(jī)構(gòu)需以簡單易懂的方式告知保險(xiǎn)產(chǎn)品的相關(guān)信息，便于老年人有效理解住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，防止老年人遭受欺騙。在業(yè)務(wù)監(jiān)管方面，發(fā)達(dá)國家為住房反向抵押業(yè)務(wù)設(shè)立了專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，如美國的金融行為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局、英國的金融行為消費(fèi)者監(jiān)管局等。我國當(dāng)前主要由國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的監(jiān)管工作。隨著住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的深入推進(jìn)，在條件允許的情況下，可以考慮在各地金監(jiān)總局派出機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)立專門的反向抵押監(jiān)管部門，由該部門對住房反向抵押業(yè)務(wù)過程中所涉及的環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管，從而進(jìn)一步整合監(jiān)管資源。該部門應(yīng)加強(qiáng)對保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行等相關(guān)行業(yè)的監(jiān)督管理，并與房地產(chǎn)主管部門形成協(xié)同監(jiān)管，做到“事前、事中、事后”全過程覆蓋。就目前國家金融監(jiān)督管理總局內(nèi)設(shè)的各職能部門來看，可在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)啟動(dòng)環(huán)節(jié)設(shè)置強(qiáng)制咨詢程序，降低老年人事前認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)。即老年人需向金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)部門提出咨詢后，方能與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)簽訂住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同。在合同執(zhí)行過程中，償付能力監(jiān)管部門需要定期對保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力進(jìn)行評估，一旦發(fā)現(xiàn)保險(xiǎn)公司不足以勝任該業(yè)務(wù)的運(yùn)作，應(yīng)及時(shí)向老年人揭露，便于老年人與保險(xiǎn)公司進(jìn)行溝通以提前實(shí)現(xiàn)自我救濟(jì)。在老年人身亡或者因保險(xiǎn)雙方或一方違約等觸發(fā)合同終止后，人身保險(xiǎn)監(jiān)管部門需要對保險(xiǎn)公司拍賣房屋的價(jià)格進(jìn)行評估，以審核其是否有聯(lián)合拍賣機(jī)構(gòu)壓價(jià)等不良行為，對存在上述壓價(jià)等行為者責(zé)令其重新拍賣或由該監(jiān)管機(jī)構(gòu)直接進(jìn)行委托拍賣；打擊非法金融活動(dòng)部門應(yīng)針對相關(guān)保險(xiǎn)公司欺詐行為追究相關(guān)責(zé)任人員的法律責(zé)任，嚴(yán)厲打擊以房養(yǎng)老欺詐型犯罪。

（三）建設(shè)公平合理的市場競爭制度

一方面，為了讓更多的保險(xiǎn)公司得以參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對申請?jiān)圏c(diǎn)的保險(xiǎn)公司逐步放寬資質(zhì)條件。以最低注冊資本為例，國內(nèi)擁有20億元以上注冊資本的保險(xiǎn)公司數(shù)量較少，可以考慮適當(dāng)降低注冊資本的準(zhǔn)入門檻，并在試點(diǎn)的推進(jìn)中逐步下調(diào)至僅符合一般保險(xiǎn)公司最低注冊資本即達(dá)到入市條件。

另一方面，可以借鑒國外多元化的住房反向抵押模式，在保留當(dāng)前住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)模式下，嘗試將商業(yè)銀行納入主體范疇，進(jìn)一步降低住房反向抵押市場的準(zhǔn)入門檻，擴(kuò)大適格的經(jīng)營主體范圍，建立政府引導(dǎo)、保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行等多種金融機(jī)構(gòu)廣泛參與的住房反向抵押業(yè)務(wù)體系（范衛(wèi)紅、倪水鋒，2019）。正如上文所述，我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于一種創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，其運(yùn)作過程涉及保險(xiǎn)、銀行、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，針對其所具有的特殊性與復(fù)雜性，嘗試擴(kuò)大業(yè)務(wù)主體，將商業(yè)銀行也納入適格的主體范疇（王者潔，2020），有利于引入商業(yè)銀行成熟的貸款業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)評估與控制等專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)市場注入新鮮活力。

（四）構(gòu)建鼓勵(lì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的法律環(huán)境

如上所述，目前我國住房反向抵押業(yè)務(wù)的普及率不高，具有業(yè)務(wù)資質(zhì)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不多且參保的老年人數(shù)量也非常有限。實(shí)踐中，美國的住房反向抵押業(yè)務(wù)較為成熟，取得了比較顯著的成效。我國可以適當(dāng)借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，加大政府對住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的介入力度，為反向抵押當(dāng)事人提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。比如，政府可以設(shè)立類似于美國MMI基金這樣專門的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金，一方面可以有效保障老年人的合法權(quán)益，提高老年人參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的積極性；另一方面又能夠?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司提供有效的救濟(jì)途徑，降低保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，從而減少保險(xiǎn)公司評估抵押房產(chǎn)時(shí)的顧慮，使保險(xiǎn)公司能夠更為客觀公正地給出符合老年人預(yù)期的養(yǎng)老金。

此外，在推行住房反向抵押業(yè)務(wù)的過程中，我國也可以適當(dāng)增設(shè)稅收優(yōu)惠等正向激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)老年人積極參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。如老年人所領(lǐng)取的養(yǎng)老金本質(zhì)上系作用于養(yǎng)老目的者，可免征個(gè)人所得稅；保險(xiǎn)公司就抵押房屋處置所得優(yōu)先受償后如仍有剩余處置款，該部分歸還老年人的繼承人時(shí)減征或免征稅費(fèi)等。考慮到保險(xiǎn)公司是以營利為目的的商業(yè)機(jī)構(gòu)，不能要求其像社會(huì)保險(xiǎn)一樣以公共福利為宗旨，因此，不僅要增強(qiáng)老年人的參保動(dòng)力，還需要提高保險(xiǎn)公司的積極性。《保險(xiǎn)公司養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》第三十五條明確規(guī)定，經(jīng)營養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司有權(quán)按照相關(guān)政策享受稅收優(yōu)惠。據(jù)此，在進(jìn)一步試點(diǎn)中可以考慮對保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押業(yè)務(wù)的收益所得實(shí)行減稅政策。目前，我國保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)主要納稅稅種包括所得稅、增值稅等，針對參與了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，未來可在普通征稅標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上降低其該業(yè)務(wù)的所得稅及增值稅，并且，鑒于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的特殊性，保險(xiǎn)公司處置抵押房屋時(shí)產(chǎn)生的房地產(chǎn)交易稅也可進(jìn)行適當(dāng)減免，以提高保險(xiǎn)公司的積極性，從而促進(jìn)住房反向抵押業(yè)務(wù)順利推行。

五、結(jié)語

目前，我國老齡化程度不斷加深，帶來了越來越沉重的社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。推行住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這一新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，有助于緩解我國日益嚴(yán)重的社會(huì)養(yǎng)老壓力。然而，從試點(diǎn)情況來看，當(dāng)前住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的效果并不理想，試點(diǎn)規(guī)模十分有限?，F(xiàn)有的住房反向抵押制度仍面臨諸多困境，嚴(yán)重制約了住房反向抵押業(yè)務(wù)的發(fā)展。筆者認(rèn)為，完善住房反向抵押制度，有利于我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的順利推行。本文主要從住房反向抵押制度與基礎(chǔ)法律制度不匹配、老年人合法權(quán)益缺乏必要保障、保險(xiǎn)公司市場準(zhǔn)入制度門檻過高、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保與激勵(lì)機(jī)制不健全四個(gè)方面進(jìn)行論述，提出完善房屋產(chǎn)權(quán)、擔(dān)保、商業(yè)保險(xiǎn)等基礎(chǔ)法律制度，加強(qiáng)監(jiān)管保護(hù)老年投保人合法權(quán)益，建設(shè)公平合理的市場競爭制度以及構(gòu)建鼓勵(lì)住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)的法律環(huán)境等建議，以期為我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的順利推行保駕護(hù)航。