張宇軒

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊I攝

業(yè)內(nèi)有云，“金融、地產(chǎn)不分家”。從“十六條”到“二十五條”，歷時(shí)一年，這兩個(gè)行業(yè)似乎正在經(jīng)歷新一輪的蛻變。

2022年11月，以央行、原銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“十六條”為先導(dǎo)，金融業(yè)支持房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入復(fù)蘇期。這一年中，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“樓市小陽(yáng)春”、A股房企“退市潮”、樓市“金九銀十”銷售潮……在曲折中逐漸趨于穩(wěn)定回升。

至今年11月，央行、金融監(jiān)管總局等八部門聯(lián)合發(fā)布“二十五條”，以金融支持為特征的行業(yè)深度調(diào)整步入新階段，民營(yíng)房企被推至政策舞臺(tái)中央，銀企第一時(shí)間展開深度互動(dòng)。

由此，正面臨階段性困難、流動(dòng)性緊張等問題的房企能否擺脫困境？房地產(chǎn)行業(yè)能否走出谷底？業(yè)界對(duì)此翹首以待。

“二十五條”發(fā)布后，銀企積極響應(yīng)

11月27日，央行、金融監(jiān)管總局等八部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措 助力民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》，共25條具體舉措和要求，涵蓋信貸資源投入、債券市場(chǎng)體系建設(shè)、民營(yíng)企業(yè)股權(quán)融資、外匯供給等多方面內(nèi)容。

以金融舉措支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是此次“二十五條”的重要內(nèi)容之一。其中明確提及，要主動(dòng)做好資金接續(xù)服務(wù)，鼓勵(lì)主辦銀行和銀團(tuán)貸款牽頭銀行積極發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，對(duì)暫時(shí)遇到困難但產(chǎn)品有市場(chǎng)、項(xiàng)目有發(fā)展前景、技術(shù)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的民營(yíng)企業(yè)，按市場(chǎng)化原則提前對(duì)接接續(xù)融資需求，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸。抓好政策落實(shí)落地，保持信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，合理滿足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)金融需求。

這一針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策在提出前后得到銀企雙方積極響應(yīng)。11月21日—27日，農(nóng)業(yè)銀行、浙商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行各自邀請(qǐng)了多家房地產(chǎn)頭部民營(yíng)企業(yè)，召開支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的銀企座談會(huì)，這些企業(yè)包括龍湖集團(tuán)、萬科集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)等。

綜合幾場(chǎng)銀企座談會(huì)的相關(guān)公開內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)方面對(duì)融資需求表達(dá)出一定的期待，各家銀行也表達(dá)了對(duì)房企合理融資需求的支持。其中，建設(shè)銀行銀企座談會(huì)上，有房企代表認(rèn)為，當(dāng)前面臨階段性困難、流動(dòng)性緊張，市場(chǎng)預(yù)期有待進(jìn)一步穩(wěn)定，下一步關(guān)鍵在于提升精細(xì)化管理水平和產(chǎn)品力，未來需要銀行方面繼續(xù)給予支持，幫助企業(yè)贏得更多發(fā)展機(jī)會(huì)；交通銀行銀企座談會(huì)上，參會(huì)房企就授信額度、債券發(fā)行與投資、“三大工程”（編者注：“三大工程”是指規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）、供應(yīng)鏈金融、跨境業(yè)務(wù)等具體需求與合作點(diǎn)進(jìn)行溝通交流，交通銀行方面承諾“一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資和推進(jìn)‘三大工程”。

在此之前，11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究包括房地產(chǎn)金融在內(nèi)的一系列重點(diǎn)工作。明確提出，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、不抽貸、不斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”（編者注：“三支箭”分別為信貸支持、民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具、民營(yíng)企業(yè)股權(quán)融資支持工具）支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

短短十余天內(nèi)，多家金融部門、主管部門頻繁點(diǎn)名房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，種種跡象似乎表明銀行支持房企融資的風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變，這一系列動(dòng)作引發(fā)行業(yè)內(nèi)外高度關(guān)注，甚至被解讀為房地產(chǎn)政策的大轉(zhuǎn)變。

金融“十六條”效果如何？

事實(shí)上，在過去的一年時(shí)間里，這兩大領(lǐng)域交叉性的政策支持從未斷過。

去年同期，2022年11月23日，央行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，即金融“十六條”。針對(duì)當(dāng)時(shí)受困于流動(dòng)性危機(jī)、諸多項(xiàng)目爛尾的房企，以及因經(jīng)濟(jì)困難陷入房貸斷貸的個(gè)人購(gòu)房者，出臺(tái)了一系列金融支持政策。其中就包括針對(duì)房企的“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放”“支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期”“保持債券融資基本穩(wěn)定”“保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定”等重點(diǎn)內(nèi)容，力圖保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)有序融資、房地產(chǎn)市場(chǎng)可以健康發(fā)展。

金融“十六條”的出臺(tái)實(shí)施，當(dāng)時(shí)在一定程度上減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行壓力，特別是“保交樓”方面的金融支持極大程度解決了在建項(xiàng)目爛尾的不良現(xiàn)象，對(duì)一些“爆雷”房企化解債務(wù)危機(jī)也提供了有效支持。

但另一方面，今年的樓市復(fù)蘇進(jìn)程相對(duì)曲折，第一季度的“樓市小陽(yáng)春”結(jié)束后，房地產(chǎn)銷售情況回落，繼而進(jìn)入緩慢恢復(fù)期。進(jìn)入6月份，一些長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善的房企接連退市，導(dǎo)致資本更加不看好房地產(chǎn)板塊，上市房企融資難度劇增。

從數(shù)據(jù)上看，“金九銀十”過后，今年1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.3%，降幅比1—9月份繼續(xù)擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積下降7.8%，商品房銷售額下降4.9%。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，得益于密集出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)松綁政策，9、10月份全國(guó)新建商品住宅（新房）銷售額同比降幅收窄。但不容忽視的是，目前購(gòu)房者情緒持續(xù)疲軟，許多購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目交付存有顧慮，因而避開購(gòu)買新房（尤其是民營(yíng)房企開發(fā)的），購(gòu)房者對(duì)民營(yíng)房企能否按時(shí)、保質(zhì)交房的擔(dān)憂繼續(xù)令房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓。

專家：行業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿?，企業(yè)尚須主動(dòng)作為

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華曾分析表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中。從10月份當(dāng)月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額等指標(biāo)出現(xiàn)了一定的邊際改善跡象。從長(zhǎng)期看，目前我國(guó)人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率也還有較大提升空間，整體上住房剛性需求和改善性需求依然較大。未來隨著各地區(qū)、各部門進(jìn)一步深化落實(shí)房地產(chǎn)有關(guān)政策，房地產(chǎn)發(fā)展新模式逐步建立，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

10月底的中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

這成為當(dāng)前“二十五條”中予以房企金融支持的大背景之一。

分析金融、房地產(chǎn)兩界近期密集交叉動(dòng)態(tài)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，中央金融工作會(huì)議是指導(dǎo)房地產(chǎn)金融工作的總綱，11月17日金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)相關(guān)內(nèi)容的核心要點(diǎn)在于啟動(dòng)了房地產(chǎn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革內(nèi)容，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行、債券和股權(quán)方面的各機(jī)構(gòu)會(huì)有較大的影響，工作思路既要強(qiáng)化融資也要促進(jìn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解；11月27日“二十五條”中專門提及“民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)”，說明民營(yíng)房企金融工作的重要性和迫切性，強(qiáng)調(diào)“合理滿足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)金融需求”，即包括了融資需求、投資需求、風(fēng)險(xiǎn)管理需求、財(cái)務(wù)和流動(dòng)性相關(guān)需求等，意味著后續(xù)各類支持力度會(huì)上升，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展；此外，銀行密集與房企進(jìn)行座談，說明工作推進(jìn)富有成效，后續(xù)結(jié)合銀行2024年的金融工作計(jì)劃，預(yù)計(jì)會(huì)有明確的指導(dǎo)方案和支持目標(biāo)。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，相關(guān)房企也要主動(dòng)發(fā)力把工作做好，尤其是一些民營(yíng)房企，當(dāng)前應(yīng)利用好“二十五條”民營(yíng)經(jīng)濟(jì)支持政策，積極獲得發(fā)展的新機(jī)遇。

責(zé)編：郭霽瑤 guojiyao@ceweekly.cn 美編：孟凡婷